2018年房地产运营管理思路
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例单位：佛山市禅城区张槎社会治理中心邮编：528000摘要：“房住不炒”和行业下行的大背景下，众多知名房企出现债务违约和资金链断裂现象，牵动着千千万万普通购房者的心弦，因此研究我国房地产公司经营现状和发展方向就显得尤为重要。
本文选取碧桂园集团作为案例，基于2017-2022年6月财务报表数据，分别分析了盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力数据，多角度研究碧桂园集团的发展现状。
研究发现，2017年至今，碧桂园集团的四项能力均出现大幅度的下滑，最后从调整盈利点、提升自身盈利能力，优化调整业务布局、提升抗风险能力，拓宽融资渠道、优化资产结构，强化内部管理、提升全竞力四个方面提出其未来发展方向的建议。
关键词：碧桂园；财务报表；经营能力1 引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，带动上下游众多关联产业，在推动地方经济发展、带动就业、加快城乡一体化发展、提升区域价值等方面发挥了举足轻重的作用。
房地产开发行业具有重资产投资、开发周期长、开发环节较多、资金成本大、易受政策影响等特点，因此房地产行业备受政府和社会关注。
十九大、二十大坚持“房住不炒”的定位，中央“三道红线”政策紧跟其后，再加上疫情冲击，截至目前，全国已有多家知名房企出现债务危机，导致在建项目烂尾。
当下房地产行业的发展与国家经济的发展和普通老百姓的生活息息相关，房地产公司的项目能否正常交付牵动着千千万万个家庭的心弦。
因此，针对房地产公司经营现状的分析，剖析其经营状况就显得尤为重要。
本文选取中国最大的房地产开发企业碧桂园集团作为案例，通过近5年财务报表数据的分解与计算，从多角度分析和研究碧桂园集团的经营现状，尝试揭示当前“房住不炒”和“新冠疫情”的大背景下我国房地产开发企业的真实经营状况，以期为其经营探索方向提供可行的建议。
2 案例选择近年来，受“房住不炒”等宏观政策的影响，房地产开发企业的融资渠道日趋狭窄，2021年1月1日颁布的“三道红线”更是成为压死骆驼的最后一根稻草，加之受到“新冠疫情”的影响带来的新房销售额的大幅下滑，导致了我国众多房地产上市公司出现债务违约时间，项目停工、烂尾。
房地产项目运营管理作战地图
62
5.35% 8524.79 6.94%
栋号 建筑高度 层数
1栋
15.4
3
各楼栋信息明细
户数 首层占地面积 总建筑面积 计容积率面积 架空面积 商业面积
-
1370.40
3369.55
3197.71 171.84 3197.71
合计
1158 100.00% 122784 100.00%
货值 地货比 可售单方成本 净利润 净利润率 建面单方成本 内部收益率
建筑占地面积
12595.48
建筑密度
10.59%
容积率
3.2
绿化率
30%
住宅总户数
1158
机动车停车位
1377
地面停车位
95
地下停车位
1282
体育活动场地
1466
架空层体育活动场地
1118.68
室外体育活动场地
347.32
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
配电网配电站
77.2
文化活动站
560.73
消防控制室
60.32
商业
12615.59
公共厕所
61.96
环卫工人休息站
65.37
门诊部
408
老年人日间照料中心
515.27
垃圾收集站
80.76
门卫室
4.32
人防报警室
10.56
不计容面积
48772.89
地下室面积
43411.6
社区用房
701
架空层面积
4660.29
实际/预计：2018-10-20
实际/预计：2019-1-21
知名房地产集团进度计划管理办法2018年版
附件 1：碧桂园集团进度计划管理办法（2018 年版）第一章总则第一条为明确项目计划编制、调整及考核要求，提高项目计划执行的准确性和严肃性，同时根据集团不同发展阶段的需求，以考核与激励并举的方式促进项目计划管控效率的提升，特对《碧桂园集团进度计划管理办法（ 2017 年版）》进行优化修订（修订主要内容详见附件 2《2018 年进度计划管理办法修订内容概要》），形成《碧桂园集团进度计划管理办法（2018 年版）》，以下简称“本办法”。
第二章适用范围第二条本办法适用于自 2018 年 1 月 1 日起碧桂园集团国内所有房地产开发项目的计划管理。
第三章术语和定义第三条项目计划分类一、项目主项计划：是指在项目整个开发过程中由主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成）。
主项计划由以下不同层级的计划构成：（一）项目里程碑计划：由项目开发过程中具有里程碑意义的节点工作项构成的节点计划，具体节点见下表及附件3《项目里程碑节点计划表（ 2018 年版）》。
节点名称完成时间要求完成标准规划设计方案确定土地获取前 25 天主席签字确认的规划方案（含总图）及展示区范围终稿。
1. 招拍挂项目：签订土地成交确认书；土地获取摘牌日或获取日 2. 土地转让项目：获取最新国土证；3. 收购、并购及合作成立项目公司：完成工商变更手续。
1. 项目总签发基础施工开工令；开工展示区：摘牌次日2. 桩基施工单位中标通知书；3.可实施的基础工程施工图纸；4.天然基础开挖或桩基础工程打桩开工。
项目规划获得市规划委员会审批并公示通过，取得市规工程规划许可证最晚于开售前 1 个月划局颁发的建设工程规划许可证原件。
区域营销总经理（或项目营销第一负责人）签字确认的展示区开放至少提前开售日 2 周凭据。
1.正式对外开盘；开售开盘日 / 开售日2.取得商品房预售许可证原件。
竣工验收及备案交楼联合验收前 5 天取得竣工验收备案表原件。
1.交楼联合验收通过；交楼联合验收按集团工期要求执行 2. 项目、营销及客服完成交楼准备；3.清洁完成。
基于财务视角的房地产企业大运营管理模式研究
基于财务视角的房地产企业大运营管理模式研究摘要：伴随着行业发展环境的变化，政策调控的导向，整体利润空间的压缩，管理模式的转变，房地产企业发展过程中面临的诸多问题或可从运营管理模式的调整中寻求破题和应对之道。
基于此，笔者从财务视角着手，分析了在运营管理中运用财务思维的必要性和可行性，并进一步研究了财务管理视角下大运营模式的实现路径，旨在为提高中小型房地产企业的运营效率提供建设性意见。
关键词：房地产企业；大运营管理；财务视角近几年来，房地产市场政策层面调控频出，“房住不炒”、“三道红线”、“信贷资金监控”、“集中供地”……调控从紧、利润趋薄是现阶段市场发展折射出的特征之一，如何有效提升房企经营效率，提高项目运营利润，是多数房企在发展过程中面临的共性命题。
笔者通过深入研究，发现房地产企业运营管理问题的解决从财务视角着手，最终也回归到财务运作本身，故而文章将深入研究财务管理视角下大运营模式的实现路径，旨在为提高中小型房地产企业的运营效率提供建设性意见。
1 大运营管理模式中财务视角的必要性分析1.1外部政策调控导向驱动从近两年新颁布的调控政策来看，“三道红线”从融资端收紧了房地产企业可利用资金来源渠道，三项指标均对房企负债给予关注，负债高的房企因此面临较大监管压力。
在此背景下，改善财务指标，收缩新增银行信贷、债券等融资规模调降杠杆资金是房企获取融资的必然途径。
“集中供地”从投资端收紧了房地产企业项目投资扩张的渠道，集中供地也意味着入市时间相近，如何精准获取项目、如何快速回笼资金，一方面房企需要更强的现金管控能力，另一方面考验开发商连横合纵的能力。
因此，从宏观层面来说，房企的财务管理和营运管理能力或可直接决定未来的发展规模和水平，财务指标作为驱动性指标，以逻辑性战略思维推动业务能力的发展，但同时也需要运营管理来实现，贯通全周期、全项目管理过程，更好地促进管理目标的实现。
1.2内部运营模式自发转变行业发展环境的变化倒逼企业管理模式的转变，整个行业愈发呈现出由爆发式增长到精细化管理的趋势，过程中随着管理规模的扩张和管理半径的扩大，项目数量增加的同时项目间的差异也越来越大。
H房地产公司自由现金流管理案例分析
H房地产公司自由现金流管理案例分析摘要：自由现金流是H房地产公司财务管理的一个关键指标，本文主要通过对该公司的自由现金流管理案例进行分析，探讨有效管理自由现金流的重要性、影响自由现金流的因素、如何优化自由现金流的方法以及分析自由现金流管理的效果，以期为类似的企业提供参考。
关键词：自由现金流；H房地产公司；管理一、引言自由现金流是企业财务管理和投资决策的重要指标之一，它表示企业能够自由支配的现金流量，不需要用于偿还债务或支付股利。
H房地产公司作为一家成功的房地产开发商，也深知自由现金流的重要性。
本文将以H房地产公司为案例，探讨其自由现金流管理的情况，旨在为企业提供有效管理自由现金流的方法和思路。
二、资料综述自由现金流的定义自由现金流是指企业在扣除资本支出和运营资本支出之后，所剩下的现金流量。
它表示了企业可供投资、归还债务和支付股利等活动所自由支配的现金流量，是反映企业投资项目的经济效益的一个重要指标。
H房地产公司的自由现金流情况根据H房地产公司的公开数据显示，该公司在2018年实现了净营业收入约为30亿元人民币，净利润为2.5亿元人民币，自由现金流约为2.3亿元人民币。
可见，H房地产公司在保持健康经营的同时，也注重管理自由现金流。
导致自由现金流变化的因素影响自由现金流的主要因素包括资本支出、运营资本支出、营业收入和运营成本等因素。
资本支出和运营资本支出是企业长期投资的主要组成部分，对自由现金流的影响较为显著。
营业收入和运营成本则受到市场竞争、宏观经济形势等多方面的影响，也会对自由现金流产生一定的影响。
优化自由现金流的方法（1）精细化管理通过精细化管理，优化企业的运营效率，降低成本支出，提高资本的利用效率，从而提升自由现金流水平。
精细化管理包括成本控制、资本运营等方面，需要企业在管理层面进行全面优化。
（2）风险控制通过建立健全的风险管理制度，预防企业经营风险，避免经营误区，降低经营风险对自由现金流的影响。
南宁市住房保障和房产管理局关于赴县区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动的通知
南宁市住房保障和房产管理局关于赴县区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动的通知文章属性•【制定机关】南宁市住房保障和房产管理局•【公布日期】2018.04.26•【字号】南房办〔2018〕15号•【施行日期】2018.04.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文南宁市住房保障和房产管理局关于赴县区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动的通知南房办〔2018〕15号各县、区（开发区）住建局：为贯彻落实习近平总书记关于在全党大兴调查研究之风，推动党中央大政方针和决策部署在基层落地生根的重要指示精神，根据市委、市政府工作部署和市住房局2018年党建暨党风廉政建设工作要点，经研究，决定赴各县、区（开发区）住建部门开展住房保障和房产管理工作调研活动，现就有关事项通知如下：一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神和中央、自治区和南宁市深化改革有关工作精神，深入基层调查研究，抓住老百姓最急最忧最怨的问题，解决好群众最关心最直接最现实的利益问题，真正把功夫下到察实情、出实招、办实事、求实效上，群策群力推动住房保障和房产管理工作迈上新台阶，保障全市住房困难群众实现住有所居。
二、调研目的深入县、区（开发区）住建部门调研的主要目的是了解上级决策部署在基层的执行和落实情况，掌握基层住建部门工作中遇到的问题和困难，倾听基层和群众意见建议，真正听到实话、获得真知，真正问政于民、问计于民、问需于民，解决好当前住房保障和房产管理工作中存在的问题。
三、调研安排2018年5月—6月底，具体安排详见附件。
四、调研重点（一）住房保障方面。
当前我市住房保障存在的突出问题是什么？如何完善住房保障体系，更好地对低收入住房困难家庭、新市民、外来务工人员等群体实施住房保障？如何加强保障房运营管理，提高住房保障公信力？（二）房地产市场管理方面。
关于房地产企业轻资产运营模式的探讨
关于房地产企业轻资产运营模式的探讨摘要：近年来，传统行业受轻资产模式影响显著，绝大部分产业机构已着手完善轻资产模式基础规模的建设，尤其在面临产业转型挑战的房地产企业，轻资产运营模式的实施极其重要。
因此，大量房地产行业将轻资产运营模式当作自身革新的新航道，希望借轻资产运营模式的手段来实现企业效益的最大化，进而在未来的发展上有更好的竞争优势。
故而笔者试图通过对当前轻资产运营模式的探讨，为房地产轻资产运营模式运行提供适宜的参考材料。
关键词：房地产企业轻资产运营措施我国自改革开放以来，城镇化稳步推行，房地产行业也随之蓬勃发展。
但房地产的快速发展，导致了目前部分企业的经营困境，进而必须在新的环境背景下改革运营模式。
因此，房地产企业需要立足实际进行运营模式转型，将原本以重资产运营为主的模式向轻资产运营模式转型。
结合政府部门发布的相关法条法律，积极配合政府的宏观调控，努力缩小房价与人民意愿的距离，进而提高群众幸福感，完善运营结构，最终实现房地产轻资产模式的顺利运营。
一、轻资产运营模式概念轻资产模式，即企业利用有限的资金来获取最大的效益，是当今企业追求的理想状态。
其核心架构表现为，企业把握自身的核心业务，强化核心专业能力；非核心的业务外包给专业公司企划，保障非核心内容的的完善。
除此之外，在经济发展蓬勃的当下，企业应进行自我革新，优化经济体制结构，追求企业效益最优化。
与此同时，轻资产运营作为目前价值驱动的资本战略，是当今网络数据时代的新型架构体系。
其主要内容就是价值驱动，以价值驱动和价值创造为根本，利用外包的实现方式优化自身的核心产业，提升企业非专业工作的专业程度，完善企业的综合建设水平，给企业的未来发展提供技术保障。
2.1减缓资金危机，提高企业效益轻资产运营模式将企业从全程管理的传统运营模式中解放出来。
企业利用分工、外包、合作等方式，缩小企业的参与范围，优化企业的核心内容，进而缩小企业的资金投入，减轻企业的资金压力。
房地产资金管理
房地产资金管理1. 引言房地产行业资金管理是指对房地产项目中的资金流动进行合理、高效的规划和管理，以确保项目资金的稳定运作和保值增值。
在房地产开发和投资过程中，资金管理的重要性不言而喻。
良好的资金管理能够帮助企业减少风险，提高盈利能力。
本文将从资金管理的基本概念、房地产资金管理的特点以及常用的房地产资金管理策略等方面进行详细探讨。
2. 资金管理的基本概念资金管理是指对企业或项目中的资金流动进行合理安排、有效利用和监督的过程。
通过资金管理，企业可以最大限度地利用自有资金和外部资金，实现规模化、高效率的运营。
资金管理的基本目标包括降低资金成本、提高资金利用效率、确保资金的安全性和流动性。
在房地产行业中，资金管理更为重要。
房地产项目通常需要巨额投资，并且投资周期较长。
有效的资金管理可以保障房地产项目的良性运作，避免资金链断裂和资本流失。
3. 房地产资金管理的特点与其他行业相比，房地产资金管理具有一定的特点：3.1 大额资金需求房地产项目通常需要大量的资金投入，例如土地购置费、建设投资、销售成本等。
这使得房地产资金管理面临资金规模庞大的挑战。
3.2 长周期投资房地产项目的投资周期通常较长，从开发规划到项目交付需要数年时间。
这就要求资金管理者有长期的资金规划和运作能力，以确保项目的可持续发展。
3.3 资金流动性较低房地产资金通常处于较长时间的锁定状态，不易实现快速流动，这对于资金管理者的决策能力和流动性需求提出了更高的要求。
3.4 风险较高房地产行业具有一定的市场风险和政策风险。
资金管理者需要对市场进行全面的分析和风险评估，及时制定相应的风险控制策略，以应对各种风险。
4. 房地产资金管理策略为了合理管理房地产项目的资金，以下是一些常用的房地产资金管理策略：4.1 资金预算策略根据项目的需求和时间规划，制定详细的资金预算，明确资金的进出方向和时间节点。
通过合理的预算使资金使用更专业、更高效。
4.2 多元化资金来源策略房地产项目通常需要大量的资金投入，因此在资金筹措方面应该采取多元化的策略，包括自有资金、银行贷款、资本市场融资等。
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10、2018年重点工作是服务好大区的现场施工管理工作，在公司横向层面上紧盯项目进度风险 ，全力 化解项目超期风险。
11、2018年另一项重点工作是做好新项目的横向层次沟通，做好前期各项策划及协调工作，铺排出全 周期风险点，尤其是工程风险，在策划阶段将风险点考虑充分，为项目顺利进行创造条件。
运营管理
7
流程优化 体系
运营 管理
计划管理 体系
项目计划可控， 各部门充分交圈
严控关键流程 减少犯错机会
风险预控 体系
减少或避免损失 运营风险最小化
运营管理
04 运营管理工作重难点
难点：1、运营体系决策程序梳理、流程梳理、会议梳理、考核梳理。 2、对运营体系还不是很熟悉，要加快学习公司规范性文件，尽快熟悉运营管理思路和方法。 3、总结梳理前期运营管理工作中的纰漏，及时采取管理手段加快完善是运营管理工作重难点之一。 4、部门计划分期分段较多 ，要综合统筹协调 ，信息在部门间的及时传达交圈防止纰漏是工作重难点之一。 5、部门会议种类及信息量巨大，如何将部门间的信息纵向及横向传达到位是营运管理工作的又一难点。 6、对各个部门的考核必将引起各部门的多因素、多角度的考虑问题，后期的工作间相互配合是运营工作 必须面对的另一 个难点 。 8
运营管理
03 运营管理运作思路
3
1、运营管理思路：运营管理坚持以运营计划为纲，以运营督办为辅的运营思路。 2、运营管理的发力点：①、确定运营管理的时间节点和关键节点，这是运营管理的主线，主要依 据是各部门总控计划；②、通过运营周例会、月度会、半年会、年度例会、专题会议等会议决策 形式跟踪、检查、协调各部门工作；③、通过会议输出的成果及公司运营管理制度以运营督办的 形式对制约计划推进、制约目标实现的关键性问题和疑难问题进行专项督办跟进；最后通过绩效 考核对各部门及员工参与程度及结果进行考核，进而促进目标的实现。
4、会议倡导开短会，防止出现文山会海 ，长话短说，在各部门及时掌握信息的情况下，要及时 作出决策，形成的会议纪要由各个部门签字确认后留档备查 。
5、及时跟进各部门决策信息 ，在预警时间及时给出预警 ，督办各部门加快完成 。
6、紧跟项目进展，及时掌握项目第一手信息，做到全面为项目服务，为项目的进度提供最大的后 勤保障和全面的横向支持。
运营管理
02 运营管理工作目标
2
运营管理目标：目标一：跨部门跨项目资源整合、打破部门壁垒，实现信息充分及时交圈； 目标二：最全面的信息挖掘、最有力的决策支持； 目标三：最有效的决策跟进落实； 目标四：最及时的节点预警，防止出现超期风险； 目标五：及时跟踪落实平台及公司领导决策要求，协调各部门加快解决；
4、运营抓手：综合计划编制与审核是运营管理的前提、运营计划的动态监控是运营管理的核心、 过程控制是运营达到目标的关键。
运营管理
03 运营管理运作思路
5
5、运营督办预警机制：①、月计划督办事项分三级预警；分为一级黄色预警，二级黄色预警， 三级红色预警；②、一级黄色预警（距离月计划完成时间还剩10天），二级黄色预警（距离月 计划完成时间还剩7天），三级红色预警（距离月计划完成时间还剩三天）
6、运营抓手实现的路径：会议体系、实时反馈、快速反应、高效决策；其中信息管理是关键； 7、运营风险管理：总经理办公会重点督办事项、专人负责、一条线追到底；
8、运营重点督办事项：全公司管理层下沉，职能部门、项目部从不同维度彻查，集公司全力
拿下重大风险监控点；
运营管理
03 运营管理运作思路
9、运营管理动作： ①、运营管理会议体系 固定会议：运营周例会、总经理办公会、月度例会 不定期会议体系：专项决策会、专项讨论会、业务决策会、业务讨论会 6
2018
运营管理思路汇报
工程管理部
运营管理
01 02 03 04
运营管理工作整体回顾 运营管理工作目标 运营管理工作运作思路 运营管理工作重难点
1
2பைடு நூலகம்
3 8 9 11
05
06
运营管理工作重难点及解决思路
运营管理工作2018年计划
运营管理
01 运营管理工作整体回顾
1
2017年在平台运营的大力支持下，珠海公司在以工程管理部为核心的指导下开展 工作，着重对运营管理工作中的计划管理、部门间的信息传导、协调配合开展了一系 列工作，尤其落实了以工程部全体成员为核心的计划落实与考核，及时向领导反馈重 要的项目信息，梳理运营管理中出现的诸如决策慢，信息沟通不及时，信息部门间传 递不全面等问题，也充分意识到运营管理工作在项目开展中的重要性。在2018年，运 营管理仍将落实以计划管理为纲的路线，着重加大对部门考核的力度，将制约计划落 实的关键因素充分调动协调各部门，争取做到提前预警提示、重要时刻提醒、时时跟 踪落实、努力做好“中间人”角色，及时提醒部门领导，降低各部门关键节点超期风 险。
运营管理
05 运营管理工作重难点及解决思路
9
解决思路：1、充分吸取各部门信息，保证信息的完整准确，为领导决策提供全面的信息支持。 2、形成的决策信息，要进一步固化为各个部门的行动，加大督办力度，保证决策信息及时落地。 对项目运作有重大风险的事项，安排专人及时跟踪，了解第一手信息，及时反馈给领导，能解 决的及时督办其它部门加快落地解决。 3、统筹协调各部门加快建立各部门规章制度，尤其要注意时效性，及时督办各部门按时间节点完 成本部门工作 。
运营管理
05
运营管理工作重难点及解决思路
10
7、重大风险及时告知领导，集合全公司智慧，全力督办协调解决。 8、各部门计划要对关键节点仔细核对，充分交圈，防止出现部门间计划不协调，需求部门的计划要给 出明确的时间及条件要求，服务部门要充分做好跟踪及动态调整工作。 9、提倡各部门根据总控计划深化出更具体可行，更具有操作性，干扰条件考虑更充分的专项计划，把 总控计划的风险在专项计划中一步步化解掉，降低总控计划超期风险。
06 运营管理工作2018年计划
2018年运营管理目标 ：1、加快熟悉公司各部门办事程序，力求运营思维逻辑更加清晰； 11
2、心思要更加细腻，要全面准确掌握各部门信息，为领导决策提供依据。
3、团结更多的部门 ，集合更多同事的智慧，全力为公司关键节点集合发力。 4、要更努力学习一些管理理论及方法论，运用到运营管理工作中，为项目管理提质 增效； 5、充分了解公司各关键节点达成的风险，提前做好预警，督办各部门全力完成。 6、向平台多沟通、多交流、多学习，请平台领导多来项目指导，学习运营管理工作 的思路方法。
2018
我们一起努力！ 感谢聆听,批评指导！
运营管理
03 运营管理运作思路
4
3、运营督办：运营督办的目的主要是对重要的工作计划，会议决定的重要事项及领导交代的重 要工作有效的贯彻落实，以提高工作效率和工作质量；督办事项的主要来源：年度经营目标关键 节点，各类公司级会议，总经理办公会、各部门请示报告中领导明确要求的工作任务及运营部门 下发的督办单，督办事项责任到人，月底对督办事项的完成情况进行分析汇总督办完结率。
②、实时反馈实现路径：
数据收集：全员数据收集整理； 数据共享：周报、月报、实时通报。 ③、快速反应的前提：风险分析：跨部门专项讨论会，全面信息挖掘 ④、高效决策支持：全方位、多视角的信息整理、分析
运营管理
03
运营管理运作思路
决策体系是其它体系 的动力 保证项目各阶 段的决策需求， 确定最佳选择 决策管理系