银行信贷与房价波动的关系及风险控制
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，它关系到咱们国家经济的稳定和发展。
那么，这个问题到底是什么呢？其实就是商业银行在房地产信贷业务中遇到的各种困难和挑战。
下面，我给大家分几个方面来说说这些问题和对策。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们国家的房地产市场就像过山车一样，一会儿房价飙升，一会儿又跌得惨不忍睹。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿赚得盆满钵满，一会儿又赔得血本无归。
这种波动性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的风险。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：加强风险管理，提高风险识别能力。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要加强对市场的分析和研究，提高风险识别能力，做到心中有数。
要加强内部风险控制，建立健全风险管理制度，确保业务稳健发展。
二、房地产项目质量参差不齐，难以把握咱们国家的房地产市场虽然发展迅速，但是项目质量却参差不齐。
有的项目地段好、品质高，吸引了大量的购房者；有的项目则地段一般、品质堪忧，让购房者望而却步。
这对商业银行来说，就像是在挑选苹果和橘子一样，有时候很难把握。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：严格把关，提高项目准入标准。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要严格把关，提高项目准入标准。
对于那些地段好、品质高的优质项目，要积极给予支持；对于那些地段一般、品质堪忧的项目，要慎重考虑。
只有这样，才能确保商业银行的房地产信贷业务稳健发展。
三、房地产信贷政策调控频繁，影响业务开展咱们国家的房地产政策调控力度一直在加大，有时候一天之内就能出台好几项政策。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿这个政策出来支持你，一会儿那个政策出来限制你。
这种政策的不确定性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的困扰。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：密切关注政策动态，及时调整业务策略。
浅析房地产市场与银行信贷风险的关系
经济视野1、前言改革开放以来,我国房地产的发展迅猛,房地产企业在银行的贷款数量也非常巨大,我国从98年开始就已经全面推进了城镇居民住房体制改革,并全面实行了住房货币化。
开放30多年以来,我国的总体经济水平增长迅猛,这和房地产业的快速发展,推动经济增长、拉动内需是密不可分的。
同时,房地产的快速发展也促进了房地产融资体系的发展。
主要形成了以银行信贷为主,其他融资手段为辅的体系。
有研究证明,我国房地产业的资金来源有大约60%都是商业银行贷款,这样高的比例贷款,一旦房地产行业发生动荡,那么对商业银行经营造成风险的可能性是很大的。
而且从2001年以来,商业银行用于房地产开发的贷款每年大致平均以2.5%以上的速度增长,同时个人住房贷款的速度也快速增长,可见我国的房地产行业资金主要还是来自商业银行。
但是我国的房地产行业的信贷并不是十分成熟,一旦房地产的价格下跌,那么就必然给商业银行带来巨大的风险,甚至影响整个商业银行的经营状况。
2、房地产市场与商业银行风险的关系2.1房地产价格的波动与商业银行信贷的关系房地产的价格是影响房地产市场的主要因素之一,同时也是影响房地产信贷的关键性因素。
而且经济的发展状况、消费者的预期、国家政策的变动等都会影响房地产市场价格的变化。
如果房地产市场价格同比上涨,消费者在房价继续上涨的心里预期的作用下,就很可能改变消费计划,增加房屋的需求用做资产投资,同时房地产的企业在价格上涨的利诱下,就会扩大房地产的投资规模,消费者与房地产企业两方的共同作用,就会进一步推高房地产价格的上涨,此时房地产业的良性发展也会带动与其相关行业的快速发展,对银行贷款的需求也会进一步增加。
同时对于商业银行来说,房地产的信贷主要是房屋作为抵押品,房价上涨也会促使抵押品的价值上涨,那么银行就会增加对房地产业的贷款,促使房地产信贷规模的进一步扩大。
依照这个趋势发展就会造成房地产企业不断投入新的项目增加房地产供给,同时个人也会增加对房地产的投资,甚至是投机,这样就已经慢慢积聚了房地产的信贷风险,当房地产价格上升至一定程度后,就会脱离其实际价值违背价值规律,于是形成房地产泡沫现象。
我国商业银行个人住房贷款风险防范
我国商业银行个人住房贷款风险防范近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。
商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。
本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。
一、风险来源1、房贷利率风险商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。
由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。
2、市场风险随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。
3、信用风险商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。
4、流动性风险部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。
二、风险防范措施1、严格的风险管理制度商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。
2、合理定价商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。
3、增强风险意识商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。
4、产品创新商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。
三、发展趋势1、随着房地产市场的逐步升温，房价将随之上涨，银行的住房贷款业务将逐步回到高峰。
2、房地产监管和政策的加强将成为银行住房贷款业务的重要环节，房地产市场的信用风险管理将成为企业重要考虑的内容。
房地产信贷波动与房价波动相互关系研究
房地产信贷波动与房价波动相互关系研究钟诚一、房地产信贷波动与房价波动相互关系概述(一）银行信贷加速房价上涨的机制分析根据静态和适应性预期理论,房地产市场的各种参与者包括银行等金融机构和消费者在预期后续房价还会上升的情况下，银行会放松贷款条件,增加房地产信贷额度。
在获得贷款条件放松和预期房价上涨的情况下，除了原有的房地产参与者获得更多贷款外，由于“羊群效应”,大量的投资者、投机者和新的消费者、开发商参与进来，而房地产产品作为一种商品，其价格也是由需求和供给双方的力量相互作用形成的，从供给的角度看，开发商获得大量信贷资金必然会进行后续的项目购置和开发，大量的理论和实践表明,短期内地价受房价影响,由于房价的上升或预期上升，地价也随之上升,在我国地价是房地产成本构成的主要部分,因此房价必将随地价的上涨而上涨.从需求的角度分析，随着参与其中的投机者不断增加，需求人数会急剧上升，在房地产供给增加不多甚至减少的情况下，房价也会被推高。
因此,供给和需求的相互作用致使房价不断上涨.另一方面，房价的上升不仅会提高银行自有房产的价值，还会提升银行贷款的质量，促使银行减少储备，进一步增加信贷数量。
以上两方面相互作用必然会导致“银行贷款增加—-房地产价格上升—-银行贷款增加”的螺旋式上升结果.在房价拐点未来临之前,大量投机者的存在及银行信贷的支持，使得房地产价格日益脱离实际的均衡价格和基础的价值,导致房地产泡沫的产生并不断膨胀。
（二）银行信贷加速房价下跌的机制分析房地产信贷不仅在房地产上升周期中对房价影响很大，在房地产周期性波动中的下降阶段也扮演了同样重要的角色。
在宏观经济环境发生逆转，房地产行业步入下行通道时，一方面,用于发放房地产信贷的抵押品价格大幅下降，而信贷的需求者会由于经济条件的改变而产生违约的可能，致使银行资产质量下降；另一方面，房价的下降直接降低银行所拥有的房地产资产的价值,导致银行资产大规模缩水等。
所有这些因素都会促使银行减少房地产信贷规模，而房地产业是个资金密集型产业,一旦投入资金的减少和基于价格下降的预期导致有效需求减少势必会造成房价下行的压力。
新形势下银行房地产信贷风险控制问题分析
银 行 的 信 贷 风 险 主 要 来 自于 贷 款 者 违 约 的
信用风险和市场利率波动等 因素引致 的市
场风险。
险 较 大 。在 这种 新 的 调控 环 境 下 ，我 国 商 业银 行 在 房 地 产 相 关 信 贷 的 风 险控
制 措 施 设 计 上 应 当依 据 新 的 形 势 采 用 更 加 动 态 化 的 创 新 控 制 手 段 ， 从 而 实 现 对银 行 房 地 产 信 贷 风 险 的 有 效控 制 。
放 后 并 不 会 主 动 关 注 个 人 住 房 信 贷 还 款 人
力恶化 、道德风 险升 高 ，市场信 贷利率发
生 不 利 于 银 行 的 变化 时 ，商 业 银 行 的 个 人
动房地产行业的健康发展。
银 行 房 地 产 信 贷 风 险 诱 发 因 素 分 析
目前 ，我 国 商 业 银 行 的 房 地 产 相 关 贷
贷 款 中 的抵 押 物 房 产 的 滞 销风 险 ，而 房 产
滞销 将导致 房地产 开发商资 金压 力增大 ，
影 响 其 偿 付 贷 款 的能 力 ，从 而 提 高 了 银 行
的信贷风险。建设风险 ：房地产开 发企 业 由于 自身资金链断裂 、 建设成本超 出预算 、 不可抗力 因素等原 因无法继续进行房地 产
款 人 道 德风 险 ：个 人 借款 者 由于 房 价 下 行
关 键词 ：房 地 产 调 控
风 险
房 地 产 信 贷
新 形 势 下 银 行 信 贷 风 险 控 制 措 施 设 计
（ 一 ）健 全 个 人 信 用 监 控 机 制
在我国 ，银行贷款在房地产企业 的资 金来源 中一直保持在 ２ ５ ％左右 的比例 （ 如
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析随着城市化进程的加速和人们对居住环境的要求不断提高，个人购房需求日益增加。
而对于大部分居民来说，购房往往需要借助银行的住房贷款。
银行个人住房贷款也存在一定的风险，对于银行而言，如何有效地控制住房贷款风险，是一个十分重要的问题。
本文将从银行个人住房贷款的风险源、风险特征和控制方法三个方面进行分析。
一、银行个人住房贷款的风险源1.经济形势变化风险。
经济形势变化是银行个人住房贷款的主要风险源之一。
经济不景气时，许多购房者面临着经济压力，还房贷困难，逾期违约的可能性增大；而在经济好转时，房价上涨会造成购房者承担更大的债务和利息负担。
2.房地产市场风险。
房地产市场的波动直接影响着购房者的还款能力。
若房地产市场出现大幅度下跌，购房者购房后可能面临抵押物价值不足的问题，增加了银行的资产损失风险。
3.信用风险。
在银行住房贷款业务中，客户的信用风险是无法避免的。
购房者可能存在还款能力不足、信用记录不良等问题，这些都会给银行带来损失。
4.利率风险。
银行个人住房贷款的利率通常是固定的，而市场利率的变化会影响到银行的风险敞口，一旦市场利率大幅波动，将使银行面临资金成本的上升和利润下降，增加了贷款违约的可能性。
1.不确定性。
购房者的还款能力受多种因素影响，如收入水平、家庭支出、职业稳定性等，都存在不确定性，很难准确预测贷款违约的可能性。
2.长期性。
个人住房贷款通常较长期，一般为10年以上，甚至30年。
这就意味着银行需要承担很长时间的风险，加大了资产负债管理的难度。
3.债务杠杆效应。
购房者为了购房往往需要负担较大的债务，一旦购房者出现经济问题，其债务杠杆效应将放大，增加了银行的违约风险。
4.地区性风险。
不同地区的房地产市场不同，经济发展水平、居民收入水平等都有差异，对银行的风险管理造成了一定的挑战。
1.加强贷前审核。
银行应加强贷前审核的力度，通过多方面的调查核实购房者的个人信用、职业稳定性、收入水平等，确保贷款对象具有还款能力。
房价波动与银行信贷的关系初探
据调查 显示 ， 无论 房地产开发商 ， 还 是购房者 ， 供 需 双 方 均 依 赖 银
行信贷支持 。基于此 ， 银行信贷规模 之所以会对房地产 、 房价产生不 同 程 度 的影 响 ． 主要表现为开发商一方的供给 、 以 及 购 房 者 自身 的需 求 等
其房产增值而增加 。在该种情况 下， 消费支出费用就会增加 ， 当居民消
费采 用信 贷 方 式 时 ． 会增加消费信贷需求量 ． 同 时 其 房 产 增 值 也会 影 响
到居民 自身的信贷获取 能力 ， 对借 款计 划、 信贷要求等 ， 都 产生了一定 的影 响 ： 对于没有房 子的人而言 ， 房 价 上涨 必 然 会 使 其 暂 缓 购 房 数 量 ，
存 在 着一 定 的 内在 联 系 和 影 响 ， 但 是 并 非存 在着 主导 性 的影 响 机 制 。 对
于国内是银行信贷规模影响商品房价格 ，还是房价格影响银行信贷规
、
银 行 信 贷 规 模 对 房 价 产 生 的 影 响
模问题 ． 需要深入 的研究 。实践证 明， 银行信贷在对房地产行业发展支 持方面 。 发挥 着非常重要 的作用 ， 从二者之 间的关 系来 看 ， 银行信贷在
内房 价 波 动 对 银 行 信 贷 产 生 的 影响 不 明 显 ， 但 从长远的视角来看 ． 其 影 响 关 系不 可 小 觑 。 近 年 来 ． 随 着 国 内房 地 产行 业 的 快 速 发展 ， 在 很 大 程 度 上 加 大 了银 行 尤 其 是 商 业银 行 的金 融 风 险 ．急 需 采 取 有 效 的 措 施 来
银行业对房地产市场的影响与调控
银行业对房地产市场的影响与调控房地产市场一直以来都是各国经济的关键领域之一。
而银行业作为金融体系的核心，对房地产市场有着重要的影响和调控作用。
本文将探讨银行业对房地产市场的影响，并分析银行业如何通过调控来平衡房地产市场的发展。
一、银行业对房地产市场的直接影响1. 房地产贷款的供给银行作为房地产贷款的主要提供者，直接影响着房地产市场的融资渠道和贷款利率。
当房地产市场需求旺盛时，银行会增加对开发商和购房人的贷款供给，进一步刺激房地产市场的发展；相反，当市场过热或存在泡沫风险时，银行会收紧贷款政策，限制贷款额度，从而降低市场炒作风险。
2. 货币政策对利率的影响银行业通过央行的货币政策来影响利率水平，进而影响房地产市场的购买能力和融资成本。
当央行提高利率时，购房成本增加，购房需求减少，房地产市场的价格上涨压力相应减轻；而降低利率则会刺激房地产市场的需求，推动市场价格上涨。
3. 风险管理和监管政策银行业对房地产市场存在的风险进行管理和监管，通过要求购房人提供抵押担保、进行资产评估等方式来降低信贷风险。
同时，银行业也受到政府监管政策的制约，如要求银行设立风险准备金、控制房地产贷款比例等，以保证金融系统的稳定并降低系统性风险。
二、银行业对房地产市场的调控1. 贷款政策调控银行通过贷款政策的调整来对房地产市场进行直接调控。
例如，当房地产市场出现过热迹象时，银行可以收紧贷款政策，提高购房门槛，限制房地产商开发贷款额度等。
相反，当市场需求低迷时，银行可以适度宽松贷款政策，降低利率，刺激购房需求。
2. 购房者资金需求的供给银行可以根据房地产市场的实际需求，推出差异化的金融产品，满足购房者的资金需求。
例如，推出帮助首次购房人的低利率贷款产品，或者提供多种还款方式以适应不同层次的购房者等。
通过灵活的金融产品设计，银行可以对房地产市场起到积极的促进作用。
3. 风险管理与防范措施银行通过加强对房地产市场的风险管理和防范措施，以避免金融系统面临系统性风险。
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同 时银 行在 房地产 方 面的贷款 风险也 越来越 受到 人们 的关注 。笔 者 使用 近 期 的统 计 数 据 ， 运用 协 整等相 关理 论对银 行信贷 与房 价指数 之 间的波动
关 系进 行实证 分析 。
１ 理 论 与模 型 简 介
协 整理 论是 由 Ｅ Ｇ Ｅ和 Ｇ ＡＮ Ｅ Ｎ Ｌ Ｒ Ｇ Ｒ在 １ ８ ９７ 提 出的 Ｊ对非 平稳 序列 的建模 提供 了一种 新 的 ， 方 法 。当一组 非平 稳 的变 量存在 一个 线性组合 是
价 的波动则 更 加关 注 。探讨 银行 在房 地产 方 面 的
衡 和短期波 动关 系 ， 为 房地 产 价 格 的波 动 影 响 认
银行的信贷扩张， 而银行贷款却不明显影响房地
产价 格 。
在 ２１ ０ ０年上半 年 ， 国家 出台 了一 系列房 地产 调控 政策 ， 预示着 国家 开始大 力调控 房地产 市场 ，
第１ 年４ 第 ２ ３ ２ ３ 卷 月 期 ０ １
息 Ｇ Ｍ Ｎ 程 版 Ｊ Ｕ Ｎ 武Ｏ Ｔ ＩＦ Ｒ学ＴＯ ・信 Ａ Ａ Ｅ Ｅ ＴＥ ＧＮ Ｅ ＩＧ Ｏ Ｒ Ａ Ｆ 理 工 Ｎ Ｏ Ｍ 报 Ｎ＆Ｍ Ｎ与 管 理 工Ｎ ＩＥ ＲＮ ） Ｌ 汉ＷＵ （大 学 Ａ Ｉ
Ｖ １ ３ ｏ２ ｏ ３ ． ． Ｎ
币供 给量 的变化 比房价 的变 化 相对 滞 后一 些 ¨ 。 ］ 盛松 成等 对 上 海 市 房 地 产 市 场 发 展 周 期 与 Ｇ Ｐ Ｄ
增长率、 实际利率和房地产信贷 的相关关系进行 了分 析 ， 为上 海 房地 产 市 场发 展 周 期 与经 济金 认
融运 行 的相 关关 系十 分 密切 ， 发 展 与银 行 信 贷 其 相关 度较 高 ， 贷政策 、 信 利率 等对房 地产 市场发 展 周期 的影 响较 大 ， 央行 可 利用 各 种 货 币政 策 工具 进行 调控 和 引 导 ＿ 。刘 明等 通 过 建 立 霍 特 林 模 ２ Ｊ 型研 究 了利 率对 最 优 房 价涨 幅 的作 用 ， 为 利率 认
系 的进 一步判 断可 以进行 Ｇ ａ ｇｒ ｒｎｅ 因果 检验 。 １ １ 单 位根 平稳检 验 ． 如果 直接 用非 平稳 的时 间序 列数 据来做计 量
利用 利率手 段来 对 房 价 进行 完 全有 效 的调控 ， 认
为我 国与西 方 国家不 同 ， 至少 在现 阶段 ， 利率作 将
对房 价涨 幅具有 决 定 性 作用 ， 并 不 意 味着 可 以 但
平 稳序 列时 ， 为这 组经济 变量 具有协 整关 系 ， 认 可
以建立 长期 均衡模 型和误 差修 正模型 。建立模 型 步骤一 般是先 进行 单位根平 稳检 验再 进行协 整关
系检验 ， 最后 建立误 差修正 模 型 ， 对变 量问 因果 关
中 图 分类 －＂Ｆ９ ．５ ￣：２ ３ ３ Ｄ Ｉ１ ．９ ３ｊｉ ｎ １０ Ｏ ：０ ３６ ／． ｓ．０７—１４ ．０ １０ ．３ ｓ ４ Ｘ ２ １ 经济增长 等方面扮 演了重要的 角色 。然 而 ， 随着 房地 产市 场 的繁荣 ， 房价 的升高 ， 人们 越来 越担 忧 房地产 的风 险 ， 其 尤 是对该 产业 的发展提供大量 贷款的银行方 面 ， 对房
摘
要： 选取全国房屋销 售价格指数和居民 中长期消费贷款 ２ ０ ０ ７年 １月至 ２ １ ０ ０年 ６月的月度统计 数据 ， 运
用协整和 Ｇ ａｇｒ因果检 验法分析 了二者之 间的关 系 ， ｒ ｅ ｎ 并建 立了误差修正模 型 ， 结果显示 在所考虑的数据 区 间内相关贷款 和房价之 间存在协整关 系 ， 且为双向因果关 系。最后提出了对银 行信贷风 险控制 的相关建议 。 关键 词 ： 风险控 制 ； 误差修正模 型 ； 房屋销售价格指数 ；居民中长期消费贷款
回归 ， 容易 出现伪 回归 ， 则 因此在 回归 之前首先 要
对 时 间序 列数 据进 行 单 位 根 的平 稳 性检 验 ， 用 常 的方法 为 Ａ Ｆ检 验 ， 验基 于 以下 模型 ： Ｄ 检
为房 地 产 市 场 的 调 控 工 具 存 在 很 大 风 险 。 Ｇ Ｒ Ａ Ｈ 等利用香 港 １８ 至 ２０ 年 的数据 ， Ｅ ＬＣ ９２年 ０１ 实证 分析 了银行 贷款 与房地产 价格之 间 的长期均
第３ ３卷
第 ２期
李运蒙 ， ： 等 银行信贷与房价波动 的关系及风险控制
２３ ９
△ 。 一１ｙ。 ｍ △， ｙ ： ＋（ ）一＋∑ ）
一
（） ２
Ａｔ ｙ
＋卢 △ ￡ ｅ，￡ ｌ ２ ＋ ｃ 一 ｎ ｌ＋
贷款与房价的关系问题 ， 不仅可以使银行方面更好 地把握市场需求 ， 及时防范风险， 还可 以为国家利 用银行信贷调控房地产市场提供参考。 有关银行信贷与房产价格方面， 学者们提出 了很 多建议 。丰雷等 对 中国房地产 市场 泡沫 问题
进行 了多 方面 的实证研 究 ， 结果 表明 ， 贷及 货 其 房
△ Ｊ一 ） ＋∑卢ａ ＋ ） ＝（ １ｙ１ ， Ｄ 一 ｚ ｙ
ｌ １ ＝
（） １
收 稿 日期 ：０ ０一ｌ 一 ２ ２１ １ Ｏ．
作者简介： 李运蒙（ ９４一）男 ， １６ ， 山东郓城人 ， 五邑大学经济管理学 院副教授． 基金项目： 广东省 自然科学基金资助项 目（ １２ ００ １００ ０；４ ２０ ０ １０ ０ ０ ８５ ９ ２０ ００ １ ９５ ９ ２０ ０ ４ ６ ）
Ａｐ ． ０１１ ｒ２
文 章 编 号 ：０７—１４ ２ １ ）２— ２ ２— ５ １０ ４ Ｘ（０ １０ ０ ９ ０
文 献 标 志码 ： Ａ
银 行 信 贷 与房 价 波 动 的 关 系及 风 险 控 制
李运蒙 ， 钱 鑫
（ 邑 大学 经 济 管理 学 院 ， 东 江 门 ５ ９ ２ ） 五 广 ２ ００