2014年养老住区发展展望-房地产创新报告-绿维创景
《2014中国房地产创新发展报告》之房地产金融投资-绿维创景
《2014中国房地产创新发展报告》之房地产金融投资旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》之房地产金融投资北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。
本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。
我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。
敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之房地产金融投资篇。
一、2014年中国房地产金融投资的发展现状及特征房地产行业本身具有极强的金融属性，杠杆融资与现金流管理一直是房地产企业的核心任务及高额利润的重要来源。
随着近几年行业的持续深度调整，大型领先房企纷纷谋求转型之道，越来越多的金融机构通过多元化的金融产品参与房地产企业融资，房地产行业金融化进程及相关金融创新愈演愈烈。
另外，在宏观政策上，与房地产金融相关的监管政策和制度创新在2014年也取得了较大进展，为房地产金融市场的持续繁荣创造了更大的市场空间。
1、大资管背景下房地产投融资市场的发展特征1）房地产企业融资渠道进一步多元化，房地产信托主力地位未动摇大资管时代，越来越多的金融机构和房地产基金开始进入房地产投资行业。
2014养老地产投资开发、规划设计与运营管理国际研讨会--邀请函
开发、规划设计及运营管理等实战经验。
【主办单位】 北京联创智库投资顾问有限公司 中房商学院 【支持单位】 中国房地产联合协会 【媒体支持】 新浪、万商会、中国日报网、搜狐焦点、房讯网、建筑英才网
郑荣昌先生——英国中华总商会 副主席
郑总于1995-1997旅居意大利北部Imperia地区期间，曾经研究北欧经济发达国家的退休老人迁移到南欧的意
大利乡村地区的相关课题，他从社会，经济和建筑环境影响方面研究德国，法国，英国和北欧国家的的退休 居民到意大利著名地中海旅游地区所发展出来的“第二个家（养老之家）”及“分时度假”模式。Peter目前 在欧洲医疗联盟（European Health Consortium, UK）的主要工作是连接国际医疗及养老专业资源和经验，与 中国的官方及民间合作机构搭建一个国际交流合作的桥梁。
会议特邀嘉宾
傅力先生——中精众和健康产业集团 副总经理
中精众和健康产业集团是一家以养老、养生、医疗、康复、保健等服务为主，集投资、运营、管理于一体的创 新型健康产业公司。 “阳光汇”项目占地面积 1.49万平方米，建筑面积2.21万平方米，容积率1.49，绿化率 40%。共有适老住宅264套，照护床位113张。该社区首创“嵌入式连续照护型养老社区”模式，依照国际养老 建筑设计标准，配备完善适老化设施，依托城市核心地域优势及成熟配套，通过一体化居住设施及配套服务， 以家庭化的居住模式，满足老年人自理、介护、介助的全方位生活需求。
会议特邀嘉宾
John M. Wells先生——美国MCM国际设计集团 设计总监
新型城镇化下的房地产商机与模式创新-绿维创景
新型城镇化下的房地产商机与模式创新旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化下的房地产商机与模式创新北京绿维创景规划设计院2014年4月12日，“陕西地产创新发展研讨会暨全经联（西安）商学院成立仪式”在陕西西安举办，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士、全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生等200余名业界同仁和媒体朋友齐聚西安香格里拉大酒店，交流探讨房地产创新发展和新商业模式，共商陕西地产创新发展方向。
我院林峰院长受邀出席并发表《新型城镇化下的房地产商机与模式创新》主题演讲，以下为演讲内容摘要。
林峰院长发表主题演讲一、新型城镇化规划解读《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的出台历经了一年多的时间，发改委发布的这一规划与住建部一直谈的城市规划、城镇规划和地产界所熟悉的规划有着本质差别。
它是以整个中国城镇化率及质量提升为目标的社会经济综合发展规划，涉及的面非常广、内容非常丰富，而不仅仅是指城镇化建设，因此这一规划的实施不仅为房地产界更是为整个中国的食、住、交通、教育、文化、医疗、养老等带来了巨大的需求。
而这种城市人口大规模增长所带来的消费升级和扩张成为中国未来发展的重要基础。
（一）规划背景如今中国城镇化最大的问题在于有大量的农民工，虽然人在城市，但并没有真正的实现城市化。
因此我国出现了与国际上城市化最大的差别，即城市建设突飞猛进的同时，城镇人口和城市消费水平却分为了等级。
第一等级：拥有城镇户口的人；第二等级，没有城镇户口的农民工；第三等级，既不是城市人口也不是农民工，因为某些因素进城的非务工人员；第四等级，是农村人口。
绿色建筑理念下的养老建筑设计
绿色建筑理念下的养老建筑设计随着社会的不断发展，人们对养老建筑的需求也越来越高。
在绿色建筑理念的指导下，养老建筑设计需要更加注重环保、健康和舒适性。
本文将针对绿色建筑理念下的养老建筑设计进行探讨，为养老建筑设计提供一些新的思路和方法。
一、绿色建筑理念在养老建筑设计中的意义绿色建筑是指在设计、施工和使用过程中，最大限度地降低对环境的影响，提高建筑物的能源利用效率，保护自然资源和生态环境的建筑。
在养老建筑设计中，绿色建筑理念的意义是多方面的。
养老建筑是老年人的居住和生活场所，因此必须保证其健康和舒适性。
绿色建筑理念注重建筑与自然的融合，通过减少化学物质的使用、提高室内舒适度和空气质量来改善居住环境，从而提高老年人的生活质量。
绿色建筑理念强调资源的可持续利用与节约。
在养老建筑设计中，资源的合理利用可以降低建筑和运营成本，提高人们生活的品质，这对于老年人生活负担不轻的情况尤为重要。
绿色建筑理念通过设计和建筑本身的体现，可以提高老年人的环保意识和生活方式，推动绿色环保理念的传播和推广。
绿色建筑理念在养老建筑设计中的意义是提高老年人的生活质量，减轻生活负担，促进环保理念的传播。
二、绿色建筑理念下的养老建筑设计要点1. 自然采光自然光是一种无形的资源，它不仅可以节省用电，提高居住环境的舒适性，还可以滋养老年人的身心健康。
在养老建筑设计中，应该尽可能利用自然光，增加采光窗的数量和面积，减少建筑的深度，加入大面积的玻璃窗，使得自然光能够充分照射到室内空间，同时加入遮阳设施，避免阳光直射。
2. 通风系统通风是保持室内空气清新的重要因素之一，在养老建筑设计中应注重通风系统的设计。
应当合理设置通风口，增加窗户的数量和面积，可以选择带有通风功能的玻璃，增加室内外空气的交流，保证老年人居住的空气质量。
3. 绿化环境绿化是绿色建筑的重要组成部分，养老建筑的绿化环境设计应注重空间的布局，合理利用地形和植被，打造出一个环境优美、空气清新的居住环境。
养老地产创新模式案例：烟台鸿瑞 颐中苑养老健康城-绿维创景
烟台鸿瑞颐中苑养老健康城——养老地产创新模式案例旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
烟台鸿瑞颐中苑养老健康城——养老地产创新模式案例北京绿维创景规划设计院项目难点及思路2013年11月，山东省提出将以青岛、烟台、威海、日照四座城市为核心连线的3000多公里海岸带，打造成为继法国蓝色海岸、西班牙太阳海岸和澳大利亚黄金海岸后世界第四大特色海岸旅游度假带，使其成为环渤海乃至我国旅游度假及生活新亮点。
本项目位于养生圣地烟台市，整体来看，规划地依山傍水、民风淳朴、物产丰富，儒释道文化、民俗文化、农耕文化、海洋文化等多条文化发展轴线在这里交汇，已经形成山海一体、儒道相和、东西交汇、农商相融的独特的特征，具备打造国内新一代健康养生养老度假旅游目的地的潜力。
而甲方山东鸿瑞集团旗下的美尚美都，资金雄厚，品牌资源具有优势，主要生产女性特护、护肤美妆、营养食品、居家用品、自主美容等美健产品，可为打造国内新一代养生养老度假项目提供产品支撑。
面对良好的发展机遇，甲方委托绿维创景进行项目策划及总体规划、控制性详细规划、重点区域修建性详细规划及启动区建筑方案设计的编制。
一、项目难点二、核心思路从绿维创景对度假型养老模式的分析来看，专业化是核心诉求、养老地产是开发热点、养老环境是核心卖点、养生养心是高端养老品质需求。
因此，在本项目中，我们将专业化作为第一抓手、将养老地产与养老服务机构同步建设作为关键、将休闲养生产品与高端养心服务配套作为提升、将养老室内环境与户外环境的打造作为重要手段，形成一种综合型创新模式。
在产品层面上，以专业化养老服务中心为依托，带动养老物业地产开发；依托企业健康产业优势，做特色养生产品，形成养老产品补充和配套；以养心为亮点，开展国学养心（东方儒释道传统文化精髓）和心理学养心（西方现代心理学），与养老、养生互融一体。
2014年文化和旅游地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景
2014年文化和旅游地产发展展望旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2014年文化和旅游地产发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。
十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。
文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。
1、新型城镇化战略的提出，必将为2014年旅游和文化地产发展带来很大的机会文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营；新型城镇化是未来城市化发展最重要的动力机制，对中国整个经济保持持续较高速的扩张非常重要；人的城镇化是新型城镇化的前提，实现人的城镇化需要依靠产业支撑，所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式；以文化旅游引导特色旅游小城镇建设是区域文化旅游产业发展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键；对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。
（1）新型城镇化发展需要文化支持改革开放30多年来，我国快速的城市化进程在推动经济增长的同时，出现了各种各样的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。
在城镇化建设过程中，人们越来越认识到，一座城市留给人印象最深的不仅有城市的容貌，更为重要的是城市的文化，因此新型城镇化的发展需要文化的支持。
总结过去,展望未来-绿维创景2013年总结表彰暨2014新春联欢会隆重召开
旅游运营网
总结过去，展望未来-2013年总结表彰暨2014新春联欢会隆
重召开
北京绿维创景规划设计院
日前，我院林峰院长受邀做客第一财经频道《首席评论》节目，就2014年房地产行业趋势等问题接受采访。
节目中，林峰院长与首创集团董事长刘晓光、高策集团首席策略官李国平共同就大家最为关注的房地产行业话题发表了具有前瞻性的观点，包括2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等等。
林峰院长认为，2014年是中国房地产行业发展的“分化年”，这并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是在市场、区域等细分结构上的转换。
对于2014年的房价走势，林峰院长认为仍然呈上涨趋势，但总体上涨趋缓，更大的可能性是降温、保温甚至局部升温的同步呈现。
谈及房地产的风险，林峰院长认为我国的房地产已经形成一个偏向良性的有机生态链，2014年，不会出现行业性风险，但个别企业会存在风险。
2014年一、二、三线楼市将呈现分化发展。
林峰院长认为，一线城市将降温，涨幅趋缓；二线城市房价涨幅或出现较大变化；三四线城市会出现较大分化，整体上呈下跌趋势，但一些特色城镇会出现上涨趋势。
新型城镇化为房地产发展带来莫大的机遇。
林峰院长认为主要体现在四个方面，一是交通引导的聚集模式变化，二是产业变迁引导的聚集模式变化，三是社会体制改革领先引导，四是突破城镇建制的新型模式。
当期节目于2014年1月27日“第一财经频道”、1月28日“东方财经频道”播出。
（有关旅游策划、新型城镇化、旅游地产的更多研究，详见）旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问。
2014年商业地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景
2014年商业地产发展展望旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2014年商业地产发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联商业地产委员会协助提供。
1、零售企业纷纷“触电”，线上线下结合成热点熟谙互联网应用工具的80、90后已经成长为社会消费的中坚阶层，淘宝、京东、苏宁等电商巨头在线上屡创的消费奇迹，已经深刻触动了传统商业领域每一个人的神经，同时智能手机、平板电脑、WIFI热点、4G网络等硬件技术和设备的快速发展和普及，这些都为商业地产的电子商务应用奠定了坚实的基础。
为此中国商业地产开发商和零售商，在2013年积极转型，并推出线上线下相结合的经营模式。
实体零售商触网，开始与阿里巴巴等网络巨头合作。
西单商场、王府井百货、百联集团、银泰百货、新世界百货等传统零售企业通过线上、线下的有效互动，增加传统零售的销量，从而使企业进入良性发展，真正做到两条腿走路。
而一些传统企业亦纷纷在电商平台上开设旗舰店，或自己运营电商网站，例如：万达已经建立了自己的电商品牌，确定2014年用10个左右的店做试点，2015年1月在100个万达广场全面推出线上、线下相结合的模式。
2、零售企业加速三四线城市的突围步伐一、二线城市竞争激烈，市场饱和，单店销售增长难度加大，而且租金和人工成本显著增加，导致零售企业在这些城市扩张速度放慢。
与此同时，三四线城市需求潜力较大，租金和人工成本相对较低，加上一些地区出台优惠政策，一些大型连锁企业纷纷向中小城市及农村地区延伸渠道，在县镇及乡村设立零售网点。
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2014年养老住区发展展望
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
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2014年养老住区发展展望
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（一）政策逐步落地，将促使整个行业爆发式增长
2013年，养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。
一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境，整个行业将呈现爆发式增长。
1、土地政策
目前我国养老产业土地获取方式是通过招拍挂和划拨获地，但这两种方式均有较大的局限性。
招拍挂的方式企业开发成本较高，难以持续满足日益庞大的老年人需求；划拨用地则会面临开发融资受限，土地不能抵押等。
故2014年为加大对养老产业的支持，在土地政策方面政府预计通过提供地价土地或者给予减免土地使用税等政策措施。
2、金融平台
养老地产比一般商品房的建筑、配套服务成本更高，企业在相当长的时间内无法回笼资金，加上目前养老地产商业盈利模式还是处于模糊不清晰的状态，大多数银行都不愿意贷款，这对于非大型开发商、民营企业的养老机构来说，是较大的一个瓶颈。
2014年政府将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛，预计会出台相关养老机构或运营商金融贷款方面的政策。
除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，
还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险（放心保）资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点。
3、以房养老保险
国务院发布的《意见》，明确提出要完善养老服务业的投融资政策，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
“以房养老”保险详细政策预计2014年落地，首款产品预计2014年1月份推出。
4、医养结合
十八届三中全会强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。
以上政策将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。
5、养老配套设施政策
目前我国对养老社区及一些住宅小区的养老配套设施未有明确的细项政策。
在《加快发展养老服务业的若干意见》发布后，预计2014年国家将有系列的养老配套政策出台，对民营企业降低门槛，减免配套等相关税费，鼓励民营企业投资养老机构。
6、养老建筑验收标准
2014年预计政府会推动养老建筑标准的相关工作，保障相关养老建筑产品的安全性。
（二）市场将更加规范，更加专业
企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。
同时养老产业上下游
产品的投放渠道以及国家养老专家对养老运营模式的探讨等，将引领2014年养老产业市场更加规范化、专业化的发展。
社区、医疗、养老机构会在接下来的2-3年内大量涌现。
养老人才、养老培训机构将在养老市场中呈现活跃的状态。
（三）养老地产将成地方招商考核指标
2014年多地政府直接将养老地产招商作为核地方政府引资部门政绩的一项指标。
这源自两方面原因，一方面，央企、地产商、险企等投资主体纷纷加码养老地产，养老地产被越炒越热；另一方面，随着中国老龄化程度加剧，地方政府面临的解决养老问题的压力与日俱增。
（四）社会资本在养老地产领域的优势将进一步扩大
2013年12月底，民政部发布《民政部启动公办养老机构改革试点》的通知，要求推行公办养老机构公建民营。
公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，通过运营补贴、购买服务等方式，鼓励社会力量运营，支持公建民营机构发展。
另外，随着一些政策在2014年的一些落实，我们相信社会资本仍将是养老地产领域的主角，并且其发挥的作用将越来越大。
（五）养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展
随着产业的发展，养老产业将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建泛养老产业集群概念，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。
从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。
（有关养老地产、旅游地产开发的更多研究，详见）。