2012年成全机构商业地产项目提案及操作实例分享(93页)
商业地产项目造价管理过程案例分析.doc
商业地产项目造价管理过程案例分析摘要：本文是一篇纪实型案例论文，以某公司开发商业地产项目期间的造价管理过程为研究对象，从开发商的角度分析工程管理过程存在的问题，探讨解决办法，探索此类项目的造价管理思路，为后期建设项目的工程管理提供参考。
关键词：造价管理；控制表；合同价一、引言房地产项目开发项目，以项目部的形式对工程建设过程进行管理时，通常由项目主管主导，下设各安装、土建、造价等专业工程师配合工作，组织机构精简，管理人员专业综合。
受人员配备限制，项目部的造价管理工作重心偏向于总价控制与协调，计价工作由咨询公司完成。
二、案例介绍1.项目概况某公司开发的商业广场项目，建筑面积4万平米，地上二层，层高5米，无地下室，现浇钢筋混凝土框架结构，工程建设用地面积8万平米，工期480天。
2.造价情况本项目方案阶段的建安工程费用概算1.25亿，施工图阶段调整后建安工程费概算1.44亿，竣工结算价约1.417亿，节余约230万。
三、造价管理思路以建安工程费概算1.44亿为目标开展造价管理工作，首先进行数据分类。
第一类：反映已发生的成本，即合同价(a)、变更造价(b)，变更造价也是合同价的组成部分，因而可以两者合计为变更后合同价(a+b)。
第二类：反映预计将产生而尚未明确的成本，即预留增加造价(c)。
第三类：各项成本汇总形成总造价，即预测结算价(a+b+c)。
当预测结算价超过概算时，决策者权衡是否降低未实施部分设计标准，以降低总造价、防止超概；当概算有余时，决策者权衡是否提高未实施部分的设计标准，实现功能提升。
各类数据以表格形式分列汇编，制作建安工程造价控制表。
造价控制工作的实施，就是跟随工程进度不断调整完善建安工程造价控制表的过程，包括合同价的确定、变更造价的测算及预留增加造价的调整，数据需要即时更新。
随着工程推进，预留增加造价内容逐渐落实为变更项目，直至工程竣工，预测结算价即为建安工程总造价。
四、管理过程分析对本项目建设过程中的造价管理工作进行分解，可分为招标控制价、合同价的确定、变更造价的测算及总造价测算。
商业地产项目策划方案
商业地产项目策划方案一、项目背景分析商业地产项目作为一个重要的投资领域，一直受到广大投资者的关注。
本文以商业地产项目策划方案为题，旨在通过对项目背景的分析，提出具体的策划方案。
1.1 市场背景分析商业地产项目是基于市场需求而建设的，因此，首先需要进行市场背景分析。
通过对当地市场环境、竞争态势、人口结构、消费水平等综合指标的研究，确定项目的可行性和市场潜力。
1.2 项目目标与定位商业地产项目的目标与定位是重要的决策依据。
在项目策划中，需明确项目的发展目标，例如：打造当地商业中心、提升城市形象、满足市场需求等等。
同时也需要明确项目的定位，如高端商业、休闲娱乐等。
二、市场调研与需求分析市场调研是商业地产项目策划中的重要环节，可以通过问卷调查、访谈、统计数据等方式进行。
通过市场调研，可以了解到目标用户的需求、消费行为以及竞争对手的优势和不足，以便为项目的定位和规划提供参考。
2.1 目标用户画像根据市场调研数据，对目标用户进行人口结构、年龄、职业、收入等方面的描述，可以根据目标用户的特点来制定项目的业态。
2.2 竞争对手分析通过分析竞争对手的产品、服务、定价策略以及市场占有率等，可以帮助我们了解竞争对手的强弱势，从而制定相应的竞争策略。
三、项目规划与设计商业地产项目的规划与设计是整个项目的核心，包括项目的总体布局、建筑风格、内部空间划分等。
3.1 总体规划商业地产项目的总体规划需要综合考虑市场需求、土地利用、交通便捷性等因素，确定项目的布局、占地面积、楼栋数量等。
3.2 建筑风格与外观设计商业地产项目的建筑风格与外观设计直接影响到项目的形象与吸引力，需要与市场需求相匹配，同时注重创新与美观性。
3.3 内部空间划分商业地产项目内部空间的划分需考虑到业态结构、顾客流线、运营效率等因素。
通过科学合理的空间布局，提升用户体验和舒适度。
四、项目运营与管理商业地产项目的运营与管理是确保项目成功的关键环节。
在项目策划中，需明确项目的运营模式、招商策略、合作伙伴关系等。
商业地产策划案例（精选3篇）
商业地产策划案例（精选3篇）商业地产策划案例篇1精准推广规划：1)楼盘客群细分;2)精准短信营销平台;3)精准邮件营销平台;4)数据库发送执行;5)目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：1)数据库建立;2)数据库推广平台建立(短信、邮件平台)3)数据库发送执行。
商业地产集客规划：1)商圈分析;2)地产主题设计;3)招商方案与执行;4)集客策略。
中高端房产项目推广规划：1)整合网络传播方案;2)高端客户数据库分析;3)数据库内容设计与推广执行;4)项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。
虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。
我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。
确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。
商业地产策划案例篇2前言_广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。
目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。
据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。
这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
某房地产商业楼营销策划深度提案
某房地产商业楼营销策划深度提案尊敬的公司领导：我谨向贵公司提交一份关于某房地产商业楼营销策划的深度提案。
在市场竞争日益激烈的背景下，为了更好地推广公司房地产商业楼，增加销售业绩，我们需要制定一份全面有效的营销策划，以提升品牌价值和市场影响力。
一、市场分析首先，我们需要进行详细的市场分析，了解行业潜在需求和竞争状况。
通过收集市场数据，深入研究各类商业楼的销售情况以及市场趋势，我们可以了解目标客户的需求及其对商业楼的偏好，从而制定有针对性的营销策略。
二、目标客户群体根据市场分析结果，我们需要确立目标客户群体。
可以考虑将商业楼定位为中高档品牌，吸引有较高消费能力的企业客户和零售商户。
此外，我们也可以针对不同行业、不同规模的企业客户量身定制营销方案，以满足他们的特定需求。
三、定位与品牌建设通过细致的品牌建设和定位，我们可以打造出一个独特而有吸引力的商业楼品牌。
我们可以在筹备过程中注重建筑设计、室内装饰和物业管理等方面的考虑，使商业楼成为一个具有品质和高端形象的地标建筑。
另外，我们还可以积极开展社交媒体网络营销，提高品牌的知名度和曝光度。
四、多渠道的推广活动推广活动是营销策划中非常关键的一环。
我们可以采用多种渠道进行推广，比如广告投放、参加行业展览、举办品牌推介会等。
通过灵活运用不同的推广方法，我们可以接触到更多的潜在客户，提高销售机会。
五、特色服务和价值创造商业楼作为一个综合性的经营场所，除了提供基本的办公和零售功能，还可以结合社区文化和休闲娱乐活动，为客户创造更多价值。
我们可以引入特色服务，比如在商业楼内开设健身房、餐厅或咖啡厅等，为客户提供全方位的商业和生活体验。
六、建立销售团队和客户关系管理为了实现营销策划的顺利实施，我们需要组建一支高效专业的销售团队。
该团队应该具备良好的销售技巧和客户关系管理能力，以确保与客户之间的沟通畅通无阻，促成签约。
此外，团队还应与客户保持持续的关系，建立良好的合作伙伴关系，提高客户忠诚度。
商业地产项目体系运营模式提案
商业地产项目体系运营模式提案商业地产项目体系运营模式提案一、背景介绍商业地产项目是城市发展的重要组成部分，为人们的生活提供了丰富的购物、娱乐和休闲场所。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的不断变化，仅仅提供基础的商业场所已经不能满足人们的需求。
因此，为商业地产项目打造强大的运营体系，提高项目的盈利能力和市场竞争力，成为了商业地产业的重要课题。
二、目标与原则1. 目标：通过优化商业地产项目的运营模式，提高项目的盈利能力和市场竞争力。
2. 原则：- 以人为本：满足消费者的需求，提供良好的购物、娱乐和休闲体验。
- 创新发展：采用创新的方式提升项目的价值和竞争力。
- 持续优化：不断改进运营模式，适应市场的变化和消费者的需求。
三、运营模式1. 多元化业态：商业地产项目应尽量引入不同类型的商家，形成多元化的业态组合，满足不同消费者的需求。
例如，引入知名品牌、本土文化体验店、特色餐饮等，提升项目的吸引力和差异化竞争力。
2. 优质服务：商业地产项目应提供优质的服务，满足消费者的个性化需求。
通过合理规划和布局，提供便利的停车场，舒适的环境设施，并且引进专业的客户服务团队，为消费者提供热情、周到的服务。
3. 智慧运营：引入智慧运营理念，利用先进的技术手段提升项目的运营效率和服务质量。
例如，通过大数据分析消费者行为和需求，优化商业地产的业态布局和产品组合，提升商户的经营效益。
4. 品牌建设：商业地产项目应注重品牌建设，形成自身的品牌特色和市场形象。
通过与知名品牌合作，引进标志性的商户，提升项目的知名度和美誉度，增加项目的吸引力和竞争力。
5. 跨界合作：商业地产项目应与其他行业进行跨界合作，通过共享资源和互利共赢的方式，提升项目的综合竞争力。
例如，与周边居民区、学校、企业等建立合作关系，共同开发优惠活动和推广计划。
四、运营管理1. 基础设施管理：商业地产项目应建立完善的基础设施管理体系，保障项目的正常运营。
包括维护设施设备、确保供电供水供气的稳定和安全，提供安全防护措施等。
商业地产项目营销策划案
商业地产项目营销策划案营销策划案：商业地产项目1. 项目背景本商业地产项目位于城市中心繁华地段，周边人口密集，交通便利，具有良好的商业发展潜力。
项目总面积为XX平方米，包括商业综合体、写字楼和住宅等多种功能。
2. 目标市场针对大型企业、品牌连锁店、中小型零售商和投资商等，鼓励他们在项目中设立旗舰店、分店或办公场所。
3. 具体策略品牌推广：- 与知名品牌进行合作，提供优惠政策，吸引他们入驻项目，增加项目的知名度和信誉度。
- 在主要城市的商业广告媒体上投放项目宣传广告，扩大知名度和曝光率。
- 在社交媒体平台上开设项目官方账号，定期分享项目动态和吸引用户互动。
活动举办：- 在项目开业前举办开发商品牌发布会，邀请业内权威人士和媒体参与，进行项目介绍和品牌推广。
- 在开业之前的一个月安排周末市集，吸引消费者前来参观和购物，增加项目的知名度。
- 进行开业庆典活动，包括音乐会、明星签售会等，吸引消费者前来参与，提高项目的知名度和吸引力。
销售策略：- 为入驻商户提供灵活的租赁政策，如前期租金减免或分期付款，吸引更多商户入驻。
- 提供完善的商户服务，包括物业管理、后勤支持和活动策划等，增加商户的满意度和忠诚度。
- 对于投资商，提供详细的项目规划和回报预测，降低投资风险，吸引更多投资者参与项目。
4. 营销预算制定详细的营销预算，包括广告投放费用、活动举办费用、品牌合作费用等。
根据市场需求和项目规模，合理分配预算，并持续追踪和评估营销效果，进行调整和改进。
5. 营销效果检测通过定期的市场调研和消费者反馈，评估营销效果。
根据数据分析和客户反馈，及时调整和完善营销策略，提高项目的市场占有率和盈利能力。
以上是本商业地产项目的营销策划案，通过品牌推广、活动举办和销售策略的综合应用，旨在提高项目的知名度、吸引力和盈利能力，实现商业地产项目的可持续发展。
继续写相关内容，1500字6. 传统媒体推广在项目营销策划中，传统媒体推广仍然是不可忽视的一部分。
商业地产策划方案范本(3篇)
商业地产策划方案范本一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表___所示。
五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3 ___元/平方米，其中起价为3 ___元/平方米，价为4 ___元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为___元/m2，尾盘销售变相略降。
商业地产成功案例分析
商业地产成功案例分析随着近年来国内主要城市住宅“限购”政策的实施和房地产宏观调控力度的加大,房地产开发企业纷纷开始进行由住宅地产开发商向商业地产布局与投资转变,商业地产开发与投资面临着前所未有的历史性发展机遇。
以下是店铺为大家整理的商业地产成功案例分析，一起来看看吧!商业地产成功案例分析篇1● 苏州工业园区的便民“邻里中心”1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。
自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。
以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足了居民的基本物质文化生活需求。
● 邻里中心玲珑大厦2006年12月26日，由邻里中心自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。
该大厦是邻里中心自行建设开发的首次尝试。
大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。
● 邻里中心湖东大厦湖东大厦在2004年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家。
3万平米的综合性大楼，由三幢建筑组成。
南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和不同定位的中外餐饮店;北楼集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业。
主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。
● 邻里中心新城大厦新城大厦是邻里中心开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼。
大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。
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最关键的经济测算却没有提及，我们这个项目以销售为主，你们的定位却没有涉及到这个内容。这个是报告完
整性的问题。 其次，就是你们提及的这些业态，他们未来的租金贡献率是多少？能否支撑我们的售价？你们提及的这些规划， 投资客能否接受，他们愿意下单么？这个故事他们愿意相信么？最后，就是这些业态都是大业态400-500 方的面积，如何与我们项目分割出售的进行一个互补，如果按照这个面积分割，那我们的一间商铺要卖到多少 钱？ 同时目前国家已经严令禁止不能做返租了，经营性如何得到保障？
5、分析：
该类客户专业性较低，开发认知少，但是很执着，有打破砂锅问到底的劲。资金实力较差，合同 承受金额不高。
开发商要求
要求商业公司帮他们招商，要么引进超市、百货、电影院这些业态。
这类的项目招商任重道远，区位不谈，图纸还没出来的项目，有多少订单地 产？
成全视点：
订单地产的前提是先做商业规划并尽可能招商先行，但一个连初步设计方案都没有的项
提案框架
从市场出发以及项目方案本身研究做出接案提案框架
1、周边的客群基数不够，超市何时开业？（超市的开业时间决定了招
商的启动时间） 2、项目
合做超市，如何来优化？
3、除超市确定外，其他商业如何快速去化赋予何种主题能得到投资客 认可？投资客的承受总价能力是多少？铺位如何切割？
但问题在于怎样才能又快又好（高利润）的甩出去？
答案是多讲讲关于未来的无限美好“钱”景的“故事”！这些“故事”的听众就是哪些投资客们。 但什么样的故事才能让这些听众既喜欢听又能让他们因为你编排的这些“故事”来买你的单？ 这些“故事”的内容应该包括哪些方面？ 怎样编排才能让“故事”跟真的将要发生一样？这些“故事”又以何种方式去说？ 为使这些“故事”更能吸引听众、让听众更痛快的买单，还要做哪些实打实的基础工作（不能一味玩虚的，不然 早晚被拆穿）？
夯实案例库的建设，势在必行。
竞争策略中的“五力”模型决定你是做挑战者、补缺者、跟随者还是领导者，在三、四 线城市，只有做领导者、做第一才有被市场认同的机会、才有超脱竞争的可能，在业态 和功能定位上、在设施配备、形象塑造上，就该超越市场上所有项目，但要适度——超 越半步是先贤，超越一步就成了先烈。
提案过程：发难
调研之后的分析工作
1、由于三级市场，因此供应量一目了然。主要以老城区的几条商业街、专卖店形成的 核心商圈。以商业街，散铺，市场为主，业态种类相对匮乏。 2、关于需求方面，终端消费者没见过的东西太多，迎合需求肯定是谈不上，因此定义 为引导需求。 3、关于借鉴案例选取一定要恰当。 这里谈借鉴案例的目的是什么，选取一个对项目有借鉴意义的特色案例进行分析,其 主要目的在于通过对在区位条件、市场环境及竞争因素、项目自身条件等方面与本案 具有相似性、可比性与可借鉴性的其他项目的研究，来论证本项目定位的准确性与可 行性，为本案的详细定位提供参考和借鉴。然后就是案例的选取原则是：在区位条件、 市场环境及市场竞争、项目自身条件、产品类型、以及操作模式等方面与本项目有类 似性或可比性；在类似的条件及资源的前提下，在物业类型、规划设计、业态配比等 方面寻找对本项目的启发性；案例项目在当地市场有较高的知名度及较好的市场表现， 为当地的成功项目。
目，拿什么去跟大商家谈？想做订单地产，要么已有众多商家、品牌资源捆绑在前，要
么整合与谈判对象类似的多个商家的营商场所设计方案并形成自身初步设计方案和商业 规划方案，这才算是具备了与谈判对象交涉的前提。
接案目的及推进方式
接案核心目的： 考虑到项目的开发节奏以及类型，本案重点为招商类合同转化为顾问类合同。 突破口： 超市的招商。 推进方式： 利用商家的开店选址思考，来引出并确定前期定位工作。
客源关系到以项目为核心所能形成的商圈辐射半径能扩展到多大，而商圈辐射半径越宽
其所能网络的客源基数也就越大，客源基数够大，也就直接解决了商家选址的第一核心 诉求，但欲使得商圈辐射面足够开阔、所能网络到的客源基数足够充分，就须涉及到到 上述第二选项——交通的便利程度到底能到几何。而物业条件状况关系到能否满足商家 自身经营性需求。
调看到负责事物背后引发变化的结构，看出各组成分子之间的整体互动关系，看见相互关联而非单一的事件。系统 思考就是要把许多杂乱的片段整合为前后一贯的“故事”。事实上每一动环都在描述一个故事，我们在描述故事的 过程中，就会知道故事情节不能连贯的地方，这个地方就是问题的症结，就是解决问题的杠杆点。
系统思考方法论的关键点有三个：1，看事物背后互动的结构，将其结成“动环”；2，将动环描述成 一个完整的“故事”；3、从故事不连贯的地方寻找解决问题的杠杆点。
你们的业态如何把经营权和产权形成统一？
最后回到数据上，庞大的数据的确证明你们花了很多心思，但是我们的缺不是要你们的苦劳，而是你们的分析 与操作案例的经验。 当然但是也不能否定你们的辛苦工作，而是需要你们更深层次的挖掘与对项目的理解。
成全视点：
开发商请来的有丰富操盘经验的商业地产专家显然对事关终端销售的“故事”该怎么讲非常关注。。。。
项目概况
1、项目背景：
开发商跟新上任的市委书记是多年的朋友，书记转地升官，自然福萌。
项目不大，区位很差，商办用地。
2、开发商背景：
初入地产，容积率，建筑密度，一问三不知。
3、信息渠道：电话来访。估计查到的。无任何人脉。4、开发内部关系：
决策层较为简单，菜鸟2枚，一个老板，一个总经理。2者多年朋友，摸爬滚打。
以销售为主的商业，不管招大商家也好、售后返租也好、零售整租也好、虚实产权也好，其实统统都是噱头，因 为作为开发商你压根就没想要把这些铺子、房子压在自己手上（如果选择自己持有，就相当于始终都是自家的孩 子，需要劳心劳力的精心培育之，自然不存在想方设法去“包装”、迎合买家去编排故事的种种“桥段”），所 做的一切都是为了把它甩出去、以相对较高的价格甩出去。
例：如何将“产权式酒店”的售卖”故事”连贯起来? 卖产权式酒店似乎很简单，做一个“投资回报手册”，根据市场调研数据，模拟估算一个酒店的日单价，然后乘以
天数，再乘以入住率，然后根据销售价格计算出优厚的投资回报，这样算是给投资者画了一个大饼，这种思路就是
前面所说的“线段式”思考，就销售论销售，只是看到从起点到终点即开发商与购买者之间的因果关系。其实，产 权酒店背后共有四者关系存在，开发商、投资者、使用者、经营者，这四者互为因果关系，共同组成一个动态的闭 环。 投资者 开发商
的“内部功能价值支撑体系”，然后系统思考如何驱动这部机器，这台机器的内部零件如何作用，如何支撑。反之，
如果割裂开来看各个零件，头疼治头脚疼医脚，就违背复合地产项目的开发规律了。 关于“系统思考”：真实的世界是由许多循环不息的环状的因果互动关系组成的，在每一个系统中，每一影响是因
也是果，但是根深蒂固的机械思考模式往往只看到线段式的因果关系，系统思考要求不仅仅看到事物表面，而是强
在复合地产中，“商”不管体量有多大，都会是项目的灵魂和点睛之笔，因此，在开发次序上，“商”的部分必须
先行开发、先行运营，这样所谓“复合”的概念才能体现，否则画龙而不点睛，徒有躯壳而无灵魂，项目很难开发 成功。 复合地产因为其内部复杂的功能结构，操盘者必须将复合地产项目看作一部完整运行的机器，梳理出复合地产项目
提案报告构成
项目报告主要分为以下几个方面：思路、框架、填充、优化、提炼，真乃十字箴言也，做策划的同事不 可不察！ 1、先谈作案思路，在传统商业定位过程中，有很多方法和技巧，但是要围绕着一个原则。简单概括起来 有8个字。“人无我有，人有我优”。可以理解为迎合市场空白，对个别差的业态进行超越。再白话点就 是，有些业态这个市场没有，我们就做，有些业态这个事情已经存在，但是他们做的不好，我们就进行 超越。尤其是2、3线城市存在着共性问题业态单一，经营品类少，业态原始等共性问题。 2、谈完作案思路再议如何来搭提案框架，框架包含了几个部分，分别为宏观信息，中观信息，区域信息 及项目信息。 3、填充内容，包含了市场供给（已有及隐性）、需求（消费者、经营户、投资客等）、项目分析（区位、 交通、优劣势等） 4、优化，把上述内容整合起来，明确每个小结的重点及指向性。推出项目定位。 5、提炼，提炼核心思路及内容进行撰写。做成提案ppt。
开发商聘请酒店管理公司经营酒店，酒店管理公司招徕顾客使用酒店，酒店公司从终 端使用者——顾客哪里赚钱，然后再返还给投资者，这样就形成一个良性循环。在 这个循环不息“动环”中，只要任何一个环节出了问题，产权式酒店的机能就会发生 紊乱。现实中，最常见的问题就是出在酒店管理公司，经营不力导致无法兑现投资承
成全机构商业地产策划基础培训材料
商业地产项目提案及操作实例分享
成全机构@成都分公司 2012-05-15
讲了四个不同类型、不同地域的商业销售、租赁项目的 或提案或策划或操盘或招商的故事。 想到哪儿就写到了哪儿，如仔细玩味
一定不会觉得俺啰嗦。
我是成全成都的刘振明@成全刘振明，感谢关注。
壹。一个县级市新区商业综合体招商项目
下一个故事是关于复合地产项目营销的。。。
成全视点：复合地产项目的营销“故事”
跟住宅地产相比，复合地产项目存在商业、商务等多方面功能，实际运营中，这些功能之间相互支撑，客户可以共 享，度假酒店、高尔夫球场等能提升住宅配套档次，能给住宅带来优质客户，住宅能给商业、球场等提供稳定的客 源，度假酒店、球场又能给商业街提供高消费力的商务人流。
最后,物业条件是否符合经营要求，包括了建筑本身的柱距，使用功能及
配套停车位等。
成全视点：
客源、交通、物业条件，根据项目这些要素，顾问公司先来掂量下这个项目能招来什么 样的商家？再看看能招来的这些商家跟开发商对商家的要求是否匹配？如果不匹配怎么 办？开发商“退而求其次”是其中的一个策略选项，如果不肯让步，那就请开发商把项 目按照期望能招到的商家的可能的需求做些优化、重塑吧。