物业资产管理和边际效益提升103p
2007年房地产行业风险分析报告
摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。
为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。
2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。
房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。
房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。
2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。
要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。
目录第一部分2007年行业运行分析及预测 (1)第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析 (2)第一节宏观经济环境及影响分析 (3)一、国际经济环境对房地产业的影响 (3)二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 (3)三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 (3)（一）固定资产投资状况分析 (3)（二）物价走势状况分析 (4)四、人民币升值对房地产业的影响 (5)（一）对房地产需求者影响 (5)（二）对房地产供给者的影响 (5)（三）对不同种类商品房价格的影响 (6)第二节房地产行业政策变化及影响分析 (7)一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 (7)二、2006年最新房地产行业政策分析 (7)（一）2006年以来政策回顾 (8)（二）重大政策影响分析 (9)第三节房地产关联行业发展及影响分析 (11)一、上游行业发展及影响 (11)（一）建材价格进入上升通道 (11)（二）钢铁行业对房地产影响分析 (11)二、下游需求变化对房地产行业影响分析 (12)（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 (12)（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 (13)（三）城市化进程促进商业地产 (13)第二章2006年房地产行业供需状况分析 (14)第一节2006年房地产企业整体景气状况判断 (15)一、房地产开发景气总体走势 (15)二、房地产企业景气指数水平变化 (16)第二节2006年全国房地产市场供给情况分析 (17)一、土地开发与土地购置 (17)（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 (17)（二）完成土地开发面积恢复上升 (18)（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 (19)二、商品房开发规模与结构 (20)（一）商品房新开工面积 (20)（二）商品房竣工面积 (22)（三）商品房开发结构分析 (23)第三节全国房地产市场需求情况分析 (27)一、商品房销售状况分析 (27)二、商品房空置面积分类指数变化 (30)第四节全国房地产市场供需结构特征与价格走势 (31)一、房地产供需结构特征 (31)二、房地产市场价格走势 (32)（一）一级市场：土地价格增长稳定 (32)（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 (32)（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 (33)第三章2006年房地产行业资金来源分析 (34)第一节房地产企业投融资状况 (35)一、全国房地产开发投资及完成情况 (35)二、分业态房地产开发投资及完成情况 (35)第二节房地产业融资现状与渠道分析 (38)一、房地产开发资金来源 (38)二、各月资金来源情况分析 (41)（一）国内贷款 (41)（二）自筹资金 (42)（三）其他资金 (42)（四）利用外资 (43)（五）全部资金本金 (43)第三节房地产金融资金来源特点分析 (45)一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 (45)二、债务融资为主，股权融资有待突破 (46)三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 (46)四、融资方式创新，融资渠道整合 (47)第四节2006年房地产行业股权融资状况 (48)一、上市公司再融资 (48)二、房地产企业IPO (48)三、其他直接融资方式 (48)第四章2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 (49)第一节各地区房地产开发资金来源比较分析 (50)一、各省市房地产行业资金来源情况 (50)二、资金来源增速比较分析 (51)第二节房地产区域开发比较分析 (53)一、土地购置和开发区域发展情况 (53)二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 (55)（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 (55)（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 (59)第三节商品房销售区域情况 (61)一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 (61)二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 (62)第五章房地产重点城市2006年发展分析 (63)第一节北京房地产市场分析 (64)一、总体情况 (64)二、开发及投资情况 (64)（一）房地产开发投资完成情况 (64)（二）房地产开发投资及资金来源 (65)（三）土地购置与开发 (65)三、供需情况 (66)（一）供给情况 (66)（二）需求情况 (67)四、价格情况 (67)第二节上海房地产市场分析 (70)一、总体情况 (70)二、投资及开发情况 (70)（一）开发投资完成情况 (70)（二）开发企业资金来源 (70)（三）土地购置与开发 (71)三、供需情况 (71)（一）供给情况 (71)（二）需求情况 (73)四、价格情况 (73)第三节深圳房地产分析 (75)一、总体情况 (75)二、投资及开发情况 (75)（一）房地产开发投资持续扩大 (75)（二）新开工建设规模出现缩减 (75)三、供应分析 (75)（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 (75)（二）90平米以上三房比例最大 (76)四、销售情况 (76)（一）销售面积大幅下降 (76)（二）住宅价格剧烈上涨 (76)（三）其他分类物业销售情况 (76)第四节成都房地产市场分析 (78)一、总体情况 (78)二、房产开发资金情况 (78)（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 (78)（二）开发企业自筹资金能力增强 (78)（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 (78)三、商品房供求总量 (79)（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。
物业管理舆情报告
物业服务舆情报告
本报告通过梳理行业政策、宏观经济数据、舆论热点话题及其传播情况，尝 试呈现物业服务行业发展遇到的困境并提出建设性意见。分析发现，行业管理制 度机制的再完善，智能型现代化转型升级，设定最低投入标准推动行业良性运转， 可成为物业服务行业发展的重要抓手。明确物业公司最低投入标准，实现物业费 合理定价，有助于避免因投入欠缺造成的风险和隐患。
由于物业费政府指导价对于非保障性住房参考价值偏弱，较多业 主对物业公司公布的成本存在质疑，自身又缺乏调查评估的能力，因 而，由第三方出台适应各地经济发展水平的分级服务标准和物业公司 最低投入标准，对突破行业瓶颈或具有现实意义。展望市场前景，行 业规范化不仅需要制度机制的再完善，也需要借助技术手段，推动物 业服务向智能化、现代化升级。行业最低服务标准的明确与贯彻是保 障发展的重要因素。
调节价，由业主及物业单位双方自愿在合同中进行约定。
鉴于许多地区现行的物业费政府指导价出台时间较早，且遇到相
关规定制定易、执行难的问题，多地开始着手修订物业管理的地方行
政法规，以期对物业服务行业进行良性治理。2016 年以来，上海、
北京、深圳等地均将“物业管理条例”列入立法计划。上述各城市的
物业管理政策中也出现了制度创新的例子，朝智能化、市场化、信用
物业服务收费实行市场调
节价
1.设立 5 级物业服务标准
及收费标准
普通住宅前期物业服务收 费和保障性住房的物业服 务收费实行政府指导价 其他实行市场调节价
2.建设物业管理信用体系 3.实行物业服务重大事件 报告制度 4.建立房地产行业信用监 管体系
5.对业主委员会委员实行
信用记分制度
对比发现，各地物业服务收费基本上以经济适用住房小区、危改
2套经济学基础试题
试卷1一、名词解释1 、机会成本：当把某种资源用于某一特定用途时就必须放弃其他用途中所能获得的最大收益就是这种用途的机会成本。
（4 分）2 、需求的价格弹性：通常被简称为“需求弹性”，指某种商品的需求量对其价格变动的反映程度。
（4 分）3 、边际效用：是指在一定时间内消费者对某种商品或劳务的消费变化最末一个单位时总效用的变化量。
具体地说就是，当消费者增加（减少）一个单位的某种商品或劳务的消费总效用的增加（减少）量。
用MU 表示。
（4 分）4 、固定权数价格指数：是指选择一个固定的商品和服务篮进行比较来计算价格指数的方法。
公式：固定权数价格指标= 一揽子固定商品和服务按当期价格计算的价值／一揽子固定商品和服务按基期价格计算的价值（4 分）二、简答题1 、消费者均衡的基本条件答：消费者偏好一一无差异曲线的位置。
（l 分）可选择消费组合受到限制一一预算约束。
（l 分）预算约束下可达到的最大满足―与预算线相重合的最高位置的无差异曲线：相切的曲线代表的效用水平最高；切点D 处的消费组合是唯一能够达到该满足程度的消费选择。
（2 分）2 、GDP 和 GNP 的定义及关系答：国内生产总值（GDP ) ：是在一个国家领土上、在一定时期内所生产的所有最终产品和服务的价值总和；计算上采用属地原则或国土原则。
国民生产总值（GNP ) ：是指一个国家所拥有的全部生产要素在一定时期内所生产的所有最终产品和服务的价值总和；计算上采用属人原则或国民原则。
国外要素支付净额（NFP ) ：大小等于本国生产要素在国外取得的收入减去外国生产要素在本国取得的收入。
GDP =GNP---FP 。
（4 分）3 、简述财务管理基本内容和会计报表类型。
答：财务管理：企业投资决策和筹资决策以及资金运行控制的学科。
财务管理与资产的获得及其合理使用的决策有关，并与企业的生产、销售管理发生直接联系。
目前我国财务管理分为：筹资管理、投资管理、营运资金管理、收益管理。
00-2-01励志学校绿色建筑文本20160229
南宁市未成年人励志学校一星级绿色建筑技术方案 目录
1.项目概况................................................................................................................................................... 2 2.编制依据................................................................................................................................................... 6 3.绿色建筑建设目标................................................................................................................................... 6 4.绿色建筑评价标准要求........................................................................................................................... 6 5.绿色建筑技术实施方案........................................................................................................................... 9 5.1 节地与室外环境 ............................................................................................................................... 9 5.2 节能与能源利用 ............................................................................................................................. 22 5.3 节水与水资源利用 ......................................................................................................................... 35 5.4 节材与材料资源利用 ................................................................................................................... 41 5.5 室内环境质量 .................................................................................................................................. 48 5.6 施工管理 .......................................................................................................................................... 65 5.7 运营管理 .......................................................................................................................................... 69 5.8 创新与提高 ...................................................................................................................................... 72 6.增量成本投资估算................................................................................................................................. 75 7. 综合效益分析....................................................................................................................................... 75 8.附件目录：............................................................................................................................................. 75
管理学提纲1
第一章、管理1、管理的定义：管理是社会组织中，为了实现预期的目标，以人为中心的活动。
包括以下内涵：①管理工作是为了实现组织未来目标的活动；②管理工作的本质是协调；③管理工作存在于组织中；④管理工作的重点是对人进行管理。
管理工作室追求效率和效果的统一。
2、管理职能：计划、组织、领导、控制。
3、管理工作的特点：①管理是一项具有高度灵活性的工作；②管理的二重性；③管理的科学性和艺术性。
4、管理层：基层、中层、高层。
5、管理者应具备的素质：品德、知识水平、能力法约尔观点：身体、智力、道德、一般文化、专业知识、经验。
6、管理者应具备的基本能力结构：技术技能：使用技术手段完成组织任务的能力人际技能：在组织目标取得的过程中与人共事的能力概念技能：理解受环境影响组织复杂性的能力7、管理者工作范围：①人际关系方面角色：名义首脑、领导者、联络者②信息传递方面角色：监听者、传播者、发言人③决策制定方面角色：创业家、故障排除者、资源分配者、谈判者管理者层次看，①高层管理者扮演名义首脑，联络员，发言人，谈判者；②低层管理者扮演领导管理者；所在组织规模①小企业管理者是发言人；②大企业关心企业内部事务二、第二章、管理思想的演进一、科学管理的思想1、①泰勒管理思想实质：科学管理的实质是在一切企业和机构的工人们的一次完全的思想革命——也就是这些工人，在对待他们的工作责任，对待他们的同事，对待他们的雇主的一次完全的思想革命。
同时，也是管理方面的工厂、厂长、雇主、董事会，在对他们的同事、他们的工人和所有的日常工作问题上一次完全的思想革命。
没有工人和管理人员在思想上一次完全的革命，科学管理就不存在。
②泰勒四项管理原则：A对工人操作的每一个动作进行科学研究，用以替代老的凭经验管理的方法.B科学地挑选工人，并进行培训和教育，使之成长。
C与工人密切地合作，以保证一切工作都以发展起来的科学原则去办D资方与工人之间的工作和职责几乎是相等的。
③泰勒科学管理的措施：在工具改革、动作研究、工资制度和职能管理方面都进行大幅度变革④泰勒科学管理的不足：既是资产阶级剥削的最巧妙的残酷手段，有包含了一系列的最丰富的科学成就2、管理理论的构建法约尔的贡献：构建了管理工作的基本职能，提出了管理工作的基本原理，得出了管理工作可以通过教育实现的结论法约尔：企业的全部活动分别是：技术活动、财务活动、商业活动、安全活动、会计活动、管理活动管理活动：计划、组织、协调、指挥和控制管理的14条原则：①劳动分工、②权利与责任、③纪律、④统一指挥、⑤统一领导、⑥个人利益服从整体利益、⑦人员的报酬、⑧集中、⑨等级链、⑩秩序、⑾公平、⑿人员的稳定、⒀首创精神、⒁团结精神法约尔从科学理论的高祖总结和概括当时人们对管理工作理论和实践的认识，基本上完成了管理理论的构架，明确了管理的基本概念、管理工作的基本内涵和特点，从而为管理科学理论的深入发展奠定了基础。
财务管理单选题
财务管理学单项选择1、政府理财活动称之为（ A ）1P3 A、财政 B、财金 C、财务 D、财贸2.工商企业的理财活动称之为( C )1P4 A.财政 B.财经 C.财务 D.财贸3．能体现现代企业制度基本特征的组织形式是( B )1P4(08.10) A.合伙人企业 B.公司制企业 C.独资企业 D.个人企业4．企业与投资者、受资者之间形成的关系，称之为( A )P6 (09.1)A．债权债务关系 B．上下级关系 C．企业与所有者之间的关系 D．社会关系5.财务目标对理财主体起着( D )1P18 A.制约作用 B.激励作用 C.导向作用 D.制约作用、激励作用和导向作用的总和6. 经营者的财务目标是( B )1P19 A．利润最大化 B．利润持续增长 C．价值最大化 D．产值持续增长7．财务管理的基本方法要坚持( A )1P24 A．系统论方法 B．协同论方法 C．数量规划方法 D．制度性方法8．财务管理的基础理论是( A ) P26 (09.1) A．经济学 B．会计学 C．金融学 D．管理学9．资本结构的MM理论属于( A )1P28(08.10) A．筹资理论 B．投资理论 C．损益及分配理论 D．资本运营理论10.下面哪种债券的利率，在没有通货膨胀的情况下，可视为资金的时间价值?( A )2P30A．国库券 B．公司债券 c．金融债券 D．融资券11．资金时间价值从其实质上看是指货币资金的( B )P30 (09.1) A．膨胀 B．增值 C．紧缩 D．拆借12．某企业现将1 000元存人银行，年利率为10％，按复利计算。
4年后企业可从银行取出的本利和为( C )2P33A．1 200元 B．1 300元 C．1 464元 D．1 350元13．某人某年年初存人银行2 000元，年利率3％，按复利方法计算，第三年年末他可以得到本利和( D )2P33(08.10) A．2000元 B．2018元 C．2 030元 D．2185．4514．复利频率越快，同一期间的未来值( B )2P34 A．越小 B．越大 C．不变 D．没有意义15．若一次性投资80万元建设某项目，该项目2年后完工，每年现金净流量保持25万元，连续保持8年，则该项目发生的现金流量属于( D )2P37 A．普通年金 B．预付年金 c．永续年金 D．递延年金16．资金成本的基础是( A )2P37 A．资金时间价值 B．社会平均资金利润率C．银行利率 D．市场利率17．年金是指在一定期间内每期收付相等金额的款项。
电大专科《物业管理财税基础》形成性考核册参考答案
电大专科《物业管理财税基础》形成性考核册参考答案物业管理财税基础形成性考核册参考答案物业管理财税基础作业1一、判断题1、无论在什么情况下,也无论发生什么经济业务,资产都与负债、所有者权益之和相等。
(√)2、只有具备法人资格的企业才能成为会计主体。
(×)3、代管基金收入是物业管理企业的一项收入。
(×)4、某企业的经理出差,与甲公司签订了一份购销合同,会计可根据这份合同登记入账。
(× )5、企业接受某外商赠送的一辆汽车,该辆汽车属于企业的资产。
(√)6、只有借贷记账法才能设置双重性账户。
(√)二、单项选择题1、物业管理企业财务管理的目标是(B)A.利润最大化 B.企业价值最大化C.薪酬最大化D.营业收入最大化2、某物业管理企业欲筹集一笔3年期的资金,应从(B)A.短期证券市场 B.资本市场 C.短期借贷市场D.票据市场3、(A )业务的发生后,不影响资产总额。
A.以银行存款购进清洁用品 B.以银行存款交纳税金C.以银行存款偿付前欠款 D.以银行存款偿还银行借款4、企业与投资者和受资者之间的财务关系是(C )A.以债权为纽带形成的财务关系B.以债务为纽带形成的财务关系C.以产权为牛嗲形成的财务关系D.以内部权责为纽带形成的财务关系5、向银行借入一笔短期借款,直接偿还前欠某企业贷款,这笔业务会引起(D)A.资产增加、负债减少B.资产增加、负债增加C.资产减少、负债减少D.一项负债增加,另一项减少6、购进一辆汽车300000元 ,用支票支付200000元,余下100000元尚未支付,则会计分录应为(B) A.借:银行存款300000贷:固定资产200000 应付账款100000B.借:固定资产300000贷:银行存款200000 应付账款100000C.借:固定资产200000应付账款100000 贷:银行存款300000D.借:应付账款300000贷:固定资产200000 银行存款1000007、下列经济业务中,会引起一项负债减少,而另一项负债增加的经济业务是(C)A.用银行存款购买修理备件 B.以银行存款偿还银行贷款 C.以银行存款借还应付账款 D.将银行借款存入银行8、实收资本的余额一般应在(B )A.借 B.贷C.收 D.付9、不能通过试算平衡查找的错误有(A)A.重复入账 B.记反方向 C.数字错位D.分录一方漏入三、多项选择题1、物业管理企业的资金运动一般包括(ABCDE)A.资金筹集 B.资金的投放C.资金的耗费D.资金的收回E.资金的分配2、核算的前提条件有(BCDE)A.配比原则 B.会计主体 C.持续经营 D.货币计量 E.会计分期3、理财的经济环境主要包括(ABC)A.经济周期 B.经济发展水平 C.经济政策 D.财务法规 E.金融市场4、会计要素之间的联系有(BCDE)A.资产负债 B.资产负债+所有者权益 C.资产负债+所有者权益+利润 D.资产所有者权益 E.利润收入-费用5、下列项目中,属于资产的有(BCE)A.银行借款 B.低值易耗品 C.设备 D.应付工资 E.应收账款6、会计核算的前提条件有(BCDE)A.配比原则 B.会计主体 C.持续经营 D.货币计量 E.会计分期四、简答题1、简述会计核算的基本前提,为何要明确这些前提?P222、简述借贷记账法的特点。
(完整版)矿山生态恢复治理方案
目录第一章总论 (1)1.1任务的由来 (1)1.2编制依据 (2)1.2.1任务依据 (2)1.2.2相关法律法规 (3)1.2.3经济和社会发展纲要与环境保护发展规划 (4)1.2.4有关技术标准与规范 (4)1.2.5投资估算依据 (4)1.3指导思想与规划原则 (5)1.3.1指导思想 (5)1.3.2基本原则 (5)1.4方案范围与规划时限 (6)1.5方案技术路线 (6)第二章矿区概况 (8)2.1区域自然条件 (8)2.1.1地理位置与交通 (8)2.1.2气象气候 (8)2.1.3地表水 (9)2.1.4地下水 (9)2.2区域地质环境条件 (9)2.2.1地形地貌 (9)2.2.2矿区水文地质条件 (10)2.2.3矿区工程技术条件 (10)2.2.4矿区地质构造 (10)2.2.5区域地层 (12)2.2.6矿带及矿床特征 (15)2.3区域社会环境简况 (18)2.3.1人口及行政区划 (18)2.3.2社会经济概况 (18)2.3.3风景文物保护区划 (18)2.3.4环境功能区划 (19)第三章企业生产及工程概况 (20)3.1历史沿革 (20)3.2项目组成 (20)3.2.1主体工程及辅助工程 (20)3.2.2环保工程 (20)3.3生产现状 (22)3.3.1井田境界 (22)3.3.2资源/储量及服务年限 (22)3.3.3总平面布置 (23)3.3.4生产工艺 (23)3.3.5剥离废弃土石排放系统 (25)3.3.6采场防、排水及供水系统 (26)第四章生态破坏、环境污染调查及规划期生态破坏预测 (27)4.1调查方法概述 (27)4.1.1调查范围 (27)4.1.2调查内容 (27)4.1.3调查方法 (27)4.2矿区生态破坏情况调查及评价 (28)4.2.1矿区生态系统类型与植被分布 (28)4.2.2矿区动物资源 (29)4.2.3土地利用与土壤侵蚀现状及评价 (29)4.2.4尾矿库、废石场对生态的破坏和对周围环境的影响 (31)4.2.5临时性不稳定边坡 (32)4.2.6铁矿生产造成的主要生态问题及需要优先解决的生态问题 (33)4.3矿区环境污染调查及评价 (34)4.3.1矿区环保装备及运行状况 (34)4.3.2矿区环境空气质量及评价 (34)4.3.3矿区水环境现状及评价 (35)4.3.4固体废弃物现状及评价 (36)4.3.5矿区存在的主要环境问题及需要优先解决的环境污染问题 (36)4.4规划期生态破坏预测分析 (36)4.4.1矿山开采对矿区地表植被的影响预测 (37)4.4.2矿山开采对土壤侵蚀的影响预测 (38)第五章目标与指标体系 (40)5.1生态环境恢复治理的总体目标 (40)5.2阶段性目标 (40)5.2.1近期目标 (40)5.2.2中期目标 (40)第六章主要任务 (42)6.1矿区生态环境恢复治理的主要任务 (42)6.2矿区生态环境恢复治理任务汇总 (42)第七章重点治理工程及投资估算 (43)7.1采掘区植被恢复工程 (43)7.1.1工程背景 (43)7.1.2采掘区土地复垦工艺 (44)7.1.3整地 (44)7.1.4林地复垦技术措施 (49)7.1.5修筑简易道路 (52)7.1.6林地种植的生态安全性分析 (52)7.1.7投资估算 (53)7.1.8预期目标与可达性分析 (54)7.2选矿工业场地绿化工程 (54)7.2.1工程背景 (54)7.2.2工程方案设计 (54)7.2.3投资估算 (55)7.2.4预期目标与可达性分析 (56)7.3临时性边坡治理工程 (56)7.3.1工程背景 (56)7.3.2工程方案设计 (56)7.3.3投资估算 (57)7.3.4预期目标与可达性分析 (58)7.4开采区防风抑尘工程 (58)7.4.1工程背景 (58)7.4.2防护林的作用 (58)7.4.3防护林工程方案设计 (59)7.4.4废石场撒播草籽工程方案设计 (60)7.4.5投资估算 (60)7.4.6预期目标与可达性分析 (60)7.5运输道路硬化、绿化工程 (60)7.5.1工程背景 (61)7.5.2硬化工程方案设计 (61)7.5.3绿化工程方案设计 (61)7.5.4投资估算 (61)7.5.5预期目标和可达性分析 (62)7.6废石场、尾矿库治理工程 (62)7.6.1工程背景 (62)7.6.2工程方案设计 (62)7.6.3投资估算 (64)7.6.4预期目标和可达性分析 (64)7.7矿区生态环境监控系统建设工程 (64)7.7.1矿区生态环境监控机构建设 (64)7.7.2矿区生态环境年审、季报制度建设 (66)7.8矿区生态安全应急系统建设工程 (67)7.8.1矿区生态安全应急系统的建设背景 (67)7.8.2矿区生态安全应急系统建设内容 (68)第八章方案实施效益分析与评价 (70)8.1生态环境效益 (70)8.2经济效益 (72)8.3社会效益 (72)8.3.1有助于增强企业实力，促进企业整体良性循环 (72)8.3.2有利于促进地区经济发展 (73)8.3.3安排在籍人员劳动就业，为社会安定做贡献 (73)第九章保障措施 (73)9.1领导保证 (73)9.2矿区生态环境监督体系建设 (74)9.2.1县政府监督 (74)9.2.2乡村级政府监督 (74)9.2.3矿区自身监督 (75)9.3资金保障 (75)附图1区域地理位置与交通图.............................................错误！未定义书签。
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物业管理服务顾问、培训8.0版
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第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归 属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约 定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位，属于业主共有。
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物业资产管理和边际效益提升
－－群雄逐鹿，智者为王
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成就物业事业的王者之道
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物业管理经营的概念
把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资 源和生产要素，包括人、财、物、知识产权 等有形资产和无形资产，都作为可以经营的 价值，通过对这些价值的综合运营，达到资 本的最大限度增值。
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物业管理常规经营的意义
常规经营是物业管理经营之本 常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道 常规经营带来了庞大的可供获利的资源
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综 合 物 业： 深 圳 佳 宁 娜 友 谊 广 场
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全权委托物业管理的经营收入
【1】公共服务费收入 【2】专项服务费收入 【3】停车场经营收入 【4】特约服务及多种经营费用收入 【5】其他杂项收入
(1)各种押金 (2)滞纳金 (3)违约金
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直线职能制企业架构
总经理
综合管理部
综合管理部
管理处
管理处
管理处
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管理处成本开支——《物业服务收费管理办法》 第十一条
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1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用， 应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者 物业服务成本。
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设施、设备的改造
公共照明设施改造（案例）
公共用水的节约方式（案例） 电梯运行改造（案例） 空调设备改造（案例）
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实行物业服务费用包干制的，物业服务费用 的构成包括物业服务成本、法定税费和物业 管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服 务资金包括物业服务支出和物业管理企业的 酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包 括以下部分：
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前期物业管理的实施
发展商需支付的费用
1．前期物业管理开办费用 2．物业接管验收费 3．物业质量保证金 4．专项维修资金
与房地产之间的关系
1．提前介入物业管理 2．严把验收关 3．分清发展商的承诺责任
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前期管理的相关费用
1．前期管理费 2．人员招聘与培训等费用 3．土建、设备整改费用 4．业主交验物业期费用
(1)二次清洁费 (2) 业主交验物业仪式费 (3)其他费
5．管理用房装修费 6．标识牌制作费 7．开办费用
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物业管理经营的分类
资本组合 经营 物业资源 经营
文化资源 经营
经营 管理
常规 经营
业主资源 经营
企业资源 经营
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物业管理企业的资源
1．管理技术资源 5．资料类资源 2．品牌资源 6．信息类资源 3．人力资源 4．自有设施设备资源 7．社会关系类资源
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物业管理经营的市场细分
资本类经营
多元化经营
专业性经营
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物业管理经营的原则
1．追求利润最大化 2．遵守游戏规则
法律法规 市场规律 行规行约 企业的自我约束
信息系统（责任会计系统）：
编制责任预算、核算预算的执行情况、 分析评价和报告业绩。
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人工费用的控制
简约、有效的架构和程序—降低事 务处理成本 恰当数量的员工配置—不足造成加 班费增加 稳定而有素质的工作团队—避免昂 贵的训练成本（流动、无用功） 有效的激励机制—工作绩效的保障
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工具、设备的成本管理
制定完整的配置和更新计划； 考虑工具、设备的适应和操作性； 工具、设备必须具备良好的节能效果； 合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负 荷量）； 保养和维修（保养计划、设备的完好率、维修率）。
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3．尊重业主权益 4．主业是经营之本 5．行业发展责任 6．维护社会整体利益
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常规物业管理
前期物业管理 全委物业管理 （后期管理） • • • • • 居住物业 商务物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业
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公众设施：香港科学馆
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物流型商业：汉正街第一大道
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全委物业管理
－－常规物业服务的理财之术
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务合同(示范文本)
建设部于2004年9月颁发
第一章物业基本情况 第二章 服务内容与质量 第三章 服务费用 第四章 物业的经营与管理 第五章 物业的承接验收 第六章 物业的使用与维护 第七章 专项维修资金 第八章 违约责任 第九章 其他事项
附件一：物业构成明细 附件二：物业共用部位明细 附件三：物业共用设施设备明细 附件四：前期物业管理服务质量标准
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链接—第九条——《物业服务收费管理办法》
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等 形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服 务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者 承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或 者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全 部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均 由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
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直接费用的控制
采购程序的控制 —物资提供链的控制 材料耗用的控制 —维修工程的控制 劳动资料的控制 —工具、设备的利用率 能源消耗的控制 — 设施、设备的改造
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共有权－－按份共有、共同共有
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物业管理 成本费用管理的关键点
打开成本管理的大门
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成本管理系统的组成
组织系统：
预算编制机构、监督协调和仲裁机构、 考评机构等（四大责任中心）。
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第十八条——《物业服务收费管理办法》
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营 的，应当在征得相关业主、业主大会、物业 管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资 金，也可以按照业主大会的决定使用。