出让取得的公益用地不得设定抵押权
司法考试（卷二）习题及答案
司法考试（卷二）习题及答案2017司法考试(卷二)习题及答案下面店铺为大家分享2017司法考试(卷二)习题题及答案，希望大家在备考2017年司法考试的路上一路畅通。
更多考试内容请关注店铺!1.自1997年7月1日起由香港特别行政区在当地所实施的全国性法律包括()A.《中华人民共和国外交特权与豁免条例》B.《中华人民共和国国籍法》C.《中华人民共和国民事诉讼法》D.《中华人民共和国宪法》2.关于农村和城市郊区的土地的所有权，下列表述正确的有()A.除宅基地、自留山、自留地和乡镇企业、乡镇公益用地外，属于国家所有B.除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有C.属于农民集体所有的，一般由村集体经济组织或村民委员会经营管理D.属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)人民*府委托集体组织经营、管理3.对未完成限期治理任务的单位进行行政处罚，下列说法中错误的有()A.责令停止、关闭由作出限期治理决定的环保行政主管部门决定B.责令中央直辖的企事业单位停业、关闭，须报国务院批准C.对未完成治理任务的单位的罚款决定，由环保行政主管部门决定D.责令停业、关闭由作出限期治理决定的人民*府决定4.下列哪种房地产权利不可用于设定抵押?()A.房屋所有权连同房屋占用范围内的划拨土地使用权B.以出让方式取得的土地使用权C.房屋所有权连同房屋占用范围内的出让土地使用权D.以划拨方式取得的土地使用权5.下列各项中，哪个免纳个人所得税?()A.个人年终所得的奖金B.个人举报违法行为而获公安部颁发的奖金C.在中国境内居住不满1年的外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利D.个人转让房产获得的收入2.甲国的巡逻军舰在正常航行过程中，发现乙国一油船在甲国领海违法排污，随即要求其停船检查，乙国油船立即向公海驶去，请问甲国军舰的哪些紧追行为是不合乎国际法规则的()A.自甲国专属经济区开始紧追B.甲国军舰一直追入了公海仍未停止紧追C.乙国油船驶入了丙国领海，甲国军舰仍连续不断地实施紧追D.乙国油船驶入了丙国领海，甲国军舰立即停止了紧追7.下列选项中属于冲突规范的法律条文是()A.因共同海损提起的诉讼，由船舶最先到达地、共同海损理算地或者航程终止地的人民法院管辖B.本法所称的"不可抗力"，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况C.中华人民共和国公民定居国外的，他的民事行为能力可以适用定居国法律D.因在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼，由中华人民共和国人民法院管辖8.一批出口南美的货物投保了海上货物运输保险的一切险，该批货物应装于舱内，但由于船舶舱位紧张，该批货物的一小部分装在了舱面。
中华人民共和国土地管理法释义：第二条
第⼆条中华⼈民共和国实⾏⼟地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有⼟地的所有权由国务院代表国家⾏使。
任何单位和个⼈不得侵占、买卖或者以其他形式⾮法转让⼟地。
⼟地使⽤权可以依法转让。
国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的⼟地实⾏征⽤。
国家依法实⾏国有⼟地有偿使⽤制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有⼟地使⽤权的除外。
【释义】本条是关于我国基本⼟地制度的规定。
⼀、我国实⾏⼟地的社会主义公有制。
宪法第六条规定，“中华⼈民共和国的社会主义经济制度的基础是⽣产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”⼟地是宝贵的⾃然资源，同时也是最基本的⽣产资料。
中华⼈民共和国建国以后，我国⼟地的社会主义公有制逐步确⽴，形成了全民所有⼟地，即国家所有⼟地，劳动群众集体所有⼟地，即农民集体所有⼟地，这样两种基本的⼟地所有制形式。
⼟地所有制的法律表现形式是⼟地所有权，即⼟地所有者对其⼟地享有占有、使⽤、受益和处分的权利。
根据宪法和本法规定，我国城市市区的⼟地属于国家所有。
农村和城市郊区的⼟地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
因此，我国⼟地公有制的法律表现形式是国有⼟地所有权和农民集体⼟地所有权。
国家和农民集体是我国⼟地所有权的主体，国家和农民集体对⾃⼰所有的⼟地⾏使权利受法律保护。
对于任何侵犯公有⼟地所有权的⾏为，都将受到法律制裁。
⼟地公有制是我国⼟地制度的基础和核⼼，也是我国社会主义制度的重要经济基础，⼀切⼟地⽴法都必须遵循和维护这⼀制度。
⼆、国家所有⼟地的所有权由国务院代表国家⾏使。
国有⼟地所有权由国务院代表国家⾏使，是指国务院代表国家依法⾏使对国有⼟地的占有、使⽤、收益和处分的权利。
在法律上规定国务院是国有⼟地所有权的代表，⼀是明确地⽅各级⼈民政府不是国有⼟地所有权代表。
⽆权擅⾃处置国有⼟地，只能依法根据国务院的授权处置国有⼟地；⼆是赋予中央⼈民政府⾏使国有⼟地资产经营管理的职能；三是明确国有⼟地的收益权归中央⼈民政府，国务院有权决定国有⼟地收益的分配办法。
土地使用权抵押登记只能向金融机构吗
土地使用权抵押登记只能向金融机构吗国有土地使用权并不是只能向金融机构抵押登记，合法登记的土地使用权是可以抵押给非金融机构的，类似于日常生活当中的民间借贷行为，很多时候就是把不动产抵押给了非金融机构。
土地使用权抵押登记需要满足的条件是有土地使用证，并且地上附作物一并抵押。
一、土地使用权抵押登记只能向金融机构吗?土地使用权抵押登记不是只能向金融机构，已经缴纳土地出让金的国有土地使用权，可以抵押给非金融机构。
土地使用权抵押登记的条件：(一)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
(二)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
(三)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。
地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
(四)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
(五)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
二、土地使用权抵押的对象范围是什么？土地使用权抵押的对象范围包括可进行土地使用权抵押登记的范围和限制办理土地使用权抵押的对象范围，如下：(一)可进行土地使用权抵押登记的范围1、以出让方式取得的国有土地使用权;2、以作价出资方式取得的国有土地使用权;3、以国家授权经营方式取得的国有土地使用权;4、以国家租赁方式取得的国有土地使用权;5、经市、县人民政府有关部门批准的国有企业以划拨方式取得的国有土地使用权;6、通过承租方式取得的国有土地使用权;7、抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒地(包括国有和集体所有的荒地、荒沟、荒水、荒滩等);8、以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体土地使用权须同时抵押;9、如将整个宗地中部分土地设定抵押的，则应经测绘公司的实测、地籍部门审核后方可抵押;10、以共有土地使用权抵押的，需经其他共有人同意后方可抵押。
物权法试题及答案
物权法试题及答案根据物权法律制度的规定，下列关于物权变动的表述中，不正确的是（）。
A基于无主物之先占取得物权属于物权的原始取得B基于添附取得物权属于物权的原始取得C基于买卖而受让标的物的所有权属于物权的原始取得(正确答案)D在他人房屋所有权上设立取得抵押权属于创设继受取得答案解析：选项C，移转继受取得是指就他人既有的物权，依其原状移转而取得，如基于买卖、赠与而受让标的物的所有权。
正确答案:C根据物权法律制度规定，下列关于拾得遗失物说法正确的是（）。
A遗失物自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有(正确答案)B有关部门收到遗失物，不知道的，应当及时发布招领公告，公告期为3年C拾得人因故意致使遗失物灭失的，无须承担民事责任D权利人领取遗失物时，无须向拾得人支付保管遗失物的必要费用答案解析：选项B，有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取;不知道的，应当及时发布招领公告，公告期为1年;选项C，拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物，因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任;选项D，权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
正确答案:A根据物权法律制度规定，下列关于担保物权说法错误的是（）。
A担保的方式主要包括保证、抵押、质押、留置和定金B抵押、质押、留置为物的担保C担保物权需从属于被担保的债权而存在，其成立以债权成立为前提D担保期间，担保财产毁损，担保物权人无权就获得的保险金优先受偿(正确答案)解析:选项D，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
正确答案:D根据物权法律制度的规定，下列关于物权的表述中，正确的有（）A物权包括所有权、用益物权和担保物权(正确答案)B物权属于请求权C物权是排他性的财产权(正确答案)D物权的权利人是特定的，义务人不特定(正确答案)解析:选项B，物权是权利主体对于标的物直接支配的权利，合同债权作为请求权，其实现通常需要债务人的履行行为予以配合。
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则第一章总则第二条【交易类型】本规则所称土地二级市场交易是建设用地使用权转让、出租、抵押交易。
交易对象是建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易。
涉及到房地产交易的，1应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
第三条【适用范围】本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押交易适用本规则。
法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第四条【交易基本原则】建设用地使用权转让、出租、抵押交易应当遵循依法依规、公平公正、诚实信用的原则。
第五条【管理机构及职责】在自然资源行政主管部门现有不动产登记机构基础上搭建城乡统一的土地二级市场交易平台，设置交易事项办理窗口，汇集土地二级市场交易信息，为交易各方提供良好的交易场所和“一站式”便捷服务。
交易平台与不动产登记系统等建立接口，实现数据共享。
第六条【交易程序】建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。
交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致意向后交易双方签订合同并办理不动产登记手续。
委托平台发布信息、公开交易或申请在平台签订合同的，申请人可通过线下窗口或线上平台提交相关资料。
第二章建设用地使用权转让第七条【有偿方式取得的建设用地使用权转让】以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权转让，应符合《办法》规定的土地转让条件；以出让方式取得的建设用地转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向自然资源行政主管部门办理登记手续。
受让方如需改变原规划设计条件，应当先经自然资源行政主管部门批准；分割、合并转让应经自然资源行政主管部门同意，满足分割、合并转让相关要求。
问：以出让方式取得的“公益性质”的土地使用权能否办理抵押？
问：以出让⽅式取得的“公益性质”的⼟地使⽤权能否办理抵押？问题补充：我⾏在办理⼀笔借款项⽬时，借款⼈以出让⽅式取得了⼀宗⼟地使⽤权，⼟地性质为“医卫慈善”⽤地，现借款⼈欲以此⼟地使⽤权抵押办理借款，是否存在抵押风险？律师回复：在现⾏法律框架下，办理此项抵押借款存在抵押权不能实现的风险，建议审慎办理此类借款。
参考法条：《中华⼈民共和国担保法》（1995年，第50号令）第三⼗七条列财产不得抵押：（⼀）⼟地所有权：（⼆）耕地、宅基地、⾃留地、⾃留⼭等集体所有的⼟地使⽤权，但本法第三⼗四条第（五）项、第三⼗六条第三款规定的除外；（三）学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫⽣设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使⽤权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。
《中华⼈民共和国物权法》（2007年，第62号令）第⼀百⼋⼗⼆条以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。
以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。
第⼀百⼋⼗四条第三项学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫⽣设施和其他社会公益设施不得抵押。
《全国⼈民代表⼤会常务委员会法制⼯作委员会对〈关于私⽴学校、幼⼉园、医院的教育设施、医疗卫⽣设施能否抵押的请⽰〉的意见》（法⼯办发〔2009〕231号）……私⽴学校、幼⼉园、医院和公办学校、幼⼉园、医院，只是投资渠道上不同，其公益属性是⼀样的。
私⽴学校、幼⼉园、医院中的教育设施、医疗卫⽣设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第⼀百⼋⼗四条规定，不得抵押。
《闲置⼟地处置办法》（2012年，第53号令）第⼆条本办法所称闲置⼟地，是指国有建设⽤地使⽤权⼈超过国有建设⽤地使⽤权有偿使⽤合同或者划拨决定书约定、规定的动⼯开发⽇期满⼀年未动⼯开发的国有建设⽤地。
已动⼯开发但开发建设⽤地⾯积占应动⼯开发建设⽤地总⾯积不⾜三分之⼀或者已投资额占总投资额不⾜百分之⼆⼗五，中⽌开发建设满⼀年的国有建设⽤地，也可以认定为闲置⼟地。
土地抵押登记管理办法
土地抵押登记管理办法篇一：土地使用权抵押若干规定土地抵押登记相关问题解答一哪些土地允许抵押，可以办理抵押登记？答：土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。
随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。
土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点：一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。
土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。
我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是?最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?若干问题的解释?（法释?2000?44号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。
三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。
另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。
至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据?物权法?、?担保法?、?土地管理法?、?城市房地产管理法?以及?城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例?等相关法律法规的规定，提供如下意见：一、关于土地所有权土地所有权不得抵押。
我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。
我国?物权法?第一百八十四条第一项、?担保法?第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。
二、关于土地用益物权（一）土地承包经营权一是一般的土地承包经营权，虽然?物权法?、?农村承包法?以及?中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定?都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法题库附答案(典型题)
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法题库附答案（典型题）单选题（共30题）1、地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的(楼房除外)，土地使用权确定给（）。
A.地面使用者B.空中使用者C.地下使用者D.空中、地面、地下使用者共同使用【答案】 A2、下列合同中，可以发生留置权的是（）。
A.合伙合同B.买卖合同C.行纪合同D.抵押合同【答案】 C3、西方国家地权中的主要表现形式——抵押权是指（）。
A.占有他人之不动产，而为使用及收益之权B.债权人对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但不转移该物的占有，在债务人给付迟延时，债权人有权变卖抵押物以抵偿债务C.债务人或第三人不转移占有而提供担保之不动产，得就其卖给得价金受清偿之权D.在他人土地上有建筑物或其他工作物，或以栽种竹木为目的而使用其土地之权【答案】 B4、甲向乙借款10万元、向丙借款5万元，并以其土地使用权作为抵押，同时办理了抵押登记。
随后，甲又将该土地使用权抵押给丁，但未办理抵押登记。
下列说法正确的是（）。
A.丁优先于丙受偿B.丙优先于丁受偿C.丁优先于乙受偿D.丙优先于乙受偿【答案】 B5、按年向土地所有权人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利指的是（）。
A.地役权B.永佃权C.地上权D.典权【答案】 B6、收益权能是通过对财产的占有、使用、经营、转让而取得经济效益。
收益权能（）。
A.只能由所有人行使B.只能由非所有人行使C.只能由用益物权人行使D.既可以由所有人行使，也可以依法由非所有人行使【答案】 D7、甲县土地管理部门违反法定程序，未经有权人民政府批准擅自将某块国有土地的使用权出让给A企业进行房地产开发。
根规定，甲县土地管理部门的行为（）。
A.无效B.有效，但是应当将相关程序补正C.经过有权机关追认后有效D.属于可撤销行为，经过相关部门撤销后无效【答案】 A8、下列不属于国家可收回划拨国有建设用地使用权的情况的是（）。
《养老服务设施用地指导意见》解读及原文
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,可确定为养老服务设施用地.老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于本《意见》中的养老服务设施用地.根据意见界定,养老机构中入住老人的住房、康复医院、餐厅等属养老服务设施 .土地用途为：公共管理用地、医卫慈悲用地.明确规定最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期,也就是说,养老服务设施用地租赁期限最长可达50 年.对闲置土地依法处置后由政府收回的 ,规划用途符合要求的,可优先用于养老服务设施用地,一并纳入国有建设用地供应计划 .土地成本高企,已经开始制约养老服务产业的发展,租赁供应养老服务设施用地,有利于降低营利性养老服务机构的建设成本.意见明确各地可制订养老服务设施用地以出租或者先租后让供应的鼓励政策和租金标准,明确相应的权利和义务,向社会公开后执行.希翼各地能够尽快出台相应的细则,解决养老服务设施的用地问题.营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主.土地出让〔租赁〕计划发布后,同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地 .在强调营利性养老服务设施用地有偿供应的同时,也强调了要公平公正.规定建设用地使用权不得分割转让或者转租,这是为了避免浮现管理混乱,有点象打击群租房.养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,可参照公共租赁住房套型建造面积标准,限定在 40 平方米以内；限定每套房的建造面积 40 平米, 也是为了严格管理规范,尽量避免浮现养老用房往大户型、豪宅化方向发展,而更强调养老用房的实用性.向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过 5 年,期限届满,原承租人有优先承租权. 明确约定 5 年为一个租赁周期,原承租人可优先承租.利用集体建设用地兴办养老服务设施.农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施.民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地.明确了农村集体土地可用于兴办非营利性养老服务机构,这个将很大程度上增加了可供建设养老服务设施的用地,是养老产业发展的重大利好.虽然国家部委层面出台了大量的促进养老服务产业发展的政策和意见 ,但仍需要加强执行细则的出台,加快政策出台到落实的时间,以更好地发挥政策的优势, 促进养老产业发展.让老有所养落到地上——《养老服务设施用地指导意见》解读来源：民政部门户时间： 2022-05-13 08:58为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》〔国发〔2022〕35 号〕 ,国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》〔以下简称《意见》〕, 在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定,从土地政策上大力支持养老服务业发展.--商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中从前期调研掌握的情况看,各地对养老用地的界定不够统一,不少地区将其与养老产业用地混为一谈.既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列入养老用地的,也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的,还有将部份老年人居住的商品住宅用地也视为养老用地的.因此,有必要规范引导养老服务设施用地合用范围,不能将其随意扩大化,老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的,惟独与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地,方可确定为养老服务设施用地.--养老服务设施用地登记为医卫慈悲用地,出让最高年限 50 年《土地利用现状分类》〔GB/T21010-2022〕中没有养老服务设施用地名称, 只在一级类公共管理与公共服务用地下有医卫慈悲用地和公共设施用地二级类；国土资源部发布的《划拨用地目录》〔国土资源部令第 9 号〕规定,非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地,与养老服务设施用地有关.经充分论证, 《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈悲用地,可布局和安排养老服务设施用地,其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积.养老服务设施用地以出让方式供应的,建设用地使用权出让年限最高按 50 年确定.在办理供地手续和土地登记时,养老服务设施用地的土地用途应确定为医卫慈悲用地.--根据营利性与否以不同方式供地,鼓励租赁供地依据营利性、非营利性的性质差异,养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地.经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地.营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地.为降低营利性养老服务机构建设成本,各地可制定养老服务设施用地出租或者先租后让供应的鼓励政策和租金标准,鼓励以租赁方式供地.以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时,不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件.房地产用地中配套建设养老服务设施的,可将养老服务设施的建设要求作为出让条件,但不得将养老服务机构的资格或者资信等级等作为出让条件.--新建城区和居住〔小〕区按规定配建,可分宗的应先分割再供地国发〔2022〕35 号文件明确要求,凡新建城区和新建居住〔小〕区,要按标准要求配建养老服务设施 . 《住房城乡建设部等部门关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》〔建标〔2022〕 23 号〕中对新建城区和居住〔小〕区配建养老服务设施的人均用地标准与国土资源主管部门监管职责作了进一步明确.为此, 《意见》对新建城区和居住〔小〕区按规定配建养老服务设施作了专门规定,要求其在土地供应时按规定配建养老服务设施,依据规划用途可以划分为不同宗地的,应当先行分割成不同的宗地,再按宗地供应；不能分宗的,应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式.--原则上不超 3 公顷,集中配建医卫设施的限定 5 公顷以下在《意见》制定过程中,国土资源部利用土地市场监测监管系统对全国 31 个省〔区、市〕涉与的养老用地供应情况进行了摸底梳理.分析结果显示：2022 年至 2022 年底,全国涉与养老的土地供应中,八成多在 5 公顷以下,3/4 以上在 3 公顷以下.5 公顷以上的养老用地多涉与养老示范区〔基地〕、养老公寓、〔国际、高档〕养老社区〔中心〕、生态疗养、休闲旅游度假养老项目、养老中心、养生养老〔商住、住宅〕等房地产开辟或者养老产业方面内容.基于摸底和分析的结果,为防范以养老用地为名变相圈地、囤地或者改变土地用途、容积率等土地使用条件搞房地产开辟, 《意见》规定,新建养老服务设施用地,依据规划单独办理供地手续的,其宗地面积原则上控制在 3 公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的,不得超过 5 公顷.--不得分割转让、转租,改作住宅或者商业开辟的将被收回国发〔2022〕 35 号文件明确要求,严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开辟.在养老服务设施用地供应和利用环节,加强监管是关键. 为了使土地支持政策落到实处,防范随意改变用途、分割转让等方式处置养老服务设施用地行为的发生,《意见》从五个方面明确提出了监管措施,即在核发国有建设用地划拨决定书、签订合同和租赁合同时,应当做出以下规定或者约定：在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当规定或者约定建设用地使用权可以整体转让和转租,但不得分割转让和转租.在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当规定或者约定不得改变规划确定的土地用途；改变用途用于住宅、商业等房地产开辟的,由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权.在签订出让合同和租赁合同时,应当约定出让或者租赁建设用地使用权可以设定抵押权；在核发划拨决定书时,应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权, 设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿.对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,可参照公共租赁住房套型建造面积标准,限定在 40 平方米以内.向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过五年,期限届满,原承租人有优先承租权.--空暇厂房、学校、社区用房从事非营利性养老服务,连续经营一年以上,土地性质可暂不变更、五年内年租可不增收为鼓励支持利用存量建设用地建设养老服务设施,《意见》从供地方式、地价〔租金〕等方面明确了支持政策.一是对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉与划拨建设用地使用权出让〔租赁〕或者转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金〔租金〕 ,办理协议出让或者租赁手续.二是在符合规划的前提下,在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建造面积的,可不增收土地价款；后续调整为营利性养老服务设施的,应补缴相应土地价款.三是对企事业单位、个人对城镇现有空暇的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准暂时改变建造使用功能从事非营利性养老服务,且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或者土地收益差价,土地使用性质也可不作变更.--民资的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以使用农民集体所有的土地《土地管理法》第十条、第四十三条规定,兴办包括养老服务设施在内的乡〔镇〕村公益事业建设的,可以使用农民集体所有的土地.第六十一条对包括养老服务设施在内的乡〔镇〕村公益事业建设需要使用土地的情况,明确了土地的申请、审核、批准主体、程序、权限和条件.国发〔2022〕 35 号文件进一步明确,要切实加强农村养老服务要求依托行政村、较大自然村,充分利用农家大院等,建设日间照料中心、托老所、老年活动站等互助性养老服务设施；民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策,可以依法合用国有划拨土地或者农民集体所有的土地依据上述法律政策, 《意见》第九条规定：农村集体经济组织可依法合用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施；民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地. 〔廖永林何凤山雷爱先黄清〕养老服务设施用地指导意见一、合理界定养老服务设施用地范围.专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,可确定为养老服务设施用地.老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于本《意见》中的养老服务设施用地.二、依法确定养老服务设施土地用途和年期.养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时,土地用途应确定为医卫慈悲用地.依据《土地利用现状分类》〔GB/T21010-2022〕,规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈悲用地,可布局和安排养老服务设施用地,其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积.养老服务设施用地以出让方式供应的,建设用地使用权出让年限按最高不超过50 年确定.以租赁方式供应的,租赁年限在合同中约定,最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期.三、规范编制养老服务设施供地计划.养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划.新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的,建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的,应根据城乡规划布局要求,统筹考虑,分期分阶段纳入国有建设用地供应计划. 对闲置土地依法处置后由政府收回的,规划用途符合要求的, 可优先用于养老服务设施用地,一并纳入国有建设用地供应计划.四、细化养老服务设施供地政策.经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地可采取划拨方式供地. 民间资本举办的非营利性养老服务机构 ,经养老主管部门认定后允许变更为营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后,可以办理协议出让〔租赁〕土地手续,补缴土地出让金〔租金〕 .但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外.营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主.土地出让〔租赁〕计划发布后, 同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的, 应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地.以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时,不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件.房地产用地中配套建设养老服务设施的,可将养老服务设施的建设要求作为出让条件,但不得将养老服务机构的资格或者资信等级等作为出让条件.五、鼓励租赁供应养老服务设施用地.为降低营利性养老服务机构的建设成本,各地可制订养老服务设施用地以出租或者先租后让供应的鼓励政策和租金标准,明确相应的权利和义务, 向社会公开后执行.市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同,约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位置、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准与调整时间和方式、到期处置与续期或者出让等内容.六、实行养老服务设施用地分类管理.新建城区和居住〔小〕区按规定配建养老服务设施,依据规划用途可以划分为不同宗地的,应当先行分割成不同宗地,再按宗供应；不能分宗的,应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式.新建养老服务机构项目用地涉与新增建设用地,符合土地利用总体规划和城乡规划的,应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排.新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的, 其宗地面积原则上控制在3 公顷以下.有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的,不得超过 5 公顷.新建城区和居住〔小〕区按规定配建养老服务设施用地,应当在《国有建设用地使用权出让合同》或者《国有建设用地划拨决定书》中予以特殊说明,应明确配建的面积、容积率、开辟投资条件和开辟建设周期,以与建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等.七、加强养老服务设施用地监管.在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当做出以下规定或者者约定：〔一〕建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；〔二〕不得改变规划确定的土地用途 ,改变用途用于住宅、商业等房地产开辟的,由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权；〔三〕签订出让合同和租赁合同时,应当约定出让或者租赁建设用地使用权可以设定抵押权.划拨建设用地要设定抵押权,在核发划拨决定书时,应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权,设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿；〔四〕养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,可参照公共租赁住房套型建造面积标准,限定在40 平方米以内；〔五〕向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过 5 年,期限届满,原承租人有优先承租权.八、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设.对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉与划拨建设用地使用权出让〔租赁〕或者转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途 ,允许补缴土地出让金〔租金〕 ,办理协议出让或者租赁手续.在符合规划的前提下, 在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建造面积的,可不增收土地价款.若后续调整为营利性养老服务设施的,应补缴相应土地价款.企事业单位、个人对城镇现有空暇的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准暂时改变建造使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或者土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更.九、利用集体建设用地兴办养老服务设施.农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施. 民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地.。
不得用于抵押的财产有哪些
You can't control the weather, but you can change your mood.整合汇编简单易用（页眉可删）不得用于抵押的财产有哪些1、土地的所有权不得进行抵押。
2、原则上，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押，但如果法律规定可以抵押的话则作为例外情况处理。
3、本身所有权、使用权不清楚或者存在一定争议的财产不能进行抵押。
4、依据有关法律规定，被查封、扣押或者监管的财产，也是不能抵押的。
一、不得用于抵押的财产有哪些抵押权最终是要将标的物处分以其价金优先受偿，因此原则上可转让的财产均可抵押，不可转让的财产均不能进行抵押。
根据担保法的规定，下列财产不得抵押：(1)土地所有权。
在我国.土地归国家所有和集体所有。
而不能为私人财产。
土地所有权不得抵押，也就是不能以国家或集体所有的土地抵押。
否则抵押合同无效。
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外。
这里的例外有两处：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。
二是乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
故只能“地随房走”，不能“房随地走”，而且以这两种财产进行抵押的。
在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
根据《担保法司法解释》的规定，如果学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的。
人民法院可以认定抵押有效。
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。
所有权、使用权不明或者有争议。
无法确定是否有处分权，因此不得抵押。
(5)依法被查封、扣押、监管的财产。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
出让取得的公益用地不得设定抵押权
[案例]
某市一私立幼儿园因入园的学龄前儿童不断增多，决定增强师资力量，扩大招生规模。
因需要大笔资金投入进行软硬件的改造，幼儿园决定以幼儿园房屋作为抵押向银行贷款，在当地国土局办理抵押登记手续时，被告知公益事业用地不得设定抵押权。
幼儿园认为土地是以出让方式而并非划拨方式取得，不存在限制抵押权的问题。
[疑惑]
1、抵押房屋时，房屋所依附的土地使用权如何处理？
2、幼儿园能否顺利设定抵押权？
[解析]
本案主要涉及房地产的抵押关系以及抵押财产的范围问题。
首先，关于房地产的抵押关系问题。
由于房屋具有依法土地存在的特性，房屋所有权依法转让，必然产生建设用地使用权是否一并转让的问题；同样，建设用地使用权依法转让，也会产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。
由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。
所谓“地随房走”，就是转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权一并转让。
所谓“房随地走”就是转让建设
用地使用权时，该土地上的房屋也一并转让。
这一原则也同样适用于抵押，在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当同时抵押。
《担保法》第三十六条对此也做出了明确的规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
”十届全国人大五次会议通过并已于今年10月1日施行的《物权法》，对于房地产的抵押关系在第一百八十二条做出了更加明确的规定：“抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。
也就是说，即使抵押人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。
同样，只办理了建设用地使用权抵押登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权抵押时，房屋所有权也一并作为抵押财产。
本案中，幼儿园无论是以房屋所有权设定抵押权还是以建设用地使用权设定抵押权，根据法律的规定，房屋和土地使用权将被一并作为抵押财产。
其次，关于抵押财产的范围问题。
《城市房地产管理法》第四十七条规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
”由此可见，房屋应该是可以抵押的财产。
那么，以出让方式取得的公益事业用地是否可以设定抵押权？在我国，公益事业用地大多是以划拨方式取得，由于划拨土地使用权取得的价格要远低于市场价，以及划拨土地使用权没有最高使用年限限制等原因，划拨土地使用权的转让和抵押是受到严格限制的。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》中均规定，以划拨土地使用权设立抵押权需要具备一定的条件。
而通过招标、拍卖、挂牌的出让方式取得的建设用地使用权设立抵押权，法律法规没有像划拨土地使用权一样进行严格限制。
《城市房地产管理法》第四十七条规定，“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权”。
2000年10月31日，国土资源部、国家工商行政管理局《关于发布〈国有土地使用权出让合同〉示范文本的通知》（国土资发﹝2000）303号）规定，受让人按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。
因此，出让取得的国有土地使用权是可以设定抵押权的。
但是，《担保法》和《物权法》对于抵押物的范围也做出了限制，《物权法》第一百八十四条列举了六项不可抵押的财产，其中，第二项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和
其他社会公益设施不得抵押。
也就是说，教育、卫生机构无论是公立还是私立都不允许抵押，即使土地是通过出让方式取得，也不得设定抵押权。
法律做如此规定，主要是考虑学校、幼儿园的教育设施是用来教书育人的，如果允许以学校的教育设施抵押，一旦实现抵押权，不仅办学的目的难以达到，严重的还可能造成学生失学，影响社会安定。
从国家、民族的未来考虑，从维护社会安定出发，从教育的目的着眼，法律规定了禁止以教育设施抵押。
综上所述，某市的私立幼儿园无论是以房屋所有权设立抵押权，还是以出让取得的土地使用权设立抵押权，因为房屋和土地使用权的公益性质，是法律明文禁止设立抵押权的抵押物。
因此，某市幼儿园不能顺利设立抵押权。