论政府在业主自治中的角色
物业与业主冲突中的政府角色分析：以北京市太阳园小区为例
物业与业主冲突中的政府角色分析：以北京市太阳园小区为例论文摘要伴随着城市住房分配制度的改革,业主委员会、住宅社区等新事物、新概念不断涌现,房产证书逐渐进入寻常百姓家,并成为目前城市普通市民昀重要的私产之一,房屋也是大多数普通百姓一生积累的重要物质财富之一。
因此,房屋的质量、物业管理的好坏已经成为老百姓昀为关注的问题。
相比之下,我国目前关于物业行业管理的法规不健全、操作不规范,政府对于业主委员会这一新兴的自治组织缺乏充足的领导经验,并且陷入了社区利益的纠葛之中,导致了目前社区业委会维权事件频频发生、部分社区物业管理混乱尴尬的局面,已经成为威胁社会稳定甚至是政府合法性的不稳定因素。
因此,在当今中国城市社区研究中,以业主维权为代表的社区权利冲突俨然成为目前城市发展中昀热门的研究课题之一。
关于业主维权的讨论很多,关注点也各有不同。
在本文中,笔者选取了政府角色的角度,试图通过对业主维权的个案跟踪研究,以案例调查的形式说明社区各组织之间的博弈过程以及社区集体行动的困境,揭示政府在业主委员会、开发商以及物业公司的矛盾调解过程中的角色定位及功能。
笔者认为,业主委员会培养了公民的自治意识,业主维权运动的兴起预示着由中产阶级领导的城市运动的爆发。
然而人数众多的业主在与开发商、物业进行利益博弈时往往不易成功,并有可能轻易地被开发商利益分化,加大了业主成功维权的代价。
而政府由于自身相关管理经验的缺乏、法规的不健全以及身陷社区的利益锁链中,无法对社区冲突进行有效公正的裁决。
长此以往,不仅会逐渐丧失自身的道德资源、合法性地位,甚至导致丧失对社区的治理权,鼓励社区无政府状况。
因此,政府必须从社区纠纷的无力无为的状态中走出来,并主动参与社区自治,有效地将业主委员会纳入新的社区治理结构,理顺国家与社会的关系,这样才能在社区自治中,担当一个合适的角色。
AbstractWith the transformation of the house distribution, some fresh conceptionssuch as owner committee and house community have appeared and the attestationfor the house property has become one of the most important wealth for thecommon citizen, that is to say, the house plays an important role in our daily livesTherefore, the quality of the house and the performance of the communitymanagement affect the people’s lives greatlyIn contra st with the foreign country, the developments of the communitymanagements in our country drop behind. Because little experience to guide theoperation of the owner committee, a lot of conflicts come forth andhave becomean unstable factor to menace our society. In conclusion, how to protect the legalrights of the owners is a popular research topic in our society researchLots of discussion about protecting the owners’ legal rights have beenaddressed in the past research work. In our work, from the aspect of thegovernment performance, some case of protecting the owner’s legal rights isstudied to analysis the government performance during the adjustive processamong owner committee, developer and the community management companyIn conclusion, the self-management of the citizen has developed from theowner committee and activities of the owners’ protecting rights predict the city’stransformation guided by middle class. However on the other hand, the owner’sactivities always failed and lost more rights. In other words, with little effectivemanagements of the government, the community management has a lot ofproblems to be solved. As a result, the government should give the legal positionto the owner committee and put it into the daily community management. In thisway, the owner committee will play a better role in the self-management society目录前言 1第1 章绪论 21.1 选题缘由及方法论说明 21.1.1 选题缘由及背景说明 21.1.2 个案背景及选取理由说明 31.1.3 研究方法及资料说明 51.1.4 本文的特点及结构框架 51.2 文献资料及研究综述 61.2.1西方社区理论回溯61.2.2 我国社区理论研究成果整合 71.3 概念的界定91.4 小结 11第2 章社区利益冲突的全景式展现 122.1 小区利益冲突主体的基本介绍 122.1.1 开发商及物业公司的服务介绍 122.1.2 业主委员会和居委会的基本情况 132.2 小区利益冲突过程的展示 152.2.1 回迁房与小区规划问题 152.2.2 物业公司与小区业主之间矛盾演化的恶性循环 172.2.3 小区业主委员会的成立与运行 202.3 小结 23第3 章社区冲突中的政府介入及其作用 243.1 成功罢免物业公司 243.1.1 罢免前期物业引发的“掏信箱”事件 243.1.2 太阳园业委会成功改选物业公司 253.2 新旧物业无法交接而引发的风波 263.2.1 前期物业撤出的四个条件 263.2.2 政府干预下的无奈结局 283.3 政府在业主维权中作用的总结性思考 30 3.3.1 集体行动的困境 303.3.2业委会成立及其运行制度的不完善 313.3.3 公民自治能力的高低 323.4 小结 32第4 章有关政府角色的反思 344.1 政府角色的多重性 344.2 关于社区冲突中政府作用的思考 354.2.1 政府作用下社区自治的发展 354.2.2 市场与政府的相互作用 36参考书目 38附录 41附录一:太阳园物业管理纠纷协调会会议纪要 41附录二:北京市海淀区太阳园小区物业服务合同 43致谢 53前言20 世纪 80 年代末,国家住房制度改革拉开了序幕,中国城市居民住房开始朝着产业化、市场化发展,房产证书开始进入寻常百姓家。
业主自治管理的概念
业主自治管理的概念业主自治管理是指由业主自行组织和管理小区或某一团体的行为。
它的核心原则是以居民为主体，发扬民主自治、法治原则，通过业主委员会或业主大会等形式，依法决策，共同管理和维护小区的公共事务。
首先，业主自治管理以居民为中心，追求公平公正。
在传统的物业管理模式中，业主的诉求和需求常常被忽视，物业公司往往单方面决策，导致业主利益受损。
而在业主自治管理下，业主可以通过选举业主委员会的方式，直接参与管理决策，保障了业主利益的公正性。
其次，业主自治管理强调民主自治和法治原则。
业主自治是在合法合规的基础上实施的，业主大会、业主委员会的成立和运作都必须遵循法律法规的规定。
通过民主选举产生的业主委员会负责制定小区的管理规章制度，监督物业公司的服务质量，确保小区内部的秩序和权益得到保障。
再次，业主自治管理注重居民参与和共同管理。
居民可以通过业主大会、业主委员会等渠道，提出自己的意见和建议，参与小区事务的决策，共同制定和执行公共事务的规章制度。
居民可以通过书面、投票等形式表达意见，充分发挥自己的主体性。
此外，业主自治管理还可以促进社区共建共享。
居民通过自治管理的方式参与社区公共事务，可以更好地加强居民之间的联系和沟通，增进邻里关系，提升小区整体的安全和环境质量。
通过共同管理，居民可以共享小区内的公共设施和服务资源，提高小区居住质量。
然而，要实现良好的业主自治管理，也面临一些挑战。
首先，业主之间的理念不一致可能导致管理决策的推进困难，需要通过有效的沟通和协商解决。
其次，业主自治管理需要各方共同承担责任，特别是需要业主对小区事务的主动参与和合作。
再者，业主自治管理也需要政府的支持和监督，确保管理过程的合法合规。
要实现良好的业主自治管理，应该从以下几个方面入手。
首先，加强居民的法律意识和参与意识，提高他们参与自治管理的积极性。
其次，建立健全的机制和程序，确保居民的意见能够得到充分的表达和反映。
再者，加强业主委员会成员的素质培训，提高他们的管理能力和责任意识。
政府在住宅小区物业管理中的角色与行为研究
政府在住宅小区物业管理中的角色与行为研究作者：赵素葵来源：《财会学习》2017年第04期摘要：住宅小区发展快速，社区建设以及城市管理已经成为城市管理的重要内容。
我国住宅小区物业管理还处于上升阶段，发展过程中会遇到很多的问题。
比如说物业纠纷以及收费困难等情况，物业服务专业度不足还要业主维权意识不足。
引起以上的问题则是采取从政府放慢分析主要是因为物业法规不够完善，物业管理系统还存在一定的缺陷，政府未能发挥积极的引导作用的。
本文针对政府米阿奴地住宅小区物业管理中发挥的作用进行探讨，分析其管理中心的角色以及行为。
关键词：政府；物业管理；作用随着经济的发展，我国居民的生活水平很大的提升，特别是改革开放以来，住宅小区逐渐兴起，从住宅小区发展到至今，还处于快速发展阶段，而住宅小区物业管理的完善对促进高质量小区的发展具有促进意义，提升人们的生活质量，促进国民经济发展。
住宅小区物业管理对社会具有良好的社会效益以及经济效益和环境效益。
我国政府在住宅小区物业管理发挥的作用，对于小区住宅物业管理发展以及提供居住环境具有促进作用。
一、角色分析（一）引导者角色目前我国住宅小区物业管理形成了多元治理模式，扮演引导者的角色，公共管理中采取合作网络方式，为促进公共利益以及政府部门和非政府部门形成合作，根据相互依存的关系，一起共同管理小区的公共事务。
而政府的管理方式也有所改变，不在是单纯的强制行政手段，而是开始转型以经济和法律方面的管理，对于政府部门而言，治理主要是从统治到引导，而非政府方面则是从被动到参与变化。
住宅小区物业管理多元化治理中发挥引导作用，住宅小区是属于居住和服务以及经济和社会功能于一体的社区，对发展高质量小区具有引导作用。
引导物业管理发展方向，对督促物业管理服务公司不断的改进自身的缺陷，从业务以及物业人员等方面体提升服务质量，真正的发挥引导者角色。
（二）制定者角色政府对于小区住宅发挥着引导作用之外，同时还需要将引导工作进一步细化，为能有效发挥政府在住宅小区中的作用，政府要积极的为住宅小区争取更多的利益，将有效的资源投入到建设或者是其他方面，主要对住宅小区物业服务和物业企业的行为进行规范，帮助纠正物业和服务企业可能出现的错误，对小区住宅物业管理资源配置进行优化，不断的提升的物业服务企业的服务质量以及行政效率，增加其经济效益；而政府要根据小区住宅业主的建议对各项工作落实到实处。
政府在住宅小区物业管理中的角色与行为研究
广西民族大学硕士学位论文政府在住宅小区物业管理中的角色与行为研究姓名：王丹申请学位级别：硕士专业：行政管理指导教师：李国祥20080401政府在住宅小区物业管理中的角色与行为研究摘要自1981年深圳市成立第一家住宅小区物业服务企业以来，住宅小区物业管理发展迅猛，现在已经成为社区建设、城市管理不可缺少的组成部分。
但是相对于新加坡等国家的住宅小区物业管理而言，目前我国住宅小区物业管理仍处于开拓期，在其发展中存在许多问题，总体来讲有物业纠纷多和物业缴费率较低，物业服务企业运行不规范，业主维权行为不成熟，公共事业单位不承担相应责任几方面问题。
从政府角度来讲，这些问题与政府制定的住宅小区物业管理法律规范体系不完善、物业管理行政机构系统化程度不高、政府对公众的物业管理观念缺乏引导，政府对物业管理行业协会的扶持不够等方面相关。
因此从公共管理角度讲，政府应该在住宅小区物业管理中担当住宅小区物业管理多元治理体系的引导者、住宅小区物业管理法律规范体系的制定者和其他住宅小区物业管理主体（物业服务企业、业主委员会等）发展的扶持者。
相对于政府扮演的角色而言，政府在住宅小区物业管理中应该完善住宅小区物业管理法律规范体系以规范物业服务企业和业主（或业主委员会）的行为，扶持物业服务企业发展，扶持住宅小区业主委员会、居民委员会等自治组织的发展，并最终与物业服务企业、业主共建和谐社区。
关键词：住宅小区物业管理政府行为角色STUDY ON THE ROLE AND BEHAVIOR OFGOVERNMENT FOR THE PROPERTYMANAGEMENT OF RESIDENTIAL ZONEABSTRACTSince reform and opening-up, the Housing Construction has made great achievements in China, and people's housing conditions were significantly improved. Since the first property service company was founded in the city of Shenzhen in 1981, the property management of residential zone has made a great change. The property management of residential zone has become an important part in urban management and community building. But compared with the property management of residential zone in Singapore, the property management of residential zone in China is incomplete, and there are many problems to be solved, such as, the legal system about the property management of residential zone in China is incomplete, the property service companies work not very well, the owners are not the rival of the property service companies, the institutions who supply water and gas to the public don’t accept the responsibility which should be accepted, and so on. From the view of common management, the government doesn’t play well his role in the property management of residential zone. In my opinion, Chinese government doesn’t formulate and implement the legal system about the property management of residential zone well, and the systematization of administrative organs of the property management of residential zone is incomplete, and the government plays poor in making the public have a correct concept about the property management of residential zone and in cultivating the property management association. So from the view of common administration，the government should be the guilder to guild the system of management which is composed by the government, the property service companies of the property management of residential zone and the public, should be the constitutor to consummate the legal system about the property management of residential zone, and should be the supporter to help the other managers, such as, the public( or thecommittee of owner) and the property service companies to develop. Finally, the government should make a nice and comfortable living condition for the public with the property service companies, the public and the committee of owner.KEYWORDSｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｚｏｎｅｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｒｏｌｅbehavior论文独创性声明本人郑重声明：所提交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立撰写完成的。
论政府在房地产调控中的角色及职能定位
论政府在房地产调控中的角色及职能定位摘要：在我国经济快速发展背景下，各行各业都发生了巨大的变化，其中房地产市场就出现了天翻地覆的变化，近几年许多地区的房价不断飙升，导致许多居民为买房而发愁，这种情况下需要政府及时对房地产市场进行调控和管理，并且尽快推行相关的制度和政策，帮助房地产市场保持在一个稳定的发展环境下，对于普通老百姓来说房价是他们主要关注的内容，所以政府部门要通过财税、金融等手段进行房价调控，并对一些暴力行为进行监督和处罚，所以说稳定的房价市场、规范的住房出售流程、土地存储供应等制度的实施是相关部门重点关注的内容。
本文中笔者通过对政府在房地产调控中的角色及职能定位进行分析。
关键词：房地产；调控；角色；职能定位随着城市化进程的推进和人口的不断增加，我国房地产市场规模不断扩大。
据统计，截至2020年底，我国房地产开发投资额超过60万亿元，住宅销售额达到了20万亿元以上，而且居民生活水平的不断提升，自身的住房消费观念发生了转变。
不再只关注基本居住需求，更注重舒适性、品质和功能的提升。
这促使房地产企业加大对产品质量、设计创新等方面的投入，推动住房消费的升级换代。
因此为了改善城市环境和推动经济发展，我国加大了对旧城区和老旧小区的改造力度。
城市更新和旧改项目的推进，同时也为房地产行业提供了新的发展机遇。
像租赁市场快速发展，人们对灵活性和经济性的需求增加，住房租赁市场受到大家的重视，而且为了防止房地产市场出现过热和泡沫，我国政府出台了一系列房地产市场调控政策。
通过限购、限贷、限售等手段，有效地控制了房价上涨的压力，维护了市场稳定。
一、理顺政府和房地产的利益关系政府与房地产行业最直接的利益关系，就是在土地出让、交易过程中所进行的财政收入，像各种税务、费用的缴纳都属于政府的重要收入，虽然说所有房地产土地资源的出售和使用在法律意义上都属于国家，但是真正进行资源调配和使用的还是地方政府，因此根据这种情况，各地区政府的行为不能不受商业利益的影响，所以有些地区会出现房地产发展与政府要求不一致的情况，还有些地区还会出现地方政府、中央政策不一致的情况.另外，我国当前地方政府与房地产最直接的利益关系，就是过于依赖“土地财政”资金，有部分经济学家建议可以将地方土地收入全部纳入中央财政，但这种行为会造成中央积极性高、地方积极性差的情况，对于地方政府来说土地财政是主要的经济收入，如果失去这种经济支柱会导致地方政府失去赖以运行的基础。
浅析长春市住宅小区物业管理中政府的作用
行业研究 Industry Research住宅小区物业管理涉及人民群众的切身利益，完善政府在住宅小区物业管理中的作用是保障和促进民生的关键。
本文以长春市为微观主体，分析长春市物业管理存在的问题，提出优化长春市物业管理体制对策。
一、长春市住宅小区物业管理政府作用概述及问题近年来长春市政府通过构建“四级”物业管理体系、稳步推进“老、旧、散”小区改造、建立物业企业信息系统、诚信档案和物业管理信息数据库以及制定新政规范物业管理行业。
但随着住宅小区房屋、设备老化，物业投诉率仍在逐年增加，也暴露出政府对物业行业监管的诸多问题。
（一）政府出台的法规难以完全适应新形势的需要物业管理机构待完善。
政府对物业管理机构的人员数额和编制都有规定，但由于经费限制，人员的配比达不到要求。
物业办公室对人才吸引力不够导致工作人员严重匮乏，责任落实方面也没有系统规定。
物业管理范畴中又纳入了“老、旧、散”区域改造，加上住房保障、棚户区改造等工作，难度也随之增加。
维修资金使用受限。
一些老旧住宅区在维修改造时，没有充足的资金保障。
资金的使用受到两个条件的约束。
一是房屋改造需取得占建筑面积三分之二的业主同意，但业主的需求不同无法达成一致。
还有些业主不信任物业公司或认为工程预算偏高而不愿意在业主征求意见表上签字。
二是受到百分之百归集率的限制。
专项维修资金是在保修期满后对公共部位、设施进行维修的“养老金”，使用应急维修资金的前提是小区维修资金归集率达到100%。
长春市住宅小区维修资金归集率普遍较低，最高达90%以上，最低的还不到40%。
（二）政府对开发商监管缺失房地产开发商往往在各项指标还没有完善时就将房屋进行交付，前期物业对房屋的验收并不严格，后期又要为开发商的遗留问题做售后服务。
而物业公司对于开发商遗留下来的诸如更改规划、房屋质量问题、公共设施不完善、不切实际的超值服务承诺无力解决，导致业主投诉率居高不下。
政府相关部门对房屋验收的监督大多只走过场。
从社区自治视角审视政府微观职能
2005年3月第6卷第1期长沙铁道学院学报(社会科学版)M ar .2005Vol .6No .1收稿日期:2005-01-03作者简介:黄永香(1972-),女,湖南娄底人,中共娄底市委党校讲师。
从社区自治视角审视政府微观职能黄永香(中共娄底市委党校,湖南娄底 416000) 摘 要:社区发展在社会生活和国家发展中扮演越来越重要的角色,社区自治是社区发展的前提条件,是社会主义基层民主的实践热点和理论焦点。
政府在社区自治中发生了哪些偏差,导致这些偏差的原因是什么,政府和社区之间的关系是怎样的,政府在社区自治过程中应该扮演什么样的角色。
本文试做回答。
关键词:社区;社区自治;政府;政府职能一关于社区自治的定义,目前有关专家学者从不同的角度给予了不同的概括。
具有典型意义的主要有以下几种主要有以下几种:社区自治是指社区居民在党和政府的领导下,通过一定的参与形式和参与途径依法享有的对社区公共事务进行管理的权利。
它是社区居民实现自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的一种基层民主形式。
其内容包括:1)人事选免自治,2)财产财务自治,3)社区教育自治,4)社区服务自治,5)社区管理自治,6)社区居民点委员会通过自治的办法和形式,协助政府管理社会事务。
(唐亚林,陈先书《社区自治:城市社会基层民主的复归与张扬》2003。
)社区自治可以归结为一句话:组织起来,使市民的参与制度化。
根据发达国家社区发展的经验:市民在参与社区管理中扮演五种角色:审查和评议、磋商、顾问、参与决策、控制决策的制定。
(王颖《论社区自治建设》2003。
)社区自治就是组织居民,利用社区中的一切组织和资源,通过社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督,控制和影响社区的一切程序、计划与决策,实现社区建设发展目标的过程。
(韦克难《论社区自治》2003)所谓社区自治,是指在一定的时空范围内居民采取集体行动自主表达、维护权利的制度安排和过程,凡是与居民权利有关的各类活动都应该纳入居民民主参与和民主监督之中。
政府行政：社区治理与居民参与
政府行政：社区治理与居民参与社区是一个城市的基础单元，扮演着重要的角色。
在一个社区中，政府行政起着关键的管理和引导作用，而居民参与则是社区治理的必要组成部分。
政府和居民之间的互动对于社区的良好发展至关重要。
本文将探讨政府行政在社区治理中的作用以及居民参与的重要性。
1. 政府行政在社区治理中的作用政府行政是社区治理的基石。
政府对社区的规划、组织和管理起着至关重要的作用。
以下是政府在社区治理中的几个方面的作用：H1政策制定和实施政府负责制定并实施社区治理政策，以确保社区的良好发展和居民的福祉。
政府行政通过制定规章制度、发布政策文件、推动法律法规的实施等，为社区居民提供有力的保障。
H1公共设施和基础设施的建设和管理政府行政负责社区的公共设施和基础设施的建设和管理。
这包括道路、供水、供电、医疗设施、教育设施等。
政府通过投资和管理确保社区居民享有良好的基础设施和公共服务。
H1社区安全和社会维稳政府行政在社区安全和社会维稳方面发挥重要作用。
政府负责维护社区的治安秩序，预防和打击犯罪行为。
政府还致力于解决社会问题，维护社会稳定。
H1居民权益保护政府行政在社区治理中扮演着居民权益保护的角色。
政府应确保居民的合法权益得到保护，推动法律法规的实施，监督社区内的各类经营活动，维护居民的合法权益。
2.居民参与的重要性居民参与是社区治理的重要组成部分。
居民参与可以改善社区的管理效果，促进社区的可持续发展。
以下是居民参与的重要性：H1增强社区凝聚力居民参与可以增强社区的凝聚力。
当居民参与到社区治理中时，他们更有可能对社区的发展做出积极贡献，同时也更加认同和接受社区的决策。
H1提高社区治理的民主性居民参与可以提高社区治理的民主性。
通过居民参与，政府可以听取居民的意见和建议，更好地了解社区的需求和期望，从而做出更符合居民利益的决策。
H1促进社区公平和正义居民参与可以促进社区的公平和正义。
当居民参与到社区治理中时，他们可以推动公共资源的合理分配，促进社会公平，减少社会不平等。
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收 稿 日期 ：２Ｈ —０ —２ ０７ ３ ５ Ｄ
然而 ， 针对上述规定 ， 有下列几个问题会 引起人们的疑
惑：
１ ０３
作者简介：陈世秀 （９ ４ ，女 ，湖南祁东人 ，湖 南 １５ 一） 省公安高等专科学校副教授 ，三级警监 。
主 。 ”
我们还是先通 过一则案例来 揭示这个 问题 的存在 。
成立于 ２０ 年 ８ ０１ 月的北京市朝 阳区现代城住宅小 区物
业管理委员会 （ 下简称管委会）在物业管理章程 中约定 ： 管 委会设委员 ７名 ，委员的增减 、撤换 由管委会会议通过后 ， 提交产权人大会通 过。 后管委会 先后接受 了三名委 员的辞 职 并作 出了决定 。２ ０ ０ ３年 １ ，朝 阳区建外街道 办事处 （ 月 下 简称街道办）向朝阳区国土房 管局递交请示 ， 该管委会缺 称 额已超过规定比例 ， 由社区居 民委 员会牵头 ， 拟 在街道 办指
Ｖｏ ． ８ＮＯ １ １ ．１ ２
ＮＯＶ．０Ｄ ２ Ｈ７
论政 府 在 业 主 自治 中的 角色
陈 世秀
（ 南 公 安 高 等 专 科 学 校 ，湖 南 长 沙 ４ Ｏ ３ ） 湖 １ １８
摘
要：业主委 员会是住 宅小区业主权 力组织 的执行机构 ，在执行业主 自治方面发挥 着重要 的作用 。政府 在业主委 员会
城市新建住宅小区管理 办法 当中并没有予 以规定 ， 只是
由街道办或居委会 负责保管 。其后管委会就该 批复 》提起
了行政复议 。行政复议决定维持 了 批复》内容 。随后 ，管 委会又提起了行政 诉讼 。
在“ 管委会 的义 务”的第四项规定了 “ 接受房地产行政主管
部门、 有关行政主管部门及住 宅小 区所在地人 民政府 的监 各 督指导 。 ”通 过表 述上的比较 ，我们可 以明显 的体察到立法 者在行政 行为 的强制性 维度上分 别采 用 了较弱 的指 导行为 和较强的命令行为两种规定。
批复》 是朝 阳区国土房管局代住宅小区的业主和使用人决
力量主要存在于行政 管理部 门、 民委 员会、 居 物业管理公司 。 本文 旨在探讨行政管理 部门与业主委 员会之 间应当存在一
种怎样 的权利 （ 力）均衡 。
策其 自 治范围 内的事项 ， 其实质是以行政指导之名行行政命 令之实 。 ”最 终判令朝 阳区国土房管局 的 批复 无效 。Ｉ １ １
导下协助小区全体产权 人进行管委会 的改选 。 局批复 同意 该 上述请示 ， 并指 出：改选工作期间 ， 现代城管委会 的印章暂
由此 ， 政府在对业主委员会的行政行 为上 就存在着两种
情况 ：其一 ， 指导业主大会 、业主委 员会成立 的行政指导行 为 ；其二 ， 责令业主大会、业主委员会 限期改 正或者撤销其 违法决定 的行政命令行为。而对于 后者 ，在建设部 １９ ４年 ９
演着重要 的角色 ，因而成为本文讨论 的出发点。 定在业主 假 委员会对于业主 团体 的利益具有充 分的和正 当的代表性 的 情况下 ， 业主团体内部已经实现 了利益 的和谐统一 ， 业主委 员会 的产 生、 决议的形成和执 行就取决于业主委 员会 与 自治 组织 的外部力量的谈判能否达成共识 。目前 ， 在物业 管理 当 中最 容易对业主委 员会 的 自治权利造 成不适 当局限 的外部
成立、改选 、撤换等组织 问题上有 行政 指导职权 ，针对 业主委 员会 的违法性决定有行政命令职权 。针 对业主委 员会 的行政备 案应 当成 为一种提供公共服务的形式从而不具有 法律约束力。伴随着业主 自治意识 的形成 ，政府权力将逐步隐退，政府应 当
积极 适应 并推 动 这 一发 展 。
式予 以实现 ， 该行为不具有当事人必须履行的法律后果， 不
应带有任何强制性 。 ”而该 批复 在内容上 ，由社区居委
会 “ 牵头”及 “ 印章交 由建外街道办事处或居委会保管 ” 均
带有一定行政强制性 ， 且在客观上 ， 建外 街道 办事处收到该
批复 后，也院认为 ， 房地产行政主管部门负有指导住宅小区成立 住宅小 区管理委员会 的法定职责 ， 这种行政指导行为 “ 应通 过制定具有示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行 为方
有者 ， 其权利载体主要是业主大会 和业 主委 员会 ，其中业主
委员会是业主大会的常设性执行机构 ， 在物 业管理 事务中扮
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第 ２ 卷 第 １ 期 ８ １
２ ０ 年 １ 月 ０７ １
湖南科技学院学报
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆ ｎ ｎ Ｕｎ ｖ ｒ ｉ ｆ ｃｅ ｃ ｎ ｇ ｎ ｅ ｉ ｇ ｏ ｒ ａ ｏ Ｈｕ ａ ｉ ｅ ｓｔ ｏ ｉｎ ｅａ ｄＥｎ ｉ ｅ ｒ ｙ Ｓ ｎ
规定 ：“ 同一个物 业管理区域内的业主 ，应当在物业所在地 行政主管部门的指导下成立业 主大会 ， 并选举 产生业主委员 会。 ”同时也规定 “ 业主大会 、业主委 员会作 出的决定违反 法律、法规的 ， 物业 所在地 的区、县 人民政府房地产行政主 管部门 ， 当责令限期改正或者撤销其决定 ， 应 并通告全体业
关键 词：政府；业主委员会；行政指 导；行政备 案 中图分类号：Ｆ ０ ． ２３ ９ 文献标识码：Ａ 文章编号：１ ７— ２ ９（０ ７ ０ ０ －３ ６ ３ ２ １ ２ ０ ）１— １３ ０ １
在住宅物业小 区的物业管理领 域中， 业主团体作 为从 业 主财 产权之 中抽象 出来法律人格 ， 是物 业管理相 关权 利的享
笔者认为 ， 这个案件为人关注之处就在于展现 了业主 自
治范 围与政府权力 范围 的紧张关 系以及提 出了小 区 自治组 织 的人事问题上的政 府权力运行模 式之争 。 ２０ ０ ３年开始实施 的 物业管理条例 （ 下简称 条例 ）
一
政 府对 业主 委 员会 的成立 ： 行政 指导 还是 行政 命令 ？