土地增值税与所得税的差异
企业会计准则 房地产收入确定的依据
企业会计准则房地产收入确定的依据摘要：1.房地产企业收入确认的依据2.新收入准则对房地产企业收入确认的影响3.房地产企业收入确认的具体方法4.房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异正文：一、房地产企业收入确认的依据房地产企业的收入主要来源于房地产销售，其收入确认的依据主要包括以下几个方面：1.合同：房地产企业与客户签订的购房合同是确认收入的主要依据。
根据合同约定的房号、面积和金额等，可以确定购房款的支付方式和时间等相关信息。
2.履约义务：房地产企业在合同中承担的履约义务是确认收入的关键。
根据新收入准则，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
3.交易价格：房地产企业与客户约定的交易价格是确认收入的重要依据。
交易价格的确定需要考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的真实性和公允性。
二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响新收入准则对房地产企业收入确认产生了一定的影响，主要体现在以下几个方面：1.收入确认时点：新收入准则强调在客户取得相关商品控制权时确认收入，而非按照旧准则在风险报酬转移时确认收入。
这使得房地产企业在收入确认上更加注重客户对商品的实际控制。
2.履约义务识别：新收入准则要求企业识别合同中的单项履约义务，并将交易价格分摊至各单项履约义务。
这要求房地产企业在收入确认过程中更加关注合同中各项履约义务的履行情况。
3.收入计量：新收入准则要求企业对收入进行计量，确保收入的真实性和公允性。
这需要房地产企业在收入确认时充分考虑市场价格、成本等因素，以确保收入的准确性。
三、房地产企业收入确认的具体方法根据新收入准则，房地产企业收入确认的具体方法可以总结为以下五个步骤：1.识别与客户订立的合同；2.识别合同中的单项履约义务；3.确定交易价格；4.将交易价格分摊至各单项履约义务；5.履行各单项履约义务时确认收入。
四、房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的差异房地产企业在会计、企业所得税、增值税、土地增值税方面的收入确认存在一定的差异，主要体现在以下几个方面：1.会计上：根据新收入准则，房地产企业在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
土地增值税与企业所得税差异事项
（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。
在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。
除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。
（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。
而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。
开发企业要区分期间费用和计税成本。
计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。
开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。
按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。
（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。
其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。
具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。
所得税与土地增值税的区别与联系解析
所得税与土地增值税的区别与联系解析所得税与土地增值税是两个经济领域重要的税收类型，在税收政策和财务管理中扮演着重要的角色。
本文将对所得税和土地增值税进行深入分析，探讨它们的区别与联系。
一、所得税的定义与特点所得税是一种基于个人或企业所得的税收，根据所得的不同形式和来源，由国家实施的税法来征收。
所得税的特点主要体现在以下几个方面：1. 纳税主体：个人和企业是所得税的纳税主体。
个人所得税纳税主体是个人，而企业所得税纳税主体是企业。
2. 税收对象：所得税的税收对象是个人或企业所取得的经济收益，包括工资、薪金、利息、股息、租金、特许权使用费、经营收入等。
3. 税率方式：所得税的税率采用渐进税率方式，即所得越高，税率越高。
4. 征收方式：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式进行征收。
二、土地增值税的定义与特点土地增值税是一种基于土地增值的税收，是财产税的一种形式。
它主要用于管理土地资源和调节土地市场。
土地增值税的特点包括：1. 纳税主体：土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象：土地增值税的税收对象是土地转让或出租的增值部分。
3. 税率方式：土地增值税的税率通常比较高，采用固定税率方式，一般由国家根据地区和房地产市场的状况来确定。
4. 征收方式：土地增值税可以通过土地转让时的即时征收、周期性征收以及预征等方式进行征收。
三、所得税与土地增值税的区别所得税和土地增值税在很多方面存在明显的区别。
主要区别如下：1. 纳税主体不同：所得税的纳税主体是个人和企业，而土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象不同：所得税的税收对象是个人或企业的经济收益，而土地增值税的税收对象是土地的增值部分。
3. 税率方式不同：所得税采取渐进税率方式，税率随所得高低而有所变动；而土地增值税一般采用固定税率方式。
4. 征收方式不同：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式征收，而土地增值税的征收方式包括即时征收、周期性征收以及预征等。
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题
![解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题](https://img.taocdn.com/s3/m/ecc0fad7fbb069dc5022aaea998fcc22bcd1438a.png)
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题自今年初以来，全国税务机关普遍加大了对土地增值税清算稽查力度，为了进一步做好土地增值税清算工作，日前国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，明确了八个方面的问题。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题国家税务总局第一次对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
充分体现了了销售合同在确认收入中的重要性。
但国税函[2010]220号没有明确未开具发票或未全额开具发票，未签订的销售合同的如何界定收入。
笔者认为：对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)。
对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定);对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的，应不确认收入的实现(这样处理亦和国税发[2009]31号文件相附)，待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
另外，笔者认为：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算后发生补、退房款的，应重新计算土地增值税，多退(或抵)少补。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题国税函[2010]220号文开先河地对未支付的质量保证金的扣除问题进行了明确：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规
安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规在房地产领域，安置房是一个重要的组成部分。
它不仅关系到城市建设和居民的安置问题，还涉及到一系列复杂的税收法规，包括增值税、土地增值税和所得税。
理解这些法规对于相关各方，如政府、开发商和安置居民，都具有重要意义。
首先，我们来谈谈增值税。
在安置房的建设和交易过程中，增值税是一个不可忽视的方面。
对于开发商来说，如果其参与了安置房的建设和销售，那么在确定增值税的纳税义务时，需要根据具体的情况进行判断。
如果安置房是按照政府的要求进行建设，并以政府指定的价格或方式进行销售，可能会享受一定的增值税优惠政策。
但如果超出了政府规定的范围，或者以市场化的方式进行销售，就需要按照正常的增值税税率计算纳税。
在计算增值税时，需要明确销售额和进项税额。
销售额通常是指销售安置房所取得的全部价款和价外费用。
而进项税额则是开发商在建设过程中采购材料、设备等所支付的增值税额。
需要注意的是，进项税额的抵扣必须符合相关的规定，如取得合法的增值税专用发票等。
另外，对于政府回购的安置房，增值税的处理也有其特定的规定。
如果回购价格低于成本，可能会涉及到增值税的特殊处理。
接下来，我们看看土地增值税。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在安置房项目中，如果涉及到土地的转让，就需要考虑土地增值税的问题。
一般来说，如果安置房是用于安置被拆迁居民，并且符合一定的条件，可能会享受土地增值税的减免政策。
然而，如果在安置房项目中，存在部分房屋用于商业销售，那么这部分房屋的销售收入就需要按照土地增值税的规定计算纳税。
在计算土地增值税时，需要准确确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。
再来说说所得税。
对于开发商而言，安置房项目的所得需要纳入企业所得税的计算范围。
在确定企业所得税的应纳税所得额时，需要将安置房项目的收入、成本、费用等进行合理的核算和扣除。
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析房地产开发企业是中国经济发展的重要支柱之一，也是支撑中国城市化进程的关键力量。
然而，开发商在土地购置、开发建设、销售等各环节涉税颇多，其中最核心的税种就是土地增值税和所得税。
一、土地增值税土地增值税是国家规定的房地产开发企业必须按照政策缴纳的一项税种。
它的计算方法是将土地出让价格与土地收储成本之差作为土地增值额，再按照税率计算实际应缴税款。
土地增值税率是20%，但是不同地区、不同情况下会有不同的优惠政策。
土地增值税的优点是政策明确、征收透明、收入稳定，能够给政府带来一定的财政收入。
但是有时也会给企业带来沉重的负担。
特别是在土地价格上涨的情况下，企业需要缴纳越来越高的土地增值税，对企业的资金流动性和盈利能力造成一定影响。
二、所得税所得税是房地产开发企业按照利润缴纳的税种。
它的计算方法是将企业实际盈利额与各种费用、折旧、摊销等成本相减得到应纳税所得额，再根据税率计算实际应缴税款。
所得税税率是25%，但是在某些条件下会有不同程度的优惠政策。
所得税的优点是与企业盈利直接相关，能够有效促进企业在稳健经营的前提下取得更多的财务回报。
若企业的利润较高，所得税缴纳额也会增加，但也意味着企业处于较为良好的发展状态。
相比土地增值税，所得税对企业的经营风险具有一定缓冲作用。
三、税前扣除税前扣除是指企业在计算所得税时可以将部分费用、捐赠和贡献等项目的支出进行扣除，以减少企业的实际应纳税额。
税前扣除项目包括但不限于以下三种：1.成本费用：例如所花费的资金、材料、用工等成本，或者向业务外单位支付的劳务费用、租金等。
2.捐赠和贡献：企业向公益事业或政府部门捐款或出资，或者积极完成社会责任义务等项目。
3.其他支出：例如资产折旧、产权保险、职工奖金、福利待遇、办公用品和通讯费用等。
税前扣除能够降低企业实际应缴税款的额度，减轻企业负担，但是也需要对企业财务管理和资金监控进行相应加强和规范。
房地产企业所得税与土增税核算项目的差异
税务园地TAXATION FIELD144房地产企业所得税与土增税核算项目的差异文/黄海明摘要：随着房地产产业的蓬勃发展以及其规模的扩展，该产业的领导对公司财务人员的要求也越来越高，不但要求会处理日常账务，还要熟悉国家关于房地产所涉及的各项法规，要在税法和法规的范围内能合理降低税负。
在诸多的要求和关注下，财务人员的专业知识是否过硬，直接会对企业与国家的利益产生影响。
关键词：房地产企业所得税；土增税下面就房地产企业中涉及土地增值税、企业所得税问题在会计核算之中，如收入、成本以及费用等等数据的确认的不同做了一定的对比。
一、收入时间点的确认有所差异(一)所得税收入的确定企业所得税实行的是依据季度预缴，再根据年度清算，也就是每一年汇算以此，这期间无论开发产品是在研发过程中或是是否完工，每年均按照开发产品的收入进行减扣项目后的应纳税所得额进行征税。
相关国税的文件有着明确规定，关于所得税收入的确定需要采用一次性全额收款的形式进行确定，利用并且应用于实际收讫价款凭据或是权利之日，从而确认收入的实现；但是采取分期收款的形式进行销售产品的，应该依据相关销售合同的协定来进行所得税收入的确定；最后一种方式就是采用银行分期形式销售产品的，就需要依照相关合约来确定收入额，其首付价款应该在实际收到的时间进行收入的实现，剩下的余款则是需要银行按揭的形式来确定。
根据制度可以看出，所得税年度汇算收入的确认是账面已确认的收入与预收部分之和做为所得税汇算清缴的收入。
(二)土增税清算收入的确认土地增值税清算采取项目清算，即达到汇总清算的条件才能够开始，从而确认开发产品的销售收入。
同样依据国家有关土增税的文件规定，在进行土地增值税进行清算时，已经全额开具了商品销售的发票，接着依据发票上所表示的金额从而确定收入；但是某些没有开具发票的，这需要交易双方依据之前的协议来进行最终交易金额的确定，一旦这其中有所不一样需要在计算土增税来进行调整。
尤其是这其中一旦有所变化，要严格按照相关国家文件来进行参考调整。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
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房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异
根据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发产品计税成本支出的内容主要包括六大项：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。
而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税扣除项目中的开发成本中也有基本相同的六大项内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
虽然企业所得税中的六大内容与土地增值税中的六大内容表述相同，但其中还是存在较大差异。
（一）土地征用费及拆迁补偿费差异。
企业所得税中的该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
而土地增值税中的此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
其主要差异是后者中不包含取得土地使用权所支付的金额。
因为在土地增值税法中，将纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用单独作为一个项目予以扣除。
因此，除土地增值税中明确的费用外，所得税法中该项费用中其他列明的费用，在土地增值税中应作为取得土地使用权支付价款处理。
（二）前期工程费差异。
企业所得税法中的前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
土地增值税中的前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
企业所得税法强调的是项目开发前发生的相关费用，虽然土地增值税中没有明确项目开发前或开发后费用，但由于土地增值税的清算时点是在项目开发完成且大部分开发成品已经销售后进行的，因此，实际两者的规定范围和内容基本是一致的。
（三）建筑安装工程费差异。
企业所得税法中该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。
（四）基础设施建设费差异。
企业所得税中是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
土地增值税中的基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
两者包含的具体费用内容相同，但前者是指开发项目内发生的费用，后者是指开发小区内的费用。
按照现行税法规定，无论是项目内还是小区内的基础设施费，都是允许按受益对象合理分摊的，所得税和土地增值税都是允许扣除的。
（五）公共配套设施费差异。
企业所得税法中是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方**、**公用事业单位的公共配套设施支出。
土地增值税中的公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
企业所得税法对公共配套设施是有限制条件的，即“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归
属的，或无偿赠与地方**、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
”土地增值税中对此也作了补充规定，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给**、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对于公共配套设施中的“邮电通讯、学校、医疗设施”，企业所得税法有其特殊规定。
国税发[2009]31号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
土地增值税中对此的处理是，“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
”
（六）开发间接费差异。
企业所得税法中是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
土地增值税中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
前者内容范围比后者多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。
根据税法规定分析，对于工程管理费，也是符合土地增值税间接费用范围的；而对于营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。
未明确之前，按照企业所得税法规定处理也是可以的。
（七）预提费用和利息费用的差异。
在上述六大项目中，企业所得税法规定，可以将一些预提费用和利息费用计入开发成本中。
国税发[2009]31号第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；应向**上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
而土地增值税清算中，税法规定预提费用不得扣除，利息费用要单独计算扣除，不重复计入开发成本中扣除。
国税发〔2006〕187号规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十七条规定要求，在审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。