综合体四种开发模式收益分析总结
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2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：
万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值， 即消费者的感知价值得到最大化挖掘。
3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资 源共享。
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
顶级公寓部分
柏舍
共243个单位 套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务 及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心
曦暹轩
共136个单位 房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的 24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助洗衣服务
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
路漫漫其悠远
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提 供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆， 并提供多个展览场地 。
太古广场向北可拥览浩瀚的海景， 而向南则面对占地十公顷香港公园 宁静的环境。
案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面， 包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商 场和会议中心等。
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层 。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
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案例（1/3）
——香港太古广场
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案例（1/3）
——香港太古广场
定位为
香港最顶级的综合体物业
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓
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案例（1/3）
——香港太古广场
甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级 商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平 方呎，首层为会议中心设施。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
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案例（1/3）
——香港太古广场
关键驱动因素
外因：
优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 良好的交通环境，位于地铁上盖。
香港太古广场wk.baidu.com
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北京东方广场
北京华贸中心
案例（1/3）
——香港太古广场
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太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点；
太古广场座落于香港核心地带，香 港的重要地点，例如香港公园、香 港政府办公大楼、高等法院、英国 领事馆及英国文化协会等都近在咫 尺，占尽地利优势；
内因：
各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓 带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。
综合体四种开发模式收 益分析总结
路漫漫其悠远
2020/3/26
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
路漫漫其悠远
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
经营业态：
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼品 电影院 食肆 银行/服务
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
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案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： 国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街； 优越的共享空间。
路漫漫其悠远
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四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
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案例（1/3）
——香港太古广场 各功能规模构成
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案例（1/3）
——香港太古广场 项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
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案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
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案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
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案例（2/3）
——北京东方广场 功能构成
购物中心——东方新天地
万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值， 即消费者的感知价值得到最大化挖掘。
3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资 源共享。
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
顶级公寓部分
柏舍
共243个单位 套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务 及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心
曦暹轩
共136个单位 房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的 24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助洗衣服务
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
路漫漫其悠远
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提 供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆， 并提供多个展览场地 。
太古广场向北可拥览浩瀚的海景， 而向南则面对占地十公顷香港公园 宁静的环境。
案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面， 包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商 场和会议中心等。
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层 。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
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案例（1/3）
——香港太古广场
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案例（1/3）
——香港太古广场
定位为
香港最顶级的综合体物业
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓
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案例（1/3）
——香港太古广场
甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级 商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平 方呎，首层为会议中心设施。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
路漫漫其悠远
案例（1/3）
——香港太古广场
关键驱动因素
外因：
优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 良好的交通环境，位于地铁上盖。
香港太古广场wk.baidu.com
路漫漫其悠远
北京东方广场
北京华贸中心
案例（1/3）
——香港太古广场
路漫漫其悠远
太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点；
太古广场座落于香港核心地带，香 港的重要地点，例如香港公园、香 港政府办公大楼、高等法院、英国 领事馆及英国文化协会等都近在咫 尺，占尽地利优势；
内因：
各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓 带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。
综合体四种开发模式收 益分析总结
路漫漫其悠远
2020/3/26
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
路漫漫其悠远
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
经营业态：
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼品 电影院 食肆 银行/服务
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
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案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： 国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街； 优越的共享空间。
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
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案例（1/3）
——香港太古广场 各功能规模构成
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案例（1/3）
——香港太古广场 项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
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案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
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案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
路漫漫其悠远
案例（2/3）
——北京东方广场 功能构成
购物中心——东方新天地