都市综合体的四种发展模式@都市综合体
都市综合体的开发流程
都市综合体的开发流程都市综合体是一个庞大的系统工程。
在都市综合体的开发过程中，受都市综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对都市综合体的开发经营较普通项目要求更高。
因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。
一、都市综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。
都市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。
例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。
在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。
图1 建成的伦敦码头金融中心区1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。
在都市综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是都市综合体项目的灵魂。
在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。
因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为都市综合体确定一个整体主题形象定位。
在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与都市综合体内外的有机联系方式等方面对都市综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。
图2 日本六本木山2．都市综合体分项定位在都市综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1）都市综合体的定量研究都市综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模，（物业配比）其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积；都市综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长；因此，都市综合体中各物业的规模是动态的。
城市综合体五种模式
城市综合体五种模式
1.商业核心模式
特点：城市核心区；交通可达性（地铁口/主干道沿线）；区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计与经营管理。
例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
2.酒店核心模式
特点：不远离城市核心区；交通可达性好，主干道沿线；商务客户支持；开发商足够经济实力；顶级商场配套设施。
例如：上海商城（波特曼酒店）
3.写字楼核心模式
特点：客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响定位规模与档次；商场、公寓等配套完善。
例如：广州中信广场、深圳信兴广场
4.住宅核心模式
特点：项目的区域条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大。
例如：深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号
5.均衡发展模式
特征：CBD和城市中心；主干道沿线；建筑面积20万平米以上；开发商实力强劲、经验丰富；专业的物业管理和经营管理。
例如：香港太古广场、北京华贸中心
香港太古广场。
城市中心综合体发展模式研究都市综
太古广场向北可拥览浩瀚的海 景，而向南则面对占地十公顷 香港公园宁静的环境。
13
案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼
2、高层单位面海景的酒店式公寓
3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
23
案例（1/3）
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
24
案例（1/3）
——香港太古广场
32
商业部分——东方新天地：
首层及地铁层共10万平
位置至关重要 恒基、新世界基本都临长安街，但东方广场所处的位置是王府井，而恒基南靠的是火车站，新
世界靠的是崇文门，虽然离的近，但经营状况的差别很大；
商商场业共业态分和为规五模个：独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地”、“都 市阶东层新方的天广口地场味”的，、形而成其“时规庭间模苑较比新晚恒天，基所和地以新”其世、商界“业要寰业大态得宇新多新，，天类也地似符”于合上商和海业“新的活天聚力地集新，原比则天较。地符”合。城市新锐
——香港太古广场
甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级 商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000 平方呎，首层为会议中心设施。
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
实践总结_都市综合体发展模式[综合体]
![实践总结_都市综合体发展模式[综合体]](https://img.taocdn.com/s3/m/160193c29ec3d5bbfd0a740d.png)
首期规划：北区写字楼（华润大厦）+中区购物及娱乐中心（万象城），总建筑面积达23万平方米，1000个车位 二期规划 ：占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位，一座超五星级商务大酒店，一座 5A智能化甲级写字楼，三座酒店式服务公寓，一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场
其他
其他
以酒店楼为核心功能的发展模式 Hotel 酒店 Apartment 居住 主 次 Shopping 商业 Office 办公
其他
4
以商业楼为核心功能的发展模式 Shopping 商业 Office 办公 Hotel 酒店 其他
Shopping 商业
主
3
各项功能均衡发展——香港太古广场 各项功能均衡发南京西路，是成熟的商务、酒店区域。 总建筑面积18.5万平方米
五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海 顶级国际化综合体" city within a city "
7
以商业为核心功能——深圳华润中心 以商业为核心功能——深圳华润中心 ——
外因 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 内因 超强的实力与品牌号召力 集购物、娱乐等为一体的体验式 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符 深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳 地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通） /超大规模以商业为核心功能的综合体物业 一流的精英团队
都市综合体发展模式
二级市场品控中心
二级市场策划品控中心
都市综合体分析（complex） 都市综合体分析（complex）
Office 办公
第四代城市综合体简介
第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
、城市综合体的发展过程个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。
在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式:第一代供销社商业模式。
就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见, 但在小城镇还有一些。
第二代百货商业模式。
所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心。
也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL大型购物中心），百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。
是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。
其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将体验式消费”方式无限延扩。
三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shop ing MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。
第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shop ing MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。
城市综合体及其开发模式
【商业地产】城市综合体及其开发模式城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。
所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
促成因素1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造）2.城市框架拉大3.交通体系完善4.土地价值上涨5.城市居民需求产品构成从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。
功能组合包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。
项目类型按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；按规模划分为：大型、中型、小型；按形状划分为：点式、线式、板式；按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型；开发要求大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。
首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体的概念
都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、 餐饮、文娱等功能组成，并由它 们组成一个具有多功能的城市综 合体。这些建筑功能齐全，规模 宏大，在必然规模内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营体。
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1
综合体发展模式
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京华贸中心
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场
--销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售 或出租，公寓 收益受写字楼 租售情况的影 响
模式三： 以酒店为核 心功能的发 展模式
外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
模式四： 以商业为核 心功能的发 展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
内因
4
模式一的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互 不依赖和影响，有可长期收益的， 也有可短期回收资金的。
特征
5
模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
特征
各功能可自营、 销售、出租， 且互不依赖和 影响
13
11
四种模式KPI体系的总结
模式一： 酒店、写字楼、商 场、公寓等各种功 能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城 市中心 便利的交通条件——主干道 沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20 万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高 层/建筑群 高水准规划设计——各功能 共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购物 中心/顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的 经验 专业的管理团队——物业管 理/经营管理
模式二： 以写字楼为 核心功能的 发展模式
客户（产业）支撑 ——已形成产业簇 群/引入核心客户带 来相关簇群/未来商 务核心区
模式三： 模式四： 以酒店为核心功能 以商业为核 的发展模式 心功能的发 展模式
地理位置——不远离城市 核心区 交通可达性——主干道沿 线 客户支持——商务客户 地理位置——城市 核心区 交通可达性地铁口/ 主干道沿线 区域功能的缺乏， 需求旺盛 人流及商业气氛 明确定位——大规 模综合/娱乐性/观 光性/顶级/… 独具特色——建筑 形式/业态/服务内 容/… 功能化体系——商 业为主导，其他功 能为辅 一流的合作团队规 划设计/经营管理 12
外 因
提供 顶级差异化服务而非直面 ——超高层/建筑群 竞争建立其核心地位 写字楼大堂昭示性 功能化体系——五星级酒 功能化体系——写 店带动公寓、写字楼，并 字楼带动其他功能， 定位其的规模与档次 并定位其他功能的 开发商有足够的经济实力 配套设施——顶级商场 规模与档次 配套完善——商场、 公寓
KPI体系
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
内因
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓
6
模式二的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 -销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售或出租，公寓收益 受写字楼租售情况的影响
KPI体系
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
内因
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 规划设计 一流的合作团队 经营管理
10
模式四的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且 互不依赖和影响
3
模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）
优越的地理位置——CBD/城市中心
外因
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
KPI体系
高水准规划设计——各功能共融不互扰 五星级酒店 功能化体系 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的管理团队——物业管理/经营管理
7
模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）
地理位置——不远离城市核心区
外因
交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
KPI体系
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而 —— 非直面竞争建立其核心地位
内因
功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
开发商有足够的经济实力
配套设施——顶级商场
8
模式三的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经营等长期收益的物 业，写字楼、商场、公寓受酒店 经营情况影响较大
特征
9
模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线
外因
区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛
四种模式收益方式特征的总结
模式一： 酒店、写字楼、 功能种类 商场、公寓等各 种功能均衡发展 的模式 酒店 写字楼 商场 公寓
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响， 有可长期收益的， 也有可短期回收 资金的
模式二： 以写字楼为 核心功能的 发展模式
2
综合体发展模式
模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office …… 案例：上海商城
模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment …… 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城