城市综合体的发展过程分析

理论探讨

随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。

一、西方城市综合体的发展

（一）城市综合体的起源：建筑综合群

从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。

（二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体

１８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。

同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。　城市开始出现功能分区的综合体：

（１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。

（２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。

功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。

（三）二战结束后城市综合体的缓慢发展

１９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。

郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ　Ｇａｌｌｅｒｉａ　Ｈｕｓｔｏｎ）。

然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。

另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。

总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。

（四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今

７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。

另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。

与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。

居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。　城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。

二、中国城市综合体的发展

按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］：

（１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。

（２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。

（３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。

（４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。

然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。

（一）中国早期的建筑综合体

城市综合体的发展过程分析

曾 月

中海物业管理有限公司

【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。

【关键词】城市综合体 城市化 发展过程

２０１１．　０１２４１

理论探讨

在近代中国的大城市，出现了一些功能复合较简单的建筑综合群，例如建于１９０３年的北京东安市场是２０世纪中国最早的综合市场，建于１９１８年的上海永安公司被认为是中国最早的建筑综合体。１９５０年，我国开始从前苏联引入“居住小区”模式，居住型综合体在我国开始大量涌现。

（二）城市综合体的发展现状及趋势

８０年代改革开放后，中国开始相继建成一批城市综合体，最早的是被合称为“双峰并世”的深圳国贸中心和北京国贸中心。后来更涌现了如上海的新天地、苏河湾，北京的燕莎、华贸中心、深圳的帝王大厦、广州的天河城等城市综合体新产品。

最近几年，城市综合体更是以前所未有的速度在中国各处开花，许多二线城市乃至三线城市也开始把城市综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设２０个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等１００个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

未来中国房地产发展的主流模式应是大规模的区域开发，开发模式的核心就是城市综合体；城市综合体是城市发展的方向，是拉动城市化进程的重要引擎［８］。未来城市的发展必然是资源更集中，这是城市迈向都市化、国际化的标志。因此，从某种意义上讲，城市综合体将是未来城市物业发展的最终形态。

三、城市综合体发展分析

人类历史上三次大的产业革命直接促进了城市的快速发展，城市发展又推动了城市化进程，而城市综合体作为一种能有效聚集一定区域内的经济、人力、组织、文化、技术等资源的建筑形式则应运而生，反过来也促进了城市的进一步发展。（关系如图１）

参考文献

［１］陈钢．追寻国际经典都市综合体［Ｊ］．尊地洞察，２００７（２７）．

［２］朱凌波．２０１０年城市综合体专业报告摘要［Ｃ］．北京：全国工商联房地产商会－商业不动产专业委员会，２０１０．

［３］张汉．现代西方社会城市的发展趋势和特点［Ｊ］．重庆大学学报，２００８（８）．

［４］谭仲池．城市发展新论［Ｍ］．北京：中国经济出版社２００６．

［５］毛曦．论中国城市早期发展的阶段与特点［Ｊ］．天津师范大学学报，２００６（３）．

［６］邓汇．突破居住区规划的小区单一模式［Ｊ］．人居汇刊，２００６（１）．

［７］邹林，卞洪波．对中国城市居住小区模式的思考［Ｊ］．世界建筑，２０００（５）．

［８］童悦仲等．新城市综合体价值高峰论坛［Ｒ］．深圳：中国房地产及住宅研究会，２００９．

图１

的制度约束和规范经济活动主体的行为，使其将经济活动中能源生产和消费的外部性问题纳入到成本－收益的经济活动中。“低碳经济”就是要求能源的生产和消费做到“三低”，为提供环境需求和舒适需求提供服务。“低碳经济”是为人的经济价值提高提供公共服务功能新的制度。

任何社会都会面临随着社会的发展人的经济价值在不断提高的事实。当然，人的经济价值提高时，社会也面临着一些新的和更好的机会。制度被视为一种具有经济价值的服务的供给者。经济增长进程改变了对服务的需求。人们越来越意识到生活水平和质量的高低需要用更加全面的标准衡量，同时也认识到社会发展的成本不能用个别成本衡量经济发展的成本的重要性。从人的经济价值提高的角度，人们要求要用更加全面地和科学的标准衡量经济发展成果，考虑经济发展过程中社会所付出的代价。某些制度可以看作是经济领域的一个变量，而且这些变量是对经济增长的反应。“低碳经济”就是对于现阶段的经济增长及其方式作出积极反应的一种新的制度安排。从制度需求的角度看，社会制度安排是集体选择的结果，是基于人的经济价值的提高后，对于社会发展有了某种共同的社会认识的基础上发生的。“低碳经济”是人的经济价值提高要求对社会经济发展模式能够适应新的增长要求的结果。

三、人的经济价值提高与“以人为本”的发展观

人的经济价值的提高，意味着人作为生产要素之一在经济发展中的地位和作用更重要，要求社会经济发展更加注重“以人为本”。“以人为本”的发展观强调人是发展的根本目的，要求在发展的过程中不能忽略甚至损害人民群众的需要和利益。在社会发展过程中，意识形态作为重要的制度安排，其经济功能在于可以为提供其他制度安排减少服务费用。“以人为本”的发展观就是具有这种功能的意识形态。“低碳经济”从满足安全保障和满足环境需求和舒适需求两方面为提高人的经济价值提供制度服务。　“以人为本”的发展观也体现了社会对于人的经济价值的重视态度，更重要的是为社会提供能够提高人的经济价值的制度安排节省了成本和提供了机会。从一定意义上，　“以人为本”的发展观为发展“低碳经济”提供相关配套制度安排提供更多便利和机会。

一般来说，无异议是一个自发的、正式的制度安排变迁的前提条件。所谓正式的制度安排指的是：在这种制度安排中规则的变动或修改，需要得到其行为受这一制度安排管束的一群（个）人的允许。也就是说，要得到其行为受这一制度安排管束的一群（个）人的允许，或说无异议。受“低碳经济”这一制度安排管束的对象是非常广泛的，可以说是包括每一个社会个体。能否使它们无异议最终还是取决于它们的改错的成本收益分析。当外部性存在时，资源的使用者对有些成本和收益没有加以考虑，但允许交易中内在化的程度增加。开发和利用自然资源获得能源以及消费能源后向环境中排放残余获得经济收益的经济活动具有外部性，很显然，要使受“低碳经济”这一制度安排管束的行为主体表示无异议，显然是无法实现的。因为，新的制度将使经济主体的活动受到约束，会增加其活动的经济成本。也因此自发提供新的制度往往要少于其需求。“低碳经济”作为正式的制度安排，需要集体行动来实现的成功转换。在所有制度安排中政府是最重要的一个。作为国家其基本功能是提供法律和秩序的，并且国家在使用强制力时有很大的规模经济，属于自然垄断的范畴。因此，政府可以采取行动来纠正制度供给不足。“以人为本”作为发展观的社会在“低碳经济”制度安排中具有重要的推动作用。

四、结语

建设小康社会，发展市场经济致力于改善和提高１３亿人民的生活水平和生活质量，中国正面临着资源消费和能源消费的持续增长。中国是一个人口众多、资源短缺且人均资源相对贫乏的发展中大国，现实的国情不允许人们继续走粗放增长的发展道路，否则能源、资源将加速枯竭，生态环境将不堪重负，经济健康发展将受到严重影响。因此，保持经济增长的可持续性性和安全性是当前发展过程中面临的重大问题。“以人为本”的发展观确保可持续性性和安全性的经济增长，它为全社会创造更加和谐环境提高人的经济价值提供了方向和保障。发展“低碳经济”不仅有利于可持续性性和安全性的经济增长，同时也为人的经济价值提高提供安全保障和环境需求以及舒适需求提供制度服务。

参考文献

［１］财产权利与制度变迁：产权学派与新制度学派译文集［Ｍ］，（美）Ｒ．科斯，Ａ．阿尔钦，Ｄ．诺斯等著，刘守英等译，上海人民出版社，（１９９４）。

（上接第２４０页）

２０１１．　０１２４２