浦东张江工业用地别墅办公市场分析报告
建设用地分析报告
建设用地分析报告1. 引言本建设用地分析报告旨在对某地区的建设用地进行系统分析，以为决策者提供可行的建设规划和发展战略。
本报告主要包括地理背景介绍、土地类型分析、土地利用评估以及建议等部分。
2. 地理背景介绍2.1 地理位置该地区位于XX省XX市，东经XXX，北纬XXX，总体地理位置得天独厚，具备良好的发展潜力。
2.2 地形地貌特征该地区地形多样，包括山脉、丘陵、河流和平原等。
山脉地形适宜开展生态旅游和环境保护项目，丘陵地形适宜农业和乡村旅游项目，河流地形适宜水利和水资源开发项目，平原地形适宜城市建设和工业发展项目。
2.3 气候特征该地区气候四季分明，夏季炎热潮湿，冬季寒冷干燥。
气候特征对于农业、旅游和工业发展具有一定影响，需要合理规划不同区域的建设项目。
3. 土地类型分析根据实地调研和现有数据，我们将土地分为以下几种类型：3.1 农业用地该地区农业用地广泛分布，主要包括水田、旱地和果园等。
农业用地的规模和种类对于农业发展和粮食安全具有重要意义，需要保护现有农业用地，并合理规划新的农业用地，以促进农业现代化和农民收入增加。
3.2 工业用地该地区拥有一定规模的工业用地，包括工厂、仓库和加工厂等。
工业用地对于经济发展和就业创造具有重要作用，需要合理规划工业用地，促进产业升级和转型发展。
3.3 商业用地该地区的商业用地主要分布在城市中心和交通便利的地段，包括商场、超市和写字楼等。
商业用地的规划和布局对于城市发展和商业繁荣具有重要影响，需要合理规划商业用地，提升城市形象和吸引力。
3.4 居住用地该地区的居住用地主要分布在城市周边和交通便利的地段，包括住宅小区、别墅和公寓等。
居住用地对于人口安居乐业具有重要意义，需要合理规划居住用地，提供高品质的生活环境和配套设施。
4. 土地利用评估根据土地类型分析和市场需求，我们对各类土地的利用价值进行评估，以提供合理的建设规划和发展战略。
4.1 农业用地评估根据农业用地的产量、市场需求和现有农业政策，我们评估出该地区农业用地的发展潜力，并提出相关建议，如推广高效农业技术、建设农业生态园等。
浦东新区 调研报告
浦东新区调研报告一、引言浦东新区位于上海市东部，是中国改革开放的先行区，自1990年起被确定为开放发展的试验区。
经过近30年的快速发展，浦东新区已经成为上海乃至整个中国最具活力和创新力的地区之一。
为了了解浦东新区的发展状况和特点，本次调研对浦东新区的经济发展、城市规划和社会服务等方面进行了深入研究。
二、浦东新区的经济发展浦东新区以经济发展为核心，致力于建设世界级的经济高地。
通过引进外资、推动高新技术产业发展、培育新兴产业等措施，浦东新区取得了令人瞩目的成就。
首先，浦东新区吸引了大量的外资。
根据统计数据显示，截至2021年底，浦东新区实际利用外资约达930亿美元，连续多年位居全国第一。
通过引进外资，浦东新区促进了当地产业的升级和技术的引进，推动了经济的快速发展。
其次，浦东新区加大了对高新技术产业的支持力度。
通过提供土地、税收优惠等政策，吸引了一批高科技企业和研发机构在浦东新区落地发展。
这些企业的发展不仅推动了浦东新区的经济增长，也提高了当地的科技创新能力。
另外，浦东新区还积极培育新兴产业。
例如，浦东新区成立了集聚创新创业要素的张江科学城，吸引了许多创业团队和创新项目在此落地发展。
同时，在传统产业转型升级过程中，浦东新区也加大对新兴产业的扶持，为当地经济提供了新的增长点。
三、浦东新区的城市规划为了适应经济发展和人口增长的需求，浦东新区进行了全面的城市规划，通过优化空间布局、提升基础设施建设等方式，改善了城市的居住环境和生活品质。
首先，浦东新区注重提升城市功能。
区内拥有多个国家级开发区和产业园区，这些区域集聚了大量企业和人才。
同时，浦东新区也发展了现代服务业，建设了现代化的商业中心、医疗设施和教育机构，提升了居民的生活质量和便利程度。
其次，浦东新区注重生态环境建设。
浦东新区拥有200多个公园和绿地，绿化率超过45%，是上海市绿化最好的地区之一。
此外，浦东新区还大力推动垃圾分类和环境保护工作，提高了居民的环境意识和保护意识。
考察张江调研报告
考察张江调研报告根据您的要求，我为您撰写了一份张江调研报告，篇幅约1000字。
以下是这份报告的内容：张江是中国上海市浦东新区的一个重要科技创新园区，是中国改革开放的示范窗口和创新引擎。
本次调研旨在了解张江园区的发展现状和未来发展前景，并探索园区对于科技创新和经济发展的贡献。
首先，我对张江园区的基础设施进行了考察。
张江园区拥有现代化的办公楼、实验室和生产车间，为科技创新企业提供了良好的工作和研发环境。
园区还建设了一系列配套设施，如多功能厅、餐饮中心和健身设施，以满足居民和企业员工的需求。
此外，张江园区还拥有完善的交通网络和配套服务，方便居民和企业之间的交流和合作。
其次，我对张江园区的科技创新环境进行了考察。
张江园区聚集了大量的科技企业、研发机构和高校，形成了具有较高专业水平的创新人才集聚区。
园区还积极引入国内外高科技项目和创新创业团队，为他们提供优惠政策和全方位的服务支持，加速科技创新的转化和商业化。
同时，张江园区还建设了创新创业孵化器，为初创企业提供了办公场地、资金支持和导师指导，促进了科技创新和创业的蓬勃发展。
第三，我对张江园区的经济贡献进行了调研。
张江园区是中国科技创新和经济发展的重要引擎，吸引了大量的国内外投资和科技产业项目。
园区形成了以电子信息、生物医药和新材料为主导的产业格局，为中国科技创新和经济转型升级作出了重要贡献。
园区还助推了就业增长和人才培养，吸引了大量的高端人才和优秀毕业生，为中国创新发展提供了人力资源保障。
最后，我对张江园区的未来发展进行了展望。
张江园区作为上海市科技创新的核心区域，将继续加强创新驱动和高质量发展。
未来，园区将进一步促进产学研合作，提升创新资源集聚和技术创新能力，深化科技成果转化和产业化。
园区还将建设更多创新创业载体，吸引更多优秀项目和创业团队，打造更加开放和创新的发展环境。
同时，园区还将注重生态环境保护和可持续发展，为未来科技创新提供绿色和可持续的基础设施支撑。
上海青浦区产业调研分析
在上海寻找新经济增长点、拓展城市空间的探索中，青浦“一城两翼”建设符合上海郊区城镇化建设的主线，将成为上海引领长三角创新发展的战略性区域。
一、上海市的创新产业地图长三角城市群是中国最具活力、开放度最高、创新能力最强的区域占全国1/26的地域面积，创造全国近1/4的经济总量。
上海致力于打造追求卓越的全球科创城市，目前已形成张江核心区、临港、大虹桥、杨浦、漕河泾、紫竹、安亭等创新功能集聚区。
张江：以科研为主，包括生物医药、集成电路、人工智能、在线新经济等；临港：以集成电路、整车制造、海洋工程、航空制造等为主;大虹桥：大商务、大会展、大科创，打造辐射长三角的国际商务区；安亭：世界级汽车产业核心承载区，发展汽车全产业链；紫竹：科研、科教相结合，发展集成电路与软件、新材料、新能源、数字内容等；漕河泾：聚焦“0-1”环节科创，发展电子信息、新材料、生物医药、新能源等；杨浦集聚区：以双创经济为主，发展科技服务、创意设计、在线新经济；松江：依托松江大学城打造双创经济，发展智能制造、电子信息、生物医药等；淀山湖：电子信息、智能制造、科技研发、电子商务等。
二、青浦区构建“一城两翼”空间布局青浦区定位为“上海之门、国际枢纽”，规划建设国家生态文明先行示范区、国际贸易中心的重要承载区、上海科技创新中心的战略功能区、上海国际文化大都市的特色功能区、沪湖轴线上的区域性节点城市。
随着上海西向发展轴的快速发展，青浦正成为上海建设科创中心/链接全球/联动区域的战略性区域。
目前，青浦区正在构建“一城两翼”的空间布局，包括青浦新城、东翼的大虹桥区域及西翼的淀山湖区域,两翼将分别依托虹桥枢纽港和湖区资源，加快推进产业结构调整，成为青浦经济发展方式转变的两大增长极。
青浦物流平台青浦新城在原规划范围基础上，将56平方公里的青浦工业园区整体纳入，主要发展电子信息制造、生物医药、新材料、软件和信息服务等高新技术产业，以及生产性服务业、商务商贸业、休闲旅游业、生态居住业，形成产业对新城发展的支撑。
市场调研表格模板
市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：吴佳驹调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨、姚群峰调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰、施炜烨调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.3市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.3市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：吴佳驹调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：林天阳调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：调研日期：。
浦东新区临港新城用地编号H12-01市场调研报告
浦东新区临港新城用地编号H12-01市场调研报告一、浦东新区简介浦东新区位于上海市东部，是上海的经济中心。
因地处黄浦江东而得名，浦东新区南部与奉贤区、闵行区两区接壤，西部与徐汇区、黄浦区、虹口区、杨浦区、宝山区五区隔黄浦江相望，北与崇明区隔长江相望。
浦东新区区境南北长约55千米，东西宽约45千米，区域面积1210平方公里，地势东南高，西北低，地面高程3.5—4.5米，平均高程3.87米。
截至2021年1月，浦东新区下辖12个街道、24个镇，共计910个居委会、365个村委会，常住人口556.70万人。
2021年，入选国家农产品质量安全县名单。
二、临港新城板块介绍（一）地理位置介绍北：泥城镇，南：洋山深水港，西：奉贤区，东：长江口。
临港新城地处浦东新区东南，位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。
北与泥城镇与惠南地区（原南汇区中心）相接；南抵沪芦高速；东临长江口；西与奉贤区接壤，距上海市中心55公里，离上海虹桥国际机场66公里，离上海浦东机场30公里。
作为浦东新区近年来发展最为迅速的区域，临港新城是一座结合田园都市理念和现代功能需求的多功能乘坐，其开发建设目标，是建设一座充分体现新世纪上海建设水平，功能完善的综合型滨海新城。
1、配套设施齐全临港新城板块得利于国家政策的大力支持，并靠着自贸试验区效应辐射，临港主城区将成为浦东乃至上海创新驱动、产业升级的重要动力源泉，因此板块价值日益提升，也吸引了越来越多房产开发商的目光。
生活居住区的建设扩张也使得周边生活配套不断完善。
交通方面轨道交通16号线运营成熟；教育基础方面有冰厂田滴水湖幼儿园、浦东新区明珠临港实验小学、上海中学东校、上海海事大学等涵盖从幼儿园至大学的教学条件，优质教育力量雄厚；生活休闲方面有港城新天地、百联临港生活中学等综合商业广场；医疗卫生方面有上海市第六人民医院东院，生活配套一应俱全。
2、城市级旅游聚集区临港地区城市级旅游胜地云集，旅游资源令人眼花缭乱。
房地产市场调研报告2023（精选7篇）
房地产市场调研报告2023（精选7篇）房地产市场2023 篇1一、大丰港房地产发展状况大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。
大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。
凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的大跳板。
这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。
大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。
苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。
疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。
“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。
大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。
年货物可供吞吐量逾8000万吨。
每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。
在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。
为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。
以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
年度专题：2020年上海产业用地剖析
年度专题：2020年上海产业用地剖析一、全市产业用地交易概况●交投价格2020年全市产业用地的交易体量已是2014年建设用地总量管控以来的最高点，752.83公顷的成交量同比去年有超五成的涨幅，地块成交数量同比涨幅也有近四成，达120幅，显而易见工业用地的集中释放是造就本轮产业用地市场反弹的主因，相比2019年近一倍的增长量推动全市产业用地走高；相对的科研设计用地相比去年交易量有所下滑。
成交地价水平方面，本市产业用地年度每亩地价在136万元/亩，同比下跌22.09%，主要由于政府为优质企业的入驻在拿地价格上提供了较多的优惠，因此工业用地的每亩地价水平有较明显的回落，拉低了整体产业用地地价；虽然科研设计用地地价在年内再度上扬，但是受制于交易体量小的原因对整体产业用地地价水平影响有限。
2020年产业用地市场交易情况年内总计有11个行政区有产业用地出让交易，外围区域仍是产业项目承载的主体，尤其是临港新片区，随着区域产业进入高速发展期，单个区片产业用地交易量已达浦东全区的87%，直接助力浦东新区成为全市产业用地成交量最大区域，年度交易量达246.35公顷，贡献全市三分之一的产业用地体量；崇明区，国家发改委重大建设项目的中国船舶长兴造船基地二期工程（第一阶段）项目的落地，也在长兴岛促成一幅“巨无霸”地块交易，体量高达142.37公顷，也是仅凭借该幅地块崇明区产业用地交易量直接升至全市第二；排名第三的松江区，同样在G60科创走廊发展的利好作用下，产业导入加速，年内产业用地交易量达98.34公顷。
在区域地价情况中，由于高价科研设计用地的支撑，中心城区常年位于全市高地，2020年初徐汇漕河泾开发区一幅航天科技产业的科研设计用地成交，地价高达3383万元/亩，促使年度徐汇区产业用地地价水平远远领先其他区域；普陀区也在桃浦园区、新曹杨园区科研设计用地的提振下，产业用地全年地价在505万元/亩；其余各行政区的地价水平均保持在200万元/亩以下。
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三(规程要点)
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。
土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。
教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。
规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。
1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。
2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
张江高科园案例分析研究报告
上海张江高科技园张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越.该园区成立于1992年，规划面积25 平方公里，规划人口22 万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等.截至2008 年底，张江高科园区工业总产值实现421.4 亿元，经营总收入839.7 亿元；固定资产投资达98.3 亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52 亿美元；注册企业数为1540 家，从业人员达到12.56万.○1 发展战略与开发模式产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；以科技创新促进产业发展.开发模式：公司建设——政府回租——授权经营○2 主导产业、发展模式及产业业态主导产业：集成电路、生物医药、软件产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计+代工”地产业整合发展模式.目前，已经形成了较为完善地生物医药创新链和集成电路产业链.其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优地集成电路研发与制造一体化产业基地.园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头地“设计+代工”地产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内地国内最完整地集成电路产业链.在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内地生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用” 地医药产业发展模式.已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大地生物医药基地之一.b5E2RGbCAP产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店.p1EanqFDPw○3 空间布局图5-10 ：张江高科技园区空间布局图张江高科技园区围绕主导产业进行空间布局.形成了多个产业基地，包括技术创新区、高科技产业区、浦东软件园、集成电路产业基地、生物医药产业基地、科研教育区，以及居住区和扩展地区等功能区.DXDiTa9E3d1.1.1 案例启示（1）发展阶段：园区地发展都经历了从工业发展主导到综合新城地过程通过对园区发展阶段地分析，可以发现，园区发展具有一定地阶段性.先进园区地发展基本都经历了从‘纯工业工业+配套综合新城'地过程：发展之初以纯粹工业主导，随着工业地发展，相应地配套日益完善，产业发展向高端化拓展，人口不断集聚，生产性服务业得到发展和生活性服务业地需求不断加大，从而生产生活结合地综合新城逐渐形成.RTCrpUDGiT（2）产业结构：二三产业均衡发展，是先进园区地重要特点比较先进产业园区地产业结构发现，较为成熟地园区地产业结构都相对均衡，即二三产比重较协调，三产为区域产业地重要组成，且有较大比重地三产业从业人员.5PCzVD7HxA张江科技园地三大产业生产总值比重为0.1：58.6：41.3，三产比重超过30%，第三产业已经成为产业结构地重要组成部分.jLBHrnAILg（3）产业效率：高产出、集约化是先进园区发展地共同特征（4）产业链：形成强而有带动力地产业链是先进园区地产业发展地特点以少量强大地带动作用地产业为主导，并形成横向拓展、纵向延伸地产业链是先进园区地共同特色.最终形成为主导产业为带动，周边产业协调发展地集群化、规模化、规模化产业发展格局.张江科技园区地两大主导产业之一，生物医药产业，形成了“研发——生产——销售”一体地四类产业链发展模式：技工贸一体化模式、技工贸分离模式、“研发+技术转让”模式以及研发服务外包模式.xHAQX74J0X（5）人才结构：高素质、创新能力强地人才结构是保证新区领先地必要支撑6）园区布局：围绕中心地居住与公共服务设施布局，是先进园区地共同特点如下图所示，张江高科技园空间布局围绕有活力地、中心地、居住与公共服务区，形成环绕式布局，外围是由主导产业园区构成地产业园区；苏州工业园中心也为居住与公务服务区，周边布局主要产业区，并在不同地产业园区中形成一定地服务配套，构成次级组团.LDAYtRyKfE图5-16 ：张江高科技园区空间布局版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理. 版权为个人所有This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is personal ownership. Zzz6ZB2Ltk用户可将本文地内容或服务用于个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律地规定，不得侵犯本网站及相关权利人地合法权利. 除此以外，将本文任何内容或服务用于其他用途时，须征得本人及相关权利人地书面许可，并支付报酬. dvzfvkwMI1Users may use the contents or services of this articlefor personal study, research or appreciation, and other non-commercial or non-profit purposes, but at the same time, they shall abide by the provisions of copyright law and other relevant laws, and shall not infringe upon the legitimate rights of this website and its relevant obligees. In addition, when any content or service of this article is used for other purposes, written permission and remuneration shall be obtained from the person concerned and the relevant obligee.rqyn14ZNXI转载或引用本文内容必须是以新闻性或资料性公共免费信息为使用目地地合理、善意引用，不得对本文内容原意进行曲解、修改，并自负版权等法律责任. EmxvxOtOcoReproduction or quotation of the content of this articlemust be reasonable and good-faith citation for the use of news or informative public free information. It shall not misinterpret or modify the original intention of the content of this article, and shall bear legal liability such as copyright. SixE2yXPq5。
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根据对项目实际量体的调研和与项目在房地网上挂牌出售的量体的比较，我们发现： 除张江集电港二期项目之外，世和商务中心和张江润和苑项目的网上可售面积远远小于其项 目的实际量体。
在项目建设均较早，现处于准现房和现房的状况下，依然有大批量体产品未能获得预 售许可证。在实地调研中虽未指明，但都将原因导向了该类项目的工业用地性质所受到的政 策法规限制。
世和商务中心
未开盘
15500（办公楼） 18000（办公楼）
张江集电港二期 （东块）
8905（别墅）
10500（别墅）
无成交 13813（别墅）
无成交 23000（别墅）
表、重点项目历年均价走势
张江集电港二期 （西块）
未开盘
20090（别墅） 无成交
23000（别墅）
张江润和苑
无成交 11000（办公楼） /13000（别墅） 13000（办公楼）
1）工业用地也必须招拍挂转让 2007 年 1 月 1 日开始实行的《全国工业用地出让最低价标准》规定了全新的工业用地 价格，禁止零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的 形式进行。《标准》中规划了十五等用地，地价上涨约 40%~60%。其中一等地约 56 万元/亩， 最低等地约 4 万元/亩。
地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视为特殊的工业用地。
因此从政策理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所 用，只有小部分用来进行辅助性办公。
而现实情况却是，一些工业用地项目内部大部分的面积都用来作办公用途建设开发。 且积极寻求对外销售的操作方式在经营。
2、国家政策对相关项目的限制规定
也因为张江定位于高新科技园区，本身的行业排他性较强。对外来行业企业入住的吸 引能力相当有限，而工业用地项目还需在此中寻找有一定经济实力和承受能力的企业客源， 且无视产品的土地性质问题而购买。由此而产生了该类工业用地项目的客源筛选程度较高， 来源面较窄，难以广泛发掘。
98 栋三层双拼别墅
53 栋三层双拼、 独栋别墅
5 栋 6-7 层办公楼、 50 栋三层独栋别墅
经营方式 办公楼在售、 别墅暂不可售
租售并举
租售并举 办公楼在售、 别墅转售为租
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1、重点项目产品分析
案名
开盘时间
项目规模 （平方米）
世和商务中心 2009-8-19
107298
张江集电港二期 （东块）
案名
世和商务中心
张江集电港二期 （东块）址 祖冲之路 2277 弄
张东路 1387 号 张东路 1388 号 张衡路 1000 弄
项目土地性质 商业科研教育用地
工业、科研用地 工业、科研用地 工业、科研教育用地
项目建筑形态 一栋 13 层办公楼、 一栋 13 层酒店、16 栋别墅
第一、国家政策对该型项目的认定，及相关的政策条文规定和限制内容，对该类项目市 场的影响。
第二、市场上该类项目的土地性质、产品形态及实际用途分析，对该类项目做出合理的 市场定位描述。
第三、对该类重点项目的产品、售价、销售周期、客源的分析，了解该类项目在市场销 售操作时所具有的优势和风险。
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目录
一、工业类办公产品定义及国家相关规定.............. 3 1、工业类办公产品的定义 ........................ 3 2、国家政策对相关项目的限制规定 ................ 3
因此，时至今日除了具有深厚区域政府背景的张江集团开发的张江集电港项目之外， 其余项目均在产品销售中遇到阻碍，或是转售为租、或是拖延开盘销售时间。逐步将产品转 化为长期持有经营。
3、重点项目销售价格分析
年度均价 （元/平方米）
2005 年
2006 年
2007 年 2008 年 2009 年 2009 年 8 月报价
经过分析我们认为，限制工业用地项目去化发展的主要原因来自于两大方面： 一、 较大的产品面积定位抬高了总价水平，对客源的承受能力造成了挑战(办公
楼产品面积定位在 150 平方米到整层，总价范围在 250-1000 万元；别墅产 品主力面积在 1000 平方米以上，总价范围在 2000 万元以上)。 二、 项目工业用地的性质，从内在到外在均限制了项目的销售和发展。由于大量 房源长期拿不到预售许可，导致项目持有时间拖长，项目内在资金链相对紧 张。客源对项目产品的用地性质存有疑虑，政策面对该类产品的限制愈加严 格，导致外在市场需求欲望降低。
从区域内该类型项目的办公型别墅产品来看，单栋面积普遍较大，到达 600-1900 平方 米区间内，预计其项目主要目标客源锁定为中、大型企业的总部办公和超大型跨国企业的职 能中心。
区域内项目的办公产楼产品，或是由于主力客源需求的定位不明，或是由于产权销售 的不可分割性，导致了推出面积偏大的劣势。无论对自用客源或是投资客源均造成了较高的 入市门槛，与区域内正规办公产品相比无明显产品竞争优势可言。
二、重点项目调研分析.............................. 5 1、重点项目产品分析 ............................ 6 2、重点项目销售分析 ............................ 7 3、重点项目销售价格分析 ........................ 7 4、重点项目购买客源分析 ........................ 8
70500 31005
表、重点项目主要经济技术指标
已销售 量体
（平方米） 2238
125983
6261 23413
销售率
8% 87% 9% 76%
项目产品报价（元/平方米）
办公楼
别墅
18000 / /
16000
21000 （预计售价）
23000/ 3.5-3.8（租金）
23000/ 3.5-3.8（租金）
张江集电港二期 （西块）
2005-6-10 2008-2-18
145359 70500
张江润和苑 2005-11-24
80000
项目 容积率
2
0.68 0.68
0.98
表、重点项目主要经济技术指标
办公楼 主力面积 100-150 平方米， 精装修，中央空调
/
/
整层出售 700-1000 平方米，
毛坯
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2、重点项目销售分析
案名
世和商务中心
张江集电港二期 （东块）
张江集电港二期 （西块） 张江润和苑
开盘时间
2009-8-19 2005-6-10 2008-2-18 2005-11-24
项目 实际量体 （平方米）
107298
145359
70500 80000
房地网 挂牌量体 （平方米）
27620
145359
4、重点项目购买客源分析
根据实地调研咨询得知，由于张江高科技园区对高新技术企业有优惠的扶持和税收减 免政策，因此当前购买张江区域内工业用地项目的客源主要来自注册于张江高科技园区内 部的中、大型企业的自用需求。
该类企业对张江园区政策、行政、经营等各方面条件较为熟悉，对办公场地有较大规 模和品质的需求，愿意购买工业用地的办公别墅和办公楼产品。
无成交 无成交 16000（办公楼）
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由于区域内工业用地项目早期拿地成本较低，因此早年销售价格优势较为明显。随着 近年来整体市场的快速拉升，各个项目的价格逐年涨幅也较大。
截至到 09 年 8 月，张江周边正规办公楼市场唯一在售项目张江大厦均价已达到 24000 元/平方米，张江正规居住型别墅均价则达到 34000 元/平方米。与之相较，工业用地项目的 销售价格虽然也节节高升，但竞争优势依然显著。然而，各个项目的销售近况却均不理想， 在市场全面回暖的 09 年中成交微乎其微。
新建筑指标的发布和实施，为工业用地项目的开发建设设置了严格的建设规定。其中 尤其以容积率、办公用途建筑面积比例、绿化率限制，成为了工业用地按办公用途建设的 可行性障碍。
定义、政策小结：
作为工业用地的项目在实际的开发操作中被开发商绕开工业用地建筑规定，大规模建 设办公用途建筑，并寻求对外销售。而该类产品无法改变其工业用地的土地性质条件，因 此也受限于产权难以分割销售的限制，出现了转向租赁经营，长期持有的尴尬境地。
项目产品描述 别墅
3-4 层独栋 1000-1900 平方米， 精装修，带电梯，无空调
3 层双拼 1200-1500 平方米， 毛坯，带电梯，无空调
3 层双拼、独栋 1200-1500 平方米， 毛坯，带电梯，无空调
3 层独栋 600-1600 平方米， 毛坯，带电梯、空调
区域内重点项目总量体均较大，为缓和工业用地的容积率规定水平，项目产品多以办 公型别墅为主。同时可调和产品供应类型，避免与区域内正规办公产品直面竞争，凭借别墅 型办公产品的稀缺性而开发的差异发展路线。
由于上海的众多工业用地都是在 2002 年到 2005 年通过协议出让取得。按照当时的通 行惯例即是：项目仅可以对外租赁，却不可以以独立产权进行分割销售。
而在 2007 年政策规定公开招拍挂之后，工业用地的取得合同中对土地用途作更加细
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致的规定，则更加剧了该类项目在开发和销售中的政策壁垒，陷入了经营的困境。 2）工业用地项目必须符合多项建筑指标规定 2008 年 1 月 31 日国土资源局发布和实施了《工业项目建设用地控制指标》，其中再次
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二、重点项目调研分析
针对上海市工业用途建办公用途，尤其是办公别墅建筑项目较集中的浦东新区张江高 科技园区地区，我们对具有代表性的项目产品进行了深入的调研分析，从一侧面说明该类产 品的市场发展现状
图、重点项目地理位置标识
张江集电港二期（西块）
世和商务中心
张江集电港二期（东块）