公房使用权的用益物权

公房使用权的用益物权2010-12-02作者: 未知来源: 法律快车分享到：1公房使用权的用益物权案例介绍：某甲承租某单位的公有商业用房，在承租使用期间，出租人即某单位，同时也是租赁房屋的产权人，根据市房产局、物价局联合下发的直管工商业用房协议租金及分路段租金指导标准的文件要求，将直管的商业用房的租金标准以月每平方米为单位做出统一上调，由于公房租赁带有我国计划经济时期特有的福利属性，因而即使是上调后的租金标准也同比于市场租金低廉很多，因而大部分承租人均随后与某单位开始履行新租金，唯某甲从此开始拒绝支付租金，不但不同意执行新租金标准，而且也不再按照原租金标准向某单位履行租金支付义务，同时某单位还了解到某甲在承租期间早已将租赁房屋转租给他人经营使用，就这样在多次催缴与协商均无果的情况下，某单位以某甲为被告、以房屋实际经营者即转租的承租人为第三人，诉至人民法院，请求解除与某甲之间的租赁关系。

一审法院认为，某甲与某单位依法建立房屋租赁合同关系，某单位作为出租人根据政府文件对自管房屋施行租金协议价格并不违反法律、行政法规的强制性规定，对某单位的诉讼请求予以支持。

由于某单位与某甲没有签订书面的房屋租赁合同，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，视为不定期租赁合同，对于租赁合同，出租人有权随时解除合同。

鉴定某甲不同意增加租金，双方已经终止了租赁合同关系，某甲与转租的承租人应当腾空、返还房屋。

一审判决生效后，某甲申请再审，经人民法院再审审理认为，当事人的合法权益应受法律保护，某甲所取得的房屋使用权与一般租赁合同的承租使用权性质不同，这种使用权与一般的租赁合同承租使用权相比虽均称为房屋承租使用权，但就其产生的原因不同从而性质不同，公房使用权人在法律允许的范围内，对房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有可追夺的特征，据此某甲对租赁房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，撤销原审判决，驳回某单位的诉讼请求。

经笔者了解，上述判决的依据是某中级人民法院的《关于审理房地产案件若干问题的处理意见》中“关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题”中的部分意见观点，该观点自然段的全文是“公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。

与一般租赁合同的承租使用权相比，二者虽均称为房屋承租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。

公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利。

这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。

使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权的行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成任何侵害，而且我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为。

北京、沈阳等地政府已经允许公有住房使用权上市交易，并要求产权单位予以配合。

允许公房使用权自由交易可以促使社会财富加速流通，产生更大效益。

因此，应认定这种交易行为是合法有效的。

”就此，公房使用权应属于用益物权吗，笔者借此谈谈粗浅认识：所谓的公房使用权，应是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。

它包括产权属于房产管理部门直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利住房分配特色的体现。

通常公房使用权的承租人，均是企业事业单位或者国家机关工作人员，其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，但住房的所有权仍归单位所有，职工以支付低租金使用。

诸此的公房使用权虽然随着市场经济的蓬勃发展，以及房屋商品化即房改制度的深入推行已经越来越少，但仍不鲜见。

关于公房使用权的法律性质，据笔者了解，在理论界分歧很大，比较有代表性有债权说、居住权说、自物权说、他物权说：1、债权说。

持这一观点的理论者认为，国家做为公房的所有权人，授权房产行政主管部门将公房出租给职工使用，由职工支付租金，已经形成一种租赁合同关系。

2、居住权说。

持这一观点的理论者认为，公房使用权与居住权人对他人所有的住房及其附着物所享有的占有、使用、收益的居住权的法律特征相似，因此公房使用权应以居住权明确。

3、自物权说。

持这一观点的理论者认为，公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的租赁关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样。

4、用益物权说。

持这一观点的理论者认为，公房使用权由于具备使用权人对公房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化，使用权没有期限限制，所有权人行使所有权受到使用权人的限制，以及公房还凝结着职工的劳动价值，基本符合用益物权特征，因此属于用益物权。

笔者认为，按照国务院“将现行的实物福利分房制度逐步转变为货币工资分配制度，由住房通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权”的精神，房改时国家和各级政府制定并实施了将公房使用权由福利待遇转变为商品的政策措施，具体办法是将职工无偿住用公房的福利待遇转变成货币补贴，货币补贴分做两部分，一部分以住房补贴形式加入个人工资，一部分以住房公积金的形式作为个人购房资金，以此卸掉公有住宅作为福利待遇的包袱，成为城镇住宅市场的商品。

也就是说，无偿居住公房的福利待遇已经转变为货币补贴归个人享有，公房使用权已经成为住宅市场的商品，成为承租人与出租人订立租赁合同的标的物。

因此，公房使用权应属于一种合同权利，不再具有社会福利性，公房使用权人与房屋产权人之间系属于普通租赁合同关系，一旦发生租赁纠纷，应依据我国《合同法》予以规范与调整。

1、“公房使用权人在法律允许的范围内对公有住房享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利属于用益物权”的观点没有法律依据。

《民法通则》为我国用益物权制度奠定了基础，第81条规定：“国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。

国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民开采。

国家保护合法的采矿权。

公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。

承包双方的权利义务，依照法律由承包合同规定。

”当然，《民法通则》中对用益物权的规定还十分简略笼统。

此后的《农村土地承包法》进一步确立了农村土地承包经营权制度，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》建立了我国的国有土地使用权制度，《矿产资源法》确立了探矿权、采矿权制度，《海域使用管理法》确立了海域使用权制度，《水法》确立了取水权制度，《渔业法》确立了养殖权、捕劳权制度，可以说用益物权的体系大体形成。

但各种用益物权分散于诸多单行法当中，新颁布的《物权法》将用益物权统一起来，进行了科学体系化的规定，确立了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种主要的用益物权。

而目前的法律规定中，没有把公房使用权规定为用益物权，那么根据物权只能依据法律的强制性规定而设立、不得依意思自由创设或变更物权种类、内容、效力和公示方法的物权法定原则，目前实践当中的将公房使用权列属于用益物权没有法律依据。

公房承租权纠纷相关法律问题发布日期：2012-06-12 作者：柴海艳律师公房（公有住房、使用权房屋）作为我国特定历史条件下的产物，在目前住房市场中仍占有一定的比重。

我所在咨询、办理离婚、继承、房屋买卖等民事纠纷案件中大量涉及与公房相关的法律问题。

笔者基于对公房承租权性质的理解，对涉及公房转让、继承、房改等法律问题进行归纳，供交流。

一、公房承租权的性质公房包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房两种。

公房使用人与公房产权单位签订公房租赁合同并办理《公有房屋租赁证》后，公房使用人拥有合法承租权。

公房承租权名义上是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位所有的住房享有承租权，实质上是按国家对职工福利分房政策所取得的房屋使用权，这种房屋使用权是我国计划经济体制下福利性住房分配制度的体现。

公房承租权有别于合同法意义上的租赁权。

首先享有公房承租权的主体只能是城镇居民中机关、国有企事业单位的劳动者，而房屋租赁合同的主体则无此限制；其次个人能够取得公房承租权的条件必须是为国家或单位服务达到一定的年限，所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关。

从这个意义上讲，名为租赁公房，实质是获取国家或单位给予的福利；第三，从公房承租权人交纳的低租金来看，不能体现房屋和土地的绝对使用价值；第四，根据《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工可以成本价价购买公有住房产权，该价格与房屋实际市场价格不构成对价。

可见，公房承租权与一般租赁合同承租使用权相比，二者虽均称为房屋承租权，但其性质是不同的。

按照《公有住房承租权转让暂行办法》规定，公房承租权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利是他人（包括产权单位）不能任意剥夺的，具有一定的排他性。

因此公房承租权已经具有了一定物权的属性。

二、常见公房承租权纠纷的法律问题1、公房承租权转让问题随着我国城镇住房制度改革不断深化，公房承租权进入市场流转的法律障碍在部分城市得到解决。

大连于2002年实施了《公有住房承租权转让暂行办法》，明确公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，有权将公有住房承租权有偿或无偿转让给他人。

并且规定，公有住房所有权单位无正当理由，应同意公有住房承租人转让承租权的请求。

２００２年１２月１５日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》也明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。

１９９９年４月１９日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有偿转让。

”因此，在我国部分城市公房承租权可以转让。

常常出现的纠纷问题是未经产权人同意，公房承租权人签订的转让合同是否无效。

因《城市公有房屋管理规定》是禁止公房承租权人自由转租和转让公房承租权的，同时大连的《办法》、北京和沈阳的《通知》也明确承租权转让需获得公房所有权单位的同意，因此未经产权人同意，公房承租权不得转让。

违反建设部《城市公有房屋管理规定》、《办法》及《通知》显然不属于法院认定合同无效的依据，因此未经产权人同意，转让公房承租权的合同应属于效力待定，不能一概认定无效。