刘芳老师《商业地产经营期运营管理与筹建核心要点案例解析》
购物中心开业后品牌调整和运营管理商场经营讲解学习
城市综合体
购物中心开业 后品牌调整和运营管理
课程目录 CONTENTS
P1 基本概念梳理 P2 商业管理与运营概述 P3 运营期调整 P4 运营管理
P1 基本概念梳理
什么是商业地产
商业地产 ，即作为商业用途的地产。区别于以居
住功能为主的住宅房地产，以工业营运管理
零售管理术语，是指零售商透过一些硬指标及软指标对 其门店的各项作业，起到培训、督导、考核、运，经营的运行，名词，表示经营状态； ?运营，运行和经营，着重在后面，是一个动词。 ?企业的运营是指以增值为目的,实现利润最大化而展开的各种经营活动 的总称。主要指过程和方式方法。 ?营运则是指经营运转，主要指结果和对象等。 ?这两个词在不太严格的情况下，可以混用。
? 数据化管理是运用分析工具对客观、真实的数据进行科学分析，并将分 析结果运用到工作管理的各个环节的一种方法
? 数据化管理既是一个过程，更是一个管理工具
营运期经营分析
?基础数据
– 总建筑面积 – 自持物业建筑面积 – 自持物业收租面积 – 品牌数量 – 铺位数量 – 业态占比 – 主力、次主力品牌 – ……
?评价某类 /某个品牌对 整体经营业绩的影响
?预测租赁调整的必要性
业态 /品类销售平 销售平效贡献率≥ 100% ，正向影响
效贡献率
，可保持
品 牌 销 售 平 效 贡 销售平效贡献率≤ 100% ，负向影响
献率
，可调整
营运期经营分析
经
营
数
据
分
析
指标名称
作用
同比%
?评价增长速度和能力 ?预测发展潜力
活动
活
动
策
划
是为了促进某种商品或服务的销售而进行降价或是 赠送礼品等的行为活动，能在短期内达到促进销售
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营管理
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营管理商业地产开发与运营管理是房地产开发经营工作中的重要组成部分。
商业地产开发具有复杂性和长期性特点，对于开发商而言，需具备专业的知识和技能来实现最大化的投资回报。
本文将重点探讨商业地产开发与运营管理的关键要素和实践方法。
一、商业地产开发的关键要素1.市场调研：商业地产开发需要进行全面的市场调研，包括对城市规划、人口结构、消费水平等方面的分析，以确定最适合的开发项目和定位策略。
2.用地选址：用地选址是商业地产开发的首要问题，需要综合考虑交通便利性、人口密度、竞争对手、区域经济等因素，以确保项目的可行性和可持续性发展。
3.项目规划设计：商业地产开发需要进行专业的项目规划和设计，包括建筑风格、功能区划、景观布局等方面的考虑，以提供具有吸引力和竞争力的商业空间。
4.融资筹资：商业地产开发需要巨额的资金投入，开发商需要通过融资渠道筹集资金，包括银行贷款、股权融资、资本市场等方式，以支持项目的实施和运营。
二、商业地产开发的实践方法1.运营策略：商业地产开发需要制定有效的运营策略，包括租赁策略、销售策略、广告宣传策略等，以吸引租户和客户，提高收益和客流量。
2.物业管理：商业地产的物业管理是持续运营的关键环节，需要建立专业的物业运营团队，实施维护、清洁、保安等一系列管理服务，以提供良好的商业环境和顾客体验。
3.市场营销：商业地产开发需要进行市场营销活动，包括广告、推广、促销等手段，以提高品牌知名度和项目的吸引力，吸引租户和客户。
4.租金管理：商业地产的租金管理是收益的重要来源，需要制定合理的租金政策和合同管理制度，定期调整租金，并监控租户的缴费情况，保证稳定的租金收入。
三、商业地产开发与运营管理的挑战与未来趋势1.竞争加剧：商业地产市场竞争激烈，开发商需要不断提升项目的品质、服务和管理水平，以应对竞争压力。
2.多元化需求：消费者对商业地产的需求日益多元化，开发商需要根据市场需求变化，灵活调整项目的功能和定位。
商业地产培训资料之商业地产职业经理人课程
首期《商业地产职业经理人》课程模块第一模块商业地产宏观战略（2011年11月22日上午课时半天）商业地产基础实务：概念、分类与特征宏观调控下的商业地产演进中外商业地产发展周期比较研究境外商业地产发展经验分享与汲取商业业态分类与发展趋势前瞻中小城市商业地产的机遇与挑战师资：蔡云中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长第二模块商业地产投资开发（2011年11月22日下午课时半天）商业地产土地评估与整理商业地产投资分析与决策商业地产投资模式案例解析商业地产投资开发风险与成本管控商业地产立项、开发、运营政策法规解析师资：高靓北京金融街投资集团副总裁第三模块商业地产规划设计（2011年11月23日上午课时半天）城市规划与商业地产发展机遇商业地产产品与规划定位项目总体规划与商业建筑形态商业布局与氛围营造立面设计与商业特征表现商业文化与人文环境师资：董少宇蓬德建筑设计（北京）有限公司总建筑师第四模块商业地产运营管理（2011年11月23日下午课时半天）持续运营型商业地产增值运作模式整体租赁与产权商铺运作模式开发商与零售业的模式解析商业地产品牌企业运营案例商业地产物业管理与物业服务师资：张志东中粮集团大悦城凯莱副总经理第五模块商业地产风水学（2011年11月24日上午课时半天）风水学的意义与內涵商业地产规划设计与格局财位对商业地产的应用零售业的经营业态风水化煞制煞物的应用商业地产四兽论师资：何子文台湾房地产风水第一人大汉易经研究院执行院长第六模块商业地产招商营销（2011年11月24日下午课时半天）商业地产与住宅的营销差异商业地产招商资源、招商方案策划与管控流程商业地产招商目标、策略和方法商业地产销售模式创新城市综合体等商业地产项目深度营销策略师资：田晓光中国社区商业委员会专家委员、商家委员会主任第七模块商业地产标杆产品案例解析（2011年11月25日课时一天）城市综合体、购物中心、奥特莱斯等商业地产产品类型及其全程运营标杆案例解析师资：司徒文杰香港司培思商业经营管理集团副总裁第八模块出席2011中国商业地产人力资源高峰论坛（2011年11月26日 9:00-12:00）第九模块北京知名商业地产项目考察（2011年11月27日上午）第二期《商业地产职业经理人》课程安排课程一：二、三线城市商业地产盈利模式课程时间：2012年1月6日至7日授课形式：集中面授专业研讨现场考察颁发证书：提交论文并合格者，颁发中国房地产业协会商业和旅课程价值全程解读二、三线城市商业地产盈利模式五大开发模式、招商营销、运营管理核心价值阐述，为开发商成功运营夯实坚实基础运用成功案例导入可参考商业地产投资策划经济模型经济学原理与商业地产理论实践相结合规避投资与开发风险主讲专家张志东中粮集团大悦城凯莱副总经理复旦大学商业地产研究所研究员北大纵横商学院高级培训师清华大学《房地产总裁班》特邀讲师课程安排第一模块：商业地产解码（2012年1月6日上午课时半天）五种最具前景的商业地产业态第一种业态：购物中心是国内商业地产开发重点第二种业态：写字楼是城市产业集中化的产物第三种业态：社区商业成地产开发流行风第四种业态：专业市场是流通型商业地产主导第五种业态：旅游地产打造资源型商业地产商业地产开发的五个利润密码利润密码一：开发商具有良好心态利润密码二：多元化的融资渠道利润密码三：利用更有操作经验的外脑利润密码四：整合多元利益团体利润密码五：明确项目的开发主题定位第二模块：商业地产核心价值（2012年1月6日下午课时半天）商业地产开发需要解决的问题把握商业地产和住宅开发的八个区别做一份时效商业地产调研的六个要点寻找商业地产稀缺性业态并达到效益与风险的平衡作为主要操盘手张志东先生曾先后服务于天津星耀五洲项目：11000亩旅游休闲高尔夫、酒店、大型商业广场、别墅等综合业态高端综合体；中粮集团大悦城系：北京大悦城、天津大悦城、上海大悦城等选择项目开发流程的两个设计步骤协调商品组合功能定位与消费者关系的四个策略实现人性化规划设计的八个方面第三模块：商业地产定位、招商与运营（2012年1月7日上午课时半天）社区商业与步行街社区商业与商业街规划要点与设计创新社区商业的成功定位与招商社区商业的营销与品牌管理商业步行街的成功招商与运营商业步行街的营销与高效推广案例解析：蓝色港湾购物中心——购物中心的设计、招商与运营管理商业项目操作与规划的专业化购物中心的成功定位成功招商的保障性组织形式购物中心管理运营基本思路中国特色购物中心的特点及管理案例解析：中粮大悦城万达广场华润万象城第四模块参观考察：现场解析知名购物中心项目——中粮大悦城（2012年1月7日下午课时半天）中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会培训部。
商业地产运营管理方案
商业地产运营管理方案一、综述商业地产是一个多功能、多业态、多环节、多任务的复合型商业项目，其成功运营离不开科学的管理方案。
合理的运营管理方案不仅能提高商业地产的经营效益，还能提升其品牌形象和市场竞争力。
本文将从经营目标、组织架构、流程管理、服务质量和市场营销等方面，对商业地产运营管理进行详细规划和安排。
二、经营目标商业地产的经营目标应包括经济效益、社会效益和环境效益。
经济效益是商业地产运营的核心目标，包括租金收益、销售额、客流量和投资回报率等。
社会效益是商业地产对社会的贡献，包括提供就业机会、改善城市形象、促进经济发展和社区融合等。
环境效益是商业地产对环境的保护和可持续发展的贡献，包括节能减排、资源回收和绿色建设等。
三、组织架构商业地产的组织架构应具备高效、精简、规范和协调的特点。
建议将商业地产运营部门分为四个板块：策划与开发、运营管理、市场营销及财务管理，各部门协同合作，实现整体运营管理的一体化。
1. 策划与开发部门：负责商业地产项目的规划、设计、开发和策划工作，包括市场调研、用地选择、商业模式设计、项目融资和合作伙伴开发等。
2. 运营管理部门：负责商业地产项目的日常运营管理工作，包括招商、租赁、物业管理、维护保养和安全管理等。
3. 市场营销部门：负责商业地产项目的市场推广和销售工作，包括品牌形象建设、市场调研、广告宣传和客户关系管理等。
4. 财务管理部门：负责商业地产项目的财务管理和预算控制工作，包括资金运作、成本控制、财务报告和审计监督等。
四、流程管理商业地产的流程管理包括项目运营流程、客户服务流程和后勤支持流程等。
合理的流程管理能提高运营效率、降低成本、增强服务质量和增强市场竞争力。
1. 项目运营流程商业地产的项目运营流程包括项目启动、经营计划、目标管理、工作分配、执行控制和绩效评估等。
具体来说，包括以下几个方面：- 了解目标和需求：与业主沟通，了解业主对商业地产项目的目标和需求，明确经营目标和路线图。
204商业地产项目运营管理核心阶段精要解析7页
前言1.购物中心经营管理模式简析2.购物中心开发与经营3. 购物中心经营管理阶段4. 购物中心经营周期与工作重点5.购物中心市场推广6.购物中心的客户服务7.购物中心的信息管理8.购物中心的经营分析姜大华David Jiang华夏同邦资产管理部执行董事兼上海公司总经理拥有超过18年的商业运营管理经验，全面负责华东区资产管理业务以及全国范围内资产管理项目的营运督导。
具有丰富的零售行业实操经验，熟悉国内商业地产现状与特征，擅长项目整体规划与运营的管控。
曾参与管理、招商、营运及研策顾问的代表商业项目有：上海新天地/虹桥天地/瑞虹新城南京金鹰国际购物中心南京招商花园城南京中航城德基广场上海证大外滩项目上海淮海路商圈改造上海APP中心苏州信托大厦成都仁恒置地广场购物中心自上世纪20年代中期诞生以来，已快1个世纪。
世界各地的购物中心经营格局绝大是以综合经营为特色，以商品齐全为号召发展，随着生产领域的不断扩大，消费产品愈来愈丰富，任何一家购物中心都很难再用“综合经营、品种齐全”来召唤顾客。
事实上，购物中心的营业场地从几千平方米到几万平方米，到十几万、二十几万平方米，仍然未能满足经营需求上的经营品种齐全要求。
故购物中心不得不告别综合经营，由综合经营转变为主题经营，是购物中心发展至今天多样化模式的时代特征，一家购物中心营造一个经营主题，成为现代购物中心的经营理念。
多样化模式的主题经营，使购物中心之间处于既竞争又互补状态，即便共处一个商圈，也是错位经营之可能，造成共同发展的良好趋势。
然而到了今天，购物中心的“经营”是从决定开发项目的那一刻就已经开始！购物中心经营管理模式简析商业地产项目运营管理核心阶段精要解析1 Module购物中心经营管理模式简析☐商业项目经营管理的概念及核心内容☐购物中心的开发规则☐购物中心的经营模式☐购物中心的组织架构商业地产的价值不仅仅是租金地产价值房产使用价值•地理位置•建筑水平•环境特征•租金水平•使用年限•市场认知度•市场美誉度•消费者粘性•资产价格•持续的增长性品牌价值资产价值商业地产运营的重要目的就是保障商业地产项目的资产价值持续、稳定的增值。
商业地产项目提案及操作实例分享__使用手册
提案报告构成
项目报告主要分为以下几个方面：思路、框架、填充、优化、提炼，真乃十字箴言也，做策划的同事不 可不察！ 1、先谈作案思路，在传统商业定位过程中，有很多方法和技巧，但是要围绕着一个原则。简单概括起来 有8个字。“人无我有，人有我优”。可以理解为迎合市场空白，对个别差的业态进行超越。再白话点就 是，有些业态这个市场没有，我们就做，有些业态这个事情已经存在，但是他们做的不好，我们就进行 超越。尤其是2、3线城市存在着共性问题业态单一，经营品类少，业态原始等共性问题。 2、谈完作案思路再议如何来搭提案框架，框架包含了几个部分，分别为宏观信息，中观信息，区域信息 及项目信息。 3、填充内容，包含了市场供给（已有及隐性）、需求（消费者、经营户、投资客等）、项目分析（区位、 交通、优劣势等） 4、优化，把上述内容整合起来，明确每个小结的重点及指向性。推出项目定位。 5、提炼，提炼核心思路及内容进行撰写。做成提案ppt。
下一个故事是关于复合地产项目营销的。。。
1
成全视点：复合地产项目的营销“故事”
跟住宅地产相比，复合地产项目存在商业、商务等多方面功能，实际运营中，这些功能之间相互支撑，客户可以共 享，度假酒店、高尔夫球场等能提升住宅配套档次，能给住宅带来优质客户，住宅能给商业、球场等提供稳定的客 源，度假酒店、球场又能给商业街提供高消费力的商务人流。 在复合地产中，“商”不管体量有多大，都会是项目的灵魂和点睛之笔，因此，在开发次序上，“商”的部分必须 先行开发、先行运营，这样所谓“复合”的概念才能体现，否则画龙而不点睛，徒有躯壳而无灵魂，项目很难开发 成功。 复合地产因为其内部复杂的功能结构，操盘者必须将复合地产项目看作一部完整运行的机器，梳理出复合地产项目 的“内部功能价值支撑体系”，然后系统思考如何驱动这部机器，这台机器的内部零件如何作用，如何支撑。反之， 如果割裂开来看各个零件，头疼治头脚疼医脚，就违背复合地产项目的开发规律了。
公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一项目背景一.doc
FT公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一、项目背景(一4FT公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一、项目背景（一）客户简介FT（集团）股份有限公司（以下简称“FT集团”或“集团”）是中国最大的房地产开发集团之一。
集团将"以人为蓝图"作为经营理念，坚持为房产市场打造精品，在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、海口等地，已成功开发数十个项目。
2004年2月，集团在香港联交所H 股主板上市成功，成功进入国际资本市场。
经过多年的努力与积累，FT在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的售后服务体系。
2008年初，FT集团（上海）商用物业总部正式成立并完成团队组建，负责集团商用物业的全程开发、招商和经营管理。
2010年更名为FT商业发展有限公司（以下简称“FT公司”或“公司”）。
FT公司成立，标志着FT集团对商业地产开发模式的探索、研究进入一个全新的阶段。
FT集团将逐步建立一个富有经验的商业开发经营团队，创建一个成熟的商业地产开发模式，精准定位，统一招商，专业管理。
（二）商业地产运作概况目前商业地产的开发模式有两种：第一种是地产开发商占主导地位，地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营，如：万达集团；第二种是商业运营商占主导地位，商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营，如：颐高集团。
对于商业地产的后期运营，近年来，运营模式由“出售”模式向“经营”模式转变。
根据中国商业地产联盟网上问卷调查显示，2009年商业地产开发选择“只租不售”模式的项目达到了50%以上，而在2006年的调查中这项指标仅为21.4%。
运营模式的转变从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，实现了双赢。
《商业地产运营专题培训》
商业地产运营专题培训课程大纲第一部分：「想」战略构想（实际案例）一、开发逻辑：开发流程表二、行业分析：组织结构图三、产品规划：定位分析、规划体量、空间布局、开发节奏、投资回报测算四、投资模式：新建&改扩建；轻资产&重资产；商业地产的退出五、管理模式：代建vs委托管理vs包租模式；物业管理的筹划第二部分：「算」可行性分析（实际案例）一、算供求；算收益；算回报；算税收二、算MD：MD阶段的财务事业计划第三部分：「定」前期架构（实际案例）一、定原则、架构、管理、标准二、设施设备管理前期介入（一）设施需求汇总、设施方案建议（二）建筑图取得、设备业态分布、设备选型及采购建议三、定MD第四部分：「做」开业准备（实际案例）一、做策划、计划、组织二、内装管理团队介入（一）内装管理团队建立、开发与商业的接口、内装规制书、甲乙丙施工界面、设计说明会、施工说明会、租户内装设计交涉与现场监督、不同业态施工的内监关注点三、全面商业地产设计管理（一）多专业商业设计（商业平面设计MP－MD－扩初、消防、景观……）活力城案例、日本商业设施经验分享四、做工程（一）方案：主要指标建议及MP；客流、物流动线；建筑形式及重点空间；机电框架（电、空调、消防等）（二）扩初：平面细化；动线；业态规划与切铺；机电细化；外立面（立面及行销点位）内部空间细化五、设施设备部开业前工作展开（一）设施部：组织架构及建章立制、开业计划、收费标准编制、施工现场管理、开荒保洁、营运管理对应（二）设备部：组织架构及建章立制、设备配合项目隐蔽工程验收、竣工验收、设备台账、开业计划、设施设备熟悉及系统调试、设备试运行第五部分：「稳」运营部署（实际案例）一、设施设备部工作（一）设施部：全建制架构运转、设施管理计划、预算及成本控制、应急对应与演习、外联合作、档案管理（二）设备部：全建制架构运转、设施管理计划、预算及成本控制、设备巡检维护、节能降耗措施、应急预案（水、火、警、停电、消防）等二、内装管理工作（一）商业整体设施品质、形象保证的监管部门（广告位、灯光、外立面指示系统等）（二）运营期店铺或设施甲工程预算控制、店铺乙工程报价、店铺丙工程控制（三）商场形象的维护（四）店铺形象规制管控。
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商业地产经营期运营管理与筹建核心要点案例解析
【课程背景】
随着商业地产竞争加剧，各大企业跑马圈地,不断扩大市场占有率.伴随着企业规模不断壮大,竞争日趋激烈,对职业经理人的要求,越发高标准,高颜值,高产出.由于商业地产特殊性,有近乎百分之六十管理人才都通过内部培养选拔.如何保持企业管理水平稳中有进,全方位无盲点,跨部门学习就是“储干”班层面学员必经之路.跨部门学习,除了涉及业务知识,更重要是培养一批有跨部门思考视野的经理人.跨过这个门槛需要不断学习来演进.本课程就是辅导这部分学员,让他们换位思考,抛开本位主义,不断学习掌握其他部门工作的核心要领,有效沟通,达到管理升华.
[课程收益]
通过两天课程培训可以让商业地产“储干“们掌握:
1.如何成为能独挡一面的经理,打通晋升通道.
2.经营期购物广场,储干们能够及时发现商业环境和市场环境变趋势,助
力项目总经理保证完成企业下发的各项指标.
课程大纲
第一讲经营期商业购物中心管理攻略
与商户签约后,购物中心对商户日常管理就提到日程上来了,如何保障各商家和购物中心自身利益,这就涉及到了运营管理.本课程通过服务管理,经营管理,营销管理这三大管理维度切入.
服务管理:由环境秩序—顾客服务—商户服务—经营辅导.每一个过程的每一个环节都给到落地执行方法,学员可按图索骥;
案例分享:
a.如何经营辅导商户走出困境;
b.如何掌握商业上的法律法规;
经营管理:大商业筹建难,经营期会更难.通过讲述8 大经营期管理内容.让学员清楚每天/每周/每月/每季度工作事项.
1.招商管控
2.经营信息:经营信息涵盖广场信息,商户信息,图纸信息,市场调研等.经过
整合变成购物中心共享资源.
3.经营分析:什么是经营分析?为何要做经营分析?谁来做?怎么做?
4.预警管理:经营预警.衡量的依据?评判标准?
5.商户管理:商铺的定义和分类.主力店/零售体验/餐饮商户如何管理?
案例分享:如何做好品质经营
6.空铺管理:
7.租费管理:租费的组成,如何完成租费收缴.
8.多经管理:多经的目的和意义?如何设置多经的点位?哪些资源是多经
范畴?
案例分享:多经管控
营销管理:营销管理是促进经营,提升广场知名度,美誉度的最佳举措.
--年度营销大纲:
--营销活动
--视觉美陈:
--费用管控:市场费用额度;费用报批;招标管理
通过以上四个方面呈现营销管理全流程.案例分享:万达某区域广场实操案例.
第二讲商业地产筹备重点工作项解析
1.计划管理
何为商业地产筹建计划管理?分享商业地产计划管理工作量及时间周期等.
2.关键岗位
人才是成功最基本保障,没有人不能干活,梯队搭建时表.
3.招商六要素
①招商启动②商务条件③业态规划④品牌落位⑤招商进度⑥租
金分解
通过案例/分享以上招商要素的核心
4.装修管控
商业广场开业最直观呈现给消费者的就是装修档次,风格和效果,本小节就给大家分享如何做好装修管控这项工作.在课程中会提醒和
强调多频次出现的现场装修问题.
Q&A(30分钟)。