城市更新之搬迁谈判(基础篇) - 副本
拆迁谈判技巧和策略
拆迁谈判技巧和策略拆迁是指政府基于公共利益，对城市的老旧建筑、城中村或者其他被认定为需要拆除的建筑进行拆迁。
在拆迁过程中，谈判是双方达成共识，解决纠纷的重要手段之一、下面将介绍一些拆迁谈判的技巧和策略。
1.了解法律法规在与政府谈判之前，必须了解相关领域的法律法规。
例如，国家土地管理法和拆迁补偿协议等规定，可以帮助你了解自己的权益和合理的赔偿标准。
在谈判中，合理地应用法律法规可以增加自己的谈判优势。
2.寻求专业帮助3.组织自己的团队在进行拆迁谈判时，组织一个团队是很重要的。
这个团队可以包括拆迁律师、财务顾问、公关人员等不同领域的专业人士。
每个人都有自己的职责和专业知识，为你提供全方位的支持和帮助。
4.制定明确的目标在开始谈判之前，你应该有一个清晰的目标。
这个目标应该是具体的、可量化的，并且可以合理实现。
例如，你可以要求合理的补偿费用，或者要求政府为你提供新的住房。
明确的目标可以帮助你在谈判中保持冷静，做出明智的决策。
5.建立信任和良好关系在与政府谈判时，建立信任和良好的关系是非常重要的。
你可以参加政府组织的活动，积极参与社区建设，增加你在政府中的知名度和影响力。
此外，你还可以与政府官员保持良好的沟通，尊重对方的意见，并寻找双赢的解决方案。
6.有备而来在与政府谈判之前，务必充分准备。
你应该收集相关的证据和文件，证明你的权益和主张。
此外，你还可以收集其他类似案例的信息，了解他们是如何解决纠纷和争议的。
充分的准备可以增加你的谈判信心，并增加你的谈判筹码。
7.灵活应变在拆迁谈判中，灵活应变是非常重要的。
你可能会遇到各种各样的情况和难题，必须能够随机应变。
在谈判中，你应该保持冷静，运用你的智慧和创造力，寻找解决问题的方法。
总之，拆迁谈判是一项复杂的任务，需要一定的技巧和策略。
准备充分、了解相关法律法规、寻求专业帮助、建立良好关系、确立明确目标以及灵活应变等都是取得成功的关键要素。
通过以上的技巧和策略，希望能对你在拆迁谈判中取得良好结果有所帮助。
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==拆迁谈判篇一：拆迁期间谈判技巧拆迁期间谈判技巧重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 拆迁是大趋势...介绍如下:一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽談拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。
二、起诉撤销拆迁许可证中止裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼（一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼），请求法院撤销拆迁主管部门颁发的××号房屋拆迁许可证。
三、诉讼期间无权裁决根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。
四、诉讼期间作出裁决的后果如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到北京最高法，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。
五、告拆迁许可证的诉状这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见，写诉状时只能针对已发生的且看得见的（以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料）一样或两样不合法的事实（含实体或程序违法）即可，案件受理后，见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟（诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的申请资料）。
旧城拆迁谈判方案
旧城拆迁谈判方案随着城市的市场和人口的不断发展，城市规划也在不断进行中。
然而，旧城区的拆迁问题一直是城市更新过程中的难点。
如何更好地解决旧城拆迁问题，合理安置居民，维护社会稳定，是城市更新过程中必须面对的问题。
问题的产生城市更新是一个复杂的过程，涉及到很多方面因素。
一方面，城市规划的不断更新会导致部分地区面临拆迁风险；另一方面，城市发展也需要不断更新基础设施，道路、桥梁、公园等。
这些因素的综合作用，最终导致了旧城区的拆迁问题的产生。
对于居住在旧城区的居民来说，搬迁意味着离开自己熟悉的环境和社交圈，需要重新适应新的生活方式，孩子上学、就业问题等都需要重新考虑。
因此，城市更新部门需要寻找到更加合理的拆迁方案，切实考虑到居民的利益，维护社会的稳定。
解决方案针对旧城区的拆迁问题，我们提出以下方案：1.多方面参与拆迁是涉及到多个部门的问题，包括城市规划、土地管理、城市建设等。
因此，在整个拆迁过程中，需要多个部门共同参与，形成一个完善的协同机制。
2.强调沟通在拆迁过程中，需要与居民进行充分的沟通。
将拆迁的原因和必要性向居民进行阐述，听取居民的意见和诉求，并保证公开透明的决策程序。
3.维护居民权益拆迁不仅仅是物质财产的受损，更重要的是对居民生活习惯、社会文化与情感的冲击。
因此，在拆迁过程中，需要充分考虑到居民的利益，提供合适的、平等的搬迁安置，并尽可能保障居民的原有生活方式和社会关系。
4.优化搬迁安置在搬迁安置方面，需要优化居民的安置环境，并为居民提供适宜的就业和生活资源。
同时，需要关注居民的心理健康和文化需求，通过卫生院、幼儿园、社区服务中心等服务，提供全面、优质的社区服务。
5.加强监管和支持考虑到城市更新过程中存在的一些问题，需要加强监管和支持机制的建立。
通过有效的监管，加强拆迁过程中的维权工作，确保政策执行的公平性和稳定性。
结论旧城拆迁问题是城市更新过程中的难点，需要不断探索，并尽可能提供多种方案，以保障居民的利益和社会稳定。
旧城拆迁谈判方案
旧城拆迁谈判方案随着城市化进程的不断加快，许多老城区已经失去了原有的面貌，旧房屋破旧不堪，环境脏乱差，成为了城市更新和改造的重点。
在旧城拆迁的谈判过程中，如何让拆迁方和居民双方达成一个双方都可以接受的协议，是非常关键的问题。
本文将针对这个问题，提出旧城拆迁谈判方案。
第一步：明确谈判目标在进行旧城拆迁谈判前，首先需要各方明确谈判的目标。
对于居民来说，最关心的问题是能够拿到什么样的赔偿，是否能够得到新房安置，并且新房的面积、位置、质量等细节。
而对于拆迁方来说，则最关心的是如何尽可能地节省拆迁成本，保证城市建设的进展，同时还要考虑维护良好的关系。
双方在谈判前需要进行充分沟通，以明确各自的目标和需求。
第二步：了解当地政策法规在旧城拆迁谈判过程中，需要遵守当地政策和法规。
了解法规和政策对双方都非常重要。
对于居民来说，了解政策及法规能让他们对拆迁标准有更多的理解和认知，避免相对弱势方在谈判中被各种规定卡住。
对于拆迁方来说，了解政策和法规能够确保拆迁的合规性，免去后期的诸多困扰。
第三步：实地考察并提供方案在拆迁方案的制定中，需要拆迁方实地考察被拆迁的区域。
同时，对于居民的需求和要求，需要进行详细的了解。
在明确双方需求后，拆迁方需提供符合双方利益最大化的实施方案以供居民选择。
并且在方案中，要注明各个环节的流程和具体细节，以便居民在选择前对整个方案进行全面的考量。
第四步：合理的赔偿方案在旧城拆迁过程中，赔偿是一个非常重要的问题。
对于被拆迁居民来说，赔偿直接关系到他们的生活和财产。
所以，赔偿方案的制定应该非常合理，避免出现居民抗议的情况。
赔偿方案的内容应该包括房屋估价、过渡期房租补贴、低保和社会救助补贴等具体内容。
也可以考虑不同房屋等级和面积的不同赔偿标准，以期达到“赔得满意，搬得安心”的效果。
第五步：公正透明的评估方式在制定赔偿方案时，需要进行公正、透明、有权威性的评估。
评估可以选用市场公认的房产测评机构或当地政府指定的机构。
拆迁谈判策略
拆迁谈判策略谈判签约是整个拆迁工作过程中的重点和难点环节。
虽然被拆迁户的根本利益是钱，但你绝不可以靠“砸钱”来达成协议。
谈判是拆迁双方博弈的过程，签约是拆迁双方妥协的结果。
而拆迁方的妥协空间十分有限，这就需要发挥你的智慧，利用各种有利的因素，不断地降低动迁户的期望值，最终在政策许可范围内达成签约、腾房的目的。
1.紧扣主题。
拆迁谈判的主题是如何补偿与安置。
有的被拆迁户故意抬高门槛，设置障碍。
他不与你谈补偿安置问题，而是抛出诸如失地农民的生活保障、征地补偿款的分配、装修材料的涨价、规划控制造成的损失等问题，强调征地拆迁造成的损失，以此来提高签约价码。
如果你与他纠缠于此类问题，那么，你将处于被动地位。
你应该对此类问题稍作概要的解释后，引导他谈补偿安置的具体问题。
否则，谈判是无法取得进展的。
2.设定边界。
所谓边界，就是本地现行的补偿安置政策。
有的被拆迁户在上海、昆山等地工作，他拿那里的补偿安置标准来提出要求；有的将无证房、分户、装修标准等突破现行政策标准的问题来提出要求。
面对此类情况，你不能急于求成，更不能轻易让步，一定要守住政策底线、寻求谈判渠道、创设沟通条件，等待时机成熟后再与之交流。
3.把住原则。
如果无原则的一味迎合被拆迁户的要求，是会出“乱子”的。
首先，人的欲望是会膨胀的，是无止境的，也是无法满足的。
其次，一个地段不是拆迁一户，你不要指望他得到了额外的补偿后会给你“保密”，相反，你将面对越来越多的无理要求而一发不可收拾。
因此，必须把握住几条基本原则：（1）政策原则，凡是拆迁政策明确规定的，必须严格执行，绝对不能突破，也不能缩水；（2）政策不能涵盖的个案处理，应遵守请示原则；（3）利益平衡原则，即在每一个拆迁地块上的补偿标准、安置待遇等方面前后一致，户与户之间平衡；（4）不留遗留问题原则。
守住这些基本原则，才能保证整个地块中的拆迁工作健康、有序、和谐地进行。
4.把握时机。
拆迁过程中切忌急躁，否则，往往欲速则不达。
房屋拆迁谈判合同范本
房屋拆迁谈判合同范本
甲方：（拆迁单位名称）
乙方：（被拆迁人姓名）
一、拆迁范围
1.1 甲方将拆除乙方名下位于（具体地址）的房屋，拆迁范围为（具体描述）。
1.2 拆迁过程中，甲方将确保对周边环境和其他房屋的影响最小化。
二、拆迁补偿
2.1 甲方将按照政府相关规定和标准，向乙方支付拆迁补偿费用。
具体补偿标准为（详细描述）。
2.2 乙方在收到补偿款后，应及时签字确认并无异议，不得再向甲方提出任何额外要求。
三、拆迁程序
3.1 甲方将依法办理相关手续，包括但不限于办理拆迁许可证、征收通知等。
3.2 乙方应配合甲方的拆迁工作，如有特殊情况需延期拆迁，应提前与甲方协商并取得书面同意。
四、保密条款
4.1 双方应对本合同内容严格保密，不得向第三方透露。
4.2 如因一方违反保密条款导致损失，应承担相应法律责任。
五、违约责任
5.1 若一方未履行本合同约定的义务，应承担违约责任。
5.2 违约方应赔偿对方因此造成的一切损失，包括但不限于经济损失、名誉损失等。
六、其他事项
6.1 本合同自双方签字盖章后生效，至拆迁工作完成之日终止。
6.2 本合同未尽事宜，由双方协商解决。
甲方（盖章）：_________ 日期：_________
乙方（签字）：_________ 日期：_________。
拆迁谈判方案
拆迁谈判方案1. 引言在城市发展的过程中，拆迁问题是一个常见的挑战。
拆迁涉及到公共利益和私人权益的平衡，需要进行有效的谈判来实现各方的利益最大化。
本文将讨论拆迁谈判的一般原则和具体方案，以帮助各方在拆迁谈判中取得更有利的结果。
2. 拆迁谈判的一般原则在进行拆迁谈判时，以下原则应被遵循：2.1. 公平和公正原则拆迁谈判应基于公平和公正的原则进行。
各方应被给予平等的权利和机会，谈判过程应透明和公开。
任何不正当的干预和偏袒都应被避免。
2.2. 合法和合规原则拆迁谈判的方案和协议应符合相关的法律和政策规定，确保合法性和合规性。
对于存在争议的问题，应根据法律程序进行解决。
2.3. 合作和协商原则拆迁谈判应通过合作和协商达成共识。
各方应避免采取强行手段和敌对态度，而是通过对话和妥协来解决分歧。
2.4. 双赢原则拆迁谈判应追求双赢的结果，即各方都能从谈判中获得一定的利益。
通过妥协和让步，各方可以达成共同的目标。
3. 拆迁谈判方案拆迁谈判的具体方案可以从以下几个方面考虑：3.1. 志愿性参与和信息传递在拆迁前，各方应被充分告知相关信息，包括拆迁原因、目标、计划和时间表等。
同时，鼓励各方志愿性地参与拆迁谈判，以确保他们的合法权益被充分保障和考虑。
3.2. 合理的补偿和安置安排针对受到拆迁影响的人员和企业，应提供合理的补偿和安置安排。
补偿金额应基于公正和可行的评估，确保被拆迁方能够得到合理的经济补偿。
同时，应为他们提供合适的安置方案，以便顺利过渡并恢复正常生活。
3.3. 引入第三方中介和调解如果谈判过程中存在难以解决的分歧，可以引入独立的第三方中介或调解人来协助解决争议。
第三方中介可以帮助各方进行平衡和妥协，以达成双方认可的协议。
3.4. 长期沟通和跟进拆迁谈判不仅仅是一个过程，更是一个长期的沟通和跟进的过程。
各方应保持密切的沟通并及时解决问题。
同时，定期的跟进和评估有助于确保拆迁后的问题得到妥善解决。
4. 结论拆迁谈判是一个复杂而敏感的过程，需要各方的理解、合作和妥协。
拆迁谈判策略范文
拆迁谈判策略范文拆迁谈判是一个复杂而敏感的过程，需要所有相关方能够理性、平等地进行交流和协商。
在进行拆迁谈判时，以下是一些策略和技巧，可帮助达成双方满意的结果。
1.准备充分在进行拆迁谈判之前，要对相关法律法规、政策和规划进行深入了解。
了解拆迁程序、权益保护以及相应的赔偿标准等，以便在谈判中有合法、有理性的依据。
同时，也要对项目的经济情况、市场价值等进行调研，确保自己的诉求合理且有证据支持。
2.确定目标在拆迁谈判前，明确自己的目标和底线，以及可能的谈判空间。
考虑到可能的让步和妥协，在心理上做好准备。
同时，也要了解对方的理念和利益诉求，以便在谈判过程中进行合理的让步和权衡。
3.建立沟通渠道在进行拆迁谈判时，要保持积极、开放的态度。
建立起与拆迁管理部门、项目开发方以及其他相关方之间的沟通渠道，通过各种方式进行交流，包括会议、谈判、书面文档等。
及时沟通并解决问题，可以帮助双方更好地理解对方的诉求和意愿。
4.寻求妥协在拆迁谈判中，寻求双赢的结果是最佳选择。
通过灵活的谈判策略，寻找双方的共同利益和诉求，以达成妥协的结果。
谈判过程中要注重沟通和理解，既要表达自己的利益诉求，也要理解对方的难处和限制，并为之作出合理的让步和妥协。
5.强化证据拆迁谈判过程中，证据是非常重要的。
要强化自己所提出的要求，并提供相关的证据支持，以证明自己的权益和诉求合理可行。
可以通过收集数据、调查研究、专业评估等方法，加强证据的可信度，提高诉求的成功概率。
6.寻求法律援助如果遇到拆迁谈判中的纠纷和争议，可以考虑寻求法律援助。
通过请律师或法律团队的帮助，可以更好地了解和维护自己的权益，提供合法和专业的建议，帮助制定谈判策略，并在必要时采取法律行动。
7.保持团结和信任在拆迁谈判中，保持团结是非常重要的。
与其他受影响的居民或业主进行合作和协调，形成共同的诉求和利益，可以提高谈判的成功率。
同时，也要保持与拆迁管理部门和项目开发方的积极合作和良好关系，建立和保持相互信任。
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搬迁谈判的关键
2、个性化策略
➢ 补偿谈判攻坚阶段中，补偿安置的每个环节、个案均有其
特殊性，特殊个案应特殊对待。 ➢ 应尽量避免“一刀切”，生搬硬套，特殊个案应采取灵活处 置方式应对，对所谓”钉子户“一定要个案处置，因人施策。 ➢ ”钉子户“破解之策： 一、 是对策要灵活，多策同施； 二、 是要耐心应对，因势利导，”道高一丈“； 三 、是要善于利用其人性弱点，逼其让步； 四 、是善用舆论、公众的力量。
六、项目团队的打造、制度与机制的建设、人 员的培训、搬迁谈判人员分组
（一）项目团队打造需做哪些事？ 1、 人才招聘（人才分两步招聘：一是法律、项目管理人才 ；二是营销、谈判人才）、服务委托（专业的事交给专业的 人去做）；
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搬迁谈判前期基础工作 2、制定项目管理制度及激励机制； 3、针对性进行政策法规、管理制度、 激励机制、 专业知识 及业务素养、业务技能培训； 4 、组建联合工作团队（开发商与股份合作公司、顾问服务 团队）；
该坚持的原则必须坚持，该争取的利益必须全力争取 。
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搬迁谈判的关键
7、数据策略
➢“摆数据”比“讲道理”在谈判中更有说服力 。在谈判说服业主接受开发商补偿方案时，应做 足“功课”，学会“算账”，要将更新前、后的 物业租金收入率、物业增值率进行数据测算和对 比，用数据“说话”。逐步引导、“利诱”业主 接受或基本接受安置补偿条件。
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搬迁谈判前期基础工作
（四）搬迁谈判人员的分组
1、男女搭配，干活不累 2、“老带新”，老员工带新员工 3、根据项目的具体情况进行分组： 物业类别（办公、商业、住宅、厂房等）、项目分期实际情况、权 属类别（国有已出让、村集体、两规已处理、未处理等等）
人员分组可根据项目实际情况随时进行调配，不仅限于某种固 定的方法，所有一切的方法方式最终都以搬迁谈判协议顺利的签订 为准则。
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搬迁谈判的关键
数据策略案例分享：龙华某项目房产更新前后资产价值及租金收益对比参考
1、租金对比：
总建筑面积 其中
商业建筑 办公建筑 住宅建筑 合计
更新后： 总建筑面积
㎡/元/年 2400 1500 360 996
㎡/元/年
面积 120㎡ 120㎡ 96 59.76
存在搬迁协商可能性。 • 6、搬迁谈判具有定向性（固定性）
5
搬迁谈判的基础工作
6
搬迁谈判前期的基础工作
一、基本信息的调查
更新改造范围内的权利主体信息调查情况
如：权利人、户数、面积、权属性质、物业类型、联系方式、拆赔 的诉求（是否有）等等
7
搬迁谈判前期的基础工作
二、搬迁补偿方案、拆赔条件的调研
1、业主的诉求（可通过前期测绘时简单的摸底） 2、项目所在行政区域城市更新的政策（是否有以政府为主导的搬迁项目搬
3、搬迁费 4、装修费 5、定金 6、奖励 7、其他 注：搬迁补偿方案大概分以上几项内容，主要内容的增减以项
目实 际情况为准。另外，深圳的搬迁补偿方案具有较强的区 域性。
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搬迁谈判前期的基础工作
（二）货币、现金收购
正常收购价格一般以周围二手房价格做参考，且收购价格会低于周围二 手房价格。如小产权收购方式一般以低于评估公司评估的价格进行收购 。（尽量引导业主不选择货币、现金收购） 货币、现金收购一般的不提倡开发商这样操作，投入成本很高，风险高。
万元
其中
商业建筑 办公建筑 住宅+公寓建筑 合计
3600 1800 780 1740
156㎡ 156㎡ 312 ㎡ 624㎡
56.16 28.08 24.34 108.58
更新后出租回报增值率：108.58/59.76 = 181.69 %
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搬迁谈判的关键
2、房产价值对比：
更新前： 更新后：
总建筑面积
5“聚焦”策略
➢ 选择业主最关注的重大问题，集中突破。避免过多纠缠于 细枝末节，抓主要矛盾，集中力量解决核心问题，以带动其它 类似问题的解决，选择有决策权业主沟通、谈判，避免走弯路 。
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搬迁谈判的关键
6、渐进性策略
➢ 什么阶段解决什么问题应有详细规划，严格按循序渐 进原则和具体实施方案执行。 ➢ 补偿谈判本质上就是双方的利益博弈和斗智斗勇，要 把握好“刚柔并济”原则，谈判初、中段应避免无意中 泄露谈判的“底牌”和一次性“让步”。
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搬迁谈判的关键
3、双赢策略
➢ 城市更新项目从本质上说是开发商与原业主“一方出地，一方出资
金的项目合作”。利益上的共享和分配既一致又充满矛盾。双方的期望
值普遍存在较大差距。项目合作必须“双赢”才有可能达成合作。因此
补偿谈判的过程就是一个使双方不断降低期望值，相互妥协、让利的过
程，应尽最大可能通过耐心的沟通、谈判，缩小双方的矛盾和分歧，使
其中
商业建筑面积 办公建筑面积 住宅建筑面积 合计
总建筑面积 其中 商业建筑面积
办公建筑面积 住宅建筑免检 公寓建筑面积 合计
万元
5 3 2 2.8
万元 12 5 8 6 7.8
面积
120㎡ 120㎡ 360 ㎡ 600㎡
面积 156㎡ 156㎡ 312 ㎡ 156㎡ 780
更新后房产增值率：6084/1680=362.14%
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搬迁谈判前期基础工作
（二）制度及机制建设、培训
制度建设及激励机制—— 赏罚分明、利益分享： 城市更新项目是一项长周期工作。项目运作周期短
则三五年，长则十年十五年。是完全依靠团队力量和人的 智慧去超常规（经常周六日和晚上要值守）运作完成的艰 巨任务。没有良好的制度和机制以及团队尽心尽力去努力 拼搏是不可能很顺利达成目标的。加上城市更新发展迅猛 ，人才稀缺，各项目高新挖角现象十分普遍。
城市更新之搬迁谈判 （基础篇）
1
1 前期 搬迁谈判的基础工作
2 策略
搬迁谈判的关键
3 分享 技巧、要领及案例
2
开篇
随着深圳经济社会发展的迅速，土地与空间难以为续的矛盾日 益突出，城市更新工作作为深圳挖掘可建设用地的必然路径，其可 以实现： • 1、完善城市整体功能，提高城市管理水平，推进土地资源集约利用 ； • 2、经济发展转型，促进社会可持续性发展； • 3、提高深圳国际都市竞争力，优化产业结构。 综合以上的情况，更能凸显出城市更新的必要性；其中搬迁谈判工 作尤为重要。
并促成补偿协议的 签订。
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搬迁谈判的关键
1、人性化策略
补偿谈判应避免造成对抗性谈判局面： ➢ 如原业主产生对抗情绪，将会导致谈判不能正常进行下去。
➢ 对方愿意谈，是谈判成功与否的前提条件。所以，人性化地 与业主保持良好的信任和沟通状态是十分必要的。
➢ 沟通谈判形式以茶叙座谈为宜，尽可能创造良好、愉快洽谈 气氛，尽量避免“公对公”等不利于感情交流的生硬方式进行。
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搬迁谈判的关键
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搬迁谈判的关键
主要内容
目标、周期
搬迁安置补偿调查（包括但不
限于周边补偿安置标准，业主
拆补意愿、周边楼盘市场行情
、售价等）、拆补方案对成本 1、确定补偿安置方
搬迁谈判 收益影响测算；
案，
拟订、确定补偿安置方案搬迁
安置谈判前的宣传、造势； 2、搬迁谈判，推进
搬迁安置补偿合同拟订； 搬迁安置补偿谈判、签约
➢ 补偿安置遇到的问题复杂多样，难度不一，要甄别问题难易，集
中解决相对较易解决的问题。 如股份合作公司集体物业、股份公司 董事监事物业可优先签约，以点带面。 ➢ 古语云“无法一次取其尺利，则每次谋其寸益”。一般地，每个 补偿地块中，总有几户因补偿而得到极大的利益。如：经常空置的 位置不佳商铺；朝向较差或采光很差的握手楼等，租金回报不理想 ，但最终通过补偿，他们的利益得到极大的释放，因此具有很高的 补偿积极性，是首批签约的重点对象。 ➢ 还有家庭、邻里关系紧张的，常常也可成为突破对象。
迁补偿方案可参考） 3、项目周边的拆赔标准、方案的参考，尽可能与周边项目的标准靠拢（特
别是拆赔比) 4、项目周边的市场行情（包括一级市场、二级市场地价、房价、租金的调
查）
8
搬迁谈判前期的基础工作
三、搬迁补偿的方式：
1、物业置换、物业回迁 2、货币、现金收购 3、部分物业+部分现金
9
搬迁谈判前期的基础工作
22
搬迁谈判前期基础工作
学用关爱关怀——对业主，关爱和关怀是最有效的谈判策略，尤其 是老人（保健品营销为什么老人容易被攻破心理防线？），反之威 胁和恐吓是最愚蠢的策略。 学通人情世故——城市更新是以人为核心，要训练团队读懂人性， 换位思考。
城市更新最难最核心环节是谈判，要求搬迁谈判的每一位员工 ”十八般武艺“都能样样精通。
1、奖励签约
➢ 可以通过货币、实物、大件家电（
抽奖）奖励或减免物业管理费、停车年 （月）费等近、远期优惠多种方式进行 ，以达成早日突破僵局为目标。 ➢ 该方式以维护开发商重大利益为前 提，奖励力求达到“四两拨千斤”，以 “小优惠”换取“大利益”的实效。
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谈判技巧及要领
2、因户施策
➢ 谈判人员必须提前熟知每一户情况，而且对必须每一户
万元 600 360 720 1680
万元 1872 780 2496 936 6084
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搬迁谈判的关键
8、点对点策略
➢ 谈判初、中期尽量避免“一揽子”谈判，即谈判 中注重具体细节和“个案”，尽量不谈“总额”或 比例。
不能露“底牌”，以达“逐步蚕食”的效果。
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搬迁谈判的技巧、要领
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谈判技巧及要领
（三）部分物业+部分现金
可根据业主实际需求灵活组合。
12
搬迁谈判前期的基础工作
五、搬迁安置补偿协议的制定