关于房价调控失效原因的探究
探析政府调控楼市困难原因
探析政府调控楼市困难原因摘要楼市调控一直是政府面临的重要问题之一。
然而，尽管政府采取了多种措施来调控楼市，但实际效果并不理想。
本文将从几个方面探析政府调控楼市困难的原因，并讨论可能的解决方案。
引言楼市调控问题一直是困扰政府的难题。
房地产市场涉及多个利益方，包括开发商、购房者、投资者等。
政府调控楼市的目的是保持市场稳定和社会安定。
然而，尽管政府采取了多种措施来调控楼市，但实际效果并不理想。
本文将探讨政府调控楼市困难的原因，并提出可能的解决方案。
困难原因探析1. 多重利益冲突楼市调控涉及到多个利益方的利益，包括开发商、购房者、投资者等。
这些利益方往往有不同的利益诉求，导致政府调控的难度增加。
开发商希望销售顺利，保持利润最大化；购房者希望房价稳定或下跌，以便能够购买到合适的房屋；投资者则追求房地产投资的高回报率。
政府在制定调控政策时需要综合考虑多个利益方的需求，这增加了调控的复杂性。
2. 市场规模庞大中国作为世界上最大的房地产市场之一，其市场规模庞大，涉及到巨大的财富和利益。
政府调控一个如此庞大的市场是一项巨大的挑战。
在调控过程中，政府不仅需要兼顾市场的稳定，还需要考虑到影响经济发展的因素。
一些过度严厉的调控政策可能导致市场的不稳定，对整个经济产生负面影响。
因此，政府在调控政策制定过程中需要权衡各方面的影响，保持整个市场的稳定。
3. 土地供应不足土地供应是影响房价的重要因素之一。
然而，在一些热门城市，土地供应严重不足。
这导致了房价的上涨，政府调控的难度加大。
政府可以通过提高土地供应来调控房价，但土地供应的增加也需要考虑到城市规划、环境保护等方面的因素。
因此，土地供应不足成为政府调控楼市的一个主要困难。
4. 市场预期影响市场预期对楼市的影响也是政府调控的一个难题。
楼市调控往往需要一定时间的实施和观察，然而市场参与者往往对政府的调控政策有一定的预期，这可能导致市场需求的波动和投资者行为的变化。
政府面临的任务是如何引导市场预期，使其与调控政策相一致，以达到调控的目标。
房地产调控政策失灵的原因分析
二、 房 地 产 公 共 政 策 失 灵 的 原 因 １ ． 地 方政 府 与中央 调控 政 策 的博 弈 。 因为经济的总 目 标存 在一定 的
差异性。从中央到地方政府所追求的 目标是不 同的， 例如中央政 府除了追求 经济上的增长 ， 还要考虑物价和 国际收支问题。 在物价过快上涨 时， 政府 一 定会缩紧经济政策来稳定物价， 同时保持货币的稳定， 而地 方政府 在推动 经 济增长时， 只考虑前一个问题。 这种差异性终究会产生中央政府和地方政 府
政策的主力军， 地方政府政 策执行的好坏 与房地产政策调控的 目标与效 果 是紧密 相连 的。 因此， 在制定调控政 策时， 需要充分考虑各级政 府的目标 形 成上下联动的体系， 政府 在制定地方调控政策时， 应认真研究上级政府部门 的调控政策， 保证调控行 为目标符合整体 战略。 摒除唯Ｇ ＤＰ目标的政绩发展 方式 ， 树立正确的价值观、政绩观。 合理行使地方政府的职权 ， 防止以及制 定缺乏战略考虑的政策， 避免扭 曲和异化宏观政策。
房， 运用一 切手 段炒作 “ 概 念”房， 这 大大的 超出了本 地消 费者的购 买能
２ ． 完善 落实房地Ｉ 产公 共政 策监督 考核 机制 。 剥离政 府与地产开发商
利益共同体关系。 政府避免因损害 自 身利益而损害社会公共利益， 避免利用 政府的权 力与开发商利益共享而抬高土地 的价格， 从而使居民的生活受到 影响。 力求使地方政府的决策最大限度符合公共利益， 建立能约束和监督决 策者的有效机制。同时使各项社会监督制度得到落实和完善 ， 依靠法律约束
产市场非正常发展和目前房地产调控政 策执行过程 中失灵的原因， 进一 步探讨 公共政策执行 的效果与目 标之间的差距， 并为房地ｌ 产调控政 策的有效执行提 出
房价调控趋于失败的真正原因
据11月16日《中国企业家》报道，日前，国务院总理温家宝访问澳门期间坦承房价压不下来。
他说“左一个(国)十条、右一个(国)五条，但房价就是压不下来”，“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。
这些年来，中国房价一路飙升，成为广大民众关注的社会热点。
党和政府也高度重视，先后出台了一些列调控房价的措施，但是成效甚微。
今年初，国务院出台了被称为“史上最严”的政策措施调控房价，但是依然没有什么大的变化，虽然楼市成交量有所下降，但房价依然呈现强劲上升势头。
中国房地产犹如一匹脱缰野马，已经无法驾驭了吗?其高房价的真正原因在那里？以草民之见，降房价不是不能，而是一个决心的问题，其核心是房地产发展方向的问题。
第一，“遏制部分城市房价过快上涨势头”的总体思路，本身就缺乏调控决心。
既然房价问题成为事关民生的大问题，甚至事关社会的稳定，就应该痛下决心综合治理。
但是政府在这个问题上的扭扭捏捏、似是而非，严重影响了调控政策的执行力度。
记得2008年国际金融危机伊始，中国房地产出现了前所未有的下降，这本来是清理房地产泡沫的最佳时机，但是政府却担心GDP的下降，于是中央和地方政府迅速采取了五花八门的“救市”措施，错过了房地产回归理性的最佳时机。
而后的中国房地产便出现了更加离谱的新一轮上涨。
而此后出台的调控措施，很明显只是遏制部分城市房价“过快”上涨势头，而没有丝毫调控房价“下降”的意图，显然，只要不过快上涨就是符合调控“总思路”的。
这样的调控结果也就可想而之。
第二，中国房地产已经失去了居住的本质属性。
“安居乐业”、“居者有其屋”，这是历代贤明治国者所希望和追求的一个理想，也是民众最基本的生存需要。
但是这些年来，在取消了社会主义计划经济的福利住房制度之后，完全市场化的住房改革并没有使这一理想得以实现。
相反，市场化在制造了巨大的贫富差距基础上，“住房难”成为众多民众的心头之忧。
需要房子的人买不起，买得起的不缺房。
浅谈房地产行业的市场调控失灵的原因分析
浅谈房地产行业的市场调控失灵的原因分析房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。
虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
0引言随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。
房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。
以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。
1房地产市场失灵的表现形式市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。
房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。
虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的'相互替代性造成的产品性质垄断。
房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。
同时，房地产也是一种高度异质性的商品。
由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。
而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。
1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。
土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。
楼市调控失败原因
历次楼市调控失效的原因随着本世纪初房价的快速上升，至少从2003年起，政府曾多次推出了对楼市的调控措施，房价恰恰在调控声中又上升了许多倍。
由于工资、特别是作为城市化标志的进城农民工的工资增长远远落后，一线和热点城市的房价收入比被推向全球高峰。
为什么过去的调控目标一再落空，显然是这一轮调控首先要吸取的教训和总结的课题。
首先我们看到，从2003年起开始的约4次房地产调控主要倚重的是银行和信贷政策。
问题在于银行毕竟是商业机构，而且基本上都已是上市的股份制企业。
银行从简单的政府工具到商业化的企业本来也是改革的成果和方向。
这就决定了商业银行对房地产调控政策的执行必然是三心二意、避重就轻、敷衍塞责。
同时整体银根的松紧又是由国民经济的总体境况决定的。
因此一旦宏观气氛改变，时过境迁，信贷的房地产控制必然烟消云散，甚至变本加厉。
因为在上升趋势中的房价、地价以及居民按揭永远是银行最可靠稳定和最丰厚的利润来源。
所以不奇怪，借刺激经济的政策东风，商业银行的购房贷款猛增成为这轮房价飙升、供求失衡的重要推手。
银行这种在利润和竞争驱使下的毫无节制令尝试用经济手段调控的监管部门也大失所望。
其实，美国次贷危机的教训已经说明，商业银行在房地产泡沫中恰恰是要严加防范和监管的对象，而不会是政府可以简单信赖的政策工具。
其次，历次调控都依赖地方政府的贯彻和执行力。
我们前面指出，土地政策与任期制的组合，未必使地方政府人为减少土地供给以维持高地价。
但是，由于无论是卖地还是地方投融资平台的抵押贷款，都依赖土地价格的稳定或上涨。
因此，地方政府对土地收入加重的依赖，使他们必然乐见房价从而地价的稳定上升，这样才能够为地方政府提供更多的收入来源。
而围绕着为户籍人口打造城市名片的努力，每一任官员大兴土木、大搞基建、美化城市的工程都有意无意地助推房价、地价的上升。
所以，和商业银行类似，地方政府也会在大势所趋时配合中央遏制房价脱轨的飞涨，这也可以多少避免自己的麻烦和风险。
中国房地产价格失控的原因与对策研究
中国房地产价格失控的原因与对策研究房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。
房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或者说财富。
房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策制定等。
定性和定量研究房地产价格的影响因素，可以为政府进行宏观调控提供依据。
房地产价格的形成具有众多的影响因素，房地产的价格是由这些因素交互影响汇聚而成的。
笔者认为，这些因素都是从某种方面，首先影响到供给和需求，进而引起房地产市场价格的变化。
一、土地供给因素从经济学角度讲，虽然商品的价格和数量取决于供给和需求，但从本质上讲，供给和需求并不是解释价格的最终因素。
很多因素都影响价格，价格也取决于其他的因素；只不过在自由竞争的市场，这些因素都通过供给和需求而发生作用。
因为供给最终取决于成本，所以，价格也同样取决于成本；只不过成本对价格的决定不能跳过供给发生作用，它不是直接的，而是需要通过对供给曲线的影响而起最终的决定作用。
这也就是通常所说的价格传导机制，即按照价格运行的一般规律。
在正常情况下，上游产品的价格变动会反映在下游产品的价格变化上。
按照生产价格机制论，房地产价格构成包括三大部分：地产开发成本、房屋建筑造价和房屋销售成本。
在地产开发成本中，最重要、最特殊的一项就是土地使用权转让费，也就是土地获得成本。
土地价格是房地产价格形成的重要因素，土地供应政策通过影响土地价格的形成，间接作用于房地产价格的过程。
规范供地方式可对土地价格产生影响。
不同的供地方式，获得土地的过程不同，决定了不同的价格形成机制：以无偿划拨方式供应的土地不具有市场价格内涵；以协议方式出让的土地价格是协定价格，受主观因素影响较大；招标、拍卖、挂牌等供地方式竞争性较强，以这些方式出让的土地价格具备一定的市场价格特征，但由于供给量仍然由政府控制，所以还不是完全竞争的市场价格。
计划经济体制下，我国以划拨方式无偿向用地者供应土地，土地的商品属性被长期否认，房地产市场更是无从谈起。
为什么房地产调控措施会失效？
房地产调控措施失效原因之我见近年来,我过房价持续飙升,已成为广大民众关注的社会热点。
党和政府也高度重视，先后出台一系列调控房价的措施，但收效甚微。
2010年年初，国务院出台政策措施调控，被成为史上最强力措施，但是依然没有什么较大变化。
虽然楼市成交量有所下降，但房价仍呈强势上涨趋势。
中国房地产犹如黄河崩堤，已经无法驾驭了吗?其高房价的真正原因究竟在哪?这必须从根源入手.房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
衣食住行,住房和我们的生活息息相关，是生活的必需品，是保障国民就业生活与消费的最基础的条件。
对于拥有住房的国民来说，住房是家庭实物财产中最实际，价值最高，且使用期限最长的不动产。
因此国民对此十分在意。
我国国民对房地产倚赖过大，严重扭曲了资产效率和房地产价格。
另外住房既是消费品，也是投资品。
经济学上来说，它具有拉动消费需求和投资需求的双重功能。
因为房地产存在投资需求，房地产投机日益盛行，保障房严重滞后，住宅的居住功能日益被异化，房地产奉献陡然增加。
虽然，房地产市场的壮大一定程度上刺激了国民生产总值的增长，却在一定程度上掩盖了资源能源浪费，产业结构不合理等可持续发展隐患。
我国虽地大物博，但人口过多，住房状况必然紧张。
目前我国房地产市场状况不容乐观。
首先，是尚有大量住房为进入市场过程。
其次，是住房供给严重不足。
再次，住房需求旺盛。
最后，是商品房价格持续上涨。
有评论家称，我国房价处在泡沫期。
形式严峻，不少国民不禁怀疑泡沫是否有破灭的一天。
目前中国城镇住房还存在一些深层次矛盾和问题，如住房供求矛盾突出、部分城市房价过高、住房占有差异明显和不良的房地产开发行为等，部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”，尤其是“蚁族”的住房问题尤为突出。
由于现行住房政策还不完善，一些政策措施推进和落实力度不够，中国住房领域还存在一些深层次矛盾问题。
房价调控难五大原因
货币流通过剩
供地制度和管理的缺陷
城乡之间、大中小城市之间， 建设用地分布不合理， 是导致住宅供地出现不足的重要原因
城市住宅供地短缺
城市用地结构不合理 我国工业用地占整个城市建设用地的30%， 而发达国家大概是15%左右
居民投资渠道缺乏
银行存款缩水
+
股市不景气
+
黄金等财富市场不稳定
=
投资渠道不畅，房地产行业 受到投资、投机追捧
保障房短缺、管理不善
2010年政府提出5年内 新建3600万套保障房，但 是，由于管理不严，存在 被有钱、有权人占用现象 地方政府缺乏建造保 障房积极性，保障房供应 严重不足
房价调控难五大原因
• 房价调控难在 旺盛的刚性需求 • 房价调控难在 宽松的货币环境
• 房价调控难在 供地制度和管理的缺陷
• 房价调控难在 居民投资渠道的缺乏 • 房价调控难在 保障房短缺、管理不善
旺盛的刚性需求
快速发展
城市居民住房需求激增
宽松的货币环境
国际国内货币环境宽松
货币供应量大
房价持续上涨
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关于房价调控失效原因的探究
【摘要】房地产业是一个消费和投资行业。
房地产业能够给房地产投资商带来极高的收益，但是作为民生的一部分，堪比天价的房价让住房需求者望之莫及。
为了调控房价，我国政府出台许多宏观调控政策，但是却出现“且调且涨，越调越涨”的结果。
本文将以我国现阶段房地产业现状为背景，总结我国对房价调控采取的宏观调控措施，并探究调控失效的原因。
最后本文将结合国外房价调控的做法并小结。
标签房价；宏观调控；措施
1、我国房地产业现状和重要性
房地产业是我国国民经济的支柱产业，关系到民生和地区经济的发展。
近几年，房地产业的发展成为国民最关心的话题之一，连续几年问鼎社会热点。
根据2010年国家统计局年鉴，2010年国民生产总值中建筑业约占6.7%，其中房屋工程建筑占建筑业总产值的58.44%。
房地产业属于第三产业，2010年房地产业对第三产业增加值的贡献率为12.9%，并呈逐年上升趋势。
同时，房地产业的发展会带动相关产业链的发展，比如钢铁行业、建材行业、制盐业等几十个行业。
由上可见，房地产业对国民经济有相当大的贡献，但是我们也看到房地产业在突飞猛进中产生的问题。
房地产市场供求发展不均，住房结构不合理，房价上涨趋势猛烈等诸多问题困扰着各级政府和广大人民群众。
这一切使得民生问题日渐凸显。
因此说，房地产问题不仅是一个投资问题，更是一个民生问题。
面对如此诸多的问题，倘若不采取有效的措施扶持房地产业回归正道，健康发展，房地产业隐藏的诸多问题会如一颗不定时炸弹，随时威胁到我国经济的发展和人民的生活起居。
2、近些年对房价调控采取的措施
房价是房地产业的核心为题，房地产业的所有问题的起因及调控政策的落实点无不放在“房价”二字上。
我国现阶段住房价格高到让大多数的消费者望而生畏，再加上传统的家庭观念，房价更是成为一个炙手可热的话题。
为了安顿民生，规范经济发展，我国政府出台过许多宏观调控的政策规范房地产市场的运作。
2.1 采取过的调控措施
近5年来，我国政府密集地出台房地产市场调控政策以抑制房价上涨，规范住房市场。
整体来说，现行的房地产调控政策可归纳为一下四条：
1、限制土地供应，提高土地价格。
政府通过限制土地供应量，提高土地价格，来增加土地购置成本和开发成本，来达到减少土地出让数量和房地产业投资额的目的。
但是限制土地供应间接减少住房的数量，面对住房的大量需求，供需矛盾会凸显。
提高土地价格会加大购房成本，这部分增加额会由消费者承担，反而推动房价上涨。
2、收紧银根，采用金融工具遏制问题根源
提高房地产开发商贷款审批标准，提高个人购房首付比例和提高房贷利率是收紧银根的三个方面。
调高贷款标准能够控制过多的资金投入房地产业，在一定程度上冷却过热局面。
提高房贷利率和首付比例在一定程度上减少对新房的需求量，让部分消费者采用租赁等其他获取居住场所的手段，但是将负担压在消费者身上始终不是解决高房价的权宜之计。
3、规范住房结构，严格执行90/70政策
90/70政策指新建的90平米一下的住房占总新建住房的70%以上。
这项政策能够控制住房结构，是住房结构向中小型发展，有效的解决中低收入家庭买不起住房的困境。
4、征收增值税
对不同年限不同类型的房屋征收不等额增值税，通过税收控制房地产开发商的收入所得，遏制投机性行为，从而控制房价上涨。
但是征收所得税在一定程度上限制住房二级市场的发展，并且收税负担最终仍然落在购房者肩上。
2.2 房价调控失效的原因
房价调控了许多年，政策也密集性地出台。
2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“老国八条”。
2005年4月28日，国务院出台了《市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”2006年5月17日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出6项措施调控房地产业，即“国六条”。
这些调控政策的目的在于安顿民生，规范房地产市场运作。
但是从政策实施的结果来看，宏观调控没有从根本上解决问题，效果很不理想，甚至出现“且调且涨，越调越涨”的局面。
2010年4月出台的“国十条”被称为有史以来最严的楼市调控政策。
但是在经过3个月的观望期后，2010年7月后楼市又呈现上升趋势，被寄予期待的“国十条”仍旧没有达到降低房价的目的。
房价调控失效的原因多种多样，具体归纳如下：
1、中央政府与地方政府价值追求不同，政策落实“光打雷不下雨”。
中央政府以民生为重，讲求社会和谐以及可持续发展，所以在房价上涨触及人民群众的利益时，中央政府不得不出台新政策以保证民生。
地方政府则看中的是地方局部的发展，具体来说就是地方GDP的增长情况。
现阶段GDP作为地方政府业绩考核的主要指标，然而房价上涨会带动局部GDP的增长，这对晋升考核极为重要。
政策只有通过切实落实才能发挥应有的效果，房价调控政策之所以失效，原因在于地方政府在落实中央下达的政策时积极性不高甚至有意躲避，实施效果大打折扣。
中央徒有政策，地方无心落实，房地产调控“心猿意马”，这便是房价“有增无减”的主要原因之一。
为了解决这一问题，最好的办法是改革业绩考核制度，建立科学、全面合理的综合评价体系，将GDP作为综合评价中的一小部分，而将考核重点放在民生、社会和谐和可持续发展等方面。
这样能够端正地方政府人员的思想，保证政策落实科学到位。
2、政策没有触动关键利益，调控实施事倍功半。
房地产业涉及的主体有三类：开发商，地方政府和投机客。
开发商从地方政府获得土地后进行房地产开发建房出售给自住购房者，但是相当于部分住房被投机客购走，他们在倒卖中获得巨大利润。
其中，地方政府在国有土地出让中获得财政收入，开放商则获得较高的利润率。
地方政府获得的财政收入占总收入的一大部分，因此政府不可能放弃这部分收入而去兼顾民生需求。
在这里，政府的角色带有商业性和盈利性，这些性质固然使政府执政方向偏离正轨。
因此，斩断政府与房地产业之间的利益链条是最好的解决措施。
倘若完全切断地方政府的主要财政收入，地方政府工作缺乏积极性，干扰政府的其他工作的进展。
为了解决这一矛盾，我们可以将重点放在房屋的保有环节，即借鉴国外的物业税制度，让地方政府不通过土地出让也能够获得财政收入。
除此，投机者的“七寸”是税收，通过物业税还能够控制投机行为。
3、房地产业“牵一发而动全身”，相关产业制约房地产业改革。
2009年的金融风暴时，房地产业低迷不前，结果使得盐业几乎倒闭。
因为盐业制得的工业盐类是化工生产中的重要原料，可以用到玻璃等建筑材料的施工和装修中去。
当房地产业停滞，盐业必然会受到巨大挫创。
如果房地產业为中心，将会辐射出众多与其进口紧密相关的产业，比如建材行业、钢铁行业、物流行业等等。
同时，房地产业的亦有波动，将会涉及到4000万建筑工人的民生问题。
这些限制因素使得房价调控政策的落实必须小心谨慎，正可谓“牵一发而动全身”。
小结
很多人认为房价高就是“泡沫”，并担心泡沫的突然破灭会导致国民经济的滑铁卢，其实不然。
通俗来讲，当投机者购买住房后在短时间内以更高的价格倒手卖掉时才会产生泡沫。
房地产业地风吹草动通过媒体的放大使得人心动荡，但是房地产业并没有我们想象的那么可怕。
当然，伴随着更加合理科学的政策的出台，我们期待房地产业能够如期健康的发展。
参考文献
[1]郑风田. 这次房价调控还会失效吗.人民日报.2010-5
[2]张道航. 找准政府在房价调控中的角色及职能定位. 中共云南省委党校学报. 2010.1（11）
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[4]和晓. 思维方式解决当今房地产“泡沫”之说. 经济观察.2010。