物权法关于事实合同的规定
物权法的解析
物权法的解析（一）物权法的基本原则1．基本经济制度与社会主义市场经济原则物权法第三条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
”中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，制定中国特色社会主义物权法，必须全面准确地体现社会主义基本经济制度，这一基本原则作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。
2．平等保护国家、集体和私人的物权原则平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。
依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。
这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些是由经济法、行政法予以规定的。
3．物权法定原则物权的种类和内涵要由法律规定。
物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。
”具体包括两个方面：（1）物权的种类必须要由法律规定。
任何行政法规、司法解释都不能创设物权。
当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为物权种类必须法定，如果当时约定的类型不符合法律规定的物权类型，它不能产生物权的效力，是不受保护的。
（2）物权法规定的物权内容必须法定，这可以从两个方面考虑：一是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；二是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。
法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。
4．物权公示原则物权必须公示，物权公示原则是指物权的享有和变动必须以一种可取信于社会公众的外部方式表现出来，将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。
合同生效的概念及法律规定
合同⽣效的概念及法律规定(⼀)合同⽣效的概念及法律规定合同⽣效，是指合同当事⼈依据法律规定经协商⼀致，取得合意，双⽅订⽴的合同即发⽣法律效⼒。
《合同法》第四⼗四条规定：“依法成⽴的合同，⾃成⽴时⽣效。
法律、⾏政法规规定应当办理批准、登记等⼿续⽣效的，依照其规定。
”当事⼈双⽅之间欲订⽴⼀项有效合同时，必须根据“依法成⽴的合同，⾃成⽴时⽣效”的规定，⽅能达到预期的⽬的。
在订⽴合同的过程中，当事⼈应正确理解合同成⽴和合同⽣效的关系。
合同成⽴与合同⽣效是有效合同的有机结合的两个⽅⾯。
合同成⽴是合同⽣效的前提条件；合同⽣效是合同成⽴的必然结果。
因此，合同成⽴和合同⽣效是两个相对独⽴的概念。
两者之区别主要表现在以下四个⽅⾯：第⼀，合同成⽴是解决合同是否存在的问题，⽽合同⽣效是解决合同效⼒的问题；第⼆，合同成⽴的效⼒与合同⽣效的效⼒不同，合同成⽴以后，当事⼈不得对⾃⼰的要约与承诺任意撤回，⽽合同⽣效以后当事⼈必须按照合同的约定履⾏，否则，应承担违约责任；第三，合同不成⽴的后果仅仅表现为当事⼈之间产⽣的民事赔偿责任，⼀般为缔约过失责任。
⽽合同⽆效的后果除了承担民事责任之外，还可能应承担⾏政或刑事责任；第四，合同不成⽴，仅涉及合同当事⼈之间的合同问题，当未形成合同时，不会引起国家⾏政⼲预。
⽽对于合同⽆效问题，如果属于合同内容违法时，即使当事⼈不作出合同⽆效的主张，国家⾏政也会作出⼲预。
(⼆)附条件、附期限以及限制民事⾏为能⼒⼈订⽴合同的效⼒1．附条件合同的效⼒《合同法》第四⼗五条规定：“当事⼈对合同的效⼒可以约定附条件附⽣效条件的合同，⾃条件成就时⽣效。
附解除条件的合同，⾃条件成就时失效。
当事⼈为⾃⼰的利益不正当地阻⽌成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就时，视为条件不成就。
”(1)附条件合同的概念。
附条件合同，是指合同当事⼈约定把⼀定的条件的成就与否作为合同效⼒是否发⽣或者消灭的依据的合同。
所谓条件，是指合同当事⼈选定某种成就与否并不确定的将来事实作为制约合同效⼒发⽣或消灭⼿段的合同附加条件。
物权法案例
甲公司与乙公司在某市吉庆三路合建了一栋10 层的写字楼，双方签订了如下协议：“该写字楼属于甲、乙双方共同所有，但以甲的名义办理登记，第1～5 层由甲使用，第6～10层由乙使用。
任何一方不得将该楼抵押，否则该楼全部权益即转归另一方所有。
”该楼前面有一学校丁，为提升写字楼价值，甲、乙公司与丁学校达成如下协议：丁在10年内不得在学校内兴建10层以上的建筑，甲、乙公司一次性支付100万元人民币作为补偿。
协议签订后，双方到登记部门办理了地役权登记手续（以甲公司的名义）。
后甲、乙公司分别将该写字楼租给5 家公司作为办公场所，并签订了5 年的租赁合同。
两年后，甲公司因资金困难，向丙银行贷款3000 万元，甲丙双方签订了抵押合同，约定以该写字楼作为抵押物，甲丙到登记机关办理了相关的抵押登记手续。
随后不久甲公司又与何某签订房屋买卖合同一份，将该房屋卖给何某（何某不知道甲乙公司之间的约定），办理了相关的过户手续，随后，何某领取了该房的产权证。
何某准备将此楼房作为开办宾馆之用，要求5家公司一个月之内搬离。
乙公司得知该情况后，将甲公司诉至法院。
不久，甲到期无力偿还银行借款本息，丙要求对该写字楼行使抵押权，但遭到何某的拒绝。
而此时，丁学校招生规模持续扩大，为改善教学条件，丁学校拟在校内建造一座15层的高楼。
（一）问题：1、丙对该写字楼是否享有抵押权？为什么？2、乙是否已经取得该楼的所有权？为什么？3、甲公司转让该写字楼的行为是否有效？为什么？4、假如甲公司与何某的买卖合同是合法有效的，何某能否取得该楼的所有权？为什么？5、何某能否有权解除租赁合同？为什么？6、何某是否有权禁止丁在校内建造一座15 层的高楼？为什么？（二）答案：1、丙对该写字楼享有抵押权，该楼虽属于甲乙共有，但是是以甲的名义办理登记的，丙银行因信赖其为甲公司所有而与甲公司签订抵押合同，并办理抵押登记后，丙即取得该楼的抵押权。
2、乙并未取得该楼的所有权，甲乙之间的协议属于其内部协议，不具有对抗善意第三人的效力，乙不能因双方的内部协议而取得该楼的所有权，但可以请求甲赔偿其损失。
(物权法106)还有物权法106条对应民法典物权编多少条
(物权法106)还有物权法106条对应民法典物权编多少条《物权法》第106条如何规定？《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该动产或不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。
本文讨论的是不动产，因此，笔者将结合《物权法》第106条的规定，从不动产的角度，来分析不动产善意取得制度的构成要件。
1.受让人受让该不动产时是善意的。
这是对受让人主观方面的要求。
善意是相对于恶意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易。
2.以合理的价格转让。
这是对受让人受让方式的要求。
善意取得必须支付合理的对价。
不动产的善意取得制度，是牺牲财产交易静的安全来维护动的安全，是牺牲原权利人的利益来保护善意第三人的利益。
受让人如果不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人如果要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成一定的影响或不必要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要牺牲原权利人的利益来保护受让人的利益。
3.通过一定的公示方法完成了物权的变动。
这是对受让人受让形式的要求。
依照《物权法》第106条的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不动产登记的时间为该不动产所有权转移的时间。
以上三点是关于不动产善意取得制度构成要件的简要分析，跟2005年的《物权法草案》相比，删除了“转让合同有效”这一要件。
笔者认为，这一做法是科学的，“三要件”说比“四要件”说更加合理。
关于转让合同的效力问题，《合同法》第五十一条有明确的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2024CPA经济法知识点笔记-第三章物权法律制度
第三章物权法律制度第一节概述【知识点一】物的概念与种类1.物的概念（1）物权法上的物指的是有体物，包括动产和不动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
（2）物是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。
2.物的特点（1）有体性①一般情况下，物权的客体只能是动产、不动产，不能是无形资产，更不能是行为。
②特殊情况下（经法律特别规定），某些权利可以成为物权的客体，如股权、票据权利等出质构成权利质权，亦称“准质权”。
【提示】①行为是债权的客体，②智力成果则是知识产权的客体，如电脑程序、基因信息。
（2）可支配性①能为人力所支配并满足人的需要。
②不能为人所支配（如太阳、月亮、星星等）或不为人所需之物（如汽车尾气），不属于物权法上的物。
（3）在人的身体之外①人是权利主体，不能成为物权客体。
②人体器官如脱离人的身体，则可成为物。
【知识点二】物权的概念与种类2.物权的种类——法定【知识点三】物权法律制度的基本原则1.物权法定原则（1）物权法定原则的含义①物权种类法定：不得创设民法或其他法律所不承认的物权。
举例：我国法律并未将优先购买权规定为法定的物权种类，因此，甲乙双方约定（假若甲将自己的房子出售，乙有有权优先购买）因违反物权种类法定原则而无效。
但双方买卖合同仍有效，乙方有权要求甲承担合同法上的违约责任。
②物权内容法定：不得创设于物权法定内容相异的内容。
举例：《民法典》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物占有为前提，否则，质权不成立。
因此，甲乙双方约定，自行车不需要交付，仍可以在甲处，违反了物权内容法定原则而无效。
（2）法定的原因：物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，不利于交易安全。
（3）物权法定原则的效力：①行为人违反种类法定原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。
②行为人设定与打定物权相异的内容，该设定行为无效。
2.物权客体特定原则（1）客体特定：物权只存在于①已存在的物，②已确定的物。
中华人民共和国物权法全文精选
中华人民共和国物权法全文精选第一编总则第一章基本原则第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
最高法审议通过物权法司法解释（一）全文
最⾼法审议通过物权法司法解释（⼀）全⽂物权纠纷案件是⼀种⾮常常见的案件类型，为正确审理物权纠纷案件，最⾼⼈民法院出台了关于适⽤《中华⼈民共和国物权法》若⼲问题的解释（⼀），下⾯是店铺整理的相关的司法解释的详细内容，欢迎阅读。
最⾼法审议通过物权法司法解释(⼀)全⽂《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起施⾏。
《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废⽌。
关于适⽤《中华⼈民共和国物权法》若⼲问题的解释(⼀)(2015年12⽉10⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1670次会议通过，⾃2016年3⽉1⽇起施⾏)为正确审理物权纠纷案件，根据《中华⼈民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产⽣争议，当事⼈提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事⼈已经在⾏政诉讼中申请⼀并解决上述民事争议，且⼈民法院⼀并审理的除外。
第⼆条当事⼈有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利⼈，请求确认其享有物权的，应予⽀持。
第三条异议登记因物权法第⼗九条第⼆款规定的事由失效后，当事⼈提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响⼈民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第⼗九条第⼆款：不动产登记簿记载的权利⼈不同意更正的，利害关系⼈可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请⼈在异议登记之⽇起⼗五⽇内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利⼈损害的，权利⼈可以向申请⼈请求损害赔偿。
第四条未经预告登记的权利⼈同意，转移不动产所有权，或者设定建设⽤地使⽤权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第⼆⼗条第⼀款的规定，认定其不发⽣物权效⼒。
【关联法条】物权法第⼆⼗条第⼀款：当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
物权法的基本原则
物权法的基本原则物权法的基本原则(总结4篇)总结精选（1）：物权法的基本原则有：(1)公示原则，是指物权在变动时，务必将物权变动的事实透过必须的公示方法向社会公开，从而使第三人明白物权变动的状况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当根据法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当根据法律规定交付。
(2)物权法定原则，是指物权的种类和资料应由法律直接设定，不允许当事人基于其自由意志协商创设和确立。
我国《物权法》第五条规定：物权的种类和资料，由法律规定。
(3)公信原则，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律也仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。
总结精选（2）：物权法的基本原则物权法的基本原则，是物权法所直接或者间接确立的、贯穿于物权制度中的法律实施之根本准则，包括守法准则、司法准则、执法准则和法律监督准则。
由于物权法的基本原则由物权法所确立，所以笔者不赞同将物权法的基本原则同时表述为物权立法的根本准则，在没有透过立法确立其基本原则之前，只能说有物权立法的指导思想，却不能说已经物权法的基本原则。
法的基本原则属于意识范畴，是对客观存在的物质在人脑中的反映，它可能会在立法过程中得到确立或者在立法之后得到总结，但不可能在立法之前就先予确立，物权法也不例外。
但是，物权立法的指导思想中，就应对确立什么样的物权法基本原则，有一个大体的轮廓，以有针对性地指导立法行为。
从法理上来说，物权法的基本原则讨论已久。
但至今尚未构成统一认识，主要有以下几种学说：（1）六原则说，即物权法定主义原则、一物一权主义原则、物权优先效力原则、物权无因性原则、公示公信原则、物权确定原则。
（2）五原则说，物权法定原则、物权绝对原则、物权公示原则、物权特定原则和物权抽象原则。
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物权法关于事实合同的规定
一、事实合同的法律规定
1、民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应到采用特定形式。
2、民事法律行为自成立时生效，但是法律行为另有规定或者当事人另有约定的除外。
行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅用变更或者解除民事法律关系。
二、何为事实合同
所谓事实合同是指民事主体通过一定的法律行为或准法律行为相互达成缔约合意或符合法律规定的构成要件而成就的合同。
事实合同的成立不一定通过传统的确定的缔约方式，但仍旧有合意的存在，经得起要约和承诺理论的推敲。
即使缔结合同的合意不明确也符合法律规定的合同成立的特殊情况。
三、合同的成立时间及地点
1、当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立，在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立；法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
2、当事人采用新建、数据电文等形式订立合同要求签订确定书
的，签订确认书时合同成立；当事人一方通过互联网等信息网络发布的商品或者服务的信息符合要约条件的，对方选择该商品或者服务并提交订单成功时合同成立，但是当事人另外约定的除外。
3、承诺生效的地点未合同成立的地点；采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地未合同成立的地点，没有主营业地的，其住所地围合同成立的地点。
当事人另有约定的，按照其约定。
4、当事人采用合同书形式订立合同的，最后签名、盖章或者按指印的地点未合同成立的地方，但是当事人另外约定的除外。