PPP“土地捆绑”策
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析随着PPP模式的不断推广，土地捆绑开发模式也越来越受到重视。
土地捆绑开发模式是指政府通过出让土地的方式招商引资，将土地和项目一起打包销售，让私营企业在拥有土地的同时承担相关的开发、建设和运营风险。
这种模式将政府和企业的优势相结合，可以有效地进行投资、开发和运营的有效衔接，降低政府的风险和企业的投资风险。
本文将结合实际案例分析创新PPP项目土地捆绑开发模式的运作机制，以期为其他相关方提供借鉴和参考。
案例分析某地政府为推进旅游开发，计划开展一项具有创新意义的PPP项目，涉及旅游区的规划、建设、运营和管理。
该项目预计投资总额为1.5亿元人民币，由政府和企业按照3:7的比例出资，其中企业方不仅需要承担不低于60%的投资比例，还需要在土地使用权和建筑物的所有权方面承担相应的责任。
该项目中，政府方拥有该地块的土地使用权，企业方需要按照PPP模式建设旅游项目，并在投资建设完成后参与旅游项目的经营和管理。
企业方必须建设符合政府下发的规划方案和建设标准的旅游项目，且在完成投资建设后不得随意变更投资规模和项目内容。
在土地使用权方面，企业方需要通过拥有土地使用权来处理该项目中的投资和开发工作。
政府方在出让土地的同时，需要按照标准规定交付土地用途、详细的用途条件和施工标准等信息。
为保证项目的质量和效益，政府方还需监督和审核企业方的建设和营运工作。
该项目的实施规定了投资方承担相应的风险和责任，增强了私营企业的投资信心，激发了企业的积极性，吸引了更多的社会资本，更好的推进了旅游业的发展。
政府与企业间进行了公平而稳定的伙伴关系转变，实现了双方互惠互利。
结论基于以上案例，可以得出以下结论：首先，政府的土地使用政策和建设标准直接影响到企业的投资意愿和相应的投资风险。
因此，政府在PPP项目实施中，需要对土地用途和建设标准等进行充分、明确的规定，确保项目的质量和效益，促进企业的积极性。
其次，PPP项目需要建立公平、稳定和可持续的伙伴关系，政府和企业间应当在投资、管理和利益共享等方面形成有利于双方的合作关系。
PPP项目用地的法律问题
PPP项目用地的法律问题作者：闫拥军来源：《投资北京》2017年第02期2013年，PPP项目开展以来，国家部委、各级政府密集出台了一系列PPP部门规章、政策文件，促进和规范PPP运作，支持PPP项目的发展，只有国土资源部没有发布任何与PPP 相关的文件。
虽然财政部和发展改革委为了促进PPP项目的发展，多次发文提出 PPP项目可以配置土地、物业，但由于土地的主管机关国土资源部没有给出相关的实施细则，导致PPP项目在全国各地开展比较困难。
直到2016年10月13日，国土资源部与财政部等20家部委在《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金〔2016〕91号）（下称《通知》）的文件中首次发声。
2016年10月28日，国土资源部又发布《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）（下称《指引》）。
《通知》和《指引》两个文件给出了PPP项目用地的政策，但对于如何理解和实施PPP项目用地却未予以明确，因此，业内专家、学者从各个角度纷纷予以解读，笔者对国土资源部关于PPP项目用地政策进行了分析、解读和研究，提出自己的浅知拙见，抛砖引玉，以此与大家共同探讨与研究。
一、不得直接以PPP项目为单位打包或成片供应土地《通知》指出，PPP项目用地应当符合土地利用总体规划和年度计划，依法办理建设用地审批手续。
在实施建设用地供应时，不得直接以PPP项目为单位打包或成片供应土地，应当依据区域控制性详细规划确定的各宗地范围、用途和规划建设条件，分别确定各宗地的供应方式。
（一）关于以PPP项目为单位打包的法律问题《通知》发布后，各大媒体纷纷冠以“20部委严禁PPP项目与土地捆绑”，这个结论是错误的，国家发展改革委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》明确，准经营性、非经营性PPP项目可以配置土地，允许PPP项目与土地进行捆绑。
但是《通知》禁止PPP项目与配置的土地打包上市供应，尤其是配置根据土地管理法，应该上市招拍挂性质的土地，如住宅用地、商业用地等。
PPP涉土地问题略览
PPP涉土地问题略览PPP项目所属行业、所在区域不同，用地政策亦有不同：财政部和交通运输部联合下发针对铁路交通的《关于在收费公路领域推广运用政府和社会资本合作模式的实施意见》, 国土资源部办公厅针对养老项目关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知,还比如旅游项目、特色小镇项目、农家乐等最近比较热的话题，都涉及不同的土地供应问题；很多地方出台了 PPP项目的用地政策，细化PPP项目的土地供应问题土地开发与PPP模式的应用（一）土地一级开发模式演进根据《土地储备管理办法》第二条的规定：“本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”，延伸出土地一级开发中的三种演进模式：BT模式、土地补偿模式和利润分成模式。
从以上三种模式的交易架构设计，特别是土储中心支付对价的性质方面看，土地一级开发模式的演进是与政府方支付土地一级开发模式的资金来源及性质紧密关联的，也是与政府方融取土地开发资金的渠道和能力息息相关的。
（二）PPP模式在土地一级开发项目中的应用在中央各部委力推PPP模式的背景下，地方推出的PPP项目中，土地一级开发领域的PPP应用案例不在少数，如“重庆的广阳湾国际生态智慧城和钓鱼嘴半岛两个土地一级开发整治PPP项目”在类似的土地一级开发PPP项目中，是由项目实施机构作为采购人，通过招选程序选定中选社会资本或组建PPP项目公司作为土地一级开发的实施主体，履行相应的土地开发责任，但相关的合作内容仅限于土地整理开发，并不涉及项目后期的运维服务事项。
（三）PPP模式在片区综合开发项目中的应用除单纯的土地一级开发项目外，片区综合开发项目是涉及土地整理开发内容较多的PPP项目类型。
所谓片区综合开发PPP项目，是由项目实施机构通过公开竞争机制选定社会资本后，由中选社会资本或PPP项目公司具体负责实施合作区域的土地征拆迁、安置补偿等服务、实施储备土地的前期开发（包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设）、负责向合作区域内导入产业及产业发展服务、负责项目设施的运维等服务，社会资本并有权获取合理收益的PPP项目。
PPP项目中土地政策
PPP工程中的土地政策一、建设工程用地政策我国的建设工程使用土地除了农村基础设施用地、宅基地等之外，都要使用国有土地。
一般来讲，我国的土地政策主若是从土地供给方案、土地供给方式、土地供给程序等方面来支持和标准工程的用地。
〔一〕土地供给方案国有建设用地供给方案是指市、县人民政府在方案期内对国有建设用地供给的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。
市、县行政辖区内方案期供给的全部国有建设用地纳入供给方案。
国有建设用地供给方案的编制内容包括：明确国有建设用地供给指导思想和原那么；提出国有建设用地供给政策导向；确定国有建设用地供给总量、结构、布局、时序和方式；落实方案供给的宗地；推行方案的保障措施。
〔二〕土地供给方式土地供给方式有两种，一种是有偿使用，一种是无偿使用。
有偿使用包括国有土地使用权出让、国有土地租借、国有土地使用权作价出资也许入股等。
无偿使用的供地方式是指“划拨用地〞。
划拨用地是我国特有的工程建设用地的获取方式之一，是有审批权限的各级政府依照我国?土地管理法?和?城市房地产管理法?的有关规定和 2001 年 10 月 22 日国土资源部令第 9 命令?划拨用地目录? ，向吻合划拨用地条件的建设工程〔工程使用的单位〕无偿供给的土地。
〔三〕土地供给程序1、土地中心依照供给地块的情况，编制招标、拍卖、挂牌文件，在招标、拍卖、挂牌前20日宣布招标、拍卖、挂牌通知。
其内容包括招标、拍卖、挂牌通知，招标或竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本等。
招标申请人、竞买申请人、持以下资料，办理招标、竞买申请登记，土地中心对资格进行审查，并核发竞买回执单。
2、以招标方式进行的，招标人在招标截止时间前，将标书投入标箱，土地中心依照通知规定的时间、地点、公开开启标箱，宣布招标人名称、价格及招标文件等内容，由评标小组综合评定，确认中标人。
以拍卖方式进行的，土地中心依照通知规定的时间、地点、公开进行拍卖，以最高应价确认竞得人。
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析PPP项目土地捆绑开发模式是指政府将土地资源与资金、技术等优势捆绑起来，与社会资本合作，共同开发特定项目的模式。
这种模式可以最大限度地调动社会资本的积极性，加速项目的实施进度，提高项目的效率和质量。
下面以某创新PPP项目为例，分析土地捆绑开发模式的优势和特点。
某市规划了一个创新科技园区项目，主要涉及土地的整理和开发，基础设施建设、科研设施建设、科技人才引进等多个方面。
由于项目规模庞大，资金和技术需求较高，市政府决定采用PPP模式进行开发。
政府利用土地资源进行捆绑，将项目所需的土地划拨给社会资本，以换取资金和技术支持。
由于创新科技园区项目的特殊性，需要大量的土地用于建设科研设施和企业办公场所，政府提供土地资源可以有效解决这一问题，提高项目的可行性。
社会资本参与项目的投入和管理，可以提高项目的效率和质量。
社会资本通常具有较强的资金和技术实力，能够快速投入资金和先进的技术设备，加速项目的建设进度。
社会资本在项目运营期间也能够提供专业的管理和运营经验，提高项目的运营效率和利润率。
土地捆绑开发模式还可以吸引更多的社会资本参与到项目中来。
由于政府提供了土地资源作为投入，社会资本的投资风险相对降低，更多的资本愿意参与到项目中来。
政府可以根据项目的需要，将土地资源分解为多个小块，吸引不同规模的社会资本参与，形成多元化的投入体系。
土地捆绑开发模式可以实现更好的利益共享。
政府与社会资本通过合作，可以共同分享项目的收益，实现利益的最大化。
政府还可以通过合理的政策和规划，引导社会资本在项目中发挥更大的价值，促进产业结构的升级和转型。
新政下PPP项目用地政策重点问题简析
新政下PPP项目用地政策重点问题简析作者按：鉴于对PPP项目用地政策和法律问题探讨的文章很多，本文只对新时期PPP项目用地的重点法律问题，结合本文成文前最新的法律法规（包括征求意见稿）及政策等，进行简要梳理和分析。
一、PPP项目用地新规梳理：微观、中观、宏观层面从微观层面看，直接涉及PPP项目用地规范、管理问题的，有三个重要文件：财金【2016】91号文：2016年10月11日，财政部等20个中央部委联合发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》《财金【2016】91号）；发改投资【2016】2231号文：2016年10月24日，国家发展改革委发布、实施的《国家发展改革委关于印发<传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则>的通知》（发改投资【2016】2231号）国土资厅发【2016】38号文：2016年10月28日，国土资源部发布、实施的《国土资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》（国土资厅发【2016】38号）。
从宏观层面看，有两个法律法规虽仅是征求意见稿，远未正式颁布生效，却是意义重大、影响深远：PPP管理方面：2017年7月21日，国务院法制办公布的《基础设施和公共服务领域政府和社会资本合作条例（征求意见稿）》；土地管理方面：2017年5月23日，国土资源部公布的《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）。
从中观层面看，介乎上述两者之间，影响PPP项目用地政策的新规，包括：PPP模式方面：2017年7月3日，国家发展改革委《关于加快运用PPP模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》（发改投资【2017】1266号）；2017年7月1日，财政部等四部门《关于政府参与的污水、垃圾处理项目全面实施PPP模式的通知》（财建【2017】455号）；2017年5月31日，财政部、农业部《关于深入推进农业领域政府和社会资本合作的实施意见》（财金〔2017〕50号）；2016年12月6日，国家发展改革委、农业部《关于推进农业领域政府和社会资本合作的指导意见》（发改农经[2016]2574号）。
ppp土地问题大全
政府划拨土地的主要依据是《划拨用地目录》(目前是 2001 版)。
该文件中规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。
对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，有偿方式提供土地使用权。
此外，《国务院关于促进节约集约用地的通知》 (国发〔2008〕3 号)进一步收紧了划拨用地的范围，规定：“今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。
其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。
”目前国土部门判断营利性的标准是看土地使用权主体的性质，以 PPP 模式运行的项目成立的项目公司都是按照《公司法》成立的公司法人，无法界定为非营利主体(需要在民政部门注册)。
所以，按照现行的土地政策，项目公司很难拿到划拨用地。
如果实施机构名下的土地是划拨土地，那么划拨土地的处置 (转让、租赁、作价入股) 都要补缴土地出让金(即办理土地出让手续)。
如果实施机构名下的土地是出让土地，那么出让土地可以随时进行转让、出租和作价入股。
在现实中，由于项目公司很难获得划拨用地，多数情况下我们操作的 PPP 项目都是通过租赁获得土地，根据 PPP Q&A -4 中关于土地租赁的相关规定，无论是政府直接将土地零租金给项目公司，还是国有企业将划拨获得土地零租金给项目公司都是违规的。
但目前这是实践中普遍存在的做法。
实践中，应让当地国土部门做好相关手续(仅有政府会议纪要和领导批示是不行的)以免在土地出让金审计中出问题。
可以，项目公司可以拿租赁合同办理施工许可证。
只要有施工许可证，就可以开工。
目前，定向出让肯定是违法的。
从法律层面没有办法确保 PPP 项目中标社会资本拿到土地的确定性，但在实际操作中，地方政府的国土部门是可以通过技术性手段确保实现政府意图的，但一定要做成公开竞争的形式，不能把取得 PPP 合同作为参加土地招拍挂的前置条件。
土地开发ppp实施方案
土地开发ppp实施方案土地开发PPP实施方案随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧张，土地开发成为了一个备受关注的话题。
为了更好地利用土地资源，提高土地利用效率，政府部门开始推行PPP（政府与社会资本合作）模式，以促进土地开发。
本文将就土地开发PPP实施方案进行探讨。
首先，土地开发PPP实施方案需要明确政府和社会资本的合作方式。
政府在土地开发中扮演着重要的角色，需要通过合理的政策引导和规划设计来推动土地开发。
而社会资本则可以通过投资和技术支持来参与土地开发项目。
双方需要建立合作机制，明确各自的责任和权利，确保合作顺利进行。
其次，土地开发PPP实施方案需要建立有效的风险分担机制。
土地开发项目通常涉及较大的投资和风险，政府和社会资本需要共同承担风险。
政府可以通过提供土地资源和政策支持来降低社会资本的投资风险，同时社会资本也需要承担一定的经营风险。
建立合理的风险分担机制可以激励社会资本积极参与土地开发项目。
第三，土地开发PPP实施方案需要注重项目的可持续性发展。
在土地开发过程中，需要充分考虑生态环境保护和资源的可持续利用。
政府和社会资本需要共同制定可持续发展的规划和标准，确保土地开发项目不会对环境造成严重影响，同时也要保障资源的可持续利用。
最后，土地开发PPP实施方案需要建立规范的监管机制。
政府部门需要加强对土地开发项目的监管，确保项目的合法性和公平性。
同时，也需要建立完善的信息公开机制，让社会公众能够了解土地开发项目的进展和效益，促进社会资本的参与和监督。
总之，土地开发PPP实施方案是一项复杂的工程，需要政府和社会资本共同努力，建立合作机制，分担风险，注重可持续发展，加强监管，才能实现土地资源的有效利用和可持续发展。
希望通过不断的探索和实践，能够找到更加有效的土地开发PPP实施方案，为城市化进程和土地资源的合理利用提供更好的支持。
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ppp “土地捆绑”策
在城镇化建设中，土地捆绑并不鲜见。
例如一些地方
政府进行土地出让时，为了保障地价的平稳，往往会考虑将经营性商业用地和保障房用地配套出让，这样做也可以解决保障房的供应量。
不过，过去几年的土地捆绑项目往往也会陷入逐利怪圈，例如，很多基建投资者会要求在给地方政府建设道路、水务管网时，将项目周边的土地低价出让于该开发企业，同时地方政府出于城市开发的考虑，往往也会利用土地换项目。
那么对于PPP项目来说，土地捆绑项目是否可行，又该
如何进行合理设计而不至于使其踏入追逐暴利的深水区
呢？
“以地养地”
在对于棚户区改造安置住房、廉租住房等保障性住房领域进行PPP模式设计时，会因商业价值少、收益率低等原因，难以吸引社会资本进入。
中国国际工程咨询公司研究中心处长、教授级高级工程师徐成彬认为，对于这样的准经营性项目来说，在引入PPP 模式时需要设置合理的利益补偿机制，以提升民间资本的积极性，实现现金流的平衡。
他认为，他曾经负责财务分析的
北京西红门经济适用房项目的捆绑式PPP具有一定的借鉴意
义。
2001 年，北京南城（老崇文区和老宣武区）进行旧城改造，南城居民需要搬迁到位于南四环西红门的经济适用房。
在当时，宣武和崇文是历史上的贫困区，因此如何保障搬迁之后的居民能够实现“居者有其屋” 、不受高房价的困扰是摆在北京市建设委员会面前的现实压力。
据了解，当时北京的经济适用房都集中在北部的回龙观和天通苑，房价在3000-3600 元/平方米，参考这样的市价标准，北京市政府对于西红门的经济适用房规划为单价不能超过3000 元/平方米。
不过实际上考虑到南城居民的购买力，最后招标文件建议该经济适用房最高销售单价不得超过2600 元/ 平方米。
于是，“价低者得”便成为了衡量西红门项目的“中标人”的重要指标。
然而，当时住房的建造成本都要达到2300-2400 元/平方米左右，按照这样的招标策略，西红门项目必将是一个乏人问津的“极瘦”项目。
为了平衡各方利益，该项目提出采用PPP模式设计方案。
在投融资规划方面，该经济适用房项目“捆绑”了周边更具盈利能力的商品房用地，形成一个大的经营性项目，即以商品房这种经营性资源来平衡经济适用房的资金回报。
在此基础上通过招标这种竞争机制选择这
个“捆绑”项目开发商。
不过，当时土地市场尚无“招拍挂”政策，北京的开发
企业普遍通过协商的方式从政府手中拿到价格便宜的项目用地。
纵然经过“捆绑式”设计，该项目对于很多北京开发企业仍旧没有足够的吸引力。
最终，该项目设计方选择开放市场，招揽外地开发商参与竞标。
2002 年6 月，这个北京市场史无前例的“捆绑式”项目的建设权由湖南电广传媒和长沙金海林置业联合体以17.65
亿元的总价获得。
据了解，整个项目开发建设总投资为50 亿元，项目联合体将该经济适用房的最高销售单价限定在2280 元/ 平米，经过四年的开发建设（经济适用房为两年），最终民企获得 3 亿元左右的利润。
整个项目融资经过这样的“捆绑式”设计，有效降低了风险。
徐成彬分析称，对于社会资本来说，将准经营性土地捆
绑一个经营性资源，可以有效改善和丰富PPP项目的现金流，增强财务可持续性，也有利于进行地块整体规划设计。
同时，他也指出，这类捆绑设计如今面临最大的问题是国家自2002 年开始对于土地政策进行了调整，经营性土地需要采取“招拍挂”手段上市。
这种情况下，方案研究应该转变思路，将某些非经营性项目或设施，作为经营性土地的必要配套工程，整体“招拍挂”上市，并约定非经营性项目或设施的建设质量和进度要求，通过市场手段实现资源最优化配置。
以地养铁”
在PPP 项目中，除了非经营性的土地可以选择和经营性用地捆绑的方式之外，近几年轨道交通捆绑线上用地也斩露头角。
例如，2014年，徐州市地铁三号线PPP项目对外招标，中标方
绿地集团和上海建工集团联合体便主张以“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”的模式，除了承担起徐州地铁三号线的工程资金投入、规划设计、工程建设、运营等之外，还将参与地铁沿线区域的综合开发，以打造出集商业办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务实施。
2014 年底，由徐州市政府、绿地集团、上海建工集团、申通地铁联合成立了SPV项目公司，上海建工负责建筑承包EPC项目；申通地铁负责轨交运营；绿地则在联合体中扮演财务投资人和房地产开发商及联合体平台资源整合者等多重角色。
一位分析人士认为，轨道+物业的捆绑式合作的好处是一方面，相较于运营商主导地铁投资后再引入开发商的方式，捆绑式投资更有助于政府和社会资本在早期规划阶段识别和判断拟捆绑土地资源的价值。
另一方面，如果不进行捆绑，那么在投资结构中必然要切割出房地产和轨道交通两个项目公司，分散的项目结构使得房地产盈利的收
益难以输送到轨道交通中，势必存在资金
无法打通的问题
事实上，轨道交通与“上盖土地”捆绑式开发的模式在发达国家和地区推广应用的案例很多。
例如，港铁从上世纪90 年代就开始进行“物业+轨道发展”的模式。
经过十余年的发展，港铁轨道运营和物业发展利润比重已有70：30 倒
挂为36：64，物业发展成为港铁主要利润来源。
港铁承担了部分政府在城市发展建设的职能，通过城市发展与轨道建设两个不同的主体整合考虑，总体提高了社会与土地经济效益。
体现在，第一，港铁有机会前期参与规划阶段，并通过规划轨道与物业地块融合设计，最大化利用车站人流培育商业价值，创造日后更有利的土地增值条件。
同时，由于与车站对接的居民和就业人口有一定保证，也为将来的载客量及票务收入持续上升提供了稳定支持。
第二，由于充分参与前期规划，港铁有足够的权力和空间，让轨道建设与城市发展“同步进行” 。
第三，地铁物业范围不受站点范围限制。
港铁物业会出现在轨道路线穿过地块的空间，进行地基土建时，已对如何融合物业发展进行过考虑。
轨道建设时，必须对轨道上的物业发展设计充分考虑，充分让土地价值与效益最大化。
尽管“轨道交通+土地开发”模式可以整合资源提升资产价值，使得ppp项目全生命周期具有财务盈利能力和可持续性。
不过，过去几年在我国内地土地捆绑到地铁中却并不容易实现。
徐成彬对记者表示，他曾经负责北京地铁一号线苹果园交通枢纽土地开发项目策划，也选择了这一模式，得到了石景山区人民政府的肯定和支持，但最后面临的却是政府不得不将地铁交通枢纽工程与周边土地开发进行分家的尴尬，即前者由政府负责投资和建设，后者通过土地“招拍挂”上市运作。
当时从政策层面，地铁“上盖土地”捆绑开发尚需进行“招拍挂” ，直到2014 年政策层面才允许在轨道交通开发过程中，地铁沿线的项目土地可以避开“招拍挂” 环节。
不仅如此，对于一些承建商来说，土地捆绑方式让他们顾虑重重。
通常，土地捆绑包括两种形式，一种是通过土地一级开发带来增值收益后，政府按照一定比例分成实现与投资者分享。
然而自2014 年8 月《预算法》修订后不再有预算外收入，纳入财政总投入的土地很难轻易再让出。
于是只能通过第二种方式即土地二级开发出售商业地产的途径。
这样的话如果没有合理的PPP结构设计，最终难以把捆绑的土地转变为价值。
例如，某价值约70 亿元的一个轨交土地捆绑项目，被拆分成了两部分的交易结构。
其重资产投资的部分，政府希望以捆绑的土地的二级开发收益进行弥补，最终经过测算，为了平衡回报，
捆绑的地块需要再投入约200 亿进行二级开发。
易居研究院院长助理兼综合研究中心总经理崔霁认为，面对土地“招拍挂”的限制，如果房地产企业通过战略联盟，在获取轨交沿线土地时与地方政府谈判，设定一些量身定制的条件，例如要求拿地企业既有轨道交通建设、运营、管理经验，又有丰富的房地产开发经验。
这样，地方政府在土地招拍挂中设定这一条件
后，可以将很多单纯做房地产开发企业和地铁建设运营管理公司刨除在外，则更有利于项目进行。