不动产善意取得制度探析

论文摘要善意取得制度是一项极其古老的民法艺术，在现代民法中，其保护交易环境、维护经济秩序的作用使其焕发了新的活力。

动产的善意取得制度已经为大多数国家的民事立法所承认，但是不动产是否应当纳入到善意取得制度的X畴内，无论在学界还是实务界都颇有争议。

我国《物权法》的颁布与实施，为实务界的争论划上了一个句号，但是理论上的争论与研究反而越发的激烈。

鉴于此，本人对不动产的善意取得的相关概念做了相关探讨。

关键词：不动产善意取得问题完善目录前言1一、不动产善意取得制度的建立1二、不动产善意取得制度中存在的不足2（一）不动产登记的法律法规不统一2（二）不动产登记机关不统一3（三）不动产登记的信息公开化程度不够5（四）有关“善意”和“合理”的标准认得问题5三、不动产善意取得制度完善措施5（一）统一不动产登记的法律5（二）组建统一、独立的不动产登记机关6（三）完善不动产登记信息公开制度7（四）明确不动产登记的审查方式8结论9参考文献9不动产善意取得制度探析前言随着我国商品经济飞速发展，不动产交易数量、X围不断增大，交易过程日益纷繁复杂，交易频率越来越迅速。

毋庸置疑，交易安全的相应制度建设，将直接影响着我国稳定健康的经济秩序。

当前，不动产登记错误的情形时常发生，是不动产善意取得制度的现实基础。

不动产善意取得制度以对单一第三人权益进行保护的方式以实现对所有潜在交易方即交易秩序保护的价值追求，可以有效弥补不动产登记错误的缺陷，对于社会秩序的稳定、经济的健康发展具有重要现实意义。

一、不动产善意取得制度的建立1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。

对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。

2007年通过的《物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但是如果受让人善意且以合理价格受让，不动产也依法登记，则受让人取得该不动产所有权。

二、不动产善意取得制度中存在的不足在商品经济飞速发展的今天，不动产善意取得制度是适应日益扩大的商品经济发展客观需要的一项交易规则，顺应了物权价值化的发展趋势，也是现代民法中的一个重要的基本制度。

不动产善意取得制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得不动产物权被追夺的风险，注重保护正常交易中善意第三人的利益，对于保护交易安全，维护正常的经济秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，维护正常的物权变动都发挥了积极作用。

但是，由于经济发展的复杂化、物权变动的多样性及理论与实践的差距，笔者认为不动产善意取得制度也存在制度层面和操作上的不足。

具体分析如下: （一）不动产登记的法律法规不统一不动产的物权变动以登记为生效要件，未经登记不发生物权变动的效力，且不具有公信力。

因此，《物权法》把登记作为不动产善意取得的构成要件。

但在实际的操作中，我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的法律法规却是不统一的，是分散在各个法律法规中的登记规X。

1如《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》等都作了规定。

既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院下属部委制定的行政法规。

这些性质、渊源、效力不同的法律在此方面所做的法律规定不仅散乱而且内容上还存在着矛盾之处，这些不动产登记法律、法规杂乱无章，互相矛盾，严重损害了法律的尊严。

如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就十分混乱，从理论上及内容上无法确立二者之间的关系，这直接导致土地登记机关和房产登记机关的权限冲突。

同时，有关登记法规同1X昱,付琳瑶，《浅析善意取得制度》，《中国商界(下半月)》，2013,(9).其他法律规X之间的冲突影响了法律的效力，损害了登记机关登记行为的法律效力。

而且有些是计划经济时代的产物，己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。

因此，在实践操作中，肯定会出现各种不利情形。

1（二）不动产登记机关不统一1、多级执政由于登记是不动产物权变动的关键要件，因此，作为专门主管登记的不动产登记部门的合法设立、职权X围及其正常运转就显得尤为重要。

而在我国实际的不动产登记实践中，中央政府各部门和地方各部门都有自己管理不动产登记的领域，导致部门重叠，体系庞杂，弊端重重。

这种状况最突出的表现就是上下级或同级政府之间各自为政相互争夺不动产登记权利。

以房地产登记为例，一个城市应该只实行一级登记制，即登记权利或是保留在市一级或是保留在县一级，其余各级均不能设立登记机关。

但从目前实践情况看，有的省一级建设主管部门要求在省会城市设立登记部门，办理中央和省直机关等单位的房地产登记，结果导致省会城市登记权限不明，有的城市甚至还将涉外房地产登记留在市级办理，而将其他下放到区一级办理，结果导致市区之间相互争夺登记业务，出现许多重复登记的现象。

2这种不同级别的登记机关对同一不动产进行重复登记的现象自然也可能导致登记效力的相互冲突。

而这种分散的登记制度又给有关不动产交易机关带来查阅信息手续多、程序繁杂以及了解不够全面的困1X文永，《善意取得若干法律问题研究》，《XX省政法管理干部学院学报》，2012,(10).2戴建庭，《论我国善意取得的效力及X围》，《法制与社会》，2012,(18).难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等权利瑕疵现象，各登记机关为了各自部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。

2、政出多门导致多证并行依据现行法律法规或规章，我国不动产登记机关至少有6个，分别为国土管理部门、房产管理部门、矿产、水政、渔政、林业等行政部门。

另外还有一些部门也在自我主X进行不动产登记的权利，“据不完全统计，不动产的登记机关竞达二十多个。

”“这种登记机构体系出于我国原计划经济体制，出于行政管理的目的，而并非市场经济物权公示之需要。

且这种多部门登记的情况可能产生如下多种弊端:一是不动产权属证书不统一，必然加重当事人经济负担，如同一土地上有房屋和林木，则当事人必然要到土地管理部门、房产管理部门和林木管理部门三个登记机关登记，多次交费、多次审查，多种证书。

从而降低效率，影响了不动产交易之便捷。

二是这种分离的登记制度也往往造成重复抵押现象，使法院的执行工作很难进行。

例如土地使用权登记的权利人己经向甲银行进行了抵押，而其又利用其房屋所有权向乙银行为抵押，一旦人民法院在执行程序中碰到这种情况时，往往无所适从，这就是一般所谓的立法造成的司法不能。

这种重复抵押给金融机构的信贷带来巨大的隐患，甚至危及国家的金融安全。

三是因分别建立登记簿所以信息不通，当事人查阅困难，难以获得不动产全面信息。

况且一旦出现问题如不动产重复抵押等情况的发生职责难明，相互推诱，给当事人带来巨大损失。

四是国家管理成本也无谓增加。

多套管理机构、多重信息系统、多重登记证书等④。

（三）不动产登记的信息公开化程度不够基于物权公示公信原则，不动产物权变动经登记机关登记并公示才具有公信力，相对人基于对这种公示所展示的公信力的信任所为的不动产物权变动，即使与实际不动产真实权利状态不符，其所得不动产物权也受法律保护。

·由此可见，不动产登记信息的公开、公示的重要性。

而这种公开、公示，在实践中由于种种原因，更多的不是登记机关去主动公示，而是相关当事人基于自己的利益需要，主动到登记机关申请查询。

但是我国相关法律法规并没有明文规定公开查簿制度。

在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，没有协助义务，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息，因而造成不便或者低效率。

（四）有关“善意”和“合理”的标准认得问题相对人取得不动产是基于善意和以合理的价格取得不动产，是不动产善意取得的两个必备要件，但善意和合理，都是指人的主观心理状态，是主观因素。

而善意与合理与否，虽说也可以借助一定外在条件的帮助来认定，但其更多的是一个主观判断问题。

为了保证这种主观判断的合理性及能够为三方当事人所接受，就需要一个客观或主观的标准，但是很显然，我国《物权法》不动产善意取得制度对此所作的规定是不够的。

三、不动产善意取得制度完善措施（一）统一不动产登记的法律登记是体现物权公示原则的实践，是物权的程序性规X，应当有专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题作出详尽的规定。

在未来立法中对登记制度的规定可以采取多种模式，既可以在物权法中作出统一明确规定，也可以在物权法中只做原则性规定，并另行制定登记法。

但无论选择何种模式，均应对所有的不动产登记作出统一的规定，明确登记的机关、登记的程序及登记效力。

权利登记的法律和制度在立法上应该加重不动产交易当事人法律行为的责任和风险，注重保护不动产转让中受让人的利益，维护了不动产交易的安全。

在不动产交易市场不完善的我国，为了维护市场的合法性、安全性，采取这种严格的不动产登记制度是必要的，可以使不动产登记做到有法可依，当发生不动产物权纠纷时，它可以做为评价和处罚依据。

（二）组建统一、独立的不动产登记机关不动产登记机关是不动产登记的专门机关，在不动产物权变动中发挥着关键作用。

从世界X围看，不动产统一登记机关应当由具有司法性质的机关担任，因此，我国未来的不动产登记机关可以在现有登记机关的基础上成立一个统一的登记机关，负责不动产的登记。

有学者主X:由于法检系统具有很高的权威性和公信力，可以由地方法院负责不动产登记。

但这种构想与我国不动产登记的传统做法不一致，也与我国宪法、法院组织法的规定不符，现有登记机关也不会轻易交出手中的权利和放弃既得利益⑤。

而登记机关的专门化、登记人员的专业化是我国不动产登记首先要解决的问题，因此，登记机关是否必须由司法性质的机关担任不是当务之急，而在现有登记机关的基础上组建统一的登记机关是一种现实的选择。

因此，笔者认为可在国务院下设专门的国家不动产登记机关，在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关，对各种类型的不动产分类统一进行登记。

不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。

同时由于登记机关是否按照登记法的规定对不动产物权变动进行登记和确认，对公民的权利具有重大影响，因此为保证登记的公正与真实，登记机关应当独立于现有的行政机关，防止登记机关成为地方保护主义的工具。

在统一登记机关、明确登记机关权限的基础上，应当明确登记机关的责任，建立登记机关赔偿制度，在由于登记机关原因造成登记错误给权利人造成损害时，登记机关应当承担相应的赔偿责任，促使其更好的履行职能⑥。