解读物权法：不动产适用善意取得制度.doc
浅析善意取得制度适用于不动产
浅析善意取得制度适用于不动产关键字：善意取得制度不动产适用摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。
实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。
善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。
善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。
善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。
理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。
但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。
本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。
各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。
但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。
例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。
我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。
解读物权法：不动产适用善意取得制度
善意取得⼜称即时取得，指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。
在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。
由此可见，在传统民法上，善意取得制度只适⽤于动产⽽不适⽤于不动产。
⽽我国刚通过的物权法第⼀百零六条明确规定了不动产的善意取得制度。
本条的规定意义颇⼤，它将在我国确⽴统⼀的善意取得制度，即将动产与不动产的善意取得统⼀规定，将所有权与他物权的善意取得统⼀规定。
这⼀规定，使得我国在不动产所有权取得⽅⾯与以往相⽐有了开拓性进展，因此有必要对我国这项制度创举的必要性和合理性进⾏分析。
⼀、善意取得制度的历史沿⾰ 在民法发展，罗马法上没有建⽴过善意取得制度，概因其奉⾏“后⼿的权利不得优于前⼿”以及“发现⼰物，我即收回”的原则。
学界⼀般认为，⽇⽿曼法中的“以⼿护⼿”原则，为善意取得制度的渊源。
根据这⼀原则，占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。
对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权⼈丧失了对物的占有，其权利的效⼒便会因此⽽减弱。
所以，当所有者之物被占有⼈让与第三⼈的情况下，所有⼈只能向占有⼈请求损害赔偿，⽽不能向第三⼈请求物权返还。
第三⼈依据“以⼿护⼿”原则取得所有权，是原权利⼈由于丧失对物的占有导致对其物的权利效⼒减弱的逻辑结果，⽽且在此也⽆须考察第三⼈是善意还是恶意。
由此可以看出，“以⼿护⼿”原则与善意取得制度还存在相当的差距。
在对该原则进⾏否定之否定的基础之上，善意取得制度应运⽽⽣。
善意取得制度在阻断所有⼈对其物的追及⼒，维护善意受让⼈的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等⽅⾯确有其他制度不可替代的作⽤，因此为当代两⼤法系具有代表性的国家和地区所继受，如⼤陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。
善意取得制度⾃其产⽣之⽇，就因其所特有的制度功能⽽受到许多国家的认同。
不动产的善意取得制度
不动产的善意取得制度不动产的善意取得制度，是指在不动产权利归属出现争议时，以善意的第三方当事人为基础，通过对不动产的占有、行为、意思表示等方式，取得该不动产权利的制度安排。
该制度是为了保护善意取得者的利益，维护社会公平正义，平衡不动产权益归属而设立的。
下面将详细介绍不动产的善意取得制度。
首先，不动产的善意取得制度的形成背景。
在社会经济发展过程中，由于历史遗留问题、交易失误、信息不对称等原因，不动产的权益归属往往难以确定，容易引发产权纠纷。
为了保护无辜受害者，以及维护良好的不动产交易秩序，社会就有必要建立不动产的善意取得制度。
其次，不动产的善意取得制度的基本原则。
善意取得制度围绕着保护第三方的善意和利益展开，其基本原则是：善意取得者的优先权原则、法律与道德的协调原则、真实守信原则、利益平衡原则等。
善意取得者的优先权原则是指，在不动产权益归属争议中，善意取得者的权益应当得到保护，优先于不正当、不善意的取得者。
这一原则是基于公平正义的考量，旨在保护那些在交易中采取了合理措施、具备真实信仰的当事人。
法律与道德的协调原则是指，善意取得制度要求不仅要符合法律的规定，还要符合社会道德的要求。
法律规定了一定的善意取得条件和程序，但在特定情况下，由于法律无法完全解决所有问题，需要借鉴道德伦理标准来解决不动产权益归属问题。
真实守信原则是指，善意取得者应当具备真实守信的行为规范。
这要求善意取得者在取得不动产权益时应当秉持诚实信用的原则，不得通过违法手段或不正当手段获得不动产权益。
利益平衡原则是指，在处理不动产权益纠纷时，要综合考虑各方的利益，尽量实现权益的平衡。
这一原则要求在判断善意取得者是否应获得不动产权益时，不仅要考虑他的利益和合法权益，还要考虑其他当事人的合法权益。
然后，不动产的善意取得制度的条件和程序。
根据不同国家和地区的法律规定，对不动产的善意取得制度有不同的条件和程序要求。
一般而言，善意取得者应当具备真实守信的行为规范，即拥有合法取得不动产交易的合同、证明和付款等证据，且在交易中不存在欺诈、虚假陈述等行为。
不动产物权的善意取得制度
不动产物权的善意取得制度
不动产物权的善意取得制度是指在不动产转移中，取得人在一定条件下对不动产享有物权的保护。
根据不同的国家和地区的法律体系，善意取得制度可能会有所不同，下面是一般情况下的基本原则和要点：
1.善意取得的原则：根据善意取得制度，如果取得人在购买或取得不动产时是善意的、诚实的，并且符合相关法律的要求，他们可以获得对该不动产的合法物权，即使前一所有人的转让是非法或无效的。
2.善意购买者的保护：善意购买者是指在购买不动产时是善意的、并且不知道或不应该知道该不动产的前一所有人的权利存在问题。
在很多法律体系中，善意购买者可以享有一定程度的保护，例如，他们可能可以免于不动产权利纠纷的追究或撤销。
3.诚实第三人的保护：除了善意购买者，一些法律体系还对在不动产交易中与不动产相关的第三方的善意和诚实给予保护。
这些第三方可能是承租人、抵押权人或其他与不动产权益相关的当事人。
4.善意取得的条件：虽然具体条件因法律体系而异，但一般要求善意取得者在购买或取得不动产时具备以下条件：
-善意：取得人在购买或取得不动产时没有恶意或欺诈行为，且按照合理的商业准则行事。
-诚实：取得人没有知道或不应该知道前一所有人的权利存在问题，即没有过失。
-合法手段：取得人通过合法的手段购买或取得不动产，符合相关法律的要求。
论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义
论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义导言：《中华人民共和国物权法》是中华人民共和国基本的民事法律之一，旨在保护公民和法人的物权，并规定了不动产的取得、转让和保护等相关事项。
其中，第106条对于不动产善意取得的构成要件作出了明确的解释。
本文将对该解释进行分析和论述。
一、不动产善意取得的概念不动产善意取得是指取得不动产的人在取得时，确信自己所取得的不动产权利合法并保护，且没有知道或者不应当知道其取得的不动产权利存在瑕疵。
二、106条的释义《中华人民共和国物权法》第106条规定：“善意取得不动产的，第三人取得的权利不受尚未登记的他人权利的限制。
”此条文主要对不动产善意取得者的权益保护作出了明确规定。
该条释义可以分为两个关键要素：一是善意取得者的主观要求，即其在取得不动产时的确信；二是对他人权益的限制。
三、不动产善意取得的构成要件《中华人民共和国物权法》第106条释义明确了不动产善意取得的构成要件。
从主观要件上看，不动产善意取得者应当以一定的主观信念取得不动产的权益，即确信自己所取得的权益是合法的并受到法律保护。
这一要件是体现不动产善意取得者的真实心理状态，如果不能满足此要件，则不动产善意取得将无法成立。
从客观要件上看，不动产善意取得者应当在取得不动产时没有知道或者不应当知道该不动产权利存在瑕疵。
这一要件保护了原不动产权益人的合法权益，避免善意取得者通过泄露卖方的瑕疵信息或者其他方式获取信息，从而对不动产进行不当取得。
四、《中华人民共和国物权法》第106条的重要性不动产善意取得的构成要件在保护善意取得者合法权益的同时，也保护了不动产原权利人的合法权益。
该要件在调整两者之间利益冲突的同时，维护了权利的稳定和交易的安全性，具有法律效益。
五、不动产善意取得的实践问题在实践中，不动产善意取得的构成要件具有一定的解释性和引申性。
例如，善意取得者的确信是否应当以合理人的标准来衡量，以及是否要求取得者采取合理的注意义务等。
不动产善意取得制度
不动产善意取得制度不动产善意取得制度是指对于无主不动产的取得者，因其善意的财产法上的地位有所保护。
在现代社会中，不动产善意取得制度在维护公平正义和保护合法权益方面起着重要的作用。
首先，不动产善意取得制度是保护不动产交易的法律基础。
无主不动产是指没有明确所有权人的不动产，如遗弃物、农田等。
对于无主不动产，不动产善意取得制度为取得者提供了法律依据，使其可以在善意的前提下取得该不动产的所有权。
这有助于促进不动产市场的发展，为人们提供了一个安全、稳定的交易环境。
其次，不动产善意取得制度有利于资源的合理利用。
无主不动产的存在会导致资源的浪费和闲置，而不动产善意取得制度的实施可以促使这些不动产投入到有效的经济利用中。
取得人在善意取得不动产后，可以对其进行开发、经营等活动，从而实现资源的有效利用，促进经济的繁荣和社会的可持续发展。
此外，不动产善意取得制度还有助于保护公众的合法权益。
在现代社会中，不动产交易是一个复杂的过程，涉及到多方的利益和权益。
在一些情况下，由于各种原因，不动产的所有权可能会发生纠纷。
而不动产善意取得制度的实施可以有效地解决这些纠纷，保护交易参与人的合法权益，减少不动产交易的纠纷和争议。
然而，不动产善意取得制度也存在一些问题和挑战。
首先，如何确定善意取得的标准是一个难题。
善意取得制度要求取得者在无过错的情况下取得不动产，但如何判断取得者是否具备善意是一个主观的问题。
其次，不动产善意取得制度在一定程度上削弱了原有不动产所有权人的权益，可能引发不动产所有权人的不满和争议。
因此，在实践中需要平衡各方利益，确保不动产善意取得制度的公平性和合理性。
总之，不动产善意取得制度在现代社会中发挥着重要的作用。
它是保护不动产交易的法律基础，有利于资源的有效利用，以及保护公众的合法权益。
然而，不动产善意取得制度也存在一些问题和挑战，需要我们对其进行进一步的研究和完善。
只有通过不断的改进和创新，才能更好地发挥不动产善意取得制度的作用，为社会的发展和进步做出更大的贡献。
论我国民法中不动产的善意取得制度
论我国民法中不动产的善意取得制度引言不动产的善意取得制度在我国民法中具有重要的意义。
随着社会的不断发展和经济的快速增长，不动产交易日益频繁。
善意取得制度作为不动产交易中的一项重要内容，对于保护交易参与方的合法权益，维护社会公平正义具有重要意义。
本文将对我国民法中不动产的善意取得制度进行探讨和分析。
概念与特点不动产的概念不动产是指土地、建筑物以及与土地有关的一切权益。
它是区别于动产的一种财产形式，具有固定性和耐久性的特点。
善意取得制度的定义善意取得制度是指在不动产交易中，若购买方是在诚信的基础上，对方以相应的交易凭证和事实权益归买方所有时，购买方可以取得相应的不动产权益。
善意取得制度的特点1.诚信原则：善意取得制度强调交易参与方的诚信，要求购买方在交易过程中是基于诚信的原则进行交易；2.交易凭证和事实权益：购买方需要具备相应的交易凭证和事实权益，才能取得不动产的权益；3.买受人的保护：善意取得制度主要是为了保护购买方的合法权益，维护交易公平和社会正义。
善意取得的条件和效果善意取得的条件根据我国《民法总则》第二百八十八条的规定，善意取得的条件包括： 1. 取得不动产的人需要是善意的，即在取得不动产权益时，是基于诚信原则进行的； 2.取得不动产人需要具备交易凭证，如不动产权证、不动产登记证明等； 3. 取得不动产的人需要具备事实权益，即在交易过程中，有实际控制权或者处分权。
善意取得的效果善意取得的效果是取得人对该不动产享有的权益是有效的，具有法律保护。
取得人可以依法行使该不动产的权利和承担相应的义务，他人不能侵犯或侵害其权益。
善意取得制度的运作机制不动产登记制度不动产登记制度是善意取得制度的基础。
通过不动产登记，可以记录和确认不动产权益的归属。
登记内容包括权利人、种类、范围、限制、附着物等。
登记后，权益的变动需要进行相应的更新和登记。
交易凭证和事实权益的核实在不动产交易过程中，购买方需要核实对方的交易凭证的真实性和有效性。
不动产物权的善意取得制度
不动产物权的善意取得制度首先，善意取得制度能够确保不动产交易的安全性和合法性。
在不动产交易过程中，原有所有权人可能存在虚假登记、无效转让等情况，而善意取得制度能够通过良好信用的要求，确保取得者在购买不动产时能够真实地了解到不动产的权属情况，避免因权属争议而引发的纠纷。
其次，善意取得制度对于能够保护购买人的合法权益具有重要作用。
在取得不动产物权时，购买人的利益是应当得到保护的。
善意取得制度要求取得者在购买不动产时是真实、善意的，这将有助于限制欺诈、转移或债务等行为对购买人权益的侵害，确保购买人在不动产交易中的权益得到充分保护。
此外，善意取得制度能够推动经济发展。
在市场经济中，不动产交易作为重要的经济活动，对于经济发展具有重要意义。
善意取得制度的存在，可以为经济主体提供一定的风险保障，激发人们积极投资购买不动产，促进不动产市场的活跃，进而推动经济的发展。
然而，善意取得制度也存在一定的问题和挑战。
首先，善意取得制度容易产生信息不对称的问题。
在不动产交易中，卖方与买方的信息不对称常常是存在的。
如果买方没有能力去查询不动产的真实情况，就很难保证善意取得的原则得到充分实施。
其次，善意取得制度容易引发道德风险。
有些人可能对不动产进行虚假登记、虚构权属等行为，企图通过欺骗或伪造等方式获取不动产物权。
这种行为不仅对于原有所有权人的权益造成了损害，也对于购买人的利益构成了威胁。
综上所述，不动产物权的善意取得制度具有重要的意义。
它能够确保不动产交易的安全性和合法性，保护购买人的合法权益，促进经济的发展。
然而，它也面临信息不对称和道德风险等问题。
因此，在实施善意取得制度时，应加强信息公开，提高购买人的信息获取能力，并加强法律监管，打击不当行为，维护公平正义。
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解读物权法：不动产适用善意取得制度-
善意取得又称即时取得，指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。
在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。
由此可见，在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。
而我国刚通过的物权法第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度。
本条的规定意义颇大，它将在我国确立统一的善意取得制度，即将动产与不动产的善意取得统一规定，将所有权与他物权的善意取得统一规定。
这一规定，使得我国在不动产所有权取得方面与以往相比有了开拓性进展，因此有必要对我国这项制度创举的必要性和合理性进行分析。
一、善意取得制度的历史沿革
在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则。
学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则，为善意取得制度的渊源。
根据这一原则，占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。
对动产享有权利者也必须以对
标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。
所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。
第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。
由此可以看出，“以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。
在对该原则进行否定之否定的基础之上，善意取得制度应运而生。
善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，因此为当代两大法系具有代表性的国家和地区所继受，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。
善意取得制度自其产生之日，就因其所特有的制度功能而受到许多国家的认同。
二、不动产善意取得的立法实践与借鉴意义
在德国、瑞士以及我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。
如《德国民法典》第八百九十二条规定：为了权利取得人之利益，关于由法律行为取得土地上权利，或取得此项权利之其他权利各项情形，应将土地登记簿上登载的内容，当做真实，但对于真实曾有异议登记，或权利取得人已知其不真实者，不在此限。
土地登记簿内曾经登记之权利处分，曾为特定人之利益而受有限制者，只限于土地登记簿上有明显限制或权利取
得人已知有此限制时，对于权利取得人始生效力。
权利取得人知有前项事实的时期，在取得权利须登记者，以提出申请登记时为标准。
《瑞士民法典》第九百七十三条第一款规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。
我国台湾地区的《土地法》第四十三条也规定：依本法所为之登记，有绝对效力。
在1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第七百五十九条第二项：因信赖不动产登记之善意第三人，依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记无效或撤销之原因而受影响。
我国在物权法颁布以前，在相关司法解释中也有不动产善意取得的相关规定，如根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”该条中虽未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。
三、我国不动产善意取得制度的立法特点与具体适用
我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产
是有其合理性和必要性的。
纵观外国立法例，对不动产的善意取得制度，存在不同规定的重要原因在于登记制度的差异。
采登记形式审查的国家由于登记不具有公信力，所以善意取得就无法适用于不动产；采实质审查的国家由于登记具备了公信力，就使得不动产善意取得制度获得了存在的基础。
在物权法立法过程中，关于我国到底采取何种审查方式存有争议，不过从我国关于登记的传统、物权法关于不动产善意取得的规定以及结合国外的立法例来看，我们可以推测立法者是倾向于采取实质审查主义的。
在此前提之下，肯定不动产登记制度的推定力和公信力便成为我国不动产善意取得制度存在的制度基础。
任何权利的存在必有其外在表征，动产以占有为其表征方式，不动产以登记为其表征方式。
不过权利的表征毕竟不能等同于权利的真实状态，在日常生活中当权利的外在表征与权利的实有状态不符之时，如何实现当事人之间的利益平衡，则是物权法不能回避的一个问题。
为了保护交易的安全和便捷，节约交易成本，当出现权利的表征与权利的实有状态不符之时，就必须赋予该表征即登记以公信力。
受让人只要基于对于表征的信任而从事了交易行为，此时善意的受让人就必须得到保护。
不动产的善意取得与动产的善意取得具有本质上的共同之处，都是经由公示至公信，然后在公示权利与实际权利不符的情况下适用善意取得制度去消除权利的冲突。
根据我国物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：
第一，让与人对让与之不动产无处分权。
第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。
这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。
要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。
如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。
第三，受让人须为善意。
此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
第四，已作权利的变更登记。
登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。
符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。
在适用不动产善意取得制度时，以下几个问题应当引起注意：
（1）物权法中删除了草案中关于不动产善意取得要求转让合同有效的规定。
删除这一规定是科学合理的，因为不动产善意取得适用的前提是无权处分，根据我国合同法第五十一条的规定，无权处分是效力待定的合同，所以此处规定转让合同的有效显然会造成法律适用上的冲突。
现在删除这一规定即能达到整个民法体系间的协调；又能满足理论体系的内在逻辑。
不过还需要注意的是，在不动产无权处分行为中去除无权处分这一因素外，其他的因素应当符合法律行为成立和生效的要件。
如果存在无权处分之外的可以导致转让行为无效或可撤销的因素，那也没有适用不动产善意取得制度的空间。
（2）我国物权法规定了异议登记制度。
所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。
由此可见，在异议登记的情况下没有善意取得制度适用的可能。
（3）对于土地所有权和违章建筑不适用善意取得。
因为我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在个人对土地的所有权，没有善意取得制度适用的必要。
同时根据城市房地产管理法的规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此不能成为交易的标的物，所以不存在善意取得制度适用的问
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