【北美购房网】美国房屋保险的常见八大问题
【北美购房网】美国买房了解8件事不吃亏还捡大便宜
【北美购房网】美国买房了解8件事不吃亏还捡大便宜初次买美国房，买哪个区域的房子比较好?看上了房子该怎么出价?能不能贷款？是不是一定要去实地考察？1房源充足市场透明美国买房注意事项：对于海.外买主来说，没有房源不足问题，只有是否可以找到渠道（如安祺贝儿）或熟知当地情况经纪人的问题。
美国有一个属于经纪人共享的房源系统，简称MLS，每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。
所有的上市屋都在这个系统中完全透明。
任何有执照的经纪人都可以上MLS网站搜寻房源，只是不同的经纪人因对地区的了解熟悉的程度不同，可能搜寻选择出来的房源也不同。
如果看不懂MLS的英文也没问题，关注安祺贝儿（微信公众号anqibeier2015），我们会经常推出美国房源。
2买房前明确买房目的买房基本分为经营和自住两种。
买房目的不同，考虑的角度就不同。
“纯经营”更加注重现金回款；“自住”则优先考虑自己喜欢的地方以及住宅的需求。
通常，来美国购房的原因多种多样，有的为了孩子留学，有的纯粹经营，有的。
所以各自考虑的角度不同。
短期内自住：建议按自住的要求来选房超过5年以上出租时间：建议就以“纯经营”的角度来考虑计划纯经营：建议比较租售比（所选房屋价格不要太高。
通常高价房屋，租金/房价比就低）3买哪里，哪个城市最好?美国有50个州，地大物博，城市众多。
正确的选择方式是：从大到小开始考虑大方向：东海岸或西海岸小方向：州城市：每个州有几百个城市从生活环境考虑1、天气、环境、天灾、人文、生活习惯等条件是否符合自己2、当地华人比例，密度高低，是否会让生活更便利考虑预算预算通常会影响买屋地点的方向，例如，东岸或者西岸都是比较贵的，如果选择买一套联排屋的话，还是可以买到便宜的住宅。
但华人最普遍的购屋还是选择独立屋。
4看上的房子该怎么出价?美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。
【北美购房网】美国房屋保险购买概述：类型如何选购怎样降低保费
【北美购房网】美国房屋保险购买概述：类型/如何选购/怎样降低保费●贷款买房者，贷款银行一定都会先要求买房者在过户前先购买房屋保险，否则将不会通过贷款。
●全额现金买房者，虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险，但为了避免房子发生事故所产生的损失，通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。
●购买房屋保险时，屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。
─若为自住：保险公司会加上屋内私人财产的保险。
─若为出租：屋主则不必对屋内财物进行保险，可节约保费。
(通常租客也会自行购买「租户保险」来保障自己财产的利益不受损失)。
美国保险名目多到数不清，简单说的话，与房屋有关的保险大约可分为以下几种：1. 买卖屋前│业主产权保险Owner's Title Insurance在买卖房屋时，「业主产权保险」是用来向买方保证待售房的产权，并保证卖方确实拥有待售房的产权，并保证待售房没有任何隐藏风险，如财产权属第三方、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清帐单的抵押权等。
投保金额是房子买价，保费为一次性费用，由卖方支付。
2. 买到屋后│房屋保险Home Insurance只要买房，买家都要购买房屋保险来作为保障，且贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。
房屋保险也是本篇主要探讨的主题，接下来会做深入介绍。
3.附加保障│地震保险(次险) Earthquake Insurance通常是那些被大多数保险条款之外天灾意外，包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等。
标准的房屋保险中是不包括水灾险和地震损失的。
所以若房产位于水灾频繁地区，屋主就应额外购买水灾险。
多数保险公司都会提供单独的地震险(如加州地震局就提供地震险)，而加州法律规定保险业者必须提供地震保险，保费取决于所在地区的地震可能性。
在房屋保险中，常见的理赔涵盖范围可分为以下几大范畴与各自的细节：1. 房屋架构Coverage for the Home's Structure● Coverage A - Dwelling Coverage：保的是房屋主体结构。
【北美购房网】美国买房贷款、报税、出租等投资问题最全解答
【北美购房网】美国买房贷款、报税、出租等投资问题最全解答一、美国买房和贷款常见问题1.没有绿卡可以买房吗？美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。
2.没有绿卡可以贷款吗？没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。
3.申请贷款需要什么条件？贷款，银行主要看你的还款能力。
对于美国当地居民来讲，银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。
4.移民前或移民后买房有区别吗？首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素，即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。
5.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？没有区别，税率是相同的。
只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。
6.什么时候买房合适，移民前还是移民后？之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。
但如果要贷款，就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。
对于新移民来说，我们需要将人民币兑换成美元，这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。
如兑换后显示收入过少，银行就可能不愿意贷款给我们。
而在报税或登录之前，我们可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。
7.哪些银行可以用中国收入证明来贷款？汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行都是可以的。
8.已经报过税了，但收入不高，还能贷款吗？对于已经报过税但收入不高的朋友，也不用担心，还是能够贷款的。
有一些银行不查收入，比如我们常见的sterling，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出1%到2%。
9.目前银行贷款利息是多少？目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。
但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。
比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。
10.用公司还是个人名义买房？用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。
如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。
【北美购房网】北美房产投资常见问题解答
当北美房产成为当今投资热潮，在洛杉矶买房，从投资的角度，买哪个区比较好，洛杉矶哪些学区是好学区等等，房产相关的问题随之而出。
针对这些海外投资者所想了解的问题，本篇文章一一为之解答，一起与地产君阅览一下房产投资的科普吧～本期将为您解答外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？在洛杉矶买房，从投资的角度出发，买哪个区比较好？你的购房预算可以买到哪里的房子？洛杉矶哪些学区是好学区？房屋维修、更新费用可以用来抵所得税（当年度），等到房屋出售时，这些票据还可以再次用来抵税吗？房产所有者在国内，中国国籍，卖房时需要到美国驻中国的领馆办理产权公证吗？问：外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。
贷款利率的类型目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
（1）浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4。
132%，从第六年起浮动。
（2）固定利率贷款。
常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。
长期买家适合固定利率而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。
目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
【北美购房网】美国产权保险行业
【北美购房网】美国产权保险行业一、产权保险产权保险起源于19世纪60年代的美国，是一种特殊的财产保险。
产权保险可分为两类：业主产权保险与贷款人产权保险。
产权保险与一般保险具有相同的构成要素，但产权保险是对保单签发前房屋产权风险的担保，且在整个保险期间内只需缴纳一次保费。
1、产权保险构成要素产权保险的构成要素与一般财产险相同，分为保险人、投保人、被保险人、受益人、保险标的、保险期间、保险范围、保险费、赔偿范围。
产权保险的保险人一般为产权保险发行方（产权保险公司）、承销方和代理人，而产权保险代理人可同时代理多家产权保险。
一般由法律规定和交易习惯决定房屋交易的卖方或买方成为投保人。
被保险人和保险受益人则是拥有交易中房屋保险利益的法人和自然人。
保险标的实质上是产权调查报告的准确性。
对于产权报告中未记载瑕疵和纠纷，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，对被保险人造成损失时，保险人在保险金额范围内给予赔偿。
保险期间为保单签署生效后至房产再次转移前的产权持有期，并对此期间发生的继承和遗赠事项有效。
一般来说，保险范围是对产权调查以前，已经存在并且产权报告没有记载的产权瑕疵和纠纷。
产权保险费取决于投保标的价值和保险费率产，且仅在保单出具时缴纳一次。
产权保险赔偿范围包括未记载、披露的产权瑕疵和纠纷产生的所有费用及损失，无论相关费用（第三方谈判费用、第三方赔偿费用、律师费、诉讼费、仲裁费）是否超出保险金额。
2、产权保险特点产权保险区别于一般财产保险的特殊性在于其保险范围、保险期间、风险定价方式。
保险范围上，一般财产保险侧重于投保后风险和意外的赔偿及保护；产权保险侧重于投保前可能存在的产权风险进行赔偿和保护。
通常，产权保险通过详细的产权检查消除可能对投保人造成损失的产权问题。
保险期间上，一般财产保险保险期间较短，多为1年或特定短期事件，而产权保险覆盖投保人整个产权持有期，可随房屋继承或转赠。
风险定价方式上，一般财产保险依赖于精算模型测算可能发生风险的概率进行精准的风险定价，而产权保险通过产权调查消除大部分潜在风险，收取较低的保费即可覆盖风险损失。
【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解
【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解俗话说，买东西容易养东西难，在美国购房、投资更是如此。
首先，如何购买到自己心仪的房子是一关，其次如果是投资，买到房子后管理、出租又是一关。
问题1：既然看上去来美投资、购房好像有特别多的麻烦，那么为什么还要来美投资购房，有什么独到的优势吗？第一，美国房地产的体系非常完整，它经过了一两百年的演变，法律是很完善的，在整个买房、购房以及卖房的流程中，都对买卖双方有非常大的保障。
比如说，你想要在美国买房，你的首期款是需要打到产权公司，而不是房地产开放商。
这样做，产权公司会全程监督合同整个的执行过程，包括房屋的检查，一直到交易之前，首期款都不会直接打给开放商，相当于是在最大程度上保护了消费者的权益。
第二，美国的房产权是永久的产权，这一点和国内不太一样。
永久产权的好处是后代可以继承，如果购买的是别墅，那么不单单是别墅，还包括周围的土地也可以向下一代继承。
如果土地的价值增高，那么房子也可以升值。
通过Zero网站2015年10月份到2016年10月份的相关数据显示，房价的平均增长指数大概是在6.5%，这个是非常平稳往上增长的趋势。
问题2：房产产权持有类型？通过两个案例分析、详解住宅购买失败以及隐瞒真实情况购买房屋、由此引发的纠纷问题。
通常来说，美国房产持有大致有四种模式：个人持有、联名持有、公司持有以及信托方式。
个人持有个人持有顾名思义所有权就是个人的，由于所有权是个人的，那么控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。
房子出租后，租金减掉利息等成本的净收入归个人收入中去申报，当你把所有权传承给子女之后，自然也会涉及到个人遗产税问题。
相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。
那么在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。
联名持有联名持有有两种形式分别是Joint Tenancy和Tenancy in Common，两者的区别在于Joint Tenancy是一方去世了，产权自动转移给另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，产权转移给去世的一方的家人。
【北美购房网】99%的人都不知道 首次美国买房会犯的八大错误
【北美购房网】99%的人都不知道首次美国买房会犯的八大错误第一次买房特别是首次美国买房都是令人非常兴奋的事，但这种高情绪会让人产生误导。
目前美国房产市场竞争很大，可选择的房产类型也很多，对于第一次海外置业的人来说，难免会不知如何选择，如果走错一步，可能会造成极大损失，让买房者后悔不已。
在购房之前买房者应当避免以下注意事项：一、超出预算每个首次购房者都有这样的感受，比如说“我的预算是买40万的房子，但那个45万的看起来更令人喜欢。
”买家代理公司董事McGeever先生说，道理谁都明白，应该怎么做也显而易见，但人们就是明知故犯。
“首次购房失败最主要的原因就是不严格按照预算购买。
”“人们总是想要他们负担不起的东西，”McGeever 先生说，“也总有这样的代理非要说服人们去买不属于他们档次的东西。
”假如一对夫妇的预算就是40万，“几乎每一次代理都会说你有45万吗？好像5万跟5元钱一样似的。
”他说，“实际上银行决定借给你40万是基于很严格的标准，比如说两份收入，蜜月期的低利率等，如果超过预算，会使自己财务风险加大，尤其是当利率上涨的时候。
”二、未准备好在现金市场中竞争今日，并不是每个房地产市场所具有的竞争力和昂贵的价格能够与纽约，洛杉矶和旧金山湾区相比。
这些地区的住房价格过高，远远超出供求，最常见的是以现金收购交易。
不过，考虑到未来几年，业界预期抵押贷款利率和住房价格将继续上涨，对于准备置业的人士来说，提早做出财政的准备是十分重要的。
购房者必须做出最快的决定，因为市场不断地升温，而较低价房屋的销售时间很快。
专家指出，准备置业人士在搜索房子之前，尽可能储蓄更多的首付，清理个人信用报告中的任何瑕疵，成功获得预先批淮贷款。
房产顾问卡拉皮尔斯说，很多首次置业人士甚为急躁，但是，购买房子如同找工作，这需要大量的时间来准备。
因此，当理想的物业出现时，就可以有备而战。
三、过度相信网上贷款的资讯虽然许多信贷指导员和财务顾问也提议买家上网查核按揭问题，可以查看所购买的城市和县的资料，是否有资格获得VA贷款和FHA贷款，但是，直接与贷款人会谈可以更加清楚明白到贷款的过程。
【北美购房网】干货 在美国购房后不可忽略的几件事儿!
【北美购房网】干货| 在美国购房后不可忽略的几件事儿！很多人在美国买房不仅是为了自住，也有可能将其出租，但无论是自住还是出租，买房之后、入住之前有些事项是不能忽视的！如果一个人不能及时搞定，可以寻求物业管理公司的帮助。
了解美国土地使用规范与政府相关服务在美国购房之后，买家的第一步很可能是整修庭院、挖土种植、修筑篱笆、扩建阳台等。
但是，你可知道，在你兴师动众地“动土”之前，你需要首先拨打811安全热线，让政府在48小时之内免费派其专员来帮您检测、圈出你院内的地下管线状况，以免你在动工时不小心就挖到它们，而造成管道破裂等损失。
屋主自行施工，因未事先拨打811而导致发生相关事故，屋主必须自行承担相应的修缮费、煤气损失费等费用。
若你安排的包工队在其施工之前未事先拨打811，则一旦出现事故，你将面临美国政府对房主一万美元的罚款。
找到房子的水源、煤气、电的总阀门在哪儿房子遭水淹是美国最常见的房屋保险理赔项目之一。
如果发生了水管爆裂、漏水等事故，在修理工人赶到之前，你要以最快的速度先自己关掉你房子的水源的总阀门，以防发生地板被泡水、墙壁因渗水而发霉等情况。
所以，在拿到新房钥匙之後，在你兴奋之余，别忘了首先要去搞清楚各种水、电阀门与各种开关的位置。
新买的房屋必须经过彻底检查在购房申请被接纳之后，屋主首先需要请一位专业人员为其新房做一个全面的检查，检查内容包括：水、电、煤气、门窗、房顶、地板、房屋整体结构、虫害等。
在美国买房，尤其不能忽视对白蚁的检测。
不同于国内钢筋水泥结构的房子，在美国，许多房子都是木质结构的（比如大洛杉矶地区）。
因此，在你入住新房之前，一定要首先去获取一份最新的白蚁检测报告。
弄清楚房屋保险种类如果业主为了自己居住而购买房产，他需要的是屋主自住保险或火险。
这种保险所覆盖的保障范围除了房屋重建与屋主责任险之外，一般还包含屋主的个人财产险，比如其家具、电器、珠宝首饰等。
而如果业主买房是为了出租给别人居住，则他需要购买出租屋/房东保险，而这种保险不覆盖屋主的私人财物。
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【北美购房网】美国房屋保险的常见八大问题
对于初到美国买房和租房的新手，一定要对美国的房屋保险有所了解，因为美国的房屋保险是必不可少的。
下面我们来了解一下美国房屋保险的一些常
问题一：美国房屋保险有哪几类？
美国房屋保险有三类：屋主保险、住户保险和地震保险。
屋主保险：是指保险公司只对屋主日常居住的房屋给予屋主保险，也就是说，一个人只可以买一个屋主保险，拥有几栋房屋的屋主，对住所以外的房屋不能买屋主保险。
屋主保险又可分为4种：基本保险、综合保险、特别保险、全面保险，等级依次变高。
四类保险费用差价不大。
住户保险：包括基本的住户保险、全面住户保险、特别保险、租户保险、综合保险、共有公寓住户保险、老旧房屋保险等，种类繁多。
住户保险的范围包括除水灾、地震、战争、核能意外等自然灾害外的意外损失。
地震保险：包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常排除在大多数的保险条款之外。
主要是在美国地震多发的西海岸如加州需要额外购买。
问题二：在美国购买房屋保险一般需要多少钱？
各个保险所需费用都不同。
如地震保险：在地震多发地区，一栋价值20万美元的房屋，每年的地震保险费约需400-600美元，几乎相当于屋主正常的普通房屋保险费。
在地震极少发生的地区，地震险的保险费则相对便宜。
问题三：在美国贷款买房必须购买房屋保险吗？
如果买房是用贷款的话，那么贷款公司会要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。
问题四：在美国房屋保险的索赔程序是怎样的？
房屋保险的索赔程序如下：
➤屋主在房屋损失发生之后的60天内一定要申报，并填写“损失证明”交保险公司。
➤所有财产损失都要折价（购买重置成本保险的除外）。
➤如保险公司经营作风恶劣，不按法规及合约规定理赔，投保人应将整个事件的缘由记下来，保存好与保险公司沟通的信件副本，以便找律师控告保险公司。
问题五：美国房屋保险的索赔有时限吗？
房屋保险索赔的时限如下：
➤在事件发生60天之内向保险公司送交“损失证明表”；
➤在保险公司发出估价通知之后20天之内选好估价员；
➤如果对保险公司的理赔有异议，必须在损失发生之后的12个月内提出诉讼；➤空置的建筑物在损失发生时投保时间未满60天的，保险公司将不予理赔。
问题六：房东购买了房屋保险，为什么租客还要再买一份？
因为房东的房屋保险不能保租客的财物，其保护范围仅限于房主自己的房子。
也就是说，如果租客在出租屋里的东西被偷了，房东是不负责任的。
而租客购买了租客保险，就可以享受自己物品失窃，人为或自然灾害造成的财产损失。
问题七：在美国买了房屋保险后如何索赔？
虽然购买了房屋保险，但美国多数屋主并未注意房屋保险的详细规定，也不清楚房险理赔范围。
近半数屋主不清楚房险内容和细节，往往在意外发生，房屋损毁时，花钱修屋却争取不到赔偿。
那么房屋需要理赔时如何去做呢？
➤第一步提交证明
屋主在房屋损失发生之后的60天内一定要申报，并填写“损失证明”交保险公司。
在该表格中应该详列各种损失项目（物品），并注明其价值。
表格中每一种物品各列为一项，但各种物价则要分开。
最好能按房间分别申报损失，以便保险公司审核。
➤第二步折算价格
所有财产损失都要折价（购买重置成本保险的除外）。
各物品的折旧率不同，电器每年的折旧率为10％，硬式家庭每年折旧5％，软式家具每年折旧10％，工具每年折旧5％，衣服每年折旧5％，窗帘每年折旧20％，照相机每年折旧5％，古董丶银器丶珠宝则不折旧。
投保人应尽量提供原收据或复印的收据，作为核定损失的依据。
很多美国人平时就将房屋内所有物品列出一份清单，并和购买时的收据一起收入在防火保险柜中寄存在银行的保险箱中，申请理赔时可派用场。
如缺少损失物品的原收据，则手续相对复杂，有的需采用具结书等办法。
➤第三步权益保护
如保险公司经营作风恶劣，不按法规及合约规定理赔，投保人应将整个事件的缘由记下来，保存好与保险公司沟通的信件副本，以便找律师控告保险公司。
问题八：房屋保险索赔是否有时间限制？
是的。
在美国房屋保险索赔是有时限的，具体要求是：
☀在事件发生60天之内向保险公司送交“损失证明表”。
☀在保险公司发出估价通知之后20天之内选好估价员。
☀如果对保险公司的理赔有异议，必须在损失发生之后的12个月内提出诉讼。
☀空置的建筑物在损失发生时投保时间未满60天的，保险公司将不予理赔。