房地产估价作业
大工21秋《房地产估价》在线作业123辅导答案
1.（）是指估价客体，也称为被估房地产、估价标的。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: A
2.（）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
A.最高最佳使用原则
B.替代原则
C.估价时点原则
D.合法原则
【参考答案】: B
3.（）是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。
A.估价对象
B.估价结果
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: B
4.（）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: D
5.（）是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: C
6.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建筑物建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，则计算建筑物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建筑物价格时，一般采用(D)A综合成本B完全成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建筑物费用一建造新建筑物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不完全市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建筑物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的一般因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
(9088)《房地产估价》网上作业题及答案
[9088]《房地产估价》第一次作业[多选题]将多个房地产估算结果综合成一个结果，可取其＿A：加权算术平均数B：众数C：中位数D：简单算术平均数参考答案：ABCD[多选题]楼面地价是＿之比A：土地总价与土地总面积B：土地总价与建筑总面积C：土地单价与建筑容积率D：土地单价与建筑覆盖率参考答案：BC[多选题]一宗土地经过规划后其价格可能＿A：上升B：不变C：等于零D：小于零参考答案：ABCD[多选题]房地产估价师不应评估＿A：亲属的房地产B：委托者要求高估的房地产C：委托者不要求评估的房地产D：所在单位的房地产参考答案：ACD[多选题]假设开发法中预期的楼价可用＿求取A：市场法B：收益法C：成本法D：收益乘数法参考答案：ABD[多选题]估计理论上的真实客观价格是指＿A：交易双方均接受的价格B：对交易双方来说经济上合理的价格C：政府规定或希望的价格D：正常情况下形成的价格参考答案：BD[多选题]估价时点又称＿A：估价作业日期B：评估基准日C：估价期日D：评估时点参考答案：BCD[多选题]房地产存在的形态有A：土地B：建筑物C：房地D：房地产参考答案：ABC[多选题]影响房地产需求的因素有＿A：该种房地产的价格B：消费者的收入水平C：消费者的偏好D：消费者对未来的预期参考答案：ABCD[多选题]房地产估价合法原则中的合法权益包括＿A：合法产权B：合法使用C：合法处分D：合法委托参考答案：ABC[多选题]建筑物重新购建价格可以用＿求取A：市场法B：单位比较法C：工料测量法D：分部分项法参考答案：ABCD第二次作业[单选题]正常情况下，最高价格的土地权利应是A：出让土地使用权B：地上权C：所有权D：划拨土地使用权参考答案：C[单选题]建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和（）耐用年限A：等于B：大于C：难以判断D：小于参考答案：C[单选题]已知土地资本化率，用收益法求其价格时，选择的资本化率是＿＿A：综合资本化率B：通行投资利率C：建筑物资本化率D：土地资本化率参考答案：D[单选题]房地产的供给增加，需求不变，其价格会＿A：上升B：下降C：维持不变D：升降难定参考答案：B[单选题]有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1980年，乙建于1985年，若依年限法，甲建筑物的折旧会――乙建筑物的折旧A：大于B：小于C：等于D：难以判断参考答案：D[单选题]报酬率的实质是一种＿A：利息率B：收益率C：资本化率D：回报率参考答案：B[单选题]房地产的四个次级权能中最重要的是＿A：占有B：使用C：收益D：处分参考答案：D[单选题]在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法参考答案：B[单选题]下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼参考答案：B[单选题]下列不属于房地产区位因素的是A：交通B：用途C：环境D：楼层参考答案：B第三次作业[判断题]成本法的估算结果一般小于市场法的估算结果参考答案：错误[判断题]采用现金流量折现法估算时，利息也需要折现参考答案：错误[判断题]收益乘数就是利息率的倒数参考答案：错误[判断题]可比实例房地产是一种交易实例房地产参考答案：正确[判断题]路线价是临街标准宗地的平均价格参考答案：正确[判断题]房地产价格的上涨趋势与房地产价格本身的高低无关，高价格的房地产其价格上涨趋势可能较缓慢，而低价格的房地产其价格上涨趋势可能较强劲参考答案：正确[判断题]高层建筑地价分摊是将高层建筑物占地的地价分摊到相邻地块上参考答案：错误[判断题]土地所有权人可以不受限制的随便处置土地参考答案：错误[判断题]生地和毛地的主要差异在于所在区域的不同参考答案：正确[判断题]房地产估价师和房地产估价员都必须经过相关考试都可以在估价报告上签字参考答案：错误第四次作业[判断题]房地产估价应该实事求是，成本费用及利润的估算应根据对象的实际发生情况而确定参考答案：错误[判断题]只要有比较多的类似房地产的交易案例就可以采用市场比较法评估房地产价格参考答案：正确[判断题]房地产估价是对房地产价格的估算和判定，一般都会和公开市场价格有一定的偏差参考答案：错误[判断题]房地产价格实质上是房地产权益价格参考答案：正确[判断题]会计上的房地产折旧和房地产估计中的房屋折旧含义是一样的参考答案：错误[多选题]市场实物状况比较和调整的内容包括A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施E：装饰装修参考答案：BDE[多选题]下列关于重新购建价格的说法中，正确的是（）A：重新购建价格是重新开发全新状况的估价对象B：重新购建价格是在股价时点的价格C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格参考答案：BCD[多选题]房地产估价是对房地产真实客观合理价格的一种（）A：假定B：估计C：判断D：决定参考答案：BC[单选题]在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）A：过去形成的房地产价格变动的趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产参考答案：A[单选题]随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：甲醛深度价格修正率参考答案：B[单选题]运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期参考答案：C第五次作业[论述题]估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。
房地产估价作业-图文
房地产估价作业-图文市场法作业成本法作业（4）比准价解：（2．某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零，试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
旧解：收益法作业1．现有一处平房，其基地面积为150m2，建筑面积为100m2，土地使用权年限为60年，从1995年9月1日起计。
该建筑物于1996年9月1日建成投入使用，耐用年限为60年。
建筑物原值为500元/m2，残值率为2%。
此平房出租每月可收租金2000元。
押金1万元，押金运用收益率为8%。
租金损失准备金按一个月的租金收入计提。
税费包括：房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四项税费合计占年租金收入的17.5%。
管理费按年租金收入的5%计提。
维修费和保险费均各按建筑物原值的2%计提。
假定综合报酬率为10%。
旧（4）①（（4）计算年运营费用①四项税费解：（四项税费2280017.5%3990元②管理费管理费228005%1140元③四项税费维修费5001002%1000元④保险费保险费5001002%1000元年运营费用=①+②+③+④=3990+1140+1000+1000=7130元（5）计算年净收益年净收益=22800-7130=15670元（6）计算收益价格收益价格V156701[1]155597元10%(110%)52该出租平房2003年9月1日的收益价格为155597元。
房地产评估作业答案
1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息：第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元）第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为（注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。
第二年同理。
）（3）计算利润： 270X 10%= 27（元）（ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米）（ 5）计算待估土地公平市场价值：320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
房地产评估作业答案
1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。
第二年同理。
）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。
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市场法作业1．拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表。
另：可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万元，月利率1%；第二年末72万元，月利率1.05%。
2001年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.3。
该类房地产人民币价格2000年逐月下降0.8%，2001年逐月上涨1.0%，2002年逐月上涨1.2%。
又知1平方米=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2002年8月初的正常市场价格。
解：比准（32．为评估某写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格，估价人员在附近地区选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期（2）交易情况分析判断交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写出字楼的价格，2000年月11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨价1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨价 1.8%。
（4）房地产状况分析判断房地产状况中的三个修正因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
解：（（4）比准价成本法作业1．某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。
1999年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。
估计该类建筑物的残值率为零，土地资本化率为6%。
试利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的总价和单价。
解：（旧2．某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000 m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/ m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零，试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
解：旧 （（4）①收益法作业1．现有一处平房，其基地面积为150m2，建筑面积为100m2，土地使用权年限为60年，从1995年9月1日起计。
该建筑物于1996年9月1日建成投入使用，耐用年限为60年。
建筑物原值为500元/m2，残值率为2%。
此平房出租每月可收租金2000元。
押金1万元，押金运用收益率为8%。
租金损失准备金按一个月的租金收入计提。
税费包括：房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四项税费合计占年租金收入的17.5%。
管理费按年租金收入的5%计提。
维修费和保险费均各按建筑物原值的2%计提。
假定综合报酬率为10%。
试根据以上资料，评估该出租平房2003年9月1日的收益价格。
解：（V =（4）计算年运营费用 ①四项税费元四项税费3990%5.1722800=⨯=②管理费元管理费1140%522800=⨯=③四项税费元维修费1000%2100500=⨯⨯=④保险费元保险费1000%2100500=⨯⨯=年运营费用=①+②+③+④=3990+1140+1000+1000=7130元（5）计算年净收益年净收益=22800-7130=15670元（6）计算收益价格元收益价格155597]%)101(11[%101567052=+-⨯=V 该出租平房2003年9月1日的收益价格为155597元。
2．待估房地产是一出租的写字楼，宗地面积为7000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物为地上16层地下两层，总建筑面积为30000m2，建筑物于1990年建成，建筑物耐用年限为60年。
1995年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。
试计算该房地产2001年4月的转让价格。
（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，其余为公共场所过道、管理用房、设备间以及其他附属用房。
（2）每平房米每月租金平均为40元。
房屋空置率年平均为10%。
（3）同类建筑物重置价格 为8000万元，家具设备装修重置价格为1500万元，日常费用（人员工资、水电费、装修、保洁等费用）平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳，其他税费约为每月收入的6%。
年资本化率9%。
解：（1）计算公式])1(11[n r r a V +-=（2）计算年总收益万元年总收益60.7771240%90%6030000=⨯⨯⨯⨯=（3）计算年总费用 ①年家具装修折旧费万元年家具装修折旧费15010/1500==②年日常费用万元年日常费用2401220=⨯=③年房产税万元年房产税20.67%2.1%708000=⨯⨯=④年其他税费万元年其他税费66.46%660.777=⨯=年总费用=①+②+③+④=150+240+67.20+46.66=503.86元 （5）计算年净收益年净收益=777.60-503.86=273.74万元（6）计算转让价格万元转让价格96.2972]%)91(11[%974.27344=+-⨯=V 该房地产2001年4月的转让价格为2972.96万元。
假设开发法作业1．设有一片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿出让，可转让土地面积的比例为80%，附近地区与之位置相当的地块“五通一平”熟地单价为1 000元/m2。
将此成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里3亿元，开发期需要4年，贷款年利率为20%，投资利润率为20%。
当地政策规定土地转让中买方需要缴纳的税费为转让价格的5%，卖方需要缴纳的税费为转让价格的10%。
试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
解：设该成片荒地的总价为V 。
（1）计算该成片荒地开发完成后的总价值亿元32%8040000001000=⨯⨯（2）计算开发成本和管理费用等的总额亿元1243=⨯（3）计算购买该成片荒地的税费总额 V V 05.0%5=⨯（4）计算投资利息总额亿元28.5127.1]1%)201[(12]1%)201[()05.0(24+=-+⨯+-+⨯+V V V（5）计算转让费总额亿元2.3%1032=⨯（6）计算开发利润总额亿元4.221.0%20)1205.0(+=⨯++V V V（7）计算该成片荒地的总价V V V 05.0)4.221.0(2.3)28.5127.1(1232-+--+--= 亿元821.3387.2/12.9==V（6）计算该成片荒地的单价268/53.9510410821.3m 元=⨯⨯ 该成片荒地的总价为3.821亿元，单价为95.53元/m 2。
2．某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。
土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。
土地取得费用为楼面地价每平方米1 000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成了主体封顶，已投入了建设费用的45%。
估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。
可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。
又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。
试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建筑面积折算的单价。
假定资本化率为8%，折现率为14%。
解：设该在建工程正常购买总价总价为V 。
（1）计算该在建工程续建完成后的总价值万元计算公式d r r r a td n34.3569%)141(1]%)81(11[%8%70%80%651.520001280)1(1])1(11[:5.1250=+⨯+-⨯⨯⨯⨯⨯⨯=+⨯+--（2）计算续建费用万元23.1271%)141(%551.52000250075.0=+⨯⨯⨯ （3）计算购买该在建工程的税费总额 V V 05.0%5=⨯（4）计算该在建工程的正常购买总价 V V 05.023.127134.3569--=万元68.218805.111.2298==V （5）计算该在建工程的单价24/77.21451.520001068.2188m V 元=⨯⨯=该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价为2188.68万元， 按建筑面积折算的单价为2145.77元/m 2。