第三章 土地评价概述
土地资源调查与评价 第三章 土地适宜性评价
四、土地适宜性评价的基本原则
1、综合性与主导性原则
2、科学性与实用性原则
3、针对性与因地制宜原则 4、当前利用与持续利用相结合
5、社会、经济和生态效益相结合
五、土地适宜性评价的一般程序
土地适宜性评价的程序一般可以分为三个阶段：
工作准备和资料收集 适宜性评价 成果整理
第二节 土地适宜性分类系统
根系条件、土壤毒性、森林密度、森林成熟率、森林病虫
害、洪水及滑坡等灾害）； B. 管（机械化操作、采伐操作、林区道路修建及养护、 苗圃占地等）； C. 保（土壤侵蚀、溪流影响、植物动物保护需求）
（二）评价步骤
选择原则： 本步主要是综合评定 对土地利用影响的大小； 编制评价表； 临界值出现的频率； 用经验法、极限条件法、 资料获取的可行性 运算法综合评定
一、联合国粮农组织《土地评价纲要》分类系统
(二)土地适宜性级 反映土地对所考虑用途的适宜程度。
纲内适宜性程度递减的顺序用连续阿拉 伯数字表示。
适宜纲通常分为三类 S1：高度适宜，土地对某种用途的持续 利用没有限制，或较小的限制，不致降低 产量或收益 S2：中等适宜，土地对某种用途的持续 利用有中等程度的限制性，这些限制性将 减少产量和收益并增加所需投入，但从这 种用途中仍能获得利益，有利可图，但明 显低于S1类的土地
基岩裸露限制型 山地石灰岩土灌丛草地
《中国1：100万土地资源图》评价系统
分 类
土地 潜力区
土地 适宜类
土地 质量等
土地 限制型
土地 资源 单位
分类 气候、 对农、林、 适宜性程度 限制因素、 依据 水热 限制程度 牧业的适 宜性
《中国1：100万土地资源图》的土地分类系统 特点：
3 土地资源价值评价详解
元/户.年
市民对农地保护支付意愿统计结果
元/户.年
武汉市不同类型农地价值估算
四、 土地资源价值评估案例分析
休 闲 农 地 景 观 资 源 游 憩 价 值 估 算
思考题
1、结合旅游业用地实例阐述土地资源价值 内涵及其构成。
2、查阅文献，分析土地价值评价方法及其 适应范围。
• 起始点偏差：受访者对所估价的环境资源不熟悉或缺 乏耐心时，投标起点会影响到受访居民的最终出价。
• 支付工具偏差：不同的支付方式可能会产生不同的结 果，选择受访居民最容易接受的支付工具。
• 信息偏差：
• 调查人员偏差：
土地非市场价值的估算法
➢旅游成本法:将旅行成本作为参观户外娱乐场
所的价格的近似，由此推导出参观和参观成本之间 的统计关系，井以此替代曲线，通过对曲线下方面 的积分测算出每个参观者的消费者剩余，从而实现 对环境的评价。
占全国水量的4.6%。
耕地主要集中在东部地区，东北、华北和长江中下游三 大平原所在的14个省市，耕地面积占全国耕地的59%。 水田主要分布在秦岭淮河一线以南，约占全国水田总面 积的93%，旱地分布遍及全国，但主要分布在秦岭淮河 一线以北，占全国旱地总面积的85%，其中以东北平原、 黄淮海平原最为集中，占全国旱地总面积60%左右。
最佳消费选择模型：
特征值法
• 特征价格理论：商品是由各种属性的集合，商品 效用取决于商品特征属性。任何一种消费品，消 费者原意支付的的价格既等于产品的边际货币价 值总和，又等于产品的特征价格；对商品的需求 是收入、商品价格和商品特征的函数：
边际隐含价格
四、 土地资源价值评估案例分析
1、武汉市农地资源价值估算
难以开发利用和质量不高的土地比例较大
土地评价：适宜性评价
一、 土地适宜性评价系统
S3：勉强适宜，有严重的限制，会降 低产量或增加投入，收支仅仅勉强平衡
8
一、 土地适宜性评价系统
不适宜纲通常分为两类 N1：暂时不适宜，土地有限制性，但终
究可以克服，而在目前的技术和现行成本 下不宜加以利用
N2：永久不适宜，土地限制性相对严重， 在一般条件下根本不可能利用
专家评分法
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加权指数计算方法
iv. 土地适宜性的加权计算
23
评价因子的选择
关
键 评价标准的确定
环
节 因子权重的计算
24
三、 评价指数的计算方法（评价模型）
1、加（减）法系统
表达式：P = A + B + C
25
德国的加（减）法系统
26
2、乘（除）法系统
表达式：P = A × B × C
例如：美国的斯托利指数分等（Storie Index Rating, SIR）
适宜性等级 有效土层厚 度（cm）
S1
≥100
S2
60-100
S3
30-60
N1
20-30
N2
<20
表层质地
壤土 粘土 砂土 砾石土
评价因子 盐渍化程度
无
土壤污染程 有机质（％） 度
无
≥2.0
轻度
微
0.5-2.0
中度
中
<0.5
重度
重
15
最小因子法
ii. 通过对照比较，确定评价单元每 个因子的适宜性等级
土地评价
1
第三章 土地适宜性评价
土地适宜性是指某种作物或土地利用方 式对一定地区土地的条件的适宜程度
土地评价
土地评价综述摘要：土地评价，又称土地分等，是以不同入地利用为目的，估计土地潜力和土地适宜性的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定，基本特征是比较入地利用的要求和土地质量的供给。
文章将着重介绍土地利用的发展历史和应用现状，并讨论面临的问题和解决方案。
关键词：土地评价；立地评价；生态安全；城市土地利用中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号:1674-0432(2011)-51 土地评价概述1.1土地评价的定义土地评价（land evaluation），又称土地分等，是依据科学的标准，对土地的数量、质量、覆盖特征和经济特点所进行的评估；是以是以不同入地利用为目的，估计土地潜力和土地适宜性的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定，基本特征是比较入地利用的要求和土地质量的供给。
1.2 土地评价的类别土地评价有三种分类方式，分别是按评价目的分类，按评价方法分类（定型评价和定量评价）和按评价途径分类（直接评价和间接评价），这里主要介绍按评价目的的分类方式。
按土地评价目的，可以分为土地质量评价，土地潜力评价，土地适宜性评价，土地利用可持续性评价，土地生态评价和土地经济评价。
土地质量评价指根据表明各种指标对某项土地利用影响的数学模式，利用计算机中已经储备的有关地区的具体资料进行对比，预测利用的后果，从而具体评定土地质量。
土地潜力评价的主要目的在于预测土地的未来利用。
土地适宜性的评价是在土地潜力评价的基础上，联系某种具体生产对象的适生条件来进行。
根据特定用途的适宜性，可对一定地段的土地进行评价和分级，用质量和数量来表示。
土地利用可持续性评价源于土地适宜性评价，是对适宜性评价在时间方向的延伸。
土地的生态评价和经济评价分别是着重土地的生态环境价值特点和土地的投入产出经济效果的评价。
2 土地评价的发展历史和现状进展2.1 国外土地评价的发展历史和进展2.1.1 国外土地评价发展简史土地评价自产生已有2000多年的历史，但是科学的土地评价研究仅有半个多世纪的历史，大致分为三个阶段。
土地评价概述.共53页
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
土地资源调查与评价第三章土地适宜性评价
土地资源调查与评价第三章土地适宜性评价土地适宜性评价是基于对土地资源特性、自然环境条件和功能需求的综合分析，对土地资源适宜度进行评估的过程。
它是土地利用规划和土地资源管理的重要基础，为决策者提供科学依据，合理利用土地资源，达到可持续发展的目标。
土地适宜性评价的目的是确定土地在满足特定需求和发挥特定功能方面的适宜程度。
评价结果可用于指导土地开发和保护的决策，合理规划土地利用结构，提高土地利用效益。
土地适宜性评价的方法主要包括主观评价和客观评价两种。
主观评价是根据评价者的经验和观点进行评价，其结果具有一定的主观性。
这种评价方法适用于土地开发较少、土地适宜性因素较为简单的情况，如农田适宜性评价中的土壤肥力评价。
客观评价则基于专业知识和科学方法进行评估，评价结果更加客观可靠。
常用的客观评价方法包括土地评价指数法、决策支持系统和遥感技术等。
土地评价指数法是一种定量评价方法，通过对土地适宜性因子的测量和加权组合，计算出土地适宜性指数，从而确定土地的适宜程度。
该方法以土地适宜性因子为评价指标，将不同因子的影响加权分析，得出土地的适宜性结果。
决策支持系统是一种应用计算机技术进行土地评价和决策的方法。
它通过建立土地资源数据库和专家系统，对土地的各个因素进行综合分析和评估，从而得出土地适宜性结果。
决策支持系统具有较高的科学性和准确性，适用于大规模土地资源调查与评价工作。
遥感技术是利用航空遥感和卫星遥感数据进行土地适宜性评价的方法。
通过获取土地表面特征和地物信息，结合其他环境数据，对土地资源进行监测和分析，得出土地适宜性结果。
遥感技术具有高效、快捷、广覆盖的优势，适用于大范围的土地资源调查和评价工作。
土地适宜性评价的结果可用于指导土地利用规划和决策，推动土地资源的合理利用和保护。
在评价过程中，应充分考虑土地资源特点、功能需求和自然环境条件，综合分析各种因素的影响，提高评价的科学性和可靠性。
为了实现可持续发展，土地适宜性评价工作应与环保和生态建设相结合，达到经济、社会、环境的协调发展。
土地评价
多层 45
道路广 场
5
不同土质的地基承载力
类别
承载力 （t/m2）
类别
碎石（中密） 角砾（中密） 粘土（固态） 粗砂、中砂（中密） 细砂（稍疏）（中密）
40-70 30-50 25-50 24-34 16-22
②按照规划需要进行各类用地后备资源的适宜 性评价，即宜耕荒地、宜林荒山荒滩、宜建设用 地的评价，说明各类后备土地资源适宜开发利用 的方向、数量、质量、分布以及进行用地结构调 整的可能性。
③通过土地评价，如对土地经营活动中的 投入和产出进行分析,估计土地经营好坏,以 及可供挖掘的潜力.
④对具有限制性因素的土地,通过评价指出 改良或消除障碍因素的途径和技术措施.
按评价的方法分类：评价可分为土地定性评价与定量评价。土地定 性评价是在大量调查研究和确定参评项目限制等级的基础上，由评价者 根据理论与经验逐一判定土地评价单元的质量高低—土地单元质量等级。 土地定量评价是在定性评价基础上，将所有参评项目数量化，并形成一 个连续的或完整的指标体系，通过(数学)评价模型(公式)对被评土地单元 数据加工分析。每一土地评价单元的质量由分析出的数值结果确定等级 水平。土地定量评价方法有层次分析法、回归分析法、聚类分析法、多 元分析法、模糊数学模型分析法等。
准
明确目的,确定评价内容
备
工
组织队伍，制定工作方案与技术方案
作
阶
段
收集资料、补充调查
土地利用方式与现状分析
（与评价有关的自然和社会经济资料）
（土地用途、利用方式、投入产出）
评 价 过 程 阶 段
条根 件据 和区 资 源域 料土 状地 况资
划分评价单元
确定评价因素
土地评价分类 （土地质量、区位、适宜性等）
土地评价
区位是决定城市土地利用价值的重要因素
区位是衡量地租地价的主要标尺
3）地租地价理论
绝对地租是土地价格存在的根源， 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素， 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素。土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现。估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价。
3）降水条件：水是土地资源最根本的因素之一，土地系统中生物的生长和物质的转化都需要水的参与。
（2）地形因素：
1）地貌类型一般分为山地、丘陵、平原、高原、盆地等类型，它们在土地质量性状方面表现出极大的差别。土地质量较差，对农业生产的限制性较大。
2）海拔高度：主要影响土地的水热条件
3）地面坡度：对土地质量有很大的影响，它直接影响农业生产和建设用地的适宜性，同时对于排灌、农机具的应用和土壤侵蚀都有直接影响
8土地利用集约度：土地利用集约程度是指人们为了提高土地收益而在单位面积土地的投入密集程度。
9土地利用潜力：是土地用于一定方式或在使用一定管理实践方面的潜在能力，它是土地要素相互作用所表现出来的潜在生产能力。
10土地利用潜力评价：依据土地的自然性质及其对土地某种持久能力的限制程度，对土地在该种利用方面的潜在能力进行等级划分.
15土地生态系统的基本性质有哪些？
1）土地生态系统的结构具有整体性
2）土地生态系统具有开放性
3）土地生态系统具有区域性
4）土地生态系统具有动态性
16土地经济评价的理论基础有哪些？
1）土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。
1土地利用：在特定的自然条件、技术水平和社会需求下，人类对土地所施加的各种活动，是一个把土地自然生态系统变为人工生态系统的复杂过程。
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三、中国土地评价的研究历史 现代土地评价始于二十世纪五十年代。近年来， 现代土地评价始于二十世纪五十年代。近年来，中国 土地评价研究重心已开始从为大农业服务的土地评价转为 非农业用地评价，特别是城市土地经济评价发展非常迅速。 非农业用地评价，特别是城市土地经济评价发展非常迅速。
四、土地评价的研究趋势 综合化 精确化 定量化
三、土地评价的基本要求 通过土地评价提出的对土地利用的方向和方式要准确 明朗，能真正成为符合实际的科学资料及蓝图； 明朗，能真正成为符合实际的科学资料及蓝图； 通过土地评价提出土地生产力及经济效益， 通过土地评价提出土地生产力及经济效益，级差要数 量化、标准化， 量化、标准化，真正成为土地纳税和经营交易等的权威性 依据； 依据； 通过土地评价提出的土地限制性因素要准确， 通过土地评价提出的土地限制性因素要准确，改良任 务要具体可行，经济效益估算要分析透明。 务要具体可行，经济效益估算要分？ 什么是土地评价？ 土地评价的作用 土地评价的原理 根据不同的标准，土地评价的分类有哪些？ 根据不同的标准，土地评价的分类有哪些？
第三节 土地评价的原理
一、适宜性原理 二、综合性原理 三、限制性原量 四、系统性原理 五、相对性原理 六、可比性原理
第四节 土地评价的原则
一、比较原则 比较土地利用的需求和土地质量 比较土地的投入和产出效益 比较有同的土地利用， 比较有同的土地利用，做出抉择 二、针对性原则 三、区域性和综合性原则
第五节 土地评价的类别
一、按评价目的分类 土地潜力评价 土地适宜性评价 土地利用可持续性评价 土地生态评价 土地经济评价 二、按评价途径分类 直接评价 间接评价
三、按评价方法分类 定性评价 定量评价（层次分析法、回归分析法、聚类分析法、 定量评价（层次分析法、回归分析法、聚类分析法、 多元分析法、模糊数学方法） 多元分析法、模糊数学方法） 四、按服务目标分类 单目标评价 多目标评价
第三章 土地评价概述
主讲人：韩洁
第三章 土地评价概述
第一节 土地评价研究的回顾与展望 第二节 土地评价的目的、任务与要求 土地评价的目的、 第三节 土地评价的原理 第四节 土地评价的原则 第五节 土地评价的类别
第一节 土地评价研究的回顾与展望
一、相关概念 土地评价：以不同土地利用为目的， 土地评价：以不同土地利用为目的，估计土地潜力和土地 适宜性的过程，它的实质是对土地生产力高低的鉴定， 适宜性的过程，它的实质是对土地生产力高低的鉴定，基 本特征是比较土地利用的要求和土地质量的供给。 本特征是比较土地利用的要求和土地质量的供给。 二、土地评价的发展阶段 土地评价研究的初级阶段 土地评价的发展 土地评价的研究现状
土地评价的目的、 第二节 土地评价的目的、任务与要求
一、土地评价的目的 土地资源调查的组成部分 土地利用规划的依据 为土地管理服务 为土地税费征收服务 二、土地评价目的主要任务 从经营管理方面分析目前的土地利用， 从经营管理方面分析目前的土地利用，指出土地利用 中存在的问题；综合分析土地的自然特征和社会经济要素， 中存在的问题；综合分析土地的自然特征和社会经济要素， 确定土地的适宜性、效益和经济价值； 确定土地的适宜性、效益和经济价值；针对土地用途产生 的不良后果，提出土地管理和改良的途径和措施； 的不良后果，提出土地管理和改良的途径和措施；为工业 服务业的建设的规划及选址提出可信的建议。 服务业的建设的规划及选址提出可信的建议。