房地产经济学·整理
房地产经济学总结
一、选择1.影响土地区位的一般因素：指对城市土地具有普遍性、一般性和共同性的影响因素。
2.房地产经济的波动：就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。
3.现代社会经济发展的6个阶段（罗斯托理论）：传统社会阶段、为起飞准备条件阶段、起飞阶段、成熟阶段、高额群众消费阶段、追求生活质量阶段。
4.级差地租是：与土地等级相联系的地租形式。
级差地租是产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入到该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。
5.建筑管理论中的三元论：是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。
6.居住用房地产的微观区位是什么？--劳动成本低7.房地产开发经营过程存在很大差异，是因为：房地产产品的单件性。
8.测但建筑面积的房屋，必须是结构牢固，有顶盖，单层≧2.2米的永久性建筑。
9.建筑物价格如何计算公式：二、多选1.土地的四元属性：自然、社会、经济、文化。
2.土地自然属性的表现：土地具有生产力、土地的固定性和区域性、土地面积的有限性。
3.根据土地利用方式，将房地产分为：工业房地产、商业房地产、住宅、特殊房地产。
4.区分定着物和附着物的标准：依附程度：（也有例外如：墙上的浮雕）；物体特性及其同不动产主体的关系特征（如：电梯。
）；物体安装的目的（如：书架、热水器）。
5.古典地租理论经济学者代表：威廉·配第、亚当·斯密、詹姆斯·安德森、李嘉图。
6.影响土地区位的主要因素：一般因素、区域因素和个别因素等。
7.企业选址的主要因素:土地、交通、设施、协作、投资成本、环境。
8.土地价格的构成：纯农地价格、土地用途转换成本（土地资本租金）、土地价格的预期增减值、不确定性的风险补偿费、区位价值。
9.房地产市场的主要参与者：政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。
房地产经济学复习要点
一，名词解释：1.房地产：狭义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他地上附着物和由它们所衍生的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体的权益。
而广义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他附着物和水、森林、矿藏等及由它们所衍生的各种权益。
2.房地产业：房地产业是指从事房地产投资、开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。
3.地租：是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。
4.级差地租：就是耕种某些较好的土地所获得的，被土地所有者占有的超额利润，由于这种地租与土地的等级差别相联系，所以称为级差地租。
5绝对地租：由于土地所有权的存在，不论租种什么样土地都必须缴纳的地租叫绝对地租。
6垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化形成的地租。
7. 土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等。
8.三通一平|：通水、通电、通路和进行了平整。
9.七通一平：通水、通电、通路，通气、通热、通邮、通排水和进行了平整。
10.工业区位论：工业区位论是关于企业合理选址的理论，即通过对运输成本、工资成本和集聚效益等因素及其相互关系的分析、计算，选择产品成本最低的点作为工厂理想区位的理论方法。
11房地产一、二、三级市场：房地产一级市场，简单讲就是土地市场，指土地所有权和土地使用权出让的市场，是由土地批租市场、土地租赁市场和土地征用市场组成。
房地产二级市场。
主要是房地产增量市场，是指由土地开发企业或房地产开发企业，在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按合同规定的用途和其他使用要求，有偿转让、转租给其他土地使用者，或者用来直接建造房屋并进行出售或出租所形成的房地产市场。
所以又称土地或房地产开发市场。
房地产三级市场。
主要是指存量房地产的再转让市场，是由土地使用者之间，在批租合同规定的期限内，按照合同要求或在补办有关手续，补交地价以后，将自己的土地使用权进行横向再转让、转租或抵押，或者由原有的房地产用户将自己的房地产产权进行再转让所形成的房地产市场。
房地产经济学
房地产经济学1.房地产：是指房屋建筑与建筑的款的有机结合，也就是房产及其相关的地产的有机结合。
2.不动产：指不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状的改变，造成经济损失的物。
3.不定产于房地产的区别：（1）房地产的外延小于不动产（2）不动产是从土地出发，以地产为基础。
房地产则从房屋出发，以房产为基础。
4.房地产经济学的性质：由其自然属性决定的（1）不可移动性（2）异质性（3）数量有限性（4）不可毁灭性，即存在的恒久性。
其经济特性：空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性5.房地产市场：它是众多的买者和卖者相互作用并共同决定房地产商品或劳务的均衡价格和均衡交易的机制。
6.房地产位置的特性：（1）易达性（2）公共设施服务（3）环境质量（4）邻里7.房地产市场的特点：①区域性②竞争的不充分性③供给调节的滞后性④交易的复杂性⑤与金融的关联度高⑥政府干预性强8.住宅需求：指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。
9.住宅需求的特点：①多样性②区域性③层次性④消费和投入的双重性⑤一定的可替代性10.住宅需求的影响因素：房价、人后、收入、消费者偏好、预期、金融因素11.住宅供给：指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。
12.住宅供给的特点①缺乏弹性②层次性③滞后性13.住宅供给的影响因素：①生产要素的价格②开发商的未来预期③政策因素14.租金：指承担人为租用指摘而愿意每期支付的费用，或为获得占有或使用该物业的权利而支付的年金。
15.住宅价格的影响因素：①房地产自身因素②环境因素③人口因素④经济因素⑤社会因素⑥行政因素⑦国际因素⑧心理因素⑨其他16.棋型假定的放宽内容：①通勤假定的变化②住宅品位的变化③公共物品和污染的变化④收入的变化17.资本化率：是房地产未来某一年的年收益与其价格的比率，是行业中绝大多数投资者所认同的最低期望投资收益率。
资本化率在数值上与报酬率相等，但二者属于不同的比率，在概念上并不相同。
房地产经济学思想总结
房地产经济学思想总结房地产经济学是研究房地产市场和房地产领域的经济学分支，主要研究房地产的供需关系、价格波动、投资回报等经济现象。
以下是对房地产经济学思想的总结：一、土地和房地产的特殊性房地产经济学认为土地和房地产具有不可再生性、独特性和不可分性等特殊性。
土地是非常有限的资源，因此土地供给是固定的，无法增加或改变。
而土地的特性决定了它具有独特性，不同土地的位置、用途、规划等决定了它们的价值和利用方式。
此外，房地产具有不可分性，即土地和建筑物是无法分离的，因此房地产的交易是综合性的。
二、房地产市场的供需关系房地产市场的供需关系是房地产经济学中的核心问题。
供给方面，土地和房屋的供给是有限的，受到土地供给、房屋建设和政策调控等影响；需求方面，房地产市场受到人口增长、经济发展、居民收入、信贷政策等因素的影响。
供需关系的变动将影响房地产的价格和交易量。
三、房地产价格的波动房地产价格的波动是经济周期中的重要现象。
房地产经济学研究了房地产价格的供给与需求、土地价格与房屋价格、金融市场对房地产价格的影响等因素。
经济周期的变动将影响房地产价格的涨跌，从而影响房地产市场的供需关系和投资回报。
四、房地产投资的风险与回报房地产投资存在一定的风险与回报。
房地产经济学研究了房地产投资的风险因素，如政策风险、市场风险、管理风险等，以及投资回报的计算方法和影响因素。
房地产投资需要注意风险控制和投资回报率的评估，以确保投资的可行性和可持续性。
五、政府在房地产市场中的作用房地产市场是政府调控的重要领域，政府的政策和干预将影响房地产市场的供需关系和价格波动。
房地产经济学研究了政府在土地供应、住房保障、物业管理和房地产税收等方面的作用。
政府通过土地供应、财政政策、税收政策、住房补贴等手段来调控房地产市场，维护市场的稳定和公平。
六、可持续发展与房地产房地产经济学强调可持续发展的理念在房地产领域的重要性。
可持续发展要求在房地产开发和利用中注重环境保护、资源利用和社会公平。
房地产经济学的小资料
1房地产市场：指房地产交易活动的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和2房地产供给指房地产开发商或房地产持有者在某一特定时期内，某一价格水平上愿意并且能够租售的房地产数量3区位指某一经济事物或经济活动所占据的空间位置以及该位置与其周围微观主体或中观环境之间的经济地理关系4级差地租Ⅰ是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租5级差地租Ⅱ是指对同一地块上连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租6城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所。
租用城市土地而交付给土地所有者的地租7基准地价：各城镇按不同的土地级别分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权法定最高出让年期的区域平均价格8标定地价指在城镇不同土地级别或区段内，对所选定的宗地根据土地的条件、用途评估得到的正常市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格9空置是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态10自然空置率是指长期房地产市场供求平衡下的空置率11空置率是某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率12住宅租售比是住宅租金和价格之间具有一定的比例关系，也就是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价格之比13住房“过滤”指在住房市场中，最初为较高收入阶层建造的住房，随着时间推移，住房质量发生老化，同时新建住房供应增加，导致房价降低14产业结构高度化也称产业结构高级化，是指一国经济发展重点或产业结构重心由第一产业向第二产业和第三产业逐次转移的过程，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段及方向15房地产泡沫：房地产市场价值偏离其基础价值的非稳持续上涨的过程与状态16税收转嫁：指商品交换过程中，纳税人不实际负担所纳税收，而通过购入或销出商品价格的变动，或通过其他手段，将全部或部分税收转嫁给他人负担1房交易主体a房地产供给者b房地产需求者c相关专业机构2房市特性a影响范围的区域性b供给调节的滞后性c交易的复杂性d易受政府干预e投机性f 对金融业的依赖性3土地价格特点a土地价格是土地权益价格b土地需求是决定土地价格的主导力量c土地价格呈总体上升趋势d土地价格具有明显的区域性和集聚性4住宅需求的影响a住宅价格，住宅价格是影响住宅需求的最重要的因素b居民收入c人口因素d政府政策e心理预期5自空置率作用a在自然空置率下的市场既能保证买方充分的选择权利，又能保证卖方有足够的投资积极性b自然空置率是市场长期供求平衡的表现c空置率的高低会影响租金或房价的变化，对租金产生调节作用d实景空置率与自然空置率的差异可以作为未来房地产市场发展方向的指示器6住宅租售比作用是衡量一个区域房地产市场是否存有泡沫的重要指标之一7非住宅与住宅区别a使用目的上的区别b生产、流通、消费环节的特点不同c需求与商业周期紧密相关8商铺运营模式a只租不售b纯销售模式c租售结合模式d售后回租模式9城市经济增长的驱（外部因素）a国家和国际宏观经济环境的影响b自然环境的影响c市场环境因素d政府的政策制度（内部因素）a投资b技术进步c人力资本d企业素质10泡沫成因a土地的有限性和稀缺性b投资预期c过度投机d金融自由化和宽松的货币政策e信息不对称11土地所有权a占有权能b使用权能c处分权能d消极权能12住房保障政策a 财政b金融c土地13房宏观调控必要性a进一步优化房地产资源配置的客观需要b适度调配房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要c加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要d保证房地产业本身健康、快速、协调发展的需要14宏观调控手段A经济a产业政策b货币c财政B法律C行政。
房地产经济学
1.物质形态上的房地产，其本质上包括土地和建筑物两大部分，其主体是土地和房屋两大类。
从经济形态上看，房地产则是一种十分重要的资产，关注的是其产权、资产等权属关系的意义，即指依附于房地产物质实体而又与之不可分割的各种权益。
2.级差地租：经营较优土地所获得的,归土地所有者占有的超额利润，即利用较优土地所产生的超额利润的转化形式。
3.垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
它是条件特别有利的土地所提供的额外的超额利润的组成部分。
4.城市垄断地租:垄断地租产生的自然基础是土地的独特性及其稀缺性，并且会导致其产品以高于产品价值和生存价格的垄断价格出售。
垄断价格产生垄断超额利润，转化为垄断地租。
5.城区商业区：是城市的二级商业中心，在规模和影响方面都次于中央商业区，是城市中某一城区的商业、交通和信息中心。
街区商业区：是城市最低一级的商业中心，供应的商品大多是购买频率高的日用消费品。
6.判断内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区。
（p65）7.社区生命周期：社区生命周期第一阶段的特征是先快速的成长，一段时间后，随着房屋的增多，空房率逐渐增加，增长的潜力逐步下降。
第二阶段，几乎所有的空地都修满了房屋，社区结构走向成熟。
这个阶段可能持续较长时间，有时甚至是无限的。
第三阶段，是在某些条件下，区域内的建筑物会逐渐陈旧，可能需要维修，社区逐渐不再适应当前市场的偏好，滑入一个加速下降的时期。
8.房地产投资分为实业资产投资（房地产开发投资、房地产置业投资）和房地产金融资产投资（房地产股票、房地产企业债券、房地产抵押债券）。
9.房地产投资风险按照认为可控与否分为：系统风险和非系统风险。
10.房地产市场：房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场；是房地产商品的交换关系的总和；是包括房地产开发市场、房地产劳务市场、房地产资金市场和房地产交易市场在内的市场体系；是有关房地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制；是房产经济运行枢纽；是一个相对独立并且有明显特征的专门化市场。
房地产经济学整理
房地产经济学整理房地产经济学是研究房地产市场和相关经济现象的学科领域。
它探讨了房地产市场的运作机制、供求关系、价格形成、影响因素及其对经济的影响等方面内容。
本文将对房地产经济学进行整理，以便更好地理解和应用这一学科。
一、房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是房地产经济学研究的核心内容之一。
供给方面，房地产开发商通过土地购置、开发建设和销售房屋来满足市场需求。
需求方面，购房需求受到居民收入水平、人口变动、贷款政策等多种因素的影响。
供求关系的平衡将决定市场房价的走势和数量的供给。
二、房地产价格的形成房地产价格的形成是房地产经济学中的重要研究内容之一。
宏观经济因素包括通货膨胀、利率水平、经济增长等，都会对房地产价格产生影响。
此外，地理位置、建筑质量、周边配套设施等微观因素也会对房地产价格起到决定性作用。
了解价格形成的因素，对于投资决策和政策制定都具有指导意义。
三、房地产市场的影响因素房地产市场的影响因素包括政府政策、金融市场、地方经济发展、人口迁移等多方面内容。
政府政策的调控对房地产市场有着决定性的作用，例如调整房贷政策、土地供应政策等。
金融市场的波动、地方经济的繁荣和人口流动也会对房地产市场产生重要的影响。
了解这些影响因素，有利于提前预测房地产市场的变化。
四、房地产对经济的影响房地产对经济的影响是房地产经济学中的另一个研究方向。
房地产经济的繁荣或衰退与整个宏观经济密切相关。
房地产投资的增加可以刺激经济增长，促进产业链上下游的发展，带动就业增加和消费增长。
然而，房地产市场的过热也可能导致经济风险，例如楼市泡沫和金融危机。
因此，合理运用房地产政策是维持经济稳定的重要手段之一。
五、国际房地产市场的比较房地产经济学也研究了国际房地产市场的比较。
各国的房地产市场受到本国经济体制、文化习俗、政府政策等方方面面的影响。
不同国家的市场特点和经验可以为我们在国内房地产市场中提供借鉴和启示。
综上所述，房地产经济学是一门研究房地产市场和相关经济现象的学科，通过对供求关系、价格形成、影响因素和对经济的影响等方面内容的研究，能够帮助我们更好地理解和应用房地产市场。
房地产经济学总结
房地产：土地及地上定着物和同地上利用联系的地下改良物，同时还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
广义：不动产，指土地、建筑物及其它地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。
狭义：房屋同土地的结合。
房地产业：是现代国民经济中的一个重要行业，还包括房地产的投资、开发、经营、管理和服务等行业的产业部门。
房地产经济学：是从房地产属性角度出发，研究房地产在生产、消费和交易中的产权关系，自身运行规律和管理政策的一门科学。
房地产经济学研究对象：（1）能反应人们之间社会关系的各种产权关系和由社会制度决定的各种房地产制度（2）能反应人们之间经济关系的房地产价格和房地产市场运行规律（3）政府为加强房地产业的发展或保护房地产产权人的利益而采取的管理政策等房地产经济学内容：①房地产经济属性：如地租、地价，是房地产交易的标准②房地产社会属性③市场运行规律④房地产相关制度⑤房地产相关政策马克思的地租理论主要包括：资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租。
新古典经济学地租理论：边际生产力地租理论（投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。
农业区位论：（1）概念：指以城市为中心，由内向外呈同心圆状分布的农业地带，因其与中心城市的距离不同而引起生产基础和利润收入的地区差异。
（2）代表人物：杜能（3）主要内容：P=V-(E+T) P:农产品的利润 V：农产品市场价格 E：农业生产成本 T：农产品的运费城市周围土地的类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。
包括六个圈，由内至外分别是：第一圈为自由农业区、第二圈为林草区、第三圈为轮作农业区、第四圈为谷草农业区、第五圈为三圃式农作区、第六圈为畜牧区。
工业区位论：概念：工业区的选择主要取决于生产成本费用的大小，即任何一个理想的工业区位都应该选择在生产成本最小的地点。
代表人物：韦伯主要内容——三个原则，1、运输区位法则2、劳动力区位法则3、聚集（分散）法则中心地说（中心地理论）：城市形成于一定的数量的生产地中的中心地，土地价格的内涵：土地价格是所出租或出售的土地的地租资本化的收入。
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一、名词解释：6×4`1、市场力量：企业对自己产品价格的影响与支配能力。
如果一个企业有能力影响市场价格，那么这个企业就具有市场力量（垄断力量）。
房地产企业在价格和开发供应量的决策上具有较强的市场力量。
勒纳指数：根据计算利润最大化的价格超过边际成本的程度，来测定生产厂商的市场势力的程度，这种测定垄断势力的方法是由经济学家阿巴·勒纳在1934年首先使用的，被称为勒0～1之间，勒纳指数越高，企业的垄断势力越大。
完全竞争市场上，企业的市场力量趋于零。
2、公共住房：所有通过住房保障政策提供的住房，是一种政府提供的优惠政策，包括公房、经济适用房、廉租房。
3、房地产经济周期：房地产经济具有周期波动性，一般可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，前两个阶段为高涨，后两个为低落。
过程：经济增长对房地产的需求→刺激建筑业的发展→经济繁荣进一步刺激房地产需求→新建房地产超过实际需求→产生过剩房地产积压→房地产需求迅速减退进入调整期→存量逐步消化进入恢复期→新的经济增长使房地产需求大于供给→开始新一轮经济周期运动4、住房消费的过滤效应：住房市场中，最初为高收入阶层建造居住的房屋，随着时间的推移，建筑物因为实物折旧、功能折旧和经济折旧，价值会有所降低，住房提供的服务降低，高收入阶层会迁居到区位、环境、质量更好的房屋中，将原有的房屋出售或者租赁给其他收入较低的家庭居住的动态变化过程。
福利过滤效应（住房福利外溢效应）：尽管新增住房供应发生在高档房市场，在住房市场过滤效应的作用下，各个子市场中的家庭都有机会获取更好的住房服务，这就意味着，市场自发的、以高收入阶层为目标的住房供给，最终也能间接地提高低收入家庭的住房状况，从而实现人人居其屋的预期目标。
5、土地一级市场：在我国是指国家作为土地所有者有偿让渡土地使用权而形成的市场。
目前我国让渡国有土地使用权的方式主要有有偿出让和无偿划拨。
土地二级市场：由土地一级市场上取得的土地使用权的转让与再转让所形成的市场。
包括土地使用权的转让、出租与抵押等。
与政府垄断的土地使用权一级市场不同，二级市场是竞争性的6、供给方补贴：政府对困难的住房保障是通过对供给方如开发商、出租方等提供优惠政策或补贴，以降低成本、增加供给从而降低价格或租金，最终达到提高需求方的购买力或承受力的目的。
需求方补贴：政府直接对需要住房的困难户提供住房，或发放补助提高其购买力或承受力，或货币化补贴（现金或购房券），或实物或优惠的金融政策，如贴息贷款。
再如廉租房实物配租、廉租房货币配租，均属于需求方政策7、土地增值税：以土地制增值税为课税标准，对土地使用者因转让国有土地使用权所获益进行征收的一种税。
目的是合理调节土地增值收益，抑制房地产投机，减少国家土地资产流失，规范土地市场行为。
土地增值税实行四级超额累进税率，依据增值税超过扣除项目的比率，税率分别为30%~60%。
土地增值额=转让土地所得的收入－规定的扣除项目金额，税额=增值额×税率；扣除项目：土地取得成本、开发成本、开发费用、转让税费等。
8、房地产泡沫：由于房地产的过度投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，房地产价格与价值的严重背离。
9、房地产过热：投资过热，导致房地产需求的增长速度低于新增供给的速度，所出现的空置率上升、价格和租金下降的状态。
10、泡沫经济：虚拟经济过度膨胀引致股票和房地产等资产价格迅速膨胀，其名义价格总额大到超过整体实体经济所能决定的程度时，所形成的整个经济的虚假繁荣现象。
二、简答题：5×6`1、我国现行房地产税收：1）耕地占用税：计税依据：占用耕地面积；纳税人：占用耕地从事非农建设的单位和个人；税率（定额税率元/㎡）：人均<1亩：10~50、人均1~2亩：4~40、人均2~3亩：6~30、人均>3亩：5~252）城镇土地使用税：计税依据：占用土地面积；纳税人：市镇、工矿区占用土地的个人和单位；税率（幅度定额税率元/㎡·年）：大城市：1.5～30、中等城市：1.2～24、小城市：0.9～18、县城、建制镇：0.6～123）土地增值税：计税依据：转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值；纳税人：获得转让收入的单位和个人；税率（四级超额累进税率）：增值额≤50%：30%、50%~100%：40%、100%~200%：50%、＞100%：60%4）房产税：计税依据：房屋价值或租金；纳税人：房产所有人（非外资）；税费：从价（房产余值）1.2% 、从租（租金）12% 、免征：个人所有非营业性房产5）契税：在土地使用权和房屋所有权发生转移时，土地和房屋的承受人缴纳的税种。
税率：3%～5%2、分析房地产泡沫产生原因：1）资源稀缺、土地需求的多样性、供给弹性小。
土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然导致土地价格的上扬，为泡沫的产生提供基础条件。
2）供给方和需求方的信息不对称。
房地产的开发建设周期长、供给变化滞后于需求变化，导致投资者高估未来收益，加快泡沫产生。
3）逆选择和道德风险。
信息不对称会给银行带来逆向选择问题，低估投资项目的潜在风险和借款人的信用风险。
4）政府干预失误。
政府干预有利也有弊，如片面追求短期政治目标、经济目标，可能会导致失误。
3、影响消费者买房与租房的因素：1）年度成本：在不考虑税收时，租房和卖方者都负担资金成本、贬值、养护成本。
但出租房的年度成本往往大于买房的年度成本，因为三点：存在承租人外部性；作为投资品，出租房风险较大，银行要求较高的贷款利率；自用房业主常常做维修养护工作，成本低于出租房。
2）税收：对出租房，税收优惠如快速折旧，可以降低房东成本，从而降低租金，租房者最终得益。
自住房的税收优惠更明显，如抵押扣除，产权人可以从总收入中扣除利息成本，减少纳税额。
3）买房补贴政策。
处于效率考虑，买房补贴可以抑制租房，减少由于承租人外部性引起的低效率。
抵押税收减免实际上是政府为家庭支付了部分住房账单，家庭作出了一种低效率的选择。
4、住房交易成本：交易成本理论是用比较制度分析方法研究经济组织制度的理论。
由英国经济学家科斯1937年在其重要论文“论企业的性质”中提出来的。
基本思路是：围绕交易费用节约这一中心，把交易作为分析单位，找出区分不同交易的特征因素，然后分析什么样的交易应该用什么样的体制组织来协调。
科斯认为，交易成本是获得准确市场信息所需要的费用，以及谈判和经常性契约的费用。
可分为：搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。
信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。
议价成本：针对契约、价格、质量讨价还价的成本。
决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。
监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。
违约成本：违约时所需付出的事后成本。
5、房地产的特征和结构：房地产市场属于区域性的市场、房地产行业具有较高的进入壁垒、房地产产品由于区位、权益、实物状况的不同，属于差别产品，所以房地产市场是典型的区域性寡头垄断市场结构。
特征：1）买者和卖者：在某一区域内，市场的参与者较少，房地产开发项目较少，仅仅有几家开发商向市场提供产品，他们的产品虽有一定的替代性，但是存在差异。
买者限于一定区域或者一定消费群体。
2）产品差异化：由于区位、权益、实物状况的诸多差异，房地产产品存在差异3）位置固定性：房地产市场是区域性的市场，受区域经济发展水平的影响4）价格：价格受供给和需求相互作用的影响，较高的交易成本。
5）进入壁垒：房地产市场进入壁垒较高6）政府的作用：政府通常利用财政和货币工具、法律法规对房地产市场进行宏观调控6、政府对房地产经济的主要政策与手段：1）房地产产业政策和住房政策。
产业政策是政府在某一时期为实现本国经济增长和各产业间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施，一般分为产业促进政策和产业抑制政策。
2）货币政策。
控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产产业发展的需要；控制房地产产业的投资规模，使房地产市场供给量和需求量达到平衡；控制房地产信贷总规模，使其既能满足开发经营和消费，又防止过度膨胀，确保信贷平衡。
主要通过调控利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率来实现。
3）财政政策。
通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，达到经济总量平衡和结构平衡的政策手段。
包括财政收入政策（如税收政策）和财政支出政策。
4）法律手段。
通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产产业健康发展的方法和手段。
7、房地产市场非平衡表现：1）总量性供不应求状态。
通常把处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。
这是住房投资不足、实行低租金或低价格管制情况下必然形成的房地产供求格局。
2）总量性供过于求状态。
通常把处于总量性供过于求的房产市场成为买方市场。
这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资、宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。
3）结构性供求失衡的状态。
结构性供求失衡有供过于求和供不应求两种情况。
结构性供过于求一般是由于供给方的投资决策失误造成的。
三、论述题：5道共46`1.物业税征收：1）物业税不包含土地出让金。
物业税不是土地出让金的变形，而是政府按照物业价值向物业所有者征收的一种财产税。
土地出让金(地价)和物业税是两个不同的领域和范畴。
前者是物业在交易过程中价值的实现，后者是持有物业价值的附加成本。
前者是市场交易行为，后者是政府政策行为。
2）物业税的“非预期效应”和“排挤效应”，并且无法消除投机行为。
物业税在短期内使得房价下跌，但长期来看，物业税实施后已经成为购房时考虑的一个主要因素，非预期效应将会消失；但排挤效应将会永久性地提高住房持有成本。
物业税虽然不能决定房价升降，却会降低住房投机欲望，特别是打击那些多套或者大面积住房的炒家。
当然，我们不可能指望物业税会消除投机行为。
在房价涨幅很高时，投资收益即便有物业税时也相当可观，投资者仍会铤而走险。
3）物业税无法缩小贫富差距，如果税费可以转嫁，则毫无意义。
与西方国家的三三制不同，我国目前自有住房家庭的比例高达百分之八十以上，其中大多数是中低收入家庭。
住房对他们来说是生活的必需品，即便房产不断升值，也不会增加他们的收入，带来的只是更重的赋税。
4）一些物业税空转试点城市得出的结论是，物业税收比现在的税收大幅增加，加重了居民的负担。
所以政府在制定物业税率时，要充分地估计居民的承受能力，可考虑在推出物业税的同时，对现有的税收体系作适当的调整，同时出台。
比如，减免房屋销售的营业税和所得税，以抵消物业税的负面影响。
2.商品住宅价格越调越高：1）每次出台新政策，土地部、建设部、财政部等没有统一调控，行动的先后导致政策实施力度的降低。