基于功能演化的商业特色街区管理模式探析

基于功能演化的商业特色街区管理模式探析
内容摘要：商业特色街区是城市商业展示特色的“名片”，著名商业特色街区更是城市商业的标志与象征。

商业特色街区的建设与管理是城市商业发展中的重要内容。

本文以浙江杭州商业特色街区为例，对特色街区进行了分类与功能分析，并在此基础上，对特色街区管理模式的内涵和所存在的问题展开了探讨，最后提出优化商业特色街区管理模式的对策。

关键词：商业特色街区功能演化管理模式
商业特色街区在城市发展过程中随着商业网点的集聚而产生。

近年来，在商业特色街不断演进过程中最显著的变化就是，商业特色街已不再局限于单纯的商业零售与批发功能，而出现了复合化功能的趋势。

随着功能的复合化，特色街管理与经营涉及的利益群体也随之增加。

在发展中的矛盾、冲突以及相关问题仅靠政府或商业机构运作管理都很难解决。

本文以浙江杭州为例，着重探讨在城市快速发展过程中，如何对功能复合化的商业特色街展开有效的管理，以期对商业特色街的可持续发展有所推进。

浙江杭州是一座拥有2000多年历史的商业古城，地处京杭大运河的终点，是长江以南的区域性商业中心城市。

依托于杭州得天独厚的江、河、湖、海、溪、山交融的自然环境，承传于数千年的人文精神，创新性地形成了“商业特色街区”多样化的发展模式。

杭州从2001年起逐步发展和完善了18条特色街区，其中清河坊历史文化特色街区在2005年被授予“中国著名商业街”称号，丝绸特色街区（杭州中国丝绸城）、文三路电子信息街区、四季青服装特色街区被授予“中国特色商业街”称号，南山路艺术休闲特色街区和武林路时尚女装街区被授予“中国最具升值前景商业街”称号。

商业特色街区的分类与功能分析
（一）商业特色街区的内涵
目前学术界所研究的主要对象为城市综合性的街区，即承担着城市综合商业功能的大型商业街区，比如巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道、北京王府井等。

但是本文中所研究的商业特色街区，指某一特色较为明显的小型商业街区，与此类似的概念有“特色商业街”、“步行街”、“旅游商贸街”等。

（二）商业特色街区的分类与功能
目前学术界对于商业特色街区并没有一个公认的分类标准，从文献来看，特色街区主要通过经营模式、主导功能、交通限制、规模等级等来进行划分。

基于杭州的现状，本文将商业特色街区划分为三个大类，即产业特色型、商贸特色型、
文化特色型，并基于分类对街区功能进行了分析（见表1）。

（三）商业特色街区的功能演化趋势
从形成过程来看，杭州城市商业特色街区的形成主要缘于特色产业的集聚、本地需求的集聚和城市文化的集聚。

由于形成基础的不同，不同类型特色街区的功能定位也有所不同。

目前，杭州的城市商业特色街区除具备批发零售的基础功能以外，还增加了产业服务、产业创新、文化展示与旅游休闲等高级功能。

杭州城市商业特色街区已经成为城市特色产业、城市传统文化与城市形象的展示窗口，有效地增强了城市的吸引力与辐射能力。

杭州商业特色街区管理模式分析
（一）特色街区的复合功能是管理模式形成的基础
根据调研，杭州商业特色街区将购物、办公、旅游、休闲等多种功能集聚，产生了富有特色的聚合功能优势。

与此同时，特色街的管理内容也随之复杂化。

街区管理所涉及的政府部门包括街道、工商、税务、市政、城管、公安等，直接与街道管理相关的利益群体则包括商家、开发商、消费者、社区居民以及房东等。

各部门与各利益群体之间的利益诉求存在天然的矛盾与冲突。

因此仅靠政府、市场机制或商业运作很难形成对街区的统一管理。

（二）杭州商业特色街区管理模式类型
杭州将城市商业特色街的建设作为提升杭州城市品位和竞争力的重要战略和载体。

作为新世纪杭州的“十大工程”之一，成立了杭州商业特色街建设与规划领导小组及办公室，专门出台了《杭州市商业特色街区管理暂行办法》。

由政府作为商业街公共利益的代表，以“属地管理”为原则，逐步形成“政府主导、企业主体、市场运作”的城市商业特色街管理模式。

目前杭州命名的18条商业特色街，根据政府介入程度不同，基本可以分为行政化管理、半行政化管理等两种类型（见表2）。

杭州商业特色街区管理中存在的问题
（一）管理机构执行力不强
经过近10年的发展，杭州城市商业特色街绝大部分已经进入了发展的中后期，街区业态与环境都面临着转型升级的挑战。

以武林女装街为例，街区中原来以杭派时尚女装零售为主要特色，个性化女性服饰小店为街道中一道亮丽的风景线。

但随着城市的发展，街区单一的服装零售功能已经不能支撑街区未来的发展。

街区急需突破，通过丰富新型业态与设施，以满足街区功能转型的需要，以形成全新的竞争优势。

发展空间狭小、停车困难、交通拥堵、租金上涨等问题却给街区的业态调整造成了很大的困难。

从目前来看，由于街道管委会为区政府的派出机构，人员编制均受到限制，职能也仅限于协调与监督管理。

（二）管理中的利益矛盾日益突出
杭州的商业特色街区中几乎都有居民区。

随着街区发展，不同利益者之间的冲突与矛盾逐步成为困扰管理机构的关键问题。

以河坊街为例，杭州上城区政府于2001年成立了清河坊历史街区管委会，具体负责街区的保护、管理与经营工作。

在政府的大力推动下，清河坊已经逐渐发展成为具有较高知名度的旅游景区，是我国首个成为国家AAAA级旅游景区的商业街。

但是随着河坊街品牌与形象的提升，相关利益矛盾也开始逐步显现，并困扰着街区的发展。

由于街区游客量逐年增加，房东逐年提高商铺租金，致使近年来有特色的商铺相继外流，河坊街内店家同质化严重，集中在茶叶店、特产店、五元小店等。

店主为了应付高额的租金，所售卖的产品质量日趋低劣，甚至部分商铺更替频繁，经营周期短，不利于河坊街的可持续发展。

（三）商家自治组织不健全
由于杭州市政府将商业特色街区的建设作为城市发展的重要战略。

因此在商业特色街的发展过程中，政府的投入与政策支持成为推动商业街区发展的主导因素。

虽然在政府的大力推动下，商业特色街的数量与影响力都迅速得到了提升，但在一定程度上也影响了特色街区自我发展能力。

在调研中发现，很多特色街上的商家已经慢慢地对政府形成了依赖，没有建立起真正意义上的行业商会或其它自律组织。

由于商家没有团结起来，所以商家对房东的谈判能力以及对外宣传推广的能力都相对较弱，造成特色街上的商家流动性大、商家不正当竞争等问题。

（四）管理协调机制有待完善
杭州市政府于2005年1月施行了《杭州商业特色街区管理暂行办法》，该办法有效地将杭州商业特色街区纳入了政府长效管理的范畴，明确了市贸易部门为商业特色街区的主管部门，具体负责城市发展中特色街区的规划与定位，建立了商业特色街例会制度，并取得了一定的成效。

但是由于商业特色街区发展过程中所涉及的部门，特别是行政执法管理部门之间的协调不够，不利于商业特色街区的转型升级。

在调研中发现，商业特色街由于经营需要，经常举办休闲、旅游、文化等方面的节庆活动，但是街区管委会并没有相应的权限审批，需要向相关部门报批。

但活动报批手续繁琐，严重影响了街区举办活动的积极性。

提升商业特色街区管理的对策
（一）利用行政措施支持并促进街区的发展
虽然在街区发展的初级阶段，政府干预可以有效地提升商业街的经营环境。

政府通过规划及其它行政手段，可迅速帮助商业街明确定位和发展方向。

但是当街区功能日趋复合化的情况下，行政管理只能起到辅助作用。

政府可以通过完善法律法规、优化街区发展的行政环境、引导特色业态发展、培育街区创新能力以及加强管理人才培训等行政手段，逐步由管理街区转向服务街区，以更好地促进
商业特色街的持续发展。

（二）做好市场监管与服务工作
在街区功能转型升级阶段，行政管理应重点突出对街区的市场监管。

政府可以通过有效的行政手段，比如通过制定质量标准、评奖评优、发布市场信息、提供研究机构服务等，为街区的发展创造良好的监管与服务环境，从而营造公平竞争的市场环境，真正实现对街区发展的引导。

（三）建立街区商户诚信合作的共赢管理模式
街区管委会应积极引导商户通过各种经济活动或非经济活动扩充自己的关系网络。

通过关系网络的建设，特别是在街区功能复合化趋势下，可不断加强商户之间联系，使街区中的经营者形成合力，从而提升街区的竞争力。

虽然街区内企业之间必然存在竞争，但是非正式的交流与合作可以帮助商户相互学习技术，并利用共同的关系资本，共同创造街区的辉煌。

结论
由于商业特色街区形成周期较长，功能丰富，因此政府管理是保障街区发展的必要条件。

但是随着商业特色街区功能复合化的形成，政府也应重新审视街区的管理模式，尊重商业特色街区自身的发展规律，逐步退出具体的街区管理，通过立法等手段调节特色街区的利益机制，将工作重点转向对街区的行政服务与环境优化的管理工作，逐步引导街区强化自我发展能力，帮助街区形成市场化的管理模式，以促进特色街区的转型升级。

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