从本案谈租赁合同无效的处理原则
租赁合同司法解释
租赁合同司法解释篇一：租赁合同纠纷司法解释最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（20XX年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则
最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案本案要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。
现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。
若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。
来源：民事审判指导与参考.总第71辑(2017.3)2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。
侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。
优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。
案号：(2016)鲁01民终4094号来源：人民法院案例选.总第124辑(2018.6)3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则应确认租赁合同无效。
合同无效后，根据《合同法》第五十八条的规定，承租人应负返还租赁物的义务，但若承租人与出租人之间仅存在形式上的交接，从未实际占有使用租赁物，租赁物一直由其他主体占有使用，且出租人对此明知，则不应判决承租人负担返还租赁物的义务。
论合同无效的认定及其法律后果
（2）、向对方返还和向第三人返还。如果合同无效并没有涉及到第三人，就是合同的一方当事人向对方当事人返还其所取得的财产；如果合同无效是因为当事人处分了第三人的财产，取得财产的当事人应当依照判决或者裁决向第三人返还财产。
当事人根据合同所接受的是财物，就返还财物；接受的是货币，就返还货币。如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产，全都收归国库。
（二）、合同无效的类型
合同如果欠缺上述生效要件，就可能导致无效，具体来讲，根据我国《合同法》第52条规定，合同无效有以下几种情形：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同。2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。3、以合法形式掩盖非法目的的合同。4、损害社会公共利益的合同。5、违反法律、行政法规的强制性规定的合同。此处的法律是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件。此处的行政法规是指由国务院按照法定程序制定的规范性文件。
财产返还时，孳息是否随物返还？《合同法》和《民法通则》均无规定。按传统民法理论，孳息应随物权转移而转移，合同被确认无效或被撤销的，其物权没有转移，标的物仍属物主所有，其孳息应随物返回该物所有者。
1、返还财产的形式，可以分为以下两类：
（1）、单方返还和双方返还。单方返还，就是指一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产；或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，则无违法行为一方有权请求返还 财产，而另一方当事人则无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。双方返还，就是指双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方。如果双方当事人故意违法，则应将双方当事人从对方处取得的财产收归国库。我国《民法通则》第６１条第２款规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。
最高院：合同无效，赔偿损失的范围不应以预期可得利益为标准
最高院：合同无效，赔偿损失的范围不应以预期可得利益为标准来源：法律顾问工作室版权归属原作者，部分文章推送时未能及时取得联系，如有侵权请联系删除，谢谢【最高人民法院民一庭意见】合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益(包括直接损失和间接损失)，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。
认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断吝项损失应否全额赔偿;若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。
【案情简介】2007年4月1日，王某与某村村民委员会(以下简称村委)签订了《砖厂承包合同书》，约定村委将村里一窑厂承包给王某，承包期限为5年，窑厂所需土源由村委提供，用地手续由村委负责办理。
每年的承包费2万元整，第一年的承包费在签合同时预交，第2年至第5年的承包费须在本年的4月1日前一次性交齐。
该合同后附有一图纸，明确了窑厂取土的具体位置。
该合同签订当日，王某向村委预交第一年的承包费2万元整。
合同签订后，王某开始修建砖窑，并购买了相关设备。
后村委向当地土地矿产管理局申请办理用地手续时被告知，约定取土之土地为耕地，并在基本农田保护区内，故村委的申请未被批准。
双方因此发生纠纷，王某遂向法院提起诉讼，要求村委返还承包费2万元，并赔偿损失80万元，具体包括:(1)修建砖窑的费用5万元;(2)因提供不出成品砖，需要向第三方支付的违约金3万元;(3)购买制砖设备费用22万元;(4)承包期内砖厂可得的经营利润50万元。
诉讼中，一审法院委托当地物价局对涉案砖厂经营收入进行资产价值认定，该局认定涉案砖厂在正常情况下，扣除所有费用每年经营利润为8万元。
【法院裁判情况】一审法院认为：王某和村委约定取土之土地为耕地，且属于基本农田保护区，依据《土地管理法》第36条以及《基本农田保护条例》第17条规定，关于取土之地点的约定应为无效。
如何解决农村土地租赁合同纠纷
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>如何解决农村土地租赁合同纠纷农村地区围绕土地租赁合同而产生的纠纷是比较多的，由于农村中的土地是属于集体经济组织所有，因此并不是任何一个人都可以将农村土地出租。
那要是不幸产生合同纠纷的话，此时该如何解决呢?小编将在下文为您介绍农村土地租赁合同纠纷如何处理的相关问题。
一、农村土地租赁合同纠纷如何解决土地使用权租赁合同纠纷，是指出租人与承租人相互之间对土地使用权租赁合同的履行情况以及不履行的后果产生争议。
对履行的情况产生争议，一般是指对土地使用权租赁合同是否已经履行或者其履行是否符合合同规定发生争执。
对不履行的情况产生的争议，一般是指对于没有履行或者没有完全履行的土地使用权租赁合同的责任应当由哪一方承担，承担多少所发生的争执。
土地使用权租赁合同纠纷的解决方式同其他合同一样，有协商、调解、仲裁、诉讼四种方式。
这里，主要谈谈人民法院在审理土地使用权租赁合同纠纷案件时应注意的几个具体问题。
二、审理农村土地租赁合同纠纷的注意事项1、土地使用权租赁合同案件的受理与管辖。
凡是平等主体的公民之间，法人之间，其他组织之间及其相互之间发生的以土地使用权租赁为标的的民事权益纠纷，均应作为民事案件，一律由民事审判庭或人民法院受理。
向人民法院起诉的土地使用权租赁合同纠纷案件，应当符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定的条件，同时，还要符合该法第二十二条“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖”，第二十四条“因合同纠纷引起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的有关规定。
除了依照法律明确规定的管辖外，当事人也可以依照我国《民事诉讼法》第二十五条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖的规定。
”也就是说，双方当事人在订立合同时，可以依照法律的规定，在合同的争议解决条款中，协议选择上述规定中的任意一个地方的人民法院为解决合同争议的管辖法院。
租赁合同纠纷的案例分析
租赁合同纠纷的案例分析租赁合同纠纷的案例分析甘肃广播电视大学酒泉分校——冯小云甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案案情介绍2001年11月21日，甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。
合同约定：由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司）所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层，租赁期间为2001年12月1日至2007年12月1日止，年租金66000.00元，乙方一次性付清1年房租66000元，并预交2003年房租10000元。
乙方应在合同到期前一个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同，否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。
乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取必要措施，要求赔偿，恢复原貌。
合同履行中，乙公司于2001年10月24日向甲公司交纳房租66000.00元，并预交下一年房租10000.00元；2002年2月26日，乙公司对承租房屋进行了装修，在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构，毁坏房屋设施，致使租赁物部分受损。
2003年1月11日，甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003年度租金，逾期将终止租赁合同。
乙公司收到《收费通知单》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，甲公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到，但拒绝预交2003年度租金，并提出了续交房租的条件，即“我公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干涉，我公司续交第二年房租。
”2002年6月12日，乙公司与B市丙公司签订了销售维修部（以下简称维修部）签署联营协议一份，《联营协议》约定：乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。
丙公司提供年租柒万元（70000元）的，作为丙公司联营投入的股金。
双方联营中，无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。
酒店房屋租赁案 1 ---谈无效合同的责任承担及损失确定问题
[案情] 原告：张某（乙方）被告：万里公司（甲方）被告：海丰公司2005年1月20日，乙方与甲方签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方同意将座落于文山路98号楼的第壹、贰、五楼及伙房，院内除配电室、暖气房以外的五间房屋租给乙方使用，租期为5年，从2005年4月2 8日起至2010年4月28日止，年租金为5万元，由乙方按年计付，每年4月28日前首付50%，余下年底结清；合同期满，甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无损地交给甲方，如有损坏按原价赔偿（具体数量按附表）；期内，水、电费由乙方负担；乙方在承租期间，由于使用不当或自行改建房屋造成损坏，要负责修复或赔偿损失；乙方要按规定时间足额缴付租金，无正当理由超过规定三个月不交纳租金，甲方有权收回所租的房屋。
合同签订后，被告万里公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。
此后，原告张某开始以“金桥大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。
但“金桥大酒店”并未经工商注册。
2005年3月20日，被告海丰公司书面通知原告：你们协议所指向的租赁物的所有权不属万里公司，我单位也从未委托万里公司对外签订房屋租赁合同，故你与万里公司签订的房屋租赁合同无效，望你接函后务必于十日内与万里公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利。
并附有房屋权属的证明。
原告庭审中承认于2005年3月25日收到海丰公司的函件特快专递。
2005年4月7日，被告万里公司以电报形式通知原告解除合同：你与我单位2005年1月20 日签订房屋租赁合同后，海丰公司得知，立即通知我单位要求与你解除合同，理由是该房产权不属于我单位，为此，我单位进行了查证后，得知该房产权不属我公司，故希望你与我单位及时协商解除合同，以避免给你造成不应的损失。
现原告要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。
无效合同不适用合同相对性原则
无效合同不适用合同相对性原则合同相对性原则的例外合同相对性原则的例外---以建设工程施工合同为例合同相对性原则作为合同法中一项重要原则，在整个合同法理论乃至私法理论中占据着十分重要的地位。
但随着经济关系的复杂化、商品交易的频繁化，以及维护社会实质公平、保护弱者地位观念在司法领域的进一步强化，合同相对性原则已不能平衡各方的利益，在交易领域不同程度的出现了例外。
建设工程施工合同作为一种特殊的合同，在以合同相对性原则为适用基础的前提下，为了保护实际施工人的利益，也出现了合同相对性原则适用的例外情形。
本文从合同相对性原则及例外的基本理论出发，重点阐述合同相对性原则的例外情形在建设工程施工合同中的应用。
一、合同相对性原则及例外的含义所谓合同相对性，就是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。
该原则包含两层含义：其一是，除合同当事人以外的任何其他人不得请求享有合同上的权利；其二是，除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。
合同相对性原则反映了意思自治、合同自由的司法原则，是自由资本主义时期当事人自由意志在合同效力方面的体现。
但随着社会经济的不断发展，合同相对性原则已不能涵盖合同法的全部，也越来越不能满足人们追求社会实质正义、保护弱者利益的需求。
因此合同相对性原则的例外情形出现在各国立法及司法实践中，成为合同相对性原则的有利补充。
合同相对性原则的例外，是指除合同当事人以外的第三人依法律规定或合同约定，享有合同产生的请求权，或承担合同产生的责任，即合同效力及于第三人。
可见合同相对性原则的例外具有以下特点：首先，合同相对性原则的例外情形适用的主体一方为合同当事人，另一方为合同当事人以外的第三人，且此第三人在订立合同时可能是不确定的；其次，第三人享有请求权或承担责任的基础是合同，即第三人依据合同享有权利、承担责任。
若第三人仅有接受履行的权利而无请求履行的权利，或仅有履行义务而不承担责任，则不属于合同相对性原则的例外。
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从本案谈租赁合同无效的处理原则
从本案谈租赁合同无效的处理原则
发表时间：2007年
一、基本情况
某A公司（以下简称甲方）与某B公司（以下简称乙方）于1995年10月1日签订了《协议书》。
协议书内容如下：甲方（A公司）将河西第二苗圃的土地，租赁给乙方（B公司）三亩计2，000平方米供乙方使用，年租金为24，000元；土地租赁期限为六年；乙方在租赁土地上经甲方同意批准，可自筹资金自建生产用厂房628平方米及部分临时厂房、围墙及生产设施，供乙方生产使用，产权归乙方；如遇拆迁或征用，对方所付拆迁费归乙方；如甲方征用或转租该租赁土地场所须经乙方同意并赔偿乙方的一切损失。
协议签订后，B公司即投入资金建设厂房，平整建设了宽6. 6米、长83米的道路，购置变压器。
2001年10月1日及2002年10月1日，A公司与B公司又续签了《协议书》，除租期（一年）外，其余条款与1995年10月1日《协议书》一致。
1999年6月2日，以A公司为土地出租方（甲方）、B公司为土地承租方（乙方），又签订了《协议书》，约定：乙方筹集资金，在甲方的2, 667平方米土地上修建围墙及房屋设施，
建房屋约500平方米；新建设施以租赁方式由乙方先期使用，乙方每年交纳租金36000元；乙方先期使用期限为六年，自1999年10月1日起至2005年9月30日止，到期后如乙方需继续使用，甲方应充分考虑到乙方所做的先期投入，而优先租用给乙方继续使用；如遇拆迁或征用，征用或拆迁费中与土地有关部分归甲方所有，与房屋有关部分归乙方所有；如甲方征用或转租乙方租赁的土地场所，须经乙方同意并赔偿乙方的一切损失。
该协议签订后，B公司又投入资金建设厂房和其他房屋及围墙。
B公司为履行1995年10月1日《协议书》和1999年6月2日《协议书》，投资建设厂房、道路、围墙以及变压器等生产设施。
协议书约定由乙方投资建造的建筑物的产权到期后归A公司，涉案房屋仅有期限2年的临时建设手续，没有办理其它建设或产权手续。
2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提前解除双方签订的《协议书》。
涉案土地为国有划拨地，该土地于2004年8月变更为某集团公司所有，土地性质为出让地。
2006年3月23日，某集团公司向B公司发出通知搬迁，限令B公司于3月31日前搬迁出租赁土地。
B公司不同上述解除或搬迁的通知，并函告A公司与某集团公司。
至二审判决作出时，B公司一直占用上述土地。
2005年5月，B公司诉至一审法院，请求确认B公司与A公司于1995年10月1日、2001年10月1日、2002年
10月1日以及1999年6月2日签订的协议无效；请求判令A公司与集团公司赔偿其经济损失330万元人民币。
B公司为证实其损失主张，提供了其厂房、围墙、道路及管道等设施明细及土地征用补偿计算标准，总计3279677.3元。
两被告均不予认可。
二、一审审理情况
一审法院经审理认为，根据关法律规定，国有划拨土地需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以转让、出租、抵押。
本案B公司与A公司所签订的土地租赁合同，涉案土地原为国有划拨土地，没有经过有关政府部门批准，违反了法律强制性规定，应认定双方当事人签订的协议及补充协议为无效。
B公司所主张的330万元的经济损失，因证据不足，法院不予支持。
一审法院判决：B公司与A公司于1995年10月1日、2001年10月1日、2002年10月1日以及1999年6月2日签订的协议无效；驳回B公司的其他诉讼请求。
三、二审审理情况
1. 诉辩意见
B公司不服，向二审法院提起上诉。
B公司的上诉理由主要有两点：（1）原审法院查清四个事实，一是B公司与A 公司签订了两份主合同，到期日最迟的是2005年9月30日。
因此合同期限应为2005年9月30日。
二是A公司用B公司所建工厂得到了补偿并据为己有的事实。
三是原审判决虽确认了土地租赁合同无效，但回避了A公司对于无效合同应承担主要过错这一要害。
四是B公司为履行无效合同而造成的损失，原审法院没有查清。
B公司基于对土地租赁合同的有效性、合法性的信赖，投入160万元的资金建设了仓库、厂房、道路等建筑物和地上附着物。
B公司的建筑投入损失，与协议书无效有着直接因果关系。
（2）两被上诉人之间存在征地补偿协议，两被上诉人拒绝提供，依据证据规则应作出对两上诉人不利的认定。
请求二审法院予以改判。
A公司提出三点答辩意见：（1）土地租赁协议书约定的土地使用期限已经届满，B公司的合同目的已经完全实现，协议书的效力对B公司并未产生任何影响，B公司没有产生任何损失。
（2）B公司的建房行为是投资而非损失，在租赁期限届满的情况下，B公司的所有投资行为均已通过其经营行为获得满足，没有任何损失可言。
（3）根据协议书约定，土地租赁期满，B公司应当返还土地，涉案房屋产权归A公司。
至于涉案土地是否被征用及有无补偿，均与B公司无关，B公司对此不享有任何权利。
请求法院驳回上诉，维持原判。
集团公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，B公司与A公司签订的合同为无效合同，因无效产生的法律责任应由B公司承担。
B公司建造的建筑物为违法建筑，
不应得到任何补偿。
B公司已经实现建造房屋的价值，合同到期后，B公司拒不搬出的行为违反合同约定，请求驳回上诉，维持原判。
2.判决结果
二审法院认为，虽然A公司于2003年12月8日致函B 公司要求提前解除租赁协议，集团公司于2006年3月23日向B公司发出通知，要求其搬迁出租赁土地，但上述两公司并未采取任何强制措施。
依据B公司与A公司的协议，2005年9月30日已到租赁届满期限，且B公司没有任何证据证明A公司承诺将土地继续租赁给其使用，B公司至今仍在租赁土地上正常经营。
因此，B公司上诉称生产设施的损失不能成立。
B公司主张的330万元的损失不能成立。
综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
四、律师视点
本案中，因涉案土地原为国有划拨土地，B公司与A公司签订的土地租赁合同没有经过有关政府部门批准，违反了法律强制性规定，故涉案租赁协议及补充协议均为无效。
对此，各方当事人亦无异议。
本案的关键在于，租赁合同被确认无效后的处理问题。
关于合同无效的处理，《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错
的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”具体到无效租赁合同，应如何适用上述处理原则呢？
1、租赁合同的无效不适用返还原则
租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。
租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。
如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权
”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。
否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。
因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。
即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。
本案中，因B公司并未提出返还租金主张，根据民事诉讼“不告不理”的原则，不在本案所涉范围之内。
2、租赁合同无效的损害赔偿原则及赔偿范围
租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。
如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。
在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，
且仅以履行利益为限。
即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。
鉴于前述租赁合同的持续性特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。
3、本案租赁合同已经履行完毕，承租人B公司没有实际损失。
本案中，A公司与B公司之间的土地租赁协议书约定的土地使用期限已经届满，B公司的合同目的已经完全实现，合同的效力对B公司并未产生任何影响，B公司并未因此产生任何损失。
其次，B公司的建房行为是投资而非损失，A 公司对此不应承担任何责任。
因双方在签订协议之时即约定了土地租赁期限，B公司的所有投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的，均是为满足其自身经营需要而为，故在租赁期限届满、租赁合同已经全部履行完毕的情况下，B公司没有任何损失可言。
另外，土地补偿是土地使用权人因土地被征用受到损失而得到的经济补偿，B公司在租赁土地期间，该土地因政府统一规划使用权属发生了变化，但该权属变化对B公司依约使用土地并未造成任何影响，且B公司在租赁期限届满后仍在租赁土地上继续经营。
此外，B公司亦未提供证据证实A公司与集团公司之间存在土地征用补偿。
综上所述，法院认定租赁合同无效，但判决驳回B公司赔偿损失的诉讼请求既合理合法，也符合本案实际。