白云区商圈规划
白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
广州白云新城城市设计方案
广州白云新城城市设计方案来源：广州日报白云新城区位图白云新城总平面图白云新城的城市设计范围及重点白云新城地区的范围是：北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路，用地面积平方公里。
核心区为围绕旧机场跑道周边地区，面积约平方公里，本次白云新城城市设计深化方案，以此核心区为重点展开。
城市设计的主要内容将纳入到白云新城控制性详细规划调整方案中白云新城城市设计依据新的发展定位和要求，重点对城市空间形态的进行研究，对建筑物的形体、高度、天际线等进行严格控制，高标准地规划绿地系统、视线通廊、交通和步行系统等。
为实现“强化编制、细化设计、简化管理”的规划编制目标，城市设计研究成果的主要内容已同时纳入到控制性详细规划方案中，控制性详细规划在4月底调整完成后，规划部门将依法、依程序进行公示，征求公众的意见，并提交规委会审议，待市政府批准后成为该地区发展和建设的规划依据。
在本次城市设计和控制性详细规划的调整中，更加注重环境效益、社会效益和经济效益三者的协调。
因此，调整后的规划，全面提升“宜居”在城市综合评价中的核心价值权重，更加注重规划给群众带来的实惠，更加注重优化社区功能布局，注重提高公共服务设施配套服务水平、更加关注改善民生、更加关注生态环境建设、更加满足人的全面需求，使该新区开发建设更加合理。
白云新城总体效果图白云新城规划结构图白云新城绿地系统规划图功能定位——“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”本次城市设计中，按照“城市发展战略--中调实施策略--地区城市设计”的技术路线重新定位白云新城。
在城市发展战略制定的城市目标和定位指导下，通过区域、市域、“中调”北部地区三层次研究，提出白云新城地区的发展定位是“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。
白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”：空间结构以商业服务和居住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上疏密结合、高低错落、收放有致。
广州商圈
天河商圈：
天河城、维多利广场、广州购书中心、正佳广场、太古汇广场
白云区商圈：
新市商圈：百信广场、广百百货、家乐福
广园新村商圈：景泰步行街、好又多、
广州大道北商圈：佳润广场、嘉裕太阳城广场、圣地广场
白云新城商圈：万达广场、5号停机坪
海珠区商圈
江南西路商圈：广百新一城、润汇大厦、名店城、江南
琶洲会展商圈：保利国际广场
广州大道南商圈：珠江广场、丽影广场、正佳广场（天河）、高德置地广场
越秀区商圈：
北京路商圈：广州百货公司、银座、五月花商业广场
东山口商圈：东山百货、美东百货、广百E时代、中华广场
环市东-淘金商圈：广州友谊、丽珀广场、花园酒店、世界贸易中心。
规划公布！广州打造33_个重点商圈!
１８ 丨 ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ ＧＵＩＤＥ
Copyright©博看网. All Rights Reserved.
金融城 － 黄埔湾商圈规划示意图 白鹅潭商圈规划示意图
广州南站商圈，将大力培育引入湾区青年创新消 费业态、高铁优质生活圈服务配套业态及特色生态文 旅综合体，形成世界级 TOD 综合枢纽型国际商圈。面 向粤港澳青年大学生群体，创业孵化期应配套众创空 间、交流论坛、文化基地，产业发展期应配套人才公寓、 研发基地，成果转化期应配套商业办公，交流平台等，
未来企业成熟后可打造成新业态总部基地。 广州东部枢纽商圈，将建设广州东部创新经济发
广州塔 － 琶洲商圈，将构建商业商 务集聚、互动体验功能突出的世界级地 标商圈。商圈将联动天河路 - 珠江新城 商圈，打造南北向世界级综合消费轴，
城市规划
广州塔 － 琶洲商圈，将构建商业商务集聚、互动体验功能突出的世界级地标商圈。
Copyright©博看网. All Rights Reserved.
在总结世界级商圈特征的基础上， 《规划》提出构建三级商圈体系，在 此前提出的建设 5 个世界级商圈、2 个 具有世界影响力的岭南特色商圈、4 个 枢纽型国际特色商圈的基础上，明确 构建 22 个“一区一特色”区域级都市 特色商圈，打造“5+2+4+22”共 33 个 重点商圈的格局。
１６ 丨 ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ ＧＵＩＤＥ
大西关（上下九 － 永庆坊）商圈，将打造西关历 史城区东西向商业主轴，联动大西关，串联上下九步 行街、永庆坊、黄沙、泮塘等多元化商业元素，全面 打通联动商业街区、大型载体、文化景点，挖掘多元 消费场景，结合陈家祠、西堤等文旅资源，打造本土 文化、国货老字号与国际商业共生的商文旅特色型商 圈。值得注意的是，商圈将统筹管理商铺物业产权， 鼓励公有及国企物业实施建管分离、建营分离，引入 专业运营商精细化运营，促进优质文旅资源与商业深 度融合，打造多元化消费新场景。
广州白云新城板块商圈调研
广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
广州白云区市场背景分析
白云区区域分析估价对象位于广州市白云区。
1、地理位臵白云区位于广州市区的北部，地处北回归线以南，相邻增城市，西界南海，南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区，北接花都区和从化市，面积795.79平方公里，辖内有三元里街、景泰街、同德街、松洲街、黄石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均和街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇等14条行政街、4个中心镇，全区户籍人口754969人，流动人口约70万。
白云区党委、政府驻地在景泰街广园中路。
2、基础设施：（1）交通：白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。
新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。
（2）市政基础设施：白云区内通上下水、通电、通气和通讯等各项基础配套设施齐备，覆盖率达100%，保障率高。
3、市政公用设施：白云区内有白云山风景名胜区、南湖国家旅游度假区、东方乐园、帽峰山森林公园、云台花园、雕塑公园等公园及休憩场所，教学资源有南方医科大学、广东外语外贸大学等著名高校，市六十五中、市六十七中、广园中学等数多间省、市、区级中小学，幼儿园等；区内有南方医院、广州中医药大学第一附属医院、一五七医院、三九脑科医院等不同等级的医疗机构。
4、人文、环境条件：白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。
5、经济发展规划据广州市政府规划,白云区将被划分为“五大片区”。
所谓“五大片区”即除了城区之外,农村地区划分为江高片流溪河北岸产业区、人和片机场控制优化区、太和片大帽峰山生态旅游发展区和钟落潭片北部整合发展区,并以此为指导实施了镇级行政区划的调整。
白云区商圈规划 PPT
目前白云区内缺少中高端定位的写字楼、购物中心和五星级酒店。五 星标准装修酒店主要分布在白云新城及独家区内。而作为白云区未来 唯一的高端商圈，白云新城的建设进度仍然未能理想，商圈内的万达 广场和5号停机坪经营仍处于培育阶段
同时，由于大量的专业批发市场和城中村林立，白云区内的中小企业 商务需求旺盛，外区流动人口非常密集，其表现为7天、如家、汉庭及 同档次的经济型酒店如雨后春笋般遍地开花，且大量价格便宜的写字 楼楼宇聚集于批发市场周边，大量中小贸易及物流公司也进驻于此。
四：主要经济指标
地区生产总值完成178.23亿元，同比增长15.4%。 规模以上工业增加值（2000万元口径）完成90.14亿元，同比增长15.2%。 固定资产投资（50万元口径）完成441.73亿元，同比增长23.6%。 社会消费品零售总额完成43.16亿元，同比增长12.4%。 招商引资省外到位资金完成285亿元，同比增长15.2%。
大家应该也有点累了，稍作休息
大家有疑问的，可以询问和交流
四 消费潜力庞大，机团消费需求旺盛 作为广州中心城区主要板块，白云新城区及其周边一大批知名开发商聚集，近30多 个中高档楼盘，未来居住规划人口达22万，家庭消费需求庞大； 白云新城市机场社区所在，有南航总部，南航贸易中心，民航医院，民航子弟学校 等多个民航机关、企事业单位及宿舍区，民航员工约6千多人，企业机团购买需求 旺盛 周边聚集众多大型皮具、服装、物流专业批发市场，为数较多的外地经商人士，企 业老板、市场从业人员，资金丰厚，消费能力较强 目前，白云区内以居民社区型消费为主，高收入企事业单位总量相对不多，区内机 团及高端消费人群总量无法与越秀，天河区等相提并论，且中产阶层消费基本流失
代表形的成熟商圈有新市商圈、广园新村商圈和广州大道北商圈 等三大主力商圈。由于白云山体、交通路网等因素，三大商圈均 以周边社区居民为主客群，商业辐射能力有限，形成三足鼎立之 势。未来，随着白云新城和金沙洲社区的日趋成熟，将为白云区 提供了一定的优质商业物业和社区购物中心，给居民消费升级带 来一定的商业契机。作为区内把标志性的白云新城，随着白云万 达广场，5号停机坪，绿地中心等大型商业体出现，白云新城中高 端市场格局将逐步成型，填补了广州北部中高端商业集群的空白
重大规划曝光！罗冲围要打造广州第二个珠江新城！
将成为白云区乃至广州市未来社会经济发展的热点区个重点片区做地试点项目 湾区新岸项目效果图之一，西临珠江西航道，背靠广州白云站，北承白云湖数字科技城，南接白鹅潭商务区，贯通广州西部科创商贸走廊，规划范围约22.8平方公里。
湾区新岸以“湾区活力新水岸·科创商贸未来城”为发展定位，首期启动松溪片区、白云站西（潭村）片区， 广州食材之都电商一体交易中心项目效果图广州时尚之都项目效果图规划结构图珠江西航道金沙街段交通网络珠江西航道、石井河、增槎路与107国道、东风路、环市路相连，许广高速、广佛高速、环城高速在境内经过；地铁十三号线二期（朝阳－鱼珠）在松洲段有槎头站、西洲站、松溪站、罗冲围站4个站点，目前已完成站场建筑建设工作。
白云区将在湾区新岸构建“１５横１０纵”高效、高密、畅达的道路交通网络；推进沉香通道、广佛大桥二期等3条区域通道建设，强化广佛交通联系；构建“４线１３站”的轨道交通网络，大大提升片区公共交通服务水平；明确客货运通道，实现交通组织分离。
五年内，在片区内建设超过20条区域级道路，形成外通内联、高效畅达的综合交通体系。
城市功能湾区新岸预计将实现14条城中村、39个旧厂的改造升级，打破国有用地与集体用地边界，统筹开发利用，优化片区整体空间和产业布局规划。
合理安排生产、生活、生态“三生”空间，引入多元社区配套，提升智能服务水平，打造生态友好、产城融合的智慧未来社区，建设珠江沿岸高质量发展生态文明建设示范区，全面激发城市活力。
滨江风貌《白云区珠江沿岸高质量发展实施规划》提出，要以赓续历史文化、保育生态本底、推动区域科创协同为导向，塑造白云滨江品牌；打开滨江空间，划定７０—４００米的开阔型滨水公共空间，分北、中、南三段有序推进空间腾挪，实现还江于民、还绿于民、还岸线于民。
白云区计划贯通滨江沿线断点，优化滨水驳岸，增加绿化和文化体验场所，形成丰富多元的滨水生活带，实现滨江贯通，塑造高质量活力水岸，焕发产城融合新活力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
四 消费潜力庞大，机团消费需求旺盛 作为广州中心城区主要板块，白云新城区及其周边一大批知名开发商聚集，近30多 个中高档楼盘，未来居住规划人口达22万，家庭消费需求庞大； 白云新城市机场社区所在，有南航总部，南航贸易中心，民航医院，民航子弟学校 等多个民航机关、企事业单位及宿舍区，民航员工约6千多人，企业机团购买需求 旺盛 周边聚集众多大型皮具、服装、物流专业批发市场，为数较多的外地经商人士，企 业老板、市场从业人员，资金丰厚，消费能力较强 目前，白云区内以居民社区型消费为主，高收入企事业单位总量相对不多，区内机 团及高端消费人群总量无法与越秀，天河区等相提并论，且中产阶层消费基本流失
实际直接利用外资8457万美元，同比增长20.0%。 外贸进出口总额完成10942万美元，同比增长22.4%。
一般公共预算收入完成14.04亿元，同比增长15.7%。 旅游总收入完成37.89亿元，同比增长21.3%。 城镇新增就业人数完成13842人，同比增长8.9%。 农村居民人均可支配收入完成14006元，同比增长9.1%。 城镇居民人均可支配收入完成26605元，同比增长8.6%。
新市商圈
百信广场 1百信广场商圈主要物业，行业业态
物业业态
工作
居民 商业 交通
南方大厦，成丰商务大厦、凯粤大厦、兴业银行大厦、尚明大厦、山东大厦、连 元大厦、白云区第一人民医院、广东药学院附属第三医院、新市医院、新市中学、 广州市商贸职业学校、广东工业大学
总结：白云区经济发展势头良好，居民消费能力及收入稳步增长。清晰的城市地
位和区域规划为未来商业发展打造良好的发展机遇。
二：白云商圈概况及特征
目前白云区商业主要为批发为主，由于区域面积很大，商业中心 都比较分散，传统零售商业以社区型商圈为主，具体情况如下:
(一) 三大商圈鼎足而立，以社区型商圈为主 目前，白云区的商业主要以区域性的社区配套商业为主，区内有
德善集团加盟服务中心拓展部 2016-5
一：白云区主要经济情况
一 简介 二 行政划分 三 人口 四 主要经济指标
二：白云区商圈概况及特征 三：主要商圈情况
（一）新市商圈 （二）广园新村商圈 （三）广州大道北商圈 （四）白云新城商圈 （五）金沙洲商圈
一：白云区主要经济情况
一：简介
白云区是广东省广州是的一个市辖区，名称来源于白云山，地处北回 归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和，东邻黄埔区，西界佛山 市南海区，北接花都区、从化区，南连天河区、越秀区、荔湾区等3 区。面积795.79平方公里，占原广州市老八区面积的一半还多，人口 163.67万人。白云区是广州市以城带郊的中心城区。
二：行政区域划分
白云区辖内有18条广州市白云区政区图 行政街道（三元里街道、松洲街道、景泰街等）、4个中心镇（江高镇、 人和镇、太和镇、钟落潭镇）。设居民委员会245个，村民委员会118个。
三：人口 2000年白云区总人口中，市区人口133.91万人，占区人口总数的76.57%；镇区人
口35.59万人，占区人口总数的20.35%；乡村人口5.39万人，占区人口总数的3.08%。 随着城市建成区的不断扩大和中心镇建设的推进，白云区的农村城市化进程明显加快， 乡村人口所占比例日益减少。 2010年，全区常住人口为2222658人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的 1519584人相比，十年共增加703074人，增长46.27%。年平均增长率为3.88%。全区户 籍人口77万多人，流动人口约80万
金沙洲商圈
新市商圈
白云新 城商圈
广园 新村 商圈
广州大道 北商圈
三：主要商圈情况
一 新市商圈：
以新市墟商业圈辐射范 围为界，北至黄石西路， 南至三元里大道，西至 石槎路，东至机场路， 其中机场高速公路横穿 新市镇。
白云区内目前最大的商业 集中带，区内有众多居 住小区，常住人口20万。 拥有百信广场，好又多， 广百百货，家乐福，肯 德基等大型知名商家， 是白云区内商业档次最 高，客流最大的商圈
二：区内批发市场林立，聚集效应明显
白云区专业批发市场是区内主要商业形式，各类商品的专业批发群林 立，同一批发商品聚堆效应非常明显，如三元里的皮具批发，沙河的 服饰批发和机场路的影像批发为代表，相关专业批发市场在华南区内 颇具盛名。
同时，城市配套的规划和建设滞后，白云区内批发专业市场中小档口 遍布，导致周边道路非常拥挤，商业环境呈现脏、乱、差的特征。且 由于批发市场外延复制能力非常强，大部分的批发市场呈现非常明显 的聚集效应
四：主要经济指标 地区生产总值完成178.23亿元，同比增长15.4%。
规模以上工业增加值（2000万元口径）完成90.14亿元，同比增长15.2%。 固定资产投资（50万元口径）完成441.73亿元，同比增长23.6%。 社会消费品零售总额完成43.16亿元，同比增长12.4%。 招商引资省外到位资金完成285亿元，同比增长15.2%。
代表形的成熟商圈有新市商圈、广园新村商圈和广州大道北商圈 等三大主力商圈。由于白云山体、交通路网等因素，三大商圈均 以周边社区居民为主客群，商业辐射能力有限，形成三足鼎立之 势。未来，随着白云新城和金沙洲社区的日趋成熟，将为白云区 提供了一定的优质商业物业和社区购物中心，给居民消费升级带 来一定的商业契机。作为区内把标志性的白云新城，随着白云万 达广场，5号停机坪，绿地中心等大型商业体出现，白云新城中高 端市场格局将逐步成型，填补了广州北部中高端商业集群的空白
三：中小企业商务频繁，高端商业物业稀缺
目前白云区内缺少中高端定位的写字楼、购物中心和五星级酒店。五 星标准装修酒店主要分布在白云新城及独家区内。而作为白云区未来 唯一的高端商圈，白云新城的建设进度仍然未能理想，商圈内的万达 广场和5号停机坪经营仍处于培育阶段
同时，由于大量的专业批发市场和城中村林立，白云区内的中小企业 商务需求旺盛，外区流动人口非常密集，其表现为7天、如家、汉庭及 同档次的经济型酒店如雨后春笋般遍地开花，且大量价格便宜的写字 楼楼宇聚集于批发市场周边，大量中小贸易及物流公司也进驻于此。