房地产中介专业知识

二手房买卖的房地产中介服务
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房地产中介服务，是指房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产
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经济等活动的名称。 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等主面服务 的经营活动。 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 房地产经纪，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租凭的当事人（以下称当事人） 有偿提供居间介绍服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。 房地产代理，指专业服务机构，接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、 房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动国。 房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关 的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 房地产价格评估人员，分房地产评估师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考 试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地 产估价师注册证》的人员； 房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合 格证》的人员。 房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房产经济人资格 证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和 人。
房地产经纪职业程序
• 在二手房中介服务中，委托人注意核验中介服务人员的资格证 书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相 适的专业知识和技能。 要核验房地产经纪组织和执业经纪人 在房地产管理部门的备案手续和注记手续证明。在目前二手房 买卖中介中，问题最多的是房地产经纪业务。委托人应当注意 经纪人的执业程序。房地产经纪人和经纪人员诮当按照下弄程 序执业： （1）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提 供的有关文件资料；（2）从事需要签订房地产经纪合同的业务 项目，应参照房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委拖 人签订房地产经纪合同；（3）房地产经纪合同签订后，按政府 有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；（4） 履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易 情况； （5） 记录经纪业务员交易情况，妥善保存有关资料；（6）按合同规 定收取服务费，开具统一发票；
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房产基本知识篇
居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居卧室，起居室等净面居住宅中分户内合部可供使用的净面积的总和。
建筑面积：对一栋楼来说，是指房屋各层面积的总和，面每层建筑面积则是建筑物勒 脚以上外墙的小平截面积。对一套单元讲，每套建设包括室内的建筑面积与分摊公用 建筑面积之和。 套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。 公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。 内阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 外阳台：不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
房屋未输竣工验收手续能否办理产权登记？
• 之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目， 经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋 安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安合使用的房屋， 可办理权属登记手续。 • 建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在 安全稳患的，由市建设主管部门牵头处理。
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房产知识
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为何高层好：房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做 商住两用房，出租回报高。 为何多层好：出房率高，房价低，使用费低，无使用电梯的风险，符合中国居民群 住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方面。 为何现在二手房最好：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力， 不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证产期、质量、还会造成烂尾 楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。 选择顶楼的好处：采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，生 活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，港台地区流行通天的房子，升值潜力大。 为何购买高档住宅划算：便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住 角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的拆旧少，升值潜力巨大，配套设施齐 备，周围环境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是 好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。 选择砖混结构的房子：保温性、隔音性好、出房率高，施工速度快，成本低，价格 低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。 选择剪力墙结构的房子：搞震性好，整体性高，墙体薄，出房率高，易装修，使用 年限长，保暖性好，柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。 选择框架结构的房子：保温性隔音性比剪力墙结构的房子好，出房率高，开间易活 动，易装修出各种自己喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗的 风格。 为何选择出房率低好：房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，出房率低 代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，出房率越低。 为何出房率高的房子好：省钱，同样的钱买到的使用面积多，比较划算。
房地产经纪中的禁止行为
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