中国住宅产业化的实践与国际经验借鉴
国际经验借鉴：发达国家装配式建筑施工的成功案例
国际经验借鉴：发达国家装配式建筑施工的成功案例装配式建筑施工是一种快速且高效的建筑方式，在国际上已经得到广泛应用。
本文将介绍几个发达国家在装配式建筑领域的成功案例，以期能够借鉴其经验，并推动我国装配式建筑产业的发展。
一、瑞士：ModulArt项目ModulArt是一个由瑞士公司开发并应用于住宅建设的装配式建筑系统。
该系统采用了模块化设计和制造，并通过工厂预制完成，然后进行现场组装。
ModulArt项目不仅保证了质量和进度的控制，还提供了更高效率的施工方法。
瑞士的ModulArt项目通过精确计算和规划，实现模块之间的无缝连接，使得整体结构更加稳固。
此外，该项目还充分考虑了节能环保要求，在材料选择和设计中注重可持续性发展。
二、日本：LIXIL Living Technology项目LIXIL Living Technology是日本一家领先的装配式建筑企业，在全球范围内都有着广泛合作与影响力。
该公司生产并销售集成房屋和移动住宅等多种类型的装配式建筑产品。
其中，旗下的"Smarthouse"系列以其高度的集成性和先进的技术在市场上赢得了良好口碑。
LIXIL Living Technology项目的成功在于其对产品高度标准化的设计和生产流程的优化，通过规模化生产和批量采购来降低成本。
此外，该项目还注重用户体验，提供了个性化的选择，并充分考虑了环境保护与可持续发展。
三、德国：Huf Haus项目Huf Haus是德国一家专注于高品质装配式建筑生产的公司。
该公司以其独特而时尚的设计风格，在欧洲范围内享有盛誉。
Huf Haus项目所采用的装配式建筑系统结合了现代设计、高性能材料和先进技术，追求卓越品质与可持续性发展。
德国Huf Haus项目注重全方位的服务体验，在施工过程中严格控制每一个环节，并提供高度定制化、个性化的解决方案。
此外，他们还重视室内空间灵活性和舒适度，并致力于推广低碳环保理念。
房产税与楼市国际经验与中国实践
房产税与楼市国际经验与中国实践房产税是一种针对房产资产征收的税收制度，在世界各国范围内已有广泛应用。
本文将从国际经验和中国实践两个方面来讨论房产税与楼市的关系，并分析其对中国楼市的影响。
一、国际经验1.1 欧洲国家的房产税制度在欧洲，许多国家都实行了房产税制度，并且其税率较高。
例如，法国、英国和德国等国家的房产税税率都达到了2%以上。
这种高税率的设定有助于抑制房价过快上涨，同时也为政府提供了重要的财政收入。
1.2 北美国家的房产税制度在北美地区，例如美国和加拿大，房产税是地方政府的重要财政来源之一。
这些国家通过房产税来支持基础设施建设、教育事业以及社会福利等方面的支出，从而保障了公共服务的提供。
1.3 亚洲国家的房产税制度在亚洲地区，房产税的实施较为复杂。
韩国和日本等国家采取了较为严格的房产税征收制度，以减轻房地产市场的泡沫风险。
相比之下，中国和新加坡等国家则更加注重通过土地出让和其他方式来收取土地增值税，以调控房地产市场。
二、中国实践2.1 房产税试点在中国，房产税试点已经开始。
一些城市，如上海、重庆和深圳等，在特定区域内推行了房产税试点。
这为未来全面推行房产税奠定了基础。
2.2 政策目标中国实施房产税的一个重要目标是调控楼市，防止房价过快上涨。
通过征收房产税，政府可以增加土地使用成本，从而减少投机性购房需求，稳定楼市。
2.3 税率设定与应用房产税的税率设定是关键问题。
中国可以借鉴国际经验，根据楼市的特点和地区情况来设定税率。
同时，还应考虑税收的适度征收原则，以免对中低收入人群造成过大的负担。
2.4 资金运用和地方财政房产税的征收将为地方政府提供重要的财政收入来源。
这些资金可以用于改善基础设施、提升教育和医疗水平、支持社会福利等方面。
同时，地方政府需要加强资金的使用监管，确保公共财政的合理运作。
三、房产税与楼市的关系3.1 调控楼市泡沫房产税可以增加购房成本，抑制投机性购房需求，从而有效调控楼市泡沫。
我国住宅产业化进程
探讨我国住宅产业化进程【摘要】住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是改变传统的落后的住宅建造方式，发展成为一种工业化生产方式。
住宅产业化是通过工业化的方式来建造住宅，从而提高住宅的整体质量和住宅生产的劳动生产率，同时，还降低了住宅的建造成本和能源消耗。
本文所就住宅模数协调发展的不足及对策进行了叙述，另外，还比较深入的分析了我国住宅政策法规与技术标准体系发展和我国工业化结构体系的不足与对策。
【关键词】住宅产业化；进程；不足；对策目前房地产发展扩张以机会为主导、以项目为核心，部分城市住宅产品阶段性市场供不应求，大部分开发企业仍以谋求土地溢价为主，只有少数品牌地产公司正向产品与品牌溢价过渡，住宅开发仍处于粗放型阶段，拿地后快速开发获利，同时不断找地快速复制，开发企业缺乏较强的实现住宅产业化的利益驱动。
在我国，住宅产业化进程中仍然存在一些亟待解决的问题。
1.住宅模数协调发展的不足与对策标准化是产业化的基础，它包括设计标准化、生产标准化质量检验标准化等诸多内容，统一模数是实施标准化的基础。
统一模数制，是为了实现设计的标准化而制定的一套基本规则，使不同的建筑物及各部分构件的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工效率，降低造价。
目前我国多数只是对通行的工业化结构体系做了简单的模数规定，使得住宅建筑缺乏相应的产品、部品以及配合接口，存在大量滥造的现象，给建筑设计和施工带来了很大的困扰。
模数协调体系讲求材料、设备、制品、功能空间、建筑部件相互之间最大化地实现尺寸的协调。
而我国模数标准因为缺失了部品、制品与功能空间尺寸的协调研究，使得在现场的施工中必须得对材料和部品进行粗放的二次加工，砍、锯、填、嵌等行为泛滥，既浪费又使结构丧失了部分功能。
我国的标准体系从房间尺寸到部品接口、再到设备安装很多地方都没有做出系统的尺寸规定和协调标准，现阶段住宅的功能部位中只有厨卫、楼梯和门窗有相对科学的标准，而建筑市场所需的部品、设备成千上万种，缺口规模非常大。
2-住宅产业化s1
——现代建筑大师 [法] 勒•柯布西耶《走向新建筑》
工业化住宅缘起
我们，为什么？
发展规模问题 民工荒问题 预售政策问题
工业化实质
发挥工业化的大规模生产优势 住宅生产全过程制造业质量管理
工业化是住宅产业化的核心
产业化概念的滥用 标准化实践经验 精装修市场现状
化
直接
建 内装……
造 6天一层
竣 工 状 态
国外住宅工业化发展
美国。 法国。 日本。 香港（在英国殖民时代开始发展） 。
美国
美国工业化住宅发展历史
1930年代- 1940年代
美国的工业化住宅的发展历史始于20世纪初的用于汽车 野营的汽车房屋。
美国工业化住宅发展历史
1950年代- 1970年代
社会效益：环境保护
现场装配施工相较传统的施工方式，极大程度减少了
建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的 干扰、有害气体及粉尘的排放。
社会效益：资源节约方面
产品设计模拟优化
产品定型
提升方向
低能耗 技术
低水耗 技术
高耐久 度设计
全寿命 绿建筑
社会效益：资源节约方面
每采用工业化方式建造1400万平方米的住宅，可节约资源消耗：
新，使用能耗远低于传统住宅；
同时建造过程中的集中生产也使得
建造能耗低于传统手工方式。
社会效益：节约水源
例： 工业化生产改变了混凝土构件的养护方式，实现
养护用水的循环使用。
传统 养护
蒸汽 养护
循环 使用
水池 养生
社会效益：节约材料
工厂化集中生产的方式，降低了建筑主材的损耗； 装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
国内外产业新城发展经验及案例
国内外产业新城发展经验及案例二零一一年三月目录一、新城开发背景 (1)二、新城的定义 (5)三、新城的发展阶段 (5)四、新城的分类 (6)五、产业新城典型案例之一：筑波科学城 (8)（一）概况 (8)（二）背景 (9)（三）建设目标 (11)（四）规划 (11)（五）发展阶段及特征 (15)（六）城市发展 (20)（七）筑波科学城成功的要素 (25)（八）筑波科学城存在的问题 (30)六、产业新城案例之二：美国尔湾市 (34)（一）概况 (34)（二）发展背景 (35)（三）城市规划 (36)（四）尔湾吸引了大量的企业和居住人口 (40)（五）有竞争力的工资水平和足够多的就业机会 (50)（六）尔湾成功的要素 (51)（七）筑波和尔湾发展要点对比分析 (56)七、产业新城案例之三：上海浦东新区 (58)（一）发展概况 (58)（二）发展历程 (59)（三）成功经验 (63)八、产业新城案例之四：天津滨海新区 (72)（一）发展概况 (72)（二）成功经验 (73)一、新城开发背景第二次世界大战结束后，西方发达国家普遍进入了经济发展的“黄金时期”，以伦敦、巴黎为代表的大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业的聚集不断加强，导致市区用地不断向四周蔓延，形成了单中心高度聚集的城市形态，中心城区人口密度很高。
如20世纪50年代巴黎市区平均人口密度为26000人/平方公里。
单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来了诸多城市问题。
如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显；城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。
在空间上，人口大量增加造成城市住宅的严重不足，使得许多设施不完善的住宅开始在郊区蔓延。
城市郊区用地急速向城市建设用地转变，无序开发带来了开发效率偏低等一系列的问题。
为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性，针对上述问题，各国政府集合大量的专家学者开展了许多研究，并逐步形成了“从城市区域的角度出发，通过开发城市远郊地区的新城分散大城市压力”的城市规划思想。
我国住宅产业化存在的问题及对策
我国住宅产业化存在的问题及对策住宅产业化是指在住宅建设中引入工业化生产模式和管理方式，以提高住宅建设质量和效率。
在我国住宅产业化中存在一些问题，需要采取相应的对策来解决。
我国住宅产业化的问题之一是产品质量不稳定。
由于一些开发商为了追求利润最大化，可能会选择廉价材料和不合格的施工工艺，导致住宅的使用寿命和安全性受到影响。
对策之一是加强对开发商的监管，加大对住宅建设质量的抽检力度，对不合格的住宅进行严厉处罚。
还可以推动建立住宅建设质量信用体系，对优质住宅进行奖励和宣传，为消费者提供可靠的参考信息。
住宅产业化中存在的另一个问题是资源浪费。
传统的住宅建设往往存在大量的人工浪费和材料浪费，导致资源的浪费和环境的污染。
对策之一是推广使用绿色建筑材料和节能环保的施工工艺，降低住宅建设过程中的能耗和碳排放。
可以采用预制装配式建筑技术，将住宅的生产工序集中到工厂中进行，减少现场施工，进一步降低资源浪费。
我国住宅产业化中还存在着市场需求与供给不匹配的问题。
一方面，一线城市等热点城市的住宅需求旺盛，而供给不足，导致房价过高，居民的购房负担过重；一些三四线城市的住宅供给过剩，有很多闲置房屋。
对策之一是加强住房市场调控，通过控制土地供应、加大住房保障力度、完善购房限制措施等来调节住房需求和供给之间的平衡。
还可以推动城乡居民户籍制度改革，消除城乡居民在购房上的差别，促进住房市场的均衡发展。
住宅产业化还存在着技术和管理水平的不足。
我国在住宅产业化方面相对滞后，缺乏先进的技术和管理经验。
对策之一是鼓励企业与科研机构进行合作，加大研发投入，提升住宅产业化的技术水平。
还需要加强人才培养和引进，建立健全的人才激励机制，吸引更多的人才从事住宅产业化相关工作，提升整个行业的管理水平。
我国住宅产业化面临的问题包括产品质量不稳定、资源浪费、市场需求与供给不匹配以及技术和管理水平的不足。
要解决这些问题，需要加强监管，推广绿色建筑和预制装配式建筑技术，加强市场调控，提升技术和管理水平等方面的工作。
保障性住房的国际经验借鉴与本土化创新
保障性住房的国际经验借鉴与本土化创新保障性住房一直是全球各国关注的焦点问题，尤其是对于那些资源紧缺、城市化进程加快的发展中国家来说。
保障性住房的国际经验与本土化创新成为了实现住房保障目标的重要途径。
本文将探讨保障性住房的国际经验，思考其如何在本土背景下进行创新，并就中国的住房保障模式进行分析与讨论。
一、国际保障性住房经验借鉴1. 不同国家的保障性住房模式：以新加坡、瑞典和巴西为例，介绍其住房保障模式的成功经验，包括政府主导、市场调节、社区参与等。
2. 借鉴国际成功案例：从国际经验中吸取启示，如新加坡的组屋制度、瑞典的公共合作社模式等，分析其可借鉴之处，并结合本土实际进行改进与创新。
二、保障性住房的本土化创新1. 中国的保障性住房现状：介绍中国目前存在的住房保障问题，包括城乡差距、供需矛盾等。
2. 本土化创新的路径：结合中国国情，探讨如何根据中国的实际情况进行保障性住房的创新，如政府主导下的市场化推进、土地利用优化、金融支持等。
3. 科技与保障性住房：介绍科技在保障性住房领域的应用，如借助大数据、人工智能等技术手段提高保障性住房的建设效率和管理水平，从而实现本土化创新。
三、中国的住房保障模式的分析与讨论1. 房地产市场调控：介绍中国政府在住房保障方面的政策措施，如限购、限售等，分析其对保障性住房的影响和作用。
2. 住房租赁市场的发展：介绍中国住房租赁市场的现状和存在的问题，并探讨其与保障性住房的关系，提出相应的改进建议。
3. 城市更新与保护：探讨城市更新与保护对于保障性住房的影响和作用，并提出相应的政策建议。
四、保障性住房的未来展望1. 推动可持续发展：介绍如何将保障性住房与可持续发展目标相结合，通过绿色建筑、能源节约等手段实现住房保障的可持续性。
2. 提升住房保障质量：探讨如何提高保障性住房的质量，包括加强监管、提高建筑标准等方面的措施。
3. 加强国际交流与合作：呼吁各国加强经验交流与合作，共同解决住房保障问题，促进全球住房保障事业的发展。
国际经验借鉴及我国房地产金融市场优化的经济效应
产市场 的非理性状 态有 了一定改善 ，但调 控的 “ 机制 建 设 ”不够 ，行政手段 和短效特 征突出 。其主要 原 因在 于 对房地产市场 健康 发展 的内在机理把 握不够透彻 ，目前 的研究 只是在 很短的逻辑链 条上或者简单强调政府要 多 供地 、或多 干预或 少干预 、或者 简单 强调 房地 产金融 市
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第２卷 ６
期 ２７ 第月 Ｏ年 ２ Ｏ ２
工 业 技 术 经 济
Ｖ１０期 ６
国际经验 借鉴 及 我 国房 地 产 金 融 市 场优 化 的经 济效 应
窦 尔翔 何小锋 邢宝 华
１０７ ） ０ ８ １ （ 北京 大学 ，北京
息提供担保 的职责。政府全 国抵押协 会 （ Ｎ Ａ） Ｇ Ｍ ：它不 购买抵押贷 款，而是发行 以抵押贷款为担保的长期证券 ，
借鉴美 国的经验 ，对促进 我 国房地 产金融业 的发展 ，启 动我 国的住房消费有着重要意义。 案例解析 ：美 国的住房金融机制 的构成及运作 ２ ０世纪 印 年代 以来 ，美国房地 产市场发展迅速 ，这 与美 国住房抵押贷款 机制 、房地 产证 券化机制是 密切相 关的 。从一级市场来看 ，美 房地产市 场具有丰 富的资金 来源 和完善 的运作机 制。一级市 场是直接发放贷 款的市 场 ，由集蓄贷款协 会 、商业银行 、互 助储 蓄银行 、人 寿 保 险公司 、抵押银行等 构成 。储 蓄贷 款协会 大多是地 方
场的多元化。本文从 内在逻辑 上探讨 了发展我国房 地产
作 ：一级 市场住房抵押 贷款的核心 是抵押贷 款 的发行银 行和购房人 。在抵押 贷款生效前 ，购房人到 保 险公司投 保 ，抵押贷款生效 后 ，购 房人 有投 保 并 交保 费 的 义务 ，
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中国住宅产业化的实践与国际经验借鉴
住宅产业化以住宅产业化的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务为原则，可以满足减轻劳动强度、降低生产成本、提高劳动效率、保证建筑质量的要求，同时节约资源。
本文主要研究中国发展住宅产业化的必要性，以及通过借鉴住宅产业化在发达国家发展的经验，谈中国住宅产业化的实现途径。
标签：住宅产业化；标准化；可持续发展；智能化体系
1、引言
随着科学技术带动社会各个领域的高速发展，“以人为本”和“可持续发展”已经成为住宅建设领域新的焦点。
对住宅建设提出新的需求：“节能、节地、节水、节材、环保”，以及新的生产模式：拉动式生产模式。
住宅产业化可以减轻劳动强度、降低生产成本、提高劳动效率、保证建筑质量，更重要的是，它能节约资源。
本文就何谓住宅产业化，借鉴国际住宅产业化发展历程，谈谈中国住宅产业化发展途径。
2、中国住宅产业化值得思考的问题
2.1 何谓住宅产业化
在查阅相关文献之后发现，“住宅产业化”并不是一开始就这么命名的。
相关领域研究过程中专家从不同角度提出了一些比较相近的概念。
如，1996年徐正忠将工业化作为物业的建造方式，提出“建筑工业化，即用工业化的方式去建造物业。
”1999年陆岩从物业的生产工具来说诠释住宅工业化，1999年聂梅生，提出从物业的科技因素含量来看住宅产业化，2000年刘玉录综合以上相关概念以后，提出了住宅产业化的“系统化”集成定义。
日本人将住宅产业化定义为：三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。
2.2中国发展住宅产业化的必要性
（1）资源紧缺导致集合住宅增多
据统计：建筑能耗占社会总能耗的30%，其中有2/3用于住宅。
从土地来看，现在全国沿海发达地区人均土地面积已低于联合国公认的0.85亩警戒线。
（2）我国现有生产方式的住宅性能改善空间有限
一方面，用现有生产方式生产的住宅性能提高速度会很慢，且提高有限，与工业化住宅的性能差距将越来越大；另一方面，工业化住宅存在明显的价值优势：工业化住宅性能指数无论是当前还是以后都一直高于居民对住宅性能的期望指数，从价值工程的角度来说，工业化住宅性能价格比已超过现有住宅，开始被更
多的用户接受。
3、国外住宅产业化发展历程及现状研究分析
20世纪60年代住宅建筑工业化的高潮遍及欧洲各国并发展到美国加拿大、日本等经济发达国家；澳大利亚的住房产业化可以说是被逼出来的，由于建筑人工成本高，为提高竞争力，就需要走產业化道路；瑞典是世界上住宅工业化最发达的国家，其80%的住宅采用以通用部件为基础的通用体系；在美国现在有34家专门生产单元式建筑的公司。
（1）日本住宅产业化发展现状
日本住宅产业化表现为两大特点：一是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化；二是资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。
日本政府分别从政策和生产方式上做出引导，推动住宅产业化。
（2）英国住宅产业化的发展现状
轻钢结构的装配式是住宅常采用的基本模式。
其中单元式建筑得到了较快的发展。
到90年代英国已形成了从设计、制作到供应的成套技术及有效的供应链管理。
其中轻钢结构发展成为单元式建筑的主干，主要用于住宅、饭店、酒店的建设中。
（3）美国住宅产业化
美国住宅建筑市场的特点是：住宅用构件和部品的标准化、系列化及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%；租赁市场相当发达，各种施工机械、设备、仪器等商品化程度达到40%。
4、中国住宅产业化发展途径
中国要发展好住宅产业化需要一些可资借鉴的经验和方法。
（1）政策层面
1）体制改革
住宅领域体制的改革调整目的就是要营造以住宅作为最终商品的用户买方市场。
这就得以从生产什么产品，住宅就用什么，过渡到住宅需要什么，就生产什么的全新的市场调控机制。
围绕住宅产业形成的多种产品的集成，才是实现住宅产业化的关键所在。
2）制定住宅产业化的产业政策、相关的配套体系
自1999年以来国家，为促进住宅建设领域产业化发展陆续出台了一系列政策措施，从住宅性能认定标准角度对有关企业走住宅产业化之路进行鼓励和引导。
2006年6月，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》。
大纲要求：“住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础。
今后还应该陆续出台诸如“住宅材料、部品认定管理办法”文件，不断完善政府方面对住宅产业化的指导和监控。
（2）技术层面
遵循住宅产业化的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则，需配套提出具有一定的前瞻性的产业化技术体系。
1）集成化技术体系
全装修正如童悦仲说：“全装修问题建设部已提了很多年，因为毛坯房带来的问题实在太多，一个是业主在装修时存在极大的资源浪费，一个是邻居之间互相干扰，另外还留下很多隐患，包括结构和用电方面的安全隐患，因为装修时往往要改水改电改结构。
从全世界来看，大概只有中国有毛坯房。
现在主要矛盾是开发商不敢做，因为做不好的话，投诉点比较多。
敢于做全装修，且能做得比较好的开发商才是真正有作为的开发商。
总之，全装修是一个方向。
”
2）轻型钢结构装配式住宅
装配式住宅要求体现出两个特征：技术上的升级和更新换代以及综合考虑住宅科技研究、环境治理城市建设发展等问题。
由于建筑部品大部分是工厂生产线预制的，因此所谓现场施工就成了“组装”，工期缩短、质量保证，保温隔热隔音防火及环保性能均佳，同时节水节电节材节地显著。
3）住宅智能化技术体系
住宅智能化技术体系包括：住宅讯息传输及接收技术；住宅设备的自动控制系统；住宅安全防卫自动控制系统；住宅能耗及智能化控制及综合布线系统；采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用和节省能源，以住宅智能化带动小区智能化等。
参考文献：
[1]刘玉录.住宅产业化：涵义、条件与对策[N].中国房地产金融，2000第5期.
[2]李忠富，曾赛星，关柯.工业化住宅的性能与成本趋势分析[N].哈尔滨建筑大学学报，第35卷第3期2002.6
[3]日韩住宅产业化考察报告，2007年12月04日.
[4]李世蓉.国外住宅产业化发展及启示[J].建设科技，2004年第21期.
[5]聂梅生.我国住宅产业化的发展途径[J].中国经济信息，2000年第6期.。