临沂市某房地产项目市场定位研究

第1章绪论近几年房地产业迅猛发展，房地产已成为国民经济的新增长点，但与此同时也存在一些房地产业内人士对房地产项目市场定位存在不少偏见。

例如有些房地产开发企业不重视房地产项目市场定位或者在对房地产项目进行市场定位的时候出现了偏差，结果导致一些商品房空置，造成资源严重浪费。

在如今房地产市场发生变化的背景下，开发商若想立于不败之地，惟有分析当前房地产市场，调整自己的战略，转变自己的经营理念与方法，通过适应市场变化对房地产项目做出准确的市场定位。

房地产目标市场定位是房地产营销策划的一个不可缺少的关键环节。

只有了解房地产项目市场细分、市场定位的概念及原则，掌握目标市场选择策略和产品定位策略，才能在此基础上确定企业的目标顾客市场，做好市场定位，实现房地产营销策划的最终目的。

本论文以临沂为例，在过去的2010年，虽然国家的宏观调控调控对临沂房地产市场产生了诸多的影响，但是临沂市房价依然保持了稳定的上涨态势，而且销售量也没有受到过于明显的影响，多数楼盘依然呈现销售量火爆，甚至出现如银丰家园、翔龙第一国际、银座领寓等推出即被一抢而空的局面。

即将到来的2011年，临沂楼市供应量整体呈现继续放大的趋势，大量的高端盘也集中上市，这将会进一步整体拉高临沂的房价，但是，由于楼市价格的不确定性，可以预测到明年房价将总体保持调整态势。

盛世春晖项目就是在这样的环境下走向市场。

在这个房地产市场竞争日趋激烈的时代，盛世春晖项目只有进行准确的房地产目标市场定位，才能满足目标顾客的需求，实现房地产经营的最终目的。

第2章临沂城市概况2.1 地理位置临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。

南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。

2.2 历史沿革1994年12月，国务院批准撤销临沂地区和县级临沂市，设立地级临沂市。

原市级临沂市分为兰山、河东、罗庄3个县级行政区。

地级临沂市辖兰山、罗庄、河东3区和郯城、苍山、莒南、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、临沭9县。

2.3 土地面积与行政区划表1-1 临沂市土地面积与行政区划县区区划土地面积所辖乡镇（个）代码(平方公里）合计乡镇办事处全市371300 17184.1 180 32 122 26 兰山区371302 650.37 11 -- 7 4 罗庄区371311 370.63 8 -- -- 8 河东区371312 727.63 12 1 3 8 沂南县371321 1774.08 17 1 15 1 郯城县371322 1306.58 17 6 11 -- 沂水县371323 2434.8 19 6 12 1苍山县371324 1799.86 21 7 13 1 费县371325 1903.75 18 4 14 -- 平邑县371326 1824.79 16 2 14 -- 莒南县371327 1752 18 2 15 1 蒙阴县371328 1601.6 11 2 9 -- 临沭县371329 1038.01 12 1 9 22.4 城市交通临沂市地入新欧亚大陆桥东端，东近青岛、日照、岚山、连云港四大港口，为全国东西南北交通要冲。

境内以4条过境国道和18条省道干线为主，形成四通八达的公路网；公路总体水平和每平方公里密度超过全国平均水平。

兖石铁路和评岚铁路在境内交汇，贯穿东西。

即将建成的京沪高速公路纵贯南北，即将复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等大型客机，通北京、上海、广州等地。

交通条件便利，公路可通里程达5555公里，市内乡乡通柏油路，村村通汽车。

乘火车可由北京、天津、济南、泰安、曲阜、兖州、日照直达临沂。

乘飞机可由北京、上海、广州等地直达临沂。

第3章临沂社会经济环境3.1 临沂经济概况2010年临沂市深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，求真务实，扎实工作，全市经济和社会事业实现平稳较快发展。

经初步核算，全年实现生产总值2400亿元，增长12.9%；其中，第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。

三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。

经济运行质量有新的提高，地方财政收入占地区生产总值的比重达到4.81%，同比提高0.47个百分点；国、地税收入占地区生产总值的比重达到7.92%，同比提高1个百分点。

3.2 经济指标3.2.1 农林牧渔业农林牧渔业稳定增长。

农业、林业、牧业、渔业及农林牧渔服务业实现增加值分别增长3.2%、1.3%、5.1%、1.3%和4.5%。

3.2.2 工业和建筑业工业生产平稳增长，结构不断优化。

全年规模以上工业完成增加值1093.5亿元，增长16.4%。

制造业、支柱行业、骨干企业保持良好发展势头。

规模以上工业制造业实现增加值996亿元，增长16.2%，其中装备制造业完成增加值158.9亿元，增长23.7%；食品、机械、建材、木业、医药、化工、纺织服装、冶金八大支柱行业完成增加值851.5亿元，增长16.9%。

主营业务收入过亿元企业达到897家，同比增加234家，其中10亿元以上企业53家，增加11家。

规模以上工业产品销售率97.8%。

完成高新技术产业产值1512.5亿元，增长30.1%，占规模以上工业的31.22%，比年初提高2.31个百分点。

3.2.3 固定资产投资投资规模扩张，结构进一步优化。

全市规模以上固定资产投资项目完成1408.3亿元，增长22.7%。

其中，第一产业23.5亿元，下降4%；第二产业718.4亿元，增长21.2%；第三产业投资666.3亿元，增长28.7%。

投资规模5000万元以上项目1385个，完成投资936.6亿元；过亿元项目469个，完成投资557亿元。

工业投资完成692.7亿元，增长29.1%。

装备制造业、技改投资增长较快，分别完成155.9亿元和422.1亿元，增长70.7%和22.1%。

高新技术产业投资完成162.4亿元，增长98%。

房地产开发保持理性增长。

房地产投资完成158.2亿元，增长8.1%。

商品房销售面积439.2万平方米，增长22.7%；商品房销售额129.2亿元，增长42.8%。

3.2.4 财税和金融财税收入较快增长。

全年地方财政收入115.5亿元，增长26.2%，其中税收收入88亿元，占地方财政收入的76.2%，同比提高0.2个百分点。

分部门组织收入看：国税组织收入22.2亿元，增长23.2%；地税组织收入55.4亿元，增长27.1%；财政组织收入37.9亿元，增长26.7%。

财政支出236.5亿元，增长26.2%。

进一步加大了对科技、教育、文体、卫生和社会保障等方面的支出力度，分别增长42.8%、23%、33.8%、33.6%和29%。

国、地税收入合计190.1亿元，增长29.8%，其中国税收入118.4亿元，增长31.2%；地税收入71.8亿元，增长27.6%。

金融业形势平稳。

年末全市金融机构人民币各项存款余额2115.1亿元，比年初增加352.8亿元，其中储蓄存款余额1390.2亿元，比年初增加212亿元。

金融机构人民币各项贷款余额1538.2亿元，比年初增加250.8亿元。

其中，短期贷款961.2亿元，比年初增加141.8亿元；中长期贷款510.3亿元，比年初增加101.5亿元。

3.2.5 居民生活和就业全市城镇居民人均可支配收入18644元，增长12.5%，城镇居民人均消费性支出11934元，增长10%。

农民人均纯收入6761元，增长14.9%；农民人均生活消费性支出3935元，增长9.72%。

城乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米，分别提高0.5和0.6平方米。

劳动就业保持稳定增长。

全年城镇新增就业再就业12.9万人，转移农村劳动力26.1万人次。

全年企业基本养老保险、机关事业单位养老保险、农村养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险参保人数分别达到63万人、22.5万人、224.4万人、191.8万人、47.1万人、83.6万人和42万人。

职业技能培训与鉴定稳步发展。

全年共组织各类培训38.8万人，其中农村劳动力培训29.9万人；组织职业技能鉴定16.9万人，发放职业资格证书9.9万份。

劳动争议仲裁进一步完善，全年受理并结案各类劳动争议案件2919起。

3.3 城市发展规划3.3.1 临沂市区总体布局规划规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、经济开发区。

规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。

3.3.2 城市性质与发展规划1.城市性质鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。

2.人口规划近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。

3.用地规划近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。

远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。

4.一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。

临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。

“一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的"五片"区域为：（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片。

（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片。

（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片。

（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。

（5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。

3.4 房地产行业运行环境3.4.1 历年房地产投资状况临沂市近年固定资产投资略有起伏，但房地产投资逐年稳步增长。

房地产投资占固定资产投资比例自08年后上升到10%以上，临沂房地产业对国民经济贡献度进一步提升。

图3-1 固定资产投资与房地产投资703.4503.2697.1875.91150.51408.336.45067.1101.3146.4158.220040060080010001200140016002005年2006年2007年2008年2009年2010年固定资产投资 单位（亿元）房地产投资 单位（亿元）图3-2 商品房销售额19.4135.6855.571.790.4129.2501001502005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房销售额（亿元）3.4.2 历年房地产供应状况自05年以来房产市场施工面积一路飙升，07年施工面积达824万平方米。