杭州滨江区君悦香邸项目营销合作建议方案
杭州中海地产滨江钱塘山水项目营销推广方案
开盘活动针对不同客群，设置不同户型展 示，同时配以专业销售团队，提高客户转 化率。
节假日活动策划
总结词
节假日狂欢，回馈业主
总结词
创新活动形式，增强互动Fra bibliotek详细描述
在节假日期间，中海地产滨江钱塘山水项目将举办各类活 动，如灯谜、DIY、美食节等，为业主营造欢乐、祥和的 氛围。
详细描述
节假日活动将根据不同节假日的特点，创新活动形式，让 业主感受到中海地产的用心与关怀。
项目类型
住宅、商业、教育等多功能综合体
项目位置与周边环境
项目位于杭州市滨江区钱塘江畔，地 理位置优越，交通便利，紧邻滨江大 道和钱塘江大桥，拥有得天独厚的自 然景观和人文环境。
周边配套设施完善，包括超市、医院、学 校、银行等，为居民提供了便捷的生活服 务。
周边交通便利，有多条公交线路和 地铁线路通达，方便居民出行。
跨界合作
与相关行业和品牌进行跨界合作，如与金融、家居等行业合作，共同推出优惠活动和增值服务，吸引更多客户关注和购买 。
04
营销活动策划
开盘活动策划
总结词
盛大开盘，造势杭州
总结词
精准定位，拓展客群
详细描述
中海地产滨江钱塘山水项目开盘当天，邀 请知名歌手献唱，同时设置多重优惠活动 ，如折扣、抽奖等，吸引客户参与。
总结词
弘扬社区文化，增进邻里感情
详细描述
中海地产滨江钱塘山水项目将根据社区特点，举办各类社区文化活动，如书法比赛、摄影展等，增进邻里感情 ，提高社区凝聚力。
05
广告创意与设计
广告主题与创意
主题
感受钱塘山水，品味中海品质
创意
结合中海地产的品牌形象和钱塘山水的自然风光，通过广告传达出项目的高端品质和独特的居住体验 。
滨江路项目营销提案word资料20页
滨江路项目营销策划提案目录第一部分魅力崇州礼赞第二部分崇州楼市发展瞻望第三部分崇州崇阳镇房地产开发分析第四部分愿景公司滨江路项目构思第一部分魅力崇州礼赞踞锦城之西，钟灵毓秀；耀古今之史，万古流芳。
蜀中苏杭，养心天堂，贵在宜居；天下粮仓，人间仙境，优于养生。
龙门隐，山石尽，平原阔，西江出。
聆听微风细浪，企望壮牛肥羊。
回首往日，晚渡三千；略览而今，熙攘如昔。
碧空白鹭翩飞，江面帆影如织。
西江白浪沸腾，迎来悠悠千古醉；晚渡红霞翻滚，送出缕缕万年情。
渔舟唱晚，丝竹悠扬。
酒客豪饮，红颊映日；饕餮大啖，丘腹峥嵘。
珍禽异兽共鸣，人鬼天地愁容。
驰骋赛艇，纵横龙舟；抖擞喧天锣鼓，飞落蔽日惊涛。
蜀门重镇，川西古城，静卧西江，悄分成邛。
雪藏宫府奢华，涵盖画池清秀。
孤立白塔，了然成都平原；吞云古寺，隐没舍利飞仙。
九龙沟，鸡冠山，飞瀑流，云出岫。
非止物华天宝，偏能人杰地灵。
杜少府，迁蜀州，王子安，诗相送。
穷尽海内天涯，亲临知己比邻。
汇聚风流名士，沉淀雪月风花。
务观治州，吟唱至今；红岩英烈，德泽一方。
粗茶淡饭，无乎大碍；自娱自乐，风采展现。
楚汉割据，尽褚方寸之间；土地之争，全凭红黑数点。
晨光熹微，太极八卦；夕阳西下，游乐观花。
霓光烁，酣乐奏，广场闹，人群舞。
尽享福禄喜寿，穷沐东风西风。
风韵崇中，横贯正东，桃李缤纷，云首长龙。
聚灵气，揽志士，育英才，泽四方。
半亩方塘，尽显大千世界；三尺讲台，雄略古往今来。
噫！紫气东来，祥云升空！第二部分崇州楼市发展瞻望一、“筑巢”“江湖四十余年事，岂信人间有蜀州……”，历史翻开了崭新的一页，如今的崇州市画境依然韵味悠远，“江山如此多娇”，清幽秀雅的川西名园罨画池、梅馨千代的陆游祠；四川省保存最完好的四座文庙之一——崇庆州文庙；十里锦绣的文井江、十六个特色各异的主题广场、有“成都第一廊桥”之称的文井廊桥……厚重的历史文化底蕴与时尚的流光溢彩在这里交织，构成了崇州独特的城市名片。
随着光华大道的延伸与城际轻轨的畅通，将打通连接成都市到崇州“亲水崇阳”、“湿地羊马”和“青城街子”三大黄金区域的“任督二脉”，崇州将搭上成“全域成都”的早班车，将吸纳接踵而至的购房者。
滨江一号营销提升方案建议
滨江River 营销提升方案建议壹r side 扬州博生置业顾问有限公司号onePART1–PART1 –产品定位及销售目标PART2-2011销售目标销售分解PART2 项目现状及产品分析PART3PART3 -营销提升建议2011年销售目标2011销售目标：100套销售金额8000万(实际回款率70%）考虑到首次开盘，市场比较关注，广告的投放比较集中，以及对实际销售过程的预期，首开4栋房源比较合理。
根据目前市场行情，蓄水效果可能不会太理想，应当延长蓄水对实际销售程的预期首开栋房源较合时间，按每天4组客户计算，蓄水时间应当安排3个月比较妥当。
按照蓄水时间推算月可以开盘当月销售此后按照蓄水时间推算，9月可以开盘，当月销售60%，此后3个月按4名销售员每人每月3套任务计算，实现八千万销售额是比较理想化的。
销售分解积累客户期争取于积累客户期，争取于2011年5月28日开始接待已登记客户咨询，不承诺其意向认购房号19月份，选取房号，公开发售，开盘当天公开价格，交纳定金，同时享受售公开发售当日优惠。
2开盘延续期，针对认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“十一”长假的休息机会抓住来访客户促成销售。
3PART1 –产品定位及销售目标PART2–市场大环境PART3PART2 项目现状与产品分析客户接受度PART3–销售提升建议SWOT 分析展示面案例全国楼市销售面积环比下降两成房贷紧缩影响合理住房需求由于受到国家强力调控的影响，楼市一片冷清。
购买者和发展商陷入新一轮的观望中信息资源来源扬州地产信息网5月11日，国家统计局发布了4月份的经济数据，尽管房地产产开发投资开工面积企业资金来源继续保持增长势头但产开发投资，开工面积企业资金来源继续保持增长势头，但增幅自今年以来持续收窄。
今年4月全国商品房销售面积7255万平米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
1今年1—4月份，全国房地产投资达到13340亿元，同比增长34.4%，明显超过固定投资25.5%的势头。
滨江西项目2019年营销推广案
启发：高端客户拥有自己的圈层，因而在推广上，多以少众活动、 团体推广为主。
35
通过对客户需求情况的分析后，针对高 端客户在产品、情感等各方面的需要，
我们展开整体营销推广的战略部署
36
产品力 营销力 形象力
37
A、B栋产品分析
黑厕
影响纳江面 宽度
38
32
目标客户的需求分析
他们选择江景物业原因：
“工作太忙想回到家可以享受一下珠江的景色，江景令我很舒服。” “之前未买楼 的时候，我就系租滨江东果头的楼盘住。住惯左都想可以望江，所以米买凯旋会咯。 利雅湾在珠江新城，又是一线江景，地段会升值又可以提高生活素质.
对稀缺资源的占有、身份地位的需求是他们购买江景项目的 原因
帆影阁、上河道1号
–“平”的江景
10
市场产品与客户需求的变化历程……
提升生活品位，追求奢华
客
户 的 需 求
江景+室内硬件提升+社 区环境改变
中海锦苑
中信君庭 凯旋会 金海湾
变
化
江景
海琴湾 丽景湾
高品位江景生活
汇美景台
楼
90年代，海珠半岛
江景+硬件
盘
变
化
江景
趋
势 由改善居住和景观进而到追求奢华生活与彰显身份
26
中信君庭
客户小资料： 姓名：何小姐 学历：大学 现居住环境：较高素质 家庭月收入：25000元左右 工作区域：越秀 置业次数：第2次
年龄：40岁 居住区域：海珠 家庭人数：3人 婚姻状况：已婚 职业：经商 置业用途：自住
何小姐于去年购买中信君庭，现居住条件、周边环境、治安较好。 何小姐是土生土长的“海珠人”，对海珠区的区域情结深厚，她认为 中信君庭是一线江景楼盘，与中大为邻，项目的素质比较高，她认为 如再遇到高素质的项目，也会考虑再置物业。
楼盘营销活动策划方案
楼盘营销活动策划方案任何的广告策划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售塑造、提高品牌形象任何的广告策划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售塑造、提高品牌形象本方案在于为“滨江园”供给一个正确的定位与广告方向作出全程战略性的指导在对当地市场现状进行了深入仔细的认识和研究剖析的前提下找出“滨江园” 项目的资源问题与时机以达到或高出“滨江园”的原定销售计划并为滨江房地产塑造品牌第一节市场剖析一、××市房地产市产基本状况1、××市属于四线城市房地产市场虽不是很成熟可是有融城的美好远景；有高速有效的物流系统；又据东西南北交通要塞；处中南最大服饰批发市场；有大量大型国有公司这意味着××的诱人的市场和便宜的劳动力市场因此各大商家纷繁进入××房地产更是有大量外资抢入行业的竞争日趋激烈竞争的层次不停升级从 2000 年从前的花费住宅以经济合用房及单位福利分房为主到当前以商品房为主流住宅花费房地家产日趋成熟房地产开发公司实力不停上涨达到初步的家产化水平即房地产大战既将翻开××市内房地产开发商约100家经过几年的市场竞争房地产项目投资开发规模不停扩大开发形式全面化多样化到 20xx 年为止 , 房地产项目投资达到 82118万元住宅项目方面的投资达到 43628 万元 20xx 年当年房地产项目完工面积为 83 万平方米住所完工面积为 80 万平方米商品房销售面积为 40 万平方米商品房销售总数为 37723 万元最新统计数据表示 ,20xx 年以来同意预售和销售的总面积为 24904.47 平方米 , 住宅销售均价由 20xx 年初的 824 元/ 平方米上涨至 20xx 年初的 1002 元/ 平方米 , 升幅达 21.6%2 、现有品牌楼盘的基本状况现出名的楼盘XX区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四时花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等可是因为市场不是很成熟他们有这样或那样的弊端具体表此刻以下这些方面：a、定位及推行都不是很规范抱着卖出去就是目的心理忽略楼盘品牌的建设忽略楼盘内涵的建设致使后继开发力不足 b、有的没有服务的观点这又表此刻销后服务差劲, 物业管理不规范有的业主不是享受服务而是受气造成开发商与业主的对峙小区的基本建设搞不上去c、小区规化与自然融和观点不足人为景观痕迹太重3、政府指引看管不够销售手段不合理收费不合理手续不合理还有的不合法二、××市同类住所检查统计“同类”定义为拥有小高层别墅等的住所小区现将××市河西河东小区进行大概对照剖析以下：1、河西地带因为河西为新开发城区在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独到的优势整体来说河西地段房地产都在卖自然环境湘银：核心竞争力：二十一世纪购房新观点拥有很高的品牌效应；其周边环境好；用绿色的生活时髦来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士市场销售反响优秀；其定位为社会高薪阶层滨江一村：小区面积大；周边湘江；周边环境好；2、河东地带包含河东整个地块北有 XX区南有 XX区及东部的XX区天鹅花园：核心竞争力：真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广：拥有 900 亩的面积此中 400 亩水面区内有水生游乐系统映荷园：核心竞争力：演绎出色生活塑造经典小区属将来商业地带周边交通发展趋向大房子设计理念突出银座大厦：近临中心广场一医院；不过一个连体楼、属小高层没有自己小区；周边自然环境不是很好；但它属预置房产其房子多半为公司或近处金融高层管理人员所预购庆云山庄：核心竞争力：离尘不离城品牌有名度高；周边环境绿色条件好；拥有 98 亩的绿色自然地带；其发展快速塑造了优秀绿色生活理念在花费者心中形成优秀的品牌其新近开发的“紫南阁”定位较高目标群是中高薪阶层湘江四时花园：核心竞争力：山川之傍尊贵之居人文大家交通便利环境幽雅小区为 12 层左右的带电小高层设计时髦为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔价钱定在 1800 左右三花费者剖析依据《××房地产市场检查报告》及《××市滨江房地产市场检查报告》的结论我们得出花费者购房心理和对住所要求以下：1、环境规划必定要好各样生活配套要齐备各样活动场所、场所要足够；在规划时必定要有超前的思想使小区更具现代化气味特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新奇色彩要协调风格要跟上潮流； 92%的花费者偏向于入住全关闭式的小区；2、高绿化率几乎全部的花费者以为高绿化率是十分必需的由此看来此刻花费者对住所环境的要求已经愈来愈高；3、小区及其四周的配套设备的基本要求为学校、少儿园、菜市场、商场、医院、篮球场、网球场、图书室、等；4、67%的花费者选择多层住所因为多层住所的价钱相对高层住所廉价并且此后的管理花费也相对较低有一部分花费者选择小高层住所关于单体别墅因为波及的资本相对较大因此绝大部分花费者不会此刻打算购置别墅；5、花费者对物业管理的要求a、供给保安、洁净卫生、房子维修、园林绿化和一些特点服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增添联系增强交流第二节“滨江园”项目剖析一、项目优势剖析1环境：坐拥两山环境幽雅闹中取静 , 拥有天然的巨大绿地覆盖高达 60%山中成片天然古木是××现有楼盘中绝无仅有的2地段：位于××市南部 XX区周边楼盘以庆云山庄为主经庆云山庄多年的开发该地域已齐集相当的人气和居住有名度邻近商业繁荣地带电脑城家具城水果批发大市场更有众多服饰批发市场离目标花费群工作地近3价钱：因为地价较底节俭了巨大成本房价有盘旋余地并有银行房贷支持按揭买房减少了买房压力价钱完整拥有对照优势花费者买房不是一时激动而是完整比较后行为这一点应是本案拉动销售的最大着力点4物管：智能化管理保证了业主的现代化要求切合本案的定位主题二十四小时保安全关闭式管理因为××的安全环境及从前某楼盘的事故的原由因此安全部是××市民关心的大体素更是目标花费者侧重考虑的主题5小区设计建设：小区的设计以天然为主题各样楼层合理部署更有现代艺术广场艺术、休闲与自然融为一体、相辅相成6小区配套设备齐备有游泳池、高档会所、银行、商场、泊车场、少儿园、亲子乐园、体育场所、艺术长廊等7偏离工业区：远离工业污染区噪音低空气好二、项目劣势剖析1交通：明显交通是本案最大的瓶颈虽有 24、25、28、29、43 路停靠可是还没有直抵的公交道路条件差而交通又是考虑买房的很大因素怎样解决交通问题是我们面对的主要问题能够考虑与市政府合作开通几路专线2楼盘外环境：本小区外面的大环境不是很好房子凌乱市政建设差没有大型购物休闲场所缺少相应的教育设备医疗设备娱乐设备3物业管理：不是湘银的物管品牌力度不够4房子设计：房子种类许多有 6 层、带电小高层、别墅层次不一面向复杂三．竞争敌手剖析依据楼盘的地点和楼盘的定位我们把庆云山庄和湘江四时花园作为竞争敌手状况以下：庆云山庄优势：（1）地处芦凇区建设南路延长地段凑近××繁荣商业区无工业废气污染周边有高中、市级医院购物环境和文卫设备齐备方便居民生活（2）属于××市 XX区因为当前大部分房地产开发商都紧盯天元开发区 XX区的房地产开发明显不如 XX区该区属当地商业旺地齐集了数目宏大的外来经营户（尤以广东、福建人士居多）加上 XX区的“当地人士”这一地区的楼盘对这部分花费者有很大的吸引力同时因为邻近××县也有益于吸引××县收入高的花费者购房（3）价钱低以 758 元—— 1088 元每平方米的价钱售房相对××地域其余同种类楼盘而言价钱优势相当明显（4）交通便利有特意的公交路线并且公交车经过分车站、中心广场、一医院等繁荣地段方便购物及就医劣势：（1）小区规划不够齐整划一楼型外观设计不够新奇没法对潜伏客户产生强盛的视觉冲击力从而产生激烈的购置欲念（2）小区内配套服务设备不足不可以知足众多用户需求（3）廉价位商品房品位不高不可以吸引经济能力强的成功人士入住不利于整个小区形象的提高湘江四时花园优势：1）项目资本雄厚有资本可做必需的周转以对付市场变化2）整体项目规划在××尚属首例对比其余竞争项目不论在住所品位、小区设计、投资资本等都处于明显优势3）××市花费市场楼价有上涨趋向花费者以为手头资本用于购置不动产保值是最好的选择4）当地市场楼盘众多但大盘太少拥有文化底蕴的大盘更少真实意义上的山川观点楼盘更是绝无仅有劣势：1）品牌呼吁力：××房地产市场经过几年的竞争优胜劣汰此刻以湘银、中房、中大、联谊、合力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作已累积了相当的经验已形成了房地产市场上的强势品牌在花费者中有着不错的口碑江山置业进入房地产市场较晚在这一方面并无太强的品牌呼吁力2）市场蒙受能力：因为××市花费偏低市场上这样高档的楼盘还未出现能否能够把高收入人士吸引过来是相当要点的问题这要取决于本案质量能否拥有高质量这一因素3）竞争因素：因为最近几年来许多开发商为了追上房地产加快发展的潮流盲目开发廉价销售造成价钱颠簸及销售困难四项目价钱策略剖析1楼盘定位能够是“××文化艺术之都”但价钱应定位是“中等偏上”2高开低走保证品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度让价应是本案的基本策略3确立“高开”的基础价钱时除考虑南区数大楼盘的售价亦应试虑楼盘定位价依据湘江四时花园的 1800 元/ 平方米庆云山庄的800900元/ 平方米的订价以及敌手和自己的好坏势本小区1300 元/ 平方米的基础价钱基本合理五核心价值剖析1“滨江园”核心定位是“都市文化艺术之都”创建文化艺术观点打品位牌人文观点详细化“滨江园” 是××市有艺术涵养的有文化品位的人神往艺术文化的人的部落2“劳动者荣耀” 有钱是一种价值是一种能力有钱不外显购置品位是一箭双雕的好事“滨江园”正是这样的载体4“家在身边”劳苦后不是急忙奔向远远的家家就在身边“滨江园”毗临的电脑城手机大市场家具城水果批发大市场众多服饰批发市场的人气家园阶级居住区观点是本案的核心价值之一第三节推行策略界定一目标花费群界定从“滨江园”项目自己的定位和素质出发联合中高档住所的销售特点界定“滨江园”的目标花费群及其有关特点是：1目标花费者：芦凇区服饰市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通信市场业主南区周边购房者；以及自己拥有文化艺术气质的经济能力较强的阶层2年纪：年纪大概在 35 到 55 岁3家庭构造已进入中年期人口简单居住空间之娱乐性与休闲性较大4对住所小区有着高品位的要求有“物有所值”的消操心理他们追求品位但他们又是商人有商人的交易天性既有“物有所值”5有激烈的虚荣心喜爱攀比和玄耀文化程度相对较底但喜爱附庸文雅希望经过外在条件来追求文化品位二卖点界定1项目自己的生活理念：（1）家在身边与工作地邻近（2）自然入室唯一无二天然山地树林绿地（3）社区内安静安祥、幽雅安静的生活气氛（4）保安设备齐备安全起居2“文化艺术”的设计理念（1）艺术就在生活中雕塑、园艺修建小区（2）谈艺术不要出门会所按期艺术展览（3）品位包围生活文假名人与我们同在第四节广告策略一广告宣传目的1．把项目宣传与滨江房产的公司形象推行做有机联适合合地建立滨江房产公司的品牌形象；2．建立项目自己底蕴深沉的形象与其余南区楼盘没有品牌内涵相差别；3．把“滨江园”塑造成质量优秀的东南区第一楼盘；4．促使楼盘销售为其成为“××十佳楼盘”供给动力二整体策略1、不要过于重申“人文”观点回避其余楼盘都在衬着的那种所谓的“人文关心”而要建立项目富裕个性的文化艺术观点；2、与竞争敌手相差别不直接、简单地卖环境抛弃叫嚣、喧杂地广告风格而是发掘环境能赐予买家的利益点使民众形成对“天然绿色”生活的认可；3、要经过广告自己蕴涵的文化气味来塑造项目的文化品位使项目拥有既宁静又不古板既现代又不张扬的气质同时又表现发展商稳重而又内敛的大家风采；4、要表现周祥仔细到处为业主着想的专业理念三要建立的形象1、艺术、文化、有品位、能表现成就感；2、不单是家更是休身养性、渡假到处表现出对质量的追求对业主的尊敬3、精选物业安全第一楼盘四分期广告的整合策略指引试销期：广告原则是给信息既经过活动与立体广告媒介网见告广大市民特别是目标花费者以“艺术文化” 为定位设计目的的“滨江园”正在建设马上推出按“小城有大事” 的标准来炒作转移民众对期他楼盘的注意力形成对“滨江园”的期望心理并可作内部销售指引目标客户对楼盘的态度与见解公然出售期：广告原则给感觉以活动与广告塑造项目的文化品位达成形象积淀经过公关及促销活动使民众对项目形成新的认知为楼盘发销存储形象资源加深和稳固民众的注意集中度制造“火热”事件开发潜伏花费者公然出售中期：广告原则给实体经过对“滨江园”项目的卖点细节的发掘和衬着进一步突显发展商“为业主创建价值”的服务观点和专业、超前的操作程序赐予民众“优秀文化品位家在身边”的静品绝版印象形成物超所值的感觉五广告主题及口号广告主题：自然、艺术、享受原由：（1）自然：既代表了现代人的追求潮流又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中崭露头角“滨江园”的草地数木是天然的还切合楼盘在工业城市中无污染区的优胜地点使有“自然”能使买主有超越时兴舒坦和睦的、广阔自如的空间的感觉（2）艺术：艺术是高质量的象征拥有文化艺术才是真实的品位艺术又表现了人成功后的一种高级、崇高的欢乐享受正是艺术给了业主的优胜感、知足感（3）享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受正是因为成功才能拥有享受这能赐予业主一种成熟、骄傲的感觉并且享受亦道出了物业周祥、安全服务的放心广告口号：“滨江园”都市艺术家园原由：（1）“都市艺术家园”既是对“滨江园”从设计理念到硬件设备等综合素质的定位确认又是对业主的心里需求的直接表达（2）“都市艺术家园”拥有超前的神韵超越了竞争敌手众说一词的空洞无物的“人文”观点炒作与“滨江园”的形象定位十分切合（3）广告口号与广告主题一脉相承有益于互相照顾（4）“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求有益于诉求的目标性广告创意原则：创意原则一定充足表现广告流传主题即艺术、自然、享受电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要勇敢前卫不落俗套以突出表现艺术性楼书、直邮手册等设计要充足表现楼盘的本质属性（幽雅的自然环境高质量的物业管理）第五节营销活动建议一营销渠道及人员促销建设1营销渠道的建设十分重要应建设双点两线销售渠道“双点”指开发商和潜伏购房者“两线” 指销售明线和暗线明线销售是指传统的销售方式经过建设售楼部建立电话热线设置样板房参加房交会等方式公然出售暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式以点带面依赖口头流传如在目标花费者齐集的会所展开无形广告销售2人员培训与管理：建设一支高效、优良的售楼队伍售楼人员队伍的思想意识一定是前卫的、开放的、求实的在与顾客接触时他们肩负了楼盘的第一形象他们一定能表现项目的定位有涵养、有风采、有气质求实是指一定娴熟懂得房子交易的合法合理程序业务一定准确到位交易动作语言标准化以充足表现开发商的规范与成熟获取潜伏客户的相信与好评禁止有任何伤害楼盘形象的举止言行二营销公关活动建议一、“滨江园”奠定典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动1、策划意图：高风格以惹起一举成名广浸透以惹起十分关注借典礼邀请政界名人目标花费群领军人物有名艺术家参加给项目的定位打好头阵搜集楼名与楼文是以惹起市民特别是目标花费者的深度有关性扩大客户量提高购置率2、活动内容（1）典礼公布会（ 2）艺术家做秀（ 3）建立征名征文点发放建议卡（ 4）“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓（ 5）新闻公布会及颁奖晚会3、活动实行：时间：楼盘动工时期及楼盘预售时期地址：典礼在小区现场、公布及晚会在国宾大酒店二、系列艺术展览活动1策划意图：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑经过艺术展以联系客户和艺术家明星的关系以客户的自我质量有由外到内的升华在客户中建立优秀的形象为畅销打好基础为快速收盘做好前奏2活动安排： a, 大型艺术雕塑落户小区仪式； b, 书画艺术家的展览； c, 文人墨客的讲座商讨互动会； d, 明星才艺表演会3活动参加人员：每次活动的参加人一定目标花费群所认可的有名人士各路有关媒体记者目标花费群代表后期活动时的业主代表各发展商地产经纪人士三、赠房活动1策划意图：制造爆炸新闻事件以快速提高楼盘及发展商的有名度和美名度由发展商供给一套现房赠予给某有名人士策划新闻便于楼盘的软文炒作以形成目标花费者对楼盘的定位及价值的高度认可2活动实行：在公然出售后热售行进行有名人士拟请××市的院士某人××市市长××籍的国内有名人士湖南电视台某明星赠予仪式的规格要高后继议论（软文、会谈会）要有良性导向第六节媒体策略一、媒体目标1在民众心目中建立楼盘的品牌形象；2提高发展商在民众心目中的有名度和美名度；3力争“滨江园”销售顺利并能惹起销售热潮；4使小区形成优秀的口碑效应二、目标受众小区周边的芦凇区服饰市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通信市场业主南区周边购房者；以及自己拥有文化艺术气质的经济能力较强的阶层；心里神往文化艺术的白领或政府部门人士年纪： 35—— 55 岁左右主要特质：侧再生活质量有文化品位（或希望有高的文化品位）；有必定的经济基础可是又比较讲究物有所值；事业有成希望获取他人的夸赞有种事业有成的激情；工作环境相对喧闹接触人员多心里神往一种幽雅安静的家园生活媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯1喜爱新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目××电视台新闻综合频道的《晚间报导》为地域收视率最高的节目；2阅读以《××日报》、《××晚报》和《潇湘晨报》为主；3收听广播以在座车（打的）时居多或驾驶私人车时多为消磨时间被动收听三、媒介策略1销售准备期全部制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备2指引试销期（1）以报纸广告为主预告楼盘进行内部认购的日期及作先期形象宣传；（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者公布软性新闻要点环绕“滨江园”的定位——“自然、艺术、享受”来作要点的宣传配合硬性广告形象宣传；（3）针对既有的目标客户和潜伏客户寄发 dm广告3公然强销期（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体配合电台、 dm广告、促销活动和现场广告来形成激烈的宣传攻势增添与目标客户的接触频率；（2）在销售的同时利用软性广告用新闻炒作形式即时宣传销售状况以形成一种新闻热门；（3）适合使用户外媒体以保持宣传的长久性；（4）按期检讨既定的媒介策略和组合依据客户的反应以及竞争敌手的做法即时调整与改换我们的媒介组合4销售冲刺期（1）依据先期销售状况及客户反应建议对广告诉求及表现形式作出调整持续以报纸广告为主的广告的广告攻势并对已购置的客户作追踪服务发掘潜伏客户；（2）媒体新闻炒作作销售协助四、媒体剖析及选择1、平面媒体（1）《潇湘晨报》《××日报》《××晚报》是××影响较大的报纸媒体阅读率高读者层次宽泛建议作为此次宣传的主要平面媒体同时《××日报》的房地产专刊可相应投放该专刊关于潜伏购房者来说阅读率很高（2）《湖南日报》《三湘都市报》《××日报》的商业广告气味比较低威望性更大读者信度高建议作为此次宣传的软性新闻的媒体2、电视媒体湖南经视××电视台新闻综合频道它们在××地域影响大收视率高能将信息更形象、生动地传达至目标花费者建议资助湖南经视某一专题栏目在××电视台新闻综合频道投放广告宣传片刻间应是开盘前后一个月时段是在晚 8 点左右3、户外媒体户外媒体在××的这类规模不大、人口流向集中的城市拥有巨大的影响建议从动工到封盘在施工外头建立 3d 成效图开盘前一个月在中心广场金三角大市场北区骨干道南区摩托车大市场建立大型户外广告牌车体广告选择 28 路 1 路 2 路此外在开盘当日建议使用“气艇”这类新式的媒体同时南大门和中心广场所下通道的电子屏幕也可适合投放赐予协助4、广播媒体××交通频道覆盖面广影响大固然针对性差但成本底故建议作为长久、高容量信息投放方式5、楼书 dm手册公司形象画册宣传单海报样品屋招待中心这些广告载体对细节要求高建议信息内容要正确道位第五、广告估算及分派（1）广告总数应是总销售额的 5%左右“滨江园”的建筑面积为 s 平米均价为 r 元广告估算为 s*r*5% 此中 80%为计划广告投人 20%为灵活花费（2）媒体花费为计划广告投人总数60%包含报纸 50%电视 30%户外 10%广播 5%车体 5%（3）表现制作类为计划广告投人总数 6%（4）sp 活动及公关计划广告投人总数为 30%。
楼盘营销活动方案(共5篇)
楼盘营销活动方案（共5篇）第1篇：楼盘营销活动谋划方案楼盘营销活动谋划方案任何的广告谋划方案的目的和宗旨都是在于提高了产品的销售塑造、提高品牌形象任何的广告谋划方案的目的和宗旨都是在于提高了产品的销售塑造、提高品牌形象本方案在于为“滨江园”提供一次准确的定位和广告方向作出全程战略性的指导在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下找出“滨江园”项目的资源问题和机会以达到或超越“滨江园”的原定销售规划并为滨江房地产塑造品牌第一节市场分析一、××市房地产市产基本状况1、××市属于四线城市房地产市场虽不是很成熟但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业这意味着××的诱人的市场和低廉的劳动力市场合以各大商家纷纷进入××房地产更是有大量外资抢入行业的竞争日益激烈竞争的档次一直升级从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费房地工业日趋成熟房地产开发公司实力一直上升达到初步的工业化水平即房地产大战既将打开××市内房地产开发商约100家经过几年的市场竞争房地产项目投资开发规模一直扩大开发形式全面化多样化到20xx年为止,房地产项目投资达到82118万元住房项目方面的投资达到43628万元20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米住宅竣工面积为80万平方米商品房销售面积为40万平方米商品房销售总额为37723万元最新统计数据表明,20xx年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅达21.6%2、现有品牌楼盘的基本状况现有名的楼盘XX区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等但是由于市场不是很成熟他们有这样或那样的缺点具体表示在以下这些方面：a、定位及推广都不是很规范抱着卖出去就是目的心理忽视楼盘品牌的建设忽视楼盘内涵的建设导致后继开发力欠缺b、有的没有服务的概念这又表示在销后服务差劲,物业管理不规范有的业主不是享受服务而是受气造成开发商和业主的对立小区的基本建设搞不上去c、小区规化和自然融和概念欠缺人为景观痕迹太重3、政府引导监管不够销售手段分歧理收费分歧理手续分歧理还有的分歧法二、××市同类住宅调查统计“同类”定义为具有小高层别墅等的住宅小区现将××市河西河东小区进行大体对比分析如下：1、河西地带由于河西为新开发城区在整次大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势总体来说河西地段房地产都在卖自然环境湘银：核心竞争力：二十一世纪购房新概念拥有很高的品牌效应；其周边环境好；用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会胜利人士市场销售反应良好；其定位为社会高薪阶层滨江一村：小区面积大；邻近湘江；周边环境好；2、河东地带包含河东整次地块北有XX区南有XX区及东部的XX区天鹅花园：核心竞争力：真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广：拥有900亩的面积其中400亩水面区内有水生游玩系统映荷园：核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区属未来商业地带周边交通发展趋势大房屋设计理念突出银座大厦：近临中心广场一医院；只是一次连体楼、属小高层没有自身小区；周边自然环境不是很好；但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购庆云山庄：核心竞争力：离尘不离城品牌知名度高；周边环境绿色条件好；拥有98亩的绿色自然地带；其发展快速塑造了良好绿色生活理念在消费者心里形成良好的品牌其新近开发的“紫南阁”定位较高目标群是中高薪阶层湘江四季花园：核心竞争力：山水之傍尊贵之居人文大家交通方便环境幽雅小区为12层左右的带电小高层设计时尚为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔价格定在1800左右三消费者分析根据《××房地产市场调查讲演》及《××市滨江房地产市场调查讲演》的结论我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：1、环境规划一定要好各种生活配套要齐全各种活动场地、场合要足够；在规划时一定要有超前的思要使小区更具现代化气息特殊要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖色调要协调风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；2、高绿化率几乎所有的消费者认为高绿化率是非常必要的由此看来现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、等；4、67%的消费者选择多层住宅因为多层住宅的价格相对高层住宅廉价而且以后的管理费用也相对较低有一局部消费者选择小高层住宅对于单体别墅因为涉及的资金相对较大所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅；5、消费者对物业管理的要求a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应和小区内住户增加联系强化沟通第二节“滨江园”项目分析一、项目优势分析1环境：坐拥两山环境幽雅闹中取静,拥有天然的巨大绿地覆盖高达60%山中成片天然古木是××现有楼盘中绝无仅有的2地段：位于××市南部XX区附近楼盘以庆云山庄为主经庆云山庄多年的开发该地区已聚集相当的人气和居住知名度临近商业繁华地带电脑城家具城水果批发大市场更有众多服装批发市场离目标消费群工作地近3价格：由于地价较底节省了巨大本钱房价有回旋余地并有银行房贷支持按揭买房减轻了买房压力价格完全具有对比优势消费者买房不是一时冲动而是完全比拟后行为这一点应是本案拉动销售的最大着力点4物管：智能化管理保障了业主的现代化要求符合本案的定位主题二十四小时保保险封闭式管理因为××的保险环境及以前某楼盘的事故的原因所以保险是××市民关心的大要素更是目标消费者着重考虑的主题5小区设计建设：小区的设计以天然为主题各种楼层合理安排更有现代艺术广场艺术、休闲和自然融为一体、相得益彰6小区配套设施齐全有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场合、艺术长廊等7偏离工业区：远离工业污染区噪音低空气好二、项目劣势分析1交通：显然交通是本案最大的瓶颈虽有24、25、28、29、43路停靠但是尚无直达的公交公路条件差而交通又是考虑买房的很大要素如何解决交通问题是我们面临的主要问题可以考虑和市政府合作开通几路专线2楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好房屋杂乱市政建设差没有大型购物休闲场合缺乏相应的教育设施医疗设施娱乐设施3物业管理：不是湘银的物管品牌力度不够4房屋设计：房屋种类较多有6层、带电小高层、别墅档次不一面向复杂三．竞争对手分析根据楼盘的位置和楼盘的定位我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手状况如下：庆云山庄优势：（1）地处芦凇区建设南路延伸地段靠近××繁华商业区无工业废气污染附近有高中、市级医院购物环境和文卫设施齐全方便居民生活（2）属于××市XX区由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区XX区的房地产开发明显不如XX区该区属本地商业旺地聚集了数量庞大的外来经营户（尤以广东、福建人士居多）加上XX区的“本地人士”这一区域的楼盘对这局部消费者有很大的吸引力同时由于临近××县也有利于吸引××县收入高的消费者购房（3）价格低以758元——1088元每平方米的价格售房相对××地区其他同类型楼盘而言价格优势相当明显（4）交通方便有专门的公交路线并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段方便购物及就医劣势：（1）小区规划不够整齐划一楼型外观设计不够新颖无法对潜在客户发生强大的视觉冲击力进而发生强烈的购买欲望（2）小区内配套服务设施欠缺不能满足众多用户需求（3）低价位商品房档次不高不能吸引经济能力强的胜利人士入住不利于整次小区形象的提高了湘江四季花园优势：1）项目资金雄厚有资金可做必要的周转以应付市场变更2）整体项目规划在××尚属首例相比其它竞争项目无论在住宅档次、小区设计、投资资金等都处于明显优势3）××市消费市场楼价有上升趋势消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择4）本地市场楼盘众多但大盘太少具有文化底蕴的大盘更少真正意义上的山水概念楼盘更是绝无仅有劣势：1）品牌号召力：××房地产市场经过几年的竞争优胜劣汰现在以湘银、中房、中大、联谊、协力为谨代表的房地产公司经过几年的房地产操作已积累了相当的经验已形成了房地产市场上的强势品牌在消费者中有着不错的口碑江山置业进入房地产市场较晚在这一方面并没有太强的品牌号召力2）市场蒙受能力：由于××市消费偏低市场上如此高档的楼盘还未出现是否能够把高收入人士吸引过来是相当关键的问题这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素3）竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流盲目开发低价销售造成价格稳定及销售困难四项目价格策略分析1楼盘定位可以是“××文化艺术之都”但价格应定位是“中等偏上”2高开低走保障品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度让价应是本案的基本策略3确定“高开”的基础价格时除考虑南区数大楼盘的售价亦应考虑楼盘定位价根据湘江四季花园的1800元/平方米庆云山庄的800900元/平方米的定价以及对手和自身的优劣势本小区1300元/平方米的基础价格基本合理五核心价值分析1“滨江园”核心定位是“都市文化艺术之都”营造文化艺术概念打品位牌人文概念具体化“滨江园”是××市有艺术修养的有文化品位的人向往艺术文化的人的部落2“劳动者光辉”有钱是一种价值是一种能力有钱不过显购买品位是一举两得的好事“滨江园”正是这样的载体4“家在身旁”劳累后不是匆匆奔向远远的家家就在身旁“滨江园”毗临的电脑城手机大市场家具城水果批发大市场众多服装批发市场的人气家园阶级居住区概念是本案的核心价值之一第三节推广策略界定一目标消费群界定从“滨江园”项目自身的定位和素质出发结合中高档住宅的销售特点界定“滨江园”的目标消费群及其相关特征是：1目标消费者：芦凇区服装市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通讯市场业主南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层2年龄：年龄大约在35到55岁3家庭结构已进入中年期人口简单居住空间之娱乐性和休闲性较大4对住宅小区有着高档次的要求有“物有所值”的消费心理他们追求品位但他们又是商人有商人的交易天性既有“物有所值”5有强烈的虚荣心喜欢攀比和玄耀文化水平相对较底但喜欢附庸风雅希望通过外在条件来追求文化品位二卖点界定1项目自身的生活理念：（1）家在身旁和工作地临近（2）自然入室独一无二天然山地树林绿地（3）社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围（4）保安设施齐备保险起居2“文化艺术”的设计理念（1）艺术就在生活中雕塑、园艺构筑小区（2）谈艺术不要出门会所定期艺术展览（3）品位包抄生活文化名人和我们同在第四节广告策略一广告宣传目的1．把项目宣传和滨江房产的公司形象推广做有机结合适当地确立滨江房产公司的品牌形象；2．确立项目自身底蕴深厚的形象和其它南区楼盘没有品牌内涵相区别；3．把“滨江园”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘；4．推动楼盘销售为其成为“××十佳楼盘”提供动力二总体策略1、不要过于强调了“人文”概念回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文关怀”而要确立项目富有次性的文化艺术概念；2、和竞争对手相区别不直接、简单地卖环境抛弃叫嚣、喧闹地广告格调而是挖掘环境能给予买家的利益点使公众形成对“天然绿色”生活的认可；3、要通过广告自身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位使项目具有既沉寂又不呆板既现代又不张扬的气质同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范；4、要体现周到细致处处为业主着要的专业理念三要确立的形象1、艺术、文化、有品位、能体现成绩感；2、不仅是家更是休身养性、渡假处处体现出对品质的追求对业主的尊重3、精品物业保险第一楼盘四分期广告的整合策略引导试销期：广告原则是给信息既通过活动和立体广告媒介网告知广大市民特殊是目标消费者以“艺术文化”为定位设计目的的“滨江园”正在建设即将推出按“小城有大事”的尺度来炒作转移公众对期他楼盘的注意力形成对“滨江园”的期待心理并可作内部销售引导目标客户对楼盘的态度和看法公开发售期：广告原则给感觉以活动和广告塑造项目的文化品位完成形象积淀通过公关及促销活动使公众对项目形成新的认知为楼盘发销积蓄形象资源加深和巩固公众的注意集中度制造“火热”事件开发潜在消费者公开发售中期：广告原则给实体通过对“滨江园”项目的卖点细节的挖掘和渲染进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序给予公众“卓越文化品位家在身旁”的静品绝版印象形成物超所值的感觉五广告主题及口号广告主题：自然、艺术、享受理由：（1）自然：既谨代表了现代人的追求潮流又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出“滨江园”的草地数木是天然的还符合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置使有“自然”能使买主有超出时髦舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉（2）艺术：艺术是高品质的象征拥有文化艺术才是真正的品位艺术又展示了人胜利后的一种高级、高尚的愉悦享受正是艺术给了业主的优越感、满足感（3）享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受正是因为胜利才干拥有享受这能给予业主一种成熟、自豪的感觉并且享受亦道出了物业周到、保险服务的放心广告口号：“滨江园”都市艺术家园理由：（1）“都市艺术家园”既是对“滨江园”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认又是对业主的内心需求的直接表白（2）“都市艺术家园”具有超前的韵味超出了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作和“滨江园”的形象定位非常契合（3）广告口号和广告主题一脉相承有利于相互照应（4）“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求有利于诉求的目标性广告创意原则：创意原则必需充分体现广告传播主题即艺术、自然、享受电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫不落俗套以突出表示艺术性楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的实质属性（幽雅的自然环境高品质的物业管理）第五节营销活动建议一营销渠道及人员促销建设1营销渠道的建设非常重要应建设双点两线销售渠道“双点”指开发商和潜在购房者“两线”指销售明线和暗线明线销售是指传统的销售方式通过建设售楼部成立电话热线设置样板房加入房交会等方式公开发售暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式以点带面依靠口头传播如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售2人员培训和管理：建设一支高效、优质的售楼队伍售楼人员队伍的思要意识必需是前卫的、开放的、务实的在和顾客接触时他们承当了楼盘的第一形象他们必需能体现项目的定位有修养、有风度、有气质务实是指必需熟练懂得房屋交易的合法合理程序业务必需准确到位交易动作语言尺度化以充分体现开发商的规范和成熟获得潜在客户的信任和好评严禁有任何损害楼盘形象的举止言行二营销公关活动建议一、“滨江园”奠基典礼暨“我心里的小区有奖征名、征文”活动1、谋划用意：高格调以引起一鸣惊人广渗透以引起非常关注借典礼邀请政界名人目标消费群领军人物著名艺术家参加给项目的定位打好头阵征集楼名和楼文是以引起市民特殊是目标消费者的深度相关性扩大客户量提高了购买率2、活动内容（1）典礼发布会（2）艺术家做秀（3）设立征名征文点发放意见卡（4）“我心里的小区有奖征名、征文”活动揭晓（5）新闻发布会及颁奖晚会3、活动实施：时间：楼盘开工期间及楼盘预售期间地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店二、系列艺术展览活动1谋划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑通过艺术展以联络客户和艺术家明星的关系以客户的自我品质有由外到内的升华在客户中确立良好的形象为热销打好基础为快速收盘做好前奏2活动部署：a,大型艺术雕塑落户小区仪式；b,书画艺术家的展览；c,文人墨客的讲座研讨互动会；d,明星才艺表演会3活动参加人员：每次活动的参加人必需目标消费群所认可的知名人士各路相关媒体记者目标消费群谨代表后期活动时的业主谨代表各发展商地产经纪人士三、赠房活动1谋划用意：制造爆炸新闻事件以快速提高了楼盘及发展商的知名度和美誉度由发展商提供一套现房赠送给某著名人士策动新闻便于楼盘的软文炒作以形成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可2活动实施：在公开发售后热售前进行著名人士拟请××市的院士某人××市市长××籍的国内著名人士湖南电视台某明星赠送仪式的规格要高后继讨论（软文、座谈会）要有良性导向第六节媒体策略一、媒体目标1在公众心目中确立楼盘的品牌形象；2提高了发展商在公众心目中的知名度和美誉度；3力求“滨江园”销售顺利并能引起销售高潮；4使小区形成良好的口碑效应二、目标受众小区附近的芦凇区服装市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通讯市场业主南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层；内心向往文化艺术的白领或政府部分人士年龄：35——55岁左右主要特质：注意生活品质有文化品位（或希望有高的文化品位）；有一定的经济基础但是又比拟讲究物有所值；事业有成希望获得别人的称颂有种事业有成的豪情；工作环境相对嘈杂接触人员多内心向往一种幽雅恬静的家园生活媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯1喜欢新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目××电视台新闻综合频道的《晚间报道》为地区收视率最高的节目；2阅读以《××日报》、《××晚报》和《潇湘晨报》为主；3收听广播以在坐车（打的）时居多或驾驶私家车时多为消磨时间被动收听三、媒介策略1销售准备期所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备2引导试销期（1）以报纸广告为主预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻着重围绕“滨江园”的定位——“自然、艺术、享受”来作着重的宣传配合硬性广告形象宣传；（3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告3公开强销期（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体配合电台、dm广告、促销活动和现场广告来形成强烈的宣传攻势增加和目标客户的接触频次；（2）在销售的同时利用软性广告用新闻炒作形式即时宣传销售情况以形成一种新闻热点；（3）适当使用户外媒体以坚持宣传的持久性；（4）定期检讨既定的媒介策略和组合根据客户的反映以及竞争对手的做法即时调整和更换我们的媒介组合4销售冲刺期（1）根据前期销售情况及客户反馈意见对广告诉求及表示形式作出调整继续以报纸广告为主的广告的广告攻势并对已购买的客户作跟踪服务挖掘潜在客户；（2）媒体新闻炒作作销售辅助四、媒体分析及选择1、平面媒体（1）《潇湘晨报》《××日报》《××晚报》是××影响较大的报纸媒体阅读率高读者档次广泛建议作为此次宣传的主要平面媒体同时《××日报》的房地产专刊可相应投放该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高（2）《湖南日报》《三湘都市报》《××日报》的商业广告气息比拟低权威性更大读者信度高建议作为此次宣传的软性新闻的媒体2、电视媒体湖南经视××电视台新闻综合频道它们在××地区影响大收视率高能将信息更形象、生动地传达至目标消费者建议赞助湖南经视某一专题栏目在××电视台新闻综合频道投放广告宣传片时间应是开盘前后一次月时段是在晚8点左右3、户外媒体户外媒体在××的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响建议从动工到封盘在施工外围确立3d效果图开盘前一次月在中心广场金三角大市场北区主干道南区摩托车大市场确立大型户外广告牌车体广告选择28路1路2路另外在开盘当天建议使用“气艇”这种新型的媒体同时南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放给予辅助4、广播媒体××交通频道覆盖面广影响大虽然针对性差但本钱底故建议作为长期、高容量信息投放方式5、楼书dm手册企业形象画册宣传单海报样品屋接待中心这些广告载体对细节要求高建议信息内容要准确道位第五、广告预算及分配（1）广告总额应是总销售额的5%左右“滨江园”的建筑面积为s平米均价为r元广告预算为s*r*5%其中80%为规划广告投人20%为机动费用（2）媒体费用为规划广告投人总额60%包含报纸50%电视30%户外10%。
滨江餐厅设计文案策划书3篇
滨江餐厅设计文案策划书3篇篇一滨江餐厅设计文案策划书一、项目背景滨江餐厅位于美丽的滨江之畔，拥有独特的地理位置和迷人的江景。
餐厅的设计旨在为顾客提供一个舒适、优雅、具有特色的用餐环境，同时充分利用滨江的自然景观，打造一个与自然和谐共生的餐饮空间。
二、设计理念1. 自然与现代的融合：将滨江的自然元素，如江水、绿植等，融入到餐厅的设计中，营造出一种自然、清新的氛围。
同时，结合现代的设计手法和材料，打造出一个时尚、舒适的用餐空间。
2. 开放性与私密性的平衡：餐厅的设计既要考虑到开放性，让顾客能够欣赏到滨江的美景，又要保证一定的私密性，让顾客在享受美食的同时，也能感受到舒适和安全。
3. 功能性与艺术性的结合：餐厅的设计不仅要满足顾客的用餐需求，还要具备一定的艺术性，让顾客在享受美食的同时，也能欣赏到艺术的魅力。
三、空间布局1. 餐厅入口：设计一个宽敞、明亮的入口，让顾客一进入餐厅就能感受到舒适和温馨。
入口处可以设置一个接待台，方便顾客咨询和预订。
2. 用餐区：用餐区分为室内和室外两部分。
室内用餐区采用开放式设计，让顾客能够欣赏到滨江的美景。
室外用餐区则设置在滨江之畔，让顾客能够近距离欣赏到江水和绿植。
3. 厨房：厨房位于餐厅的后方，采用封闭式设计，保证厨房的卫生和安全。
厨房内配备先进的厨具和设备，确保菜品的质量和口感。
4. 卫生间：卫生间位于餐厅的一侧，采用现代化的设计手法，保证卫生间的干净和整洁。
四、色彩搭配1. 主色调：餐厅的主色调为白色和蓝色，白色代表纯洁和高雅，蓝色代表清新和自然。
这两种颜色的搭配，能够营造出一种舒适、优雅的用餐环境。
2. 辅助色调：餐厅的辅助色调为绿色和黄色，绿色代表生机和活力，黄色代表温暖和阳光。
这两种颜色的搭配，能够为餐厅增添一份生机和活力。
五、灯光设计1. 自然光：充分利用滨江的自然光，让顾客在享受美食的同时，也能欣赏到自然的美景。
2. 人工光：餐厅内采用柔和的灯光设计，营造出一种温馨、浪漫的用餐氛围。
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案根据12月8日的《繁昌荻港镇滨江花园销售诊断报告》所述，滨江花园前期存在的主要问题是项目信息传播不到位。
具体包括对项目客户研究不细，对信息传播重视不够，导致宣传主题不突出，传播信息一部分不具体不准确，在项目覆盖半径内仍然存在很多传播盲点等。
后续销售跟踪策划主要是对前期销售策划的一个补充，一个跟踪，一个修正，一个细化。
一、对项目的基本认识和主要传播思路:主要客户:企业员工客户（家在农村的为主）、农村进镇客户、老荻港居民。
据了解，荻港镇的大老板除荻港外，在繁昌（县城）有一套住房，在芜湖有一套住房。
一般有钱人偏向在繁昌县城购置新房，在荻港购置新房的客户手头资金一般不是很多，并且主要是工作单位在荻港的企业员工，并且是以家在荻港辖区内的农民身份为主。
第二类是部分即将拆迁的，或者子女在外地打工、收入较高的农村住户。
第三类是少数老荻港居民家里住房紧张，现在家里又有年轻人结婚的。
主要客户特点：1居住分散，住在各村或者在镇上租房；2有固定收入，但不是太高；3信息接受慢，信息渠道相对狭窄，并且以眼看口传为主；4有文化，但程度不高；5对事物决策慎重、速度慢；6可自由支配时间少；7活动规律固定，往往有一定线路。
主要销售策略：按部就班，平稳销售。
采取这一策略的主要原因，主要是以上客户相对比较分散，传播信息、接受信息的节奏相对较慢，文化程度不高，对事情的考虑决策相对较慢，购买商品住宅一是在家里是前所未有的，二是家庭最大的一次消费,通常十分慎重，都是全家商议，甚至专门请朋友到现场看房参考。
综合以上因素，项目的准客户接受信息和家庭决策是慢节奏的，销售也应该是按部就班的，太着急是对情况不了解的表现。
面对上述客户,希望一夜之间销售完毕，是不现实的。
销售现场关于项目主要说词另附（见"荻港镇安新家，子孙后代发展大"）。
主题广告语:荻港镇上安新家,子孙后代发展大这句话主要是针对上述客户而言。
杭州市某楼盘营销项目策划书
杭州市某楼盘营销策划书-----------------------作者：-----------------------日期：绿城·蓝色钱江营销策划书目录第一部分：市场分析..................................................................................................... - 6 -1.1宏观经济环境与房地产市场分析 (6)1.1.1宏观经济背景及房地产总体趋势 .......................................................................... - 6 -1.1.2住宅市场特征及趋势判断.................................................................................. - 11 -1.2房地产区域市场形势. (13)1.2.1区域概括 ....................................................................................................... - 13 -1.2.2区域特征及发展格局对比 (20)1.3竞争环境分析 (22)1.3.1竞争形势分析 (22)1.3.2竞争性案例分析.............................................................................................. - 27 -第二部分：项目分析.. (34)2.1项目概况 (34)2.1.1项目概述 (34)2.1.2项目经济技术指标 (34)2.1.3项目周边配套 (34)2.3产品构成分析 (35)2.3.1产品构成 (35)2.3.2产品价值梳理 (35)2.4项目定位 (50)2.4.1目标客户群定位 (50)2.4.2市场形象定位 (52)第三部分：项目营销总策略 (56)3.1、营销定位 (56)3.2、项目整体营销目标 (56)3.3、品牌导入策略 (56)3.4、入市时机选择 (58)第四部分：销售策略 (59)4.1、销售节奏控制策略 (59)4.2、客户积累策略 (60)4.3、价格策略 (60)4.3.1、实现销售均价 (60)4.3.2、入市价格设计 (60)4.3.3、销控策略 (62)第五部分：推广策略 (63)5.1整体推广策略设计 (63)5.2公司品牌及项目品牌导入 (64)5.2.1绿城品牌与本项目品牌的互动关系 (64)5.2.2项目品牌的导入表现 (65)5.3推广主题设计 (66)5.4媒体策略 (66)5.4媒体组合 (67)5.4.1主要媒体 (67)5.4.1辅助媒体 (68)第六部分：阶段营销、推广执行计划 (70)6.1市场推广节奏设计 (70)6.1.1品牌导入期【2008年9月-2009年4月】 (70)6.1.2项目形象传播期【2009年5月】 (74)6.1.3开盘强销期【2009年6月】 (76)6.1.4持续推广期【2009年7-8月】 (78)6.1.5二期开盘期【2009年9-10月】 (79)6.1.6二次持续期【2009年11-12月】 (81)6.2营销费用预算 (83)第一部分：市场分析1.1宏观经济环境与房地产市场分析1.1.1宏观经济背景及房地产总体趋势2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。
滨江公馆项目整体营销推广策划方案(PPT 163页)
创造传奇的代表楼盘
香港 天玺：
尽显前所未见之王者气派，奠定国际地标的顶级豪宅。
香港第一高住宅楼（由两栋270米组成）； 首个钻石式玻璃幕墙（玻璃幕墙比住宅外墙成本高一半）； 首个住宅采用甲级商厦标准，独立尊座大堂及专梯； 5亿元打造顶级豪华私人会所设施； 所有单位配有“钻石厨房”，价值150万元起（与伊丽莎白二世用同一 品牌）； 3亿元打造示范样板区；
在得大成的土地面前，
除了用最好的产品回馈之外，别无他法
宣传推广景观包装如下：
欧洲皇家园林，世界景观传奇
规整、对称，遵循法国皇家园林的黄金法则
交付景观示意呈现如下： 建议欧洲法式园林元素+自然堆坡、绿植
园林 打造独具艺术气息的园林：
四季不同的景致 花多草少少
改传统的绿地广场、广 场转为“树多花多草少” 色彩丰富的园林。
香港凯旋门：
拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点。
地段繁华，无敌海景资源： 临海而建，南向维多利亚港， 西向中港码头，无敌海景资源。 位于九龙城海边繁华地段； 紧邻园林中央公园；
交通非常便利： 到中环只需一站； 直达香港国际机场； 靠近中港码头； 将建南环线驳通港九新界和通往内地。
智能化安防系统建议：
城市中心的豪宅，必不可少需要现代安防技术保障满足富人心理的需求。 具体可参考中梁香缇半岛、中梁首府、中梁滨江首府智能家居系统。 如：
人力安防服务的标杆性的建立：
建议以后可首个引入如骑警式的物业服务。 其话题性可想而知，可提前进行炒作
南龙滨江公馆 公馆生活氛围的营造如下：
销售现场价值完善
1、销售大堂：五星级酒店大堂案场布置，加强软装(钢琴及园艺布置等) 大堂设咖啡厅，在项目二、三期推广时，甚至可免费提供部分场地给名 表、名品作长期展厅；