权属调查细则

权属调查实施细则

1 权属调查内容

本次权属调查是对集体土地所有权、使用权的土地权属来源及其权利所涉及的位置、界址、面积和用途等基本情况的调查。

2 调查底图及要求

调查底图应采用已有地籍图、大比例尺地形图或第二次土地调查大比例尺正射影像图。在调查时，按街坊或社区现状绘制宗地关系位置图，也可以利用第六次人口普查图件，根据村庄的具体情况，在调查底图上标绘调查范围界线、行政界线，统一划分地籍区。

3 划分地籍区、地籍子区与宗地编码

地籍区是在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域，划分时应与城镇行政管理的乡（镇）、街道办事处界线一致，即利用管辖界线作为地籍调查的地籍区界线。然后在根据实际情况，以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。在此基础上进行统一宗地编码。各县（市、区）地籍区、地籍子区划分表要求随设计书报省厅备案。

3．1 宗地编码结构及方法

宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）。第二层次为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。第三层次为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示表示。第四层次为土地所有权类型，代码为1位，用G、J、Z表示，“G”表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地所有权争议。第五层次为宗地号，代码为6位，包括1位宗地特征码和5位宗地顺序码。

其中：宗地特征码用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示林地使用权宗地，“F”表示草原使用权宗地，“W”表示使用权未确定或有争议的土地，“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。宗地顺序码用00001~99999表示，在相应的宗地特征码后顺序编码。

3．2 赋码规则

地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线尽量保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。当未划分地籍子区时，相应的地籍子区编号用“000”表示，在此情况下地籍区也代表地籍子区。

为保证宗地代码的唯一性，因宗地的权利类型、界址发生变化，宗地代码在相应宗地特征码的最大宗地顺序码后续编，原宗地代码不再使用。新增宗地代码在相应宗地特征码的最大宗地顺序码后续编。

4 土地利用状况调查

4．1 土地利用类别按宗地的实际使用用途，依照《土地利用现状分类》规定调查至二级分类，并将调查情况填写到地籍调查表上。

4．2 申请书填写的土地类别或批准用途与实地调查不一致时，调查人员须注明原因，并将调查的实际使用用途填写到地籍调查表上。如果宗地的建设用地批准用途（如综合用地）与《土地利用现状分类》规定的土地分类不对应，调查人员可将批准用途和实际使用用途填写到地籍调查表上，并在说明栏内按《土地利用分类》规定的末级地类说明该宗地的主要使用用途、其他使用用途。

5 土地所有权调查

土地权属调查的目的是要查清宗地的土地权属性质、来源及土地所有者或使用者的基本情况等。

集体土地所有权调查具体要求：

5.1、属于村农民集体所有的土地,由村农业集体经济组织或者村民委员会及其法人代表申请土地登记,集体土地所有证发给上述村农民集体。

5.2、村内有两个以上农业集体经济组织的,应当由各农业集体经济组织及其法人代表申请土地登记,集体土地所有证发给各农民集体经济组织。对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。

5.3、属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。乡镇、农民集体经济组织所有的土地,包括乡镇、农民集体兴办的农、林、牧、渔场使用的集体土地,由上述农民集体经济组织申请登记,发给其集体土地建设用地使用证。

5.4、所有权现场指界。以第二次土地调查及年度变更调查中形成的村集体土地权属调查的资料、图件为基础，充分利用《土地权属界线协议书》等指界资料，开展集体土地所有权界址点的现场标定和测量工作。原签订的《土地权属界线协议书》及调查成果不能满足此

次所有权登记发证要求，需增设界桩的，可按原协议书确定的界线和走向，由各方法定代表或委托人现场指认和设置界标，并作为原协议书的补充，用于所有权发证。

5.5、所有权界线实地测量。由县级国土资源局组织在集体土地所有权界线各主要拐点埋设界桩，实地测量所有权界线。

5.6、所有权权属审核。国土资源部门应当审核所有权土地权属来源证明及申请人的身份证明，包括原集体土地所有权证书；单位法人证明、法人代表身份证明书、法人代表身份证，属委托办理的，需提交委托人身份证明、土地登记委托书及代理人身份证明。材料不符合确权发证规定的，国土资源部门应注明欠缺的材料或不符合登记的依据，退回给申请人。

5.7、合理利用土地调查成果。原土地调查形成的土地所有权边界协议书等成果符合现状且无权属争议的可以直接利用。经实地调查，在本次调查中原有土地调查形成的土地所有权边界协议书等成果不符合现状的，以实地调查成果为准；涉及土地利用现状调查成果的，待全部农村土地调查登记发证工作结束后，统一过渡和衔接。

5.8、妥善处理原集体土地所有权证书。本次农村集体土地所有权确权发证后，原有证书应及时收回注销，原证书丢失的应当公告注销。

5.9、同一集体经济组织（或村）的集体土地被国有公路、铁路、河流等线形用地分割的，应分别划宗编号。

5.10、同一集体经济组织（或村）的所有权证书一般根据宗地数量以宗地为单位颁发；但同一集体经济组织（或村）的宗地相对比较集中、规整的也可以制作一张总的宗地图附在土地所有权证书上。

6 土地使用权调查要求

6.1、调查的任务

宅基地使用权、集体建设用地使用权调查的任务是按照权利人申请，根据权源资料对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写地籍调查表，为地籍测量打下基础，为发放证书提供具有法律效力的调查文件和凭证。

6.2、现状调查的原则

宅基地确权登记采取现状调查的原则，即对地上有房屋的宅基地才按有关规定进行登记，对空闲的宅基地暂不予以登记。

6.3、界线调查

宅基地的界线范围按居民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围调查。对少批多用

的，多用部分在调查表中注明，该部分暂不确权，待后处理。对批多用少的，按实际使用范围确权。

6.4、共用宅基地的确认

两户或两户以上共同使用一处宅基地的，由各户先自行协商确定各自使用范围，其中：

（1）经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记。

（2）经过协商不能确定各户准确使用界线，但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权登记。

（3）经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

6.5、村庄公共设施用地

（1）现状通道、道路、排水沟等属公共设施用地，不划入各户宅基地范围；规划道路、排水沟等公共设施拟占用地，也不划入各户宅基地范围。

（2）村集体办公用房、文化室等公共设施用地，按集体建设用地确权给村集体。

6.6、因婚嫁关系的宅基地登记

因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，并按规定申请确权登记。

6.7、非农业户口居民在农村宅基地的登记

非农业户口居民原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权，并予以办理宅基地确权登记。

6.8、对违法用地的调查

对违法用地只进行调查并做记录，但不予确权登记，国土所及村（居）委会必须做好调查、记录工作。

6.9、宅基地权源证明材料

宅基地权源证明是指合法取得宅基地使用权的证明材料。没有合法宅基地权源证明的，由土地所有权人按户出具宅基地权属来源证明，并经村委会、乡镇人民政府和市人民政府审核确认。权属来源表格见附表。

6.10、宅基地权属调查的程序

（1）接受申请文件：土地登记申请书及权源证明文件是进行权属调查的依据。国土资源部

门应组织对申请文件核对检查。

（2）预编地籍号：用大比例尺地形图或二次调查航片制做的宗地关系图作为调查工作图，划分调查范围，预编地籍号和宗地号。

（3）发放指界通知：调查人员按照调查计划、工作进度、时间安排，填制指界通知书，通知户主（单位）准时到现场指界。

（4）权属调查：应由本宗地土地使用者和相邻宗地土地使用者现场共同指界，并在地籍调查表上签名盖章。其结果受法律保护，指界须由户主或法人代表出席，也可委托代理人指界。指界人应现场出示身份证明，委托书等证明其资格，经界址调查后认定的宗地权属界址点须按规定标定或埋设界址标志物。有争议时，调查现场不能处理时，按《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定处理。调查内容包括街坊及宗地编号，户主（单位）名称，界址点位置、编号及权属界线，宗地面积，建筑占地面积，相邻单位。对涉及多户共用的宗地，还要调查各户共用面积和各户独自使用面积。

(5)、实地界址认定

a).本宗地与邻宗地界址间距小于0.5m的，必须由双方指界人指界认定，并在界址调查表上签名 (盖章)认可。

b).共用界址线必须由双方共同指界认定，并在界址调查表上签名(盖章)认可。本宗地与邻宗地的界标物必须查清自墙、共墙、借墙、并墙等关系情况。

c)．宗地界址线临街、临巷、宗地与相邻宗地界线间距小于0.5m或土地使用者己有建设用地批准文件且用地红线图上的界线与实地界线吻合时，可只由本宗地指界人指界，并签章认可。

d).属少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多用部分作为块地，在调查表中注明，待后处理；属多批少用的，原则按实际使用范围定界；少用部分，备注说明，代征的市政建设用地，应按规定进行扣除，按扣除后的范围定界。

e)．历史用地、没有权源文件的宗地，一般按土地使用现状标界。以墙壁、围墙一侧为界的，界线沿外墙基确定；建筑物外轮廊不规则的宗地，属结构性的，应保持建筑物主体结构形状，沿外墙基定界；属装饰性的凹凸(含小弧线)，可沿外墙基取直线(或取小弧线切线)定界。

f)．一宗地有两个以上土地使用者的，要查清各自单独使用部分和共同使用部分界线。

g).邻宗地在本宗地界址线上的界址点，应作为本宗地与邻宗地共有界址点处埋。

h).有争议的界址，调查现场不能处理时，应记录争议情况，待后按国家和山东省有关部门的具体规定处理；较大宗地中，没有争议部分有明显线状地物或建筑物、构建物分开的，可将其划为宗地进行调查，有争议部分作为块地，待后处埋。

i).块地的界线按其权属、利用类别和实际现状确定。

j).所有界址点应用红油漆按统一的符号标出或埋设界桩。

k).墙基线外占用人行道的台阶、雨罩等构筑物用地一般不确界。

1)．永久性的门廊、有柱雨棚、裙楼等可作为定界的依据；临时搭建物不作为确界的依据。m)．不临街建筑物的挑檐，有协议的，依据协议定界，无协议的一般不做为定界的依据。n)．单位门口的内折“八”字形道路用地，可以确定给该土地权利人。

o).实地弯曲的围墙、河岸线等，按照矢距不大于2Ocm为原则设置界址点，两界址点间为一条直线。

p).宗地界线一般应沿相应的界标地物之间作界址点连线，当界标物相邻拐点间距离小于lOcm时，以外侧拐点为界址点。如果使用范围无明显线状地物，且没有权属纠纷，可根据实际使用情况确定界线。

q).公告通道、代征地等不能划入使用人的宗地范围内，使用人的房屋滴水、院落、留用地、护墙等也不能漏划。

r.违约缺席指界的，根据不同情况按下述办法处埋:

a)如一方违约缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定。

b)如双方违约缺席，其宗地界线由调查员依现状界址及地方习惯确定。

c)将确定结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议必须在15日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用；逾期不申请的，确界结果自动生效。

S．指界人在认界后，不在地籍调查表上签字盖章的，参照违约缺席指界的办法处理。

6.11界址标志的设置要求

a.所有界址要按规程设置界标。

b.建筑物上的界址点统一要求设置距离地面高度为 1.Om，墙基突出时，以墙基为准并做相应的标识，对设在墙壁上的界址点，可在离地面l.Om处红漆喷涂，符号规格如下：

c.土质地面上的界址点统一要求埋设灰桩，灰桩一般要求深度为0.45m，要求先打孔再填充石灰并在灰桩周围用石灰撒一直径2Ocm的圆圈，但涉及地方习俗群众不认可无防施工的，可不埋设，但应在墙、房角处标注距离。一般情况下不再埋设水泥桩，因为水泥桩既影响市容又容易丢失。

d.水泥地面上的界址点，要求打入钢钉，并用红色油漆在钢钉周围画一直径为 lOcm的圆圈。一般情况下不再设置其它类型界址点标志。

7土地权属界线协议书及图件编制

7.1土地权属界线协议书的填写

封面上的盖章为村所在的县级以上人民政府的章,封面上的日期用数字填写，如“2012年1月6日”。权属界线协议书第1页“以……为界”中应详细叙述两所有权单位以什么地物为界，并说明起至界址点号；并由法人代表或委托指界人签字，加盖村委会（或国有林场、农场）公章，调查员签字，日期采用数字填写，如“2012年1月6日”。

附图栏应采用电子图打印的形式进行粘贴。应利用村界图进行编辑，保留村界图上两相邻村的界线，然后按照附图框的大小进行打印输出。界址点成果表按照格式制作打印后粘帖在打印附图后面，成果表中界址点的编号必须与附图中界址点的编号相同，并应说明该成果表中界址点点号与之对应的村庄的村界图。最后在附图与权属界线协议书的粘帖缝处加盖相邻两村的公章。

文字说明栏对主要拐点进行说明，其它界址点要说明界址点号的起至顺序及以何地物为界。

7.2村界图的编制

7.2.1、村界图编制要求

每个行政村均应编制村界图。村界图上应包括本村及相邻各村名称注记、本村与相邻村的权属界线及界址点和界址点号。具体要求如下：

（1）村界图上的村名称注记字体采用“宋体”，字高要求图面高度3mm。

（2）村界图以我省第二次土地调查0.3米分辨率航片为底图，比例尺以1：2000至1:5000为宜，可根据面积大小适当调整。

（3）、权属界线线型采用村界线型，图面线宽为0.2mm，界址点的大小图面直径0.8mm，界址点号图面高度2mm，权属界线、界址点及界址点号颜色采用6号色（即红色）

（4）、权属界线外围应保留3—5cm的外围地形，便于实地进行权属界线认定。

（5）、权属界线图上应有界址点成果表（包括争议界及飞地的界址点成果表）。

（6）、在超过2个以上权属单位的界线的交点处，应延长一段权属界线以示区分不同的权属单位。

7.2.2、村界图图廓注意事项

内图廓整饰按图式要求进行，外图廓整饰要求如下：

（1）、图名采用权属单位名称，字体采用“宋体”，图面高度要求6mm。如“XX市XX区XX 镇XX村村界图”。

（2）、左下角竖行应注“XX国土资源局”，字体采用“宋体”，图面高度为4mm；横行注：201X年XX月权属调查。

1980西安坐标系。

1985国家高程基准,等高距为1米。

第二次全国土地调查技术规程。

下方中间为比例尺，右下角为调查员、测量员、绘图员、检查员，字体采用宋体，图面高度为3mm。

（3）内图廓左下角坐标应取至整百米处，保留小数点后两位。

7.3资料份数及存放

权属界线协议书一式三份，相邻单位各一份，国土资源部门一份。

该村与周围所有邻村的权属界线协议书填写好后应放入一个档案袋中，并将该村的村界图由相邻各村盖章后一起放入档案袋中，村界图上应有界址点成果表及争议界界址点成果表。（详见附见件4）

8 宗地草图绘制

8．1 宗地草图是现场描述宗地位置、界址点、界址线、本宗地与邻宗地相关关系的原始图件。

8．2 宗地草图的内容

1)、本宗地号及相邻宗地的宗地号；

2)、本宗地使用者名称、相邻宗地使用者名称；

3)、本宗地界址点、界址点编号及界址线；

4)、宗地内及宗地外紧靠界址点（线）的主要建筑物和构筑物；

5)、界址边边长、界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长；

6)、界址点、界址线的几何条件；

7)、指北线、丈量者、丈量日期等。

8．3 宗地草图的绘制要求

1)、宗地草图必须在权属调查现场绘制。

2)、宗地草图以概略比例尺，用2H-4H的铅笔绘制，线条、字迹要清楚，数字、注记、字头要向北、向西书写，斜线字头垂直斜线书写。

3)、宗地使用者名称注记在宗地内，字头一律向北书写，本宗地相邻界址点之间的距离及界址点与相邻地物的关系距离等所有勘丈数据、几何条件都要进行注记。界址边长注记在界址线外，建筑边长注记在界址线内，界址点与相邻地物的关系距离注记在相应的位置。注记过密的部位可移位放大绘出；

9 地籍调查表及填写要求

9．1 地籍调查表是土地权属调查、土地利用状况调查和界址调查结果及审批意见的真实记录，是土地登记发证的依据。

9．2 地籍调查表的主要内容

1)、本宗地的土地编号和宗地所在图幅号。

2)、土地座落及宗地四至。

3)、土地权属性质、权属来源情况。

4)、权属来源证明材料的情况说明。

5)、土地使用者名称、性质及主管部门。

6)、法人代表或户主及其委托代理人的姓名、身份证号码、电话号码。

7)、批准用途、实际用途和使用期限。

8)、宗地共有使用权情况及他项权利状况。

9)、界址点号、界标的种类、界址间距、界址线类别及位置。

10)、宗地草图。

11)、本宗地和邻宗地指界人对其指定的界址线签字盖章。

12)、地籍调查记事及调查人员签名。

9．3 地籍调查表的填写要求

1)、地籍调查表采用统一格式。

2)、表中内容填写处原则上不得空项。

3)、表中填写项目不得涂改，每一处只允许划改一次，并在划改处盖章，以示负责；全表划改超过两处时，整个表作废。

4)、填写时，需使用蓝黑墨水或碳素墨水，字迹工整、清晰、整洁。

5)、不得使用谐音字、国家未批准的简化字或缩写名称。

6)、地籍调查表按一宗地一个土地使用者填写，共有宗地按共有土地使用者的个数逐户填写。界址调查表可以续页，宗地草图可以附贴，凡续页或附贴的，必须加盖管理机关的印章。

10.宅基地发证注意事项

1、严格执行宅基地面积标准

宅基地面积不得超过山东省建设用地集约利用控制标准，对宅基地超过面积的，在办理登记时按下列情况处理：

（1）、《村镇建房用地管理条例》实施前（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

（2）、1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过部分按当时国家和省政府的有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

（3）、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，按照规定标准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按规定的面积标准重新进行登

记。

2、宅基地和所有权发证几种特殊情况的处理

（1）、原集体经济组织成员经审批取得宅基地，后因集体经济组织机构调整而转到其他集体经济组织，或因工作、学习等原因离开本集体经济组织或转为城镇户口，其宅基地仍在继续使用并符合一户一宅政策，非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

(2) 已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”

（3）、经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人等安排的宅基地，按宅基地批准文件确定宅基地使用权。对超出批准文件规定的部分不予登记。

（4）、原已办理土地登记的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建，或者已领取的《集体土地使用证》遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建的，按实际使用面积换发或补发土地证。

（5）、已经发生转让且受让人在本村有户口的，符合一户只能拥有一处宅基地的法律规定的，可以进行登记发证；已经发生转让但受让人在本村无户口的，只统计备案，不予登记发证。

（6）、因历史原因或其他特殊原因形成的一处宅基地有几户共有，且难以划分使用范围，可作为共有土地使用权宗地处理。各户可自行协议分摊面积，无法分摊的按共同共有处理。

(7) 对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

(8) 涉及依法“合村并组”的，“合村并组”后土地所有权主体保持不变的，所有权仍然确权给原农民集体；“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的，履行集体土地所有权变更的法定程序后，按照变化后的主体确定集体土地所有权，并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

3. 认真做好集体建设用地的确权登记发证工作

村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其它经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。

将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。

对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议的，经乡（镇）人民政府审核，报市级人民政府审批，确权登记发证。

4、有下列情形之一的，不予登记发证：

（1）申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；

（2）除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权的；

（3）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权的；（4）申请宅基地使用权登记资料不齐；

（5）土地权属有争议；

（6）经依法批准，征收为国有土地；

（7）农村村民因新建住宅，应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划，未复垦的；

（8）农村村民非法买卖或转让宅基地的；

(9) 农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

（10）其他法律法规规定暂缓办理。

宅基地、集体建设用地权属来源审查表

申请人签字