龙湖集团设计管理策略
龙湖地产：设计管理流程
附录二：设计管理流程定位阶段1.1概念方案设计定义项目准确定位阶段设计1.2工作内容及完成标志1.3甲方关注点设计单位需进行针对客研定位报告的设计说明，总图及户型的说明，具体汇报格式详见概念方案设计模板。
规划设计方案阶段2.1规划方案设计定义项目规划方案设计2.2工作内容及完成标志2.3甲方关注点a.设计单位需落实各项技术指标，并配合完成集团规划方案评审会PPT、一阶段启动会成果PPT。
b.项目技术指标的准确性，总图及竖向的合理性，各建筑平面需含面积框线，建筑标准层平面及变异平面的不同，各房间空调机及室外空调机板的合理性，太阳能及电梯的尺寸准确性，墙身表达的完整性，外立面材料的准确性等。
c.小区道路竖向设计，消防车道形式论证。
2.4景观与土建互提资序号完成内容完成标志1 景观概念提资与建筑沟通2 景观概念在建筑总图、首层平面图中落实体现景观概念的建筑总图、首层平面图2.5精装与土建互提资序号完成内容完成标志1 精装修优化户型建议根据精装提资完成户型平面图2 精装修大堂部分、地下部分、标准层部分根据精装提资完成首层平面图、标准层平面图并完成地下部分沟通规划设计方案阶段-扩初阶段移交3.1含义方案设计单位进行设计方案的整理移交，保证施工图设计的顺利开展。
3.2甲方关注点方案图纸的准确性及完整性扩初阶段（强关注）4.1规划方案设计定义建筑，结构，水，暖，电，专业施工图开展前的施工图方案设计4.2具体内容a.总图设计：管线综合方案设计论证，小区道路竖向设计，消防车道形式论证；b.单体设计：楼座平立剖面，户型大样图，典型楼栋墙身大样，建筑节能专项汇报（典型楼座窗地比，窗墙比，外保温厚度等），做法专篇，结构平面布置形式论证；c.地库设计：地库外轮廓形式方案论证，地库管线综合方案论证，地库结构形式论证，车位指标论证，结构指标论证，非基础部分结构形式论证；d.水、暖、电设计：各专业系统方案设计及专业交圈4.3工作节点与完成标志序号完成内容完成标志完成扩初图纸1 与其他专业互提资比完成意见调整二次启动会过会2 二阶段启动会第一次成果（施工图设计院主导，方案设计院完成文本制作）3 二阶段启动会修改后成果二次启动会研发方案通过审批注：二阶段启动会成果文件，详见模板。
龙湖集团工程管理手册
龙湖集团工程管理手册一、前言1、手册目标与用途1、手册目标与用途本手册的目标是提供一个全面且实用的工程管理指南，为龙湖集团内部及外部相关人员提供清晰、一致的工程管理流程和实践。
本手册旨在确保工程管理的有效性和高效性，同时确保项目的顺利进行和最终的成功实施。
本手册的用途是为龙湖集团的所有工程管理人员、项目负责人和相关工作人员提供一个参考指南。
通过本手册，您可以找到关于工程管理的各个方面，包括项目规划、设计、采购、施工、监控、验收等环节的详细说明和指导。
无论您是新手还是经验丰富的专业人士，本手册都将成为您工程管理实践的重要参考。
本手册的另一个重要用途是提供给外部合作伙伴、供应商和承包商，以帮助他们更好地理解龙湖集团的工程管理标准和要求。
通过共享本手册，我们可以确保所有参与项目的人员都遵循相同的标准和流程，从而提高项目整体的成功率。
总之，本手册的目标是提高工程管理的质量和效率，为龙湖集团的所有相关人员提供一个全面且实用的参考指南。
2、集团工程管理价值观与文化2、集团工程管理价值观与文化龙湖集团始终坚持“质量第一，用户至上”的工程管理价值观，认为工程质量管理是企业持续发展的基石，用户体验是检验工程质量的最终标准。
在此基础之上，我们倡导“精细化管理，人性化服务”的文化理念，力求在每一个细节中追求卓越，为用户创造舒适、宜居的生活环境。
首先，龙湖集团注重工程质量的持续改进和提升。
我们深知，产品质量是企业的生命线，任何环节的疏忽都可能导致严重的质量问题。
因此，我们在工程管理过程中严格执行质量检查与评估，通过数据化、标准化、专业化手段，确保每一个工程项目的质量达到或超过行业标准。
其次，我们始终坚持以用户为中心，将用户需求放在首位。
在工程管理过程中，我们深入了解用户需求，倾听用户反馈，及时改进和优化产品设计和服务质量。
我们相信，只有满足用户需求的产品和服务，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
此外，龙湖集团倡导精细化管理，力求在工程管理的每一个细节中追求卓越。
龙湖设计管理及团队建设解析
•客户体验路线和关键点：
• 主入口有提示性空间设计----主体景观----展 •示区-----样板庭院。
•示范区的选址与规划原则：
•1.交通便捷性原则 •2.形象展示性原则 •3.客户体验与驻留原则
•案例分享
•龙湖滟澜山系列产品
•五 景观设计管理关键点分析
•景观价值要素 •景观设计内容 •景观设计效果与成本控制 •龙湖景观的五个成功要素
•第二部分 团队建设篇
•一、龙湖地产设计团队建设与管理 •二、龙湖运营体系 •三、龙湖员工的成长空间和发展机会
•总结 向龙湖学什么
•第一部分 设计管理篇
•一、 设计管理 •二、设计研发部职责及工作流程 •三、设计管理模式 •四、示范区设计管理 •五 、景观设计管理 •六、设计标准化与产品创新 •七、 合作单位管理 •八、项目后评估
•关键词： •设计管理/成本控制 •示范区/客户敏感点 •关键节点/项目阶段性成果 •品质/价值
•3
•目 录
•第一部分 设计管理篇
•一、 设计管理 •二、设计研发部职责及工作流程 •三、设计管理模式 •四、示范区设计管理关键点分析 •五 、景观设计管理关键点分析 •六、设计标准化与产品创新 •七、合作单位管理 •八、项目后评估
•一、设计管理 •第一部分 设计管理篇
•设计管理的范畴
•设计管理的定义
•如何提高设计管理技能
•设计管理的范畴
•适用于公司开发项目研发设计管理工 •作的全过程,从方案开始到施工图经 •审图公司审核完成为止。
•设计管理的定义
•设计管理就是：以使用者为着眼点，有计划地 •进行资源的开发、整合组织、规划与控制，创 •制出有效的产品，并为企业获得最大限度的利 •润而进行的一系列设计策略与设计活动的管 •理。
龙湖设计管理制度
龙湖设计管理制度第一章总则第一条为规范和加强龙湖设计管理，提高设计效率和质量，特制定本制度。
第二条本制度适用于龙湖设计公司的所有员工，包括设计师、工程师、技术人员等。
第三条龙湖设计公司的管理人员应切实履行管理责任，执行本制度，确保设计过程严格符合规范和标准。
第四条所有员工应严格遵守公司的职业道德和法律法规，保守公司的商业秘密，维护公司的利益。
第五条对于制度规定以外的情况，应当按照公司相关规定执行。
第二章设计管理第六条设计管理应遵循科学、合理、规范、创新的原则。
第七条设计管理应科学分工、明确职责，形成工作责任清晰、有序合理的工作机制。
第八条设计管理应注重团队合作、信息共享，形成信息化、平行化的工作方式。
第九条设计管理应注重时效性、质量性，确保设计效率和设计质量。
第三章设计流程第十条设计流程包括项目立项、方案设计、初步设计、施工图设计、施工前期等阶段。
第十一条项目立项阶段为项目的起始阶段，需明确项目定位，确定项目规模，制定项目计划，明确项目目标。
第十二条方案设计阶段为项目设计的初步方案设计阶段，需确定方案设计方向，完善方案设计构思，确定初步设计方案。
第十三条初步设计阶段为项目设计的深化设计阶段，需具体确定设计方案，做好初步设计工作，形成初步设计方案。
第十四条施工图设计阶段为项目设计的最后阶段，需做好施工图的详细设计，明确设计细节，提出施工图方案。
第四章设计标准第十五条设计标准包括国家标准、行业标准、企业标准等。
第十六条设计人员应积极主动了解最新的国家标准、行业标准，确保设计符合标准要求。
第十七条设计部门应建立健全设计标准体系，形成明确、规范、统一的设计标准。
第十八条设计部门应定期对设计标准进行检查，确保设计标准的有效性、科学性和系统性。
第五章设计审查第十九条设计审查是对设计工作的审核和确认，分为内部审查和外部审查。
第二十条内部审查由公司内部的设计负责人和专家进行，确认设计工作符合标准和规范。
第二十一条外部审查由公司委托的专业机构或专家进行，确认设计工作符合国家标准和行业标准。
龙湖地产产品设计管理秘籍
3.1 工作标准
• 3.1.1 研发部工作手册 • 3.1.2 户位编号原则 • 3.1.3 各阶段图纸审查要点 • 3.1.4 建筑规划设计导则 • 3.1.5 景观设计导则 • 3.1.6 精装修设计导则 • 3.1.7 新员工培训大纲
•研发手册\03指引\0301工作标准\重庆公司研发部工作手册.doc
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龙湖地产产品设计管理秘籍
3.2 工作界面
• 3.2.1 发展部与研发部工作界面 • 3.2.2 研发部与工程部工作界面 • 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 • 3.2.4 教育配套界面文件 • 3.2.5 会所、体育中心配置界面 • 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 • 3.2.7 项目报建报验工作界面
•研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司研发部建设项目报建报验工作界面文件.xls
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龙湖地产产品设计管理秘籍
3.3 岗位说明书
• 3.3.1 设计总监 • 3.3.2 设计部经理 • 3.3.3 研发中心 • 3.3.4 设计管理中心 • 3.3.5 行政报建综合组
•研发手册\03指引\0303岗位说明书\研发部岗位职责\研发部岗位职责\ •研发部设计总监.doc
•研发手册\03指引\0302工作界面\重庆龙湖地产教育配套界面文件.doc
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龙湖地产产品设计管理秘籍
3.2 工作界面
• 3.2.1 发展部与研发部工作界面 • 3.2.2 研发部与工程部工作界面 • 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 • 3.2.4 教育配套界面文件 • 3.2.5 会所、体育中心配置界面 • 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 • 3.2.7 项目报建报验工作界面
龙湖的组织结构和管理模式
龙湖的组织结构和管理模式一、组织结构龙湖地产是中国知名的房地产开发商，其组织结构相对分散且灵活。
根据业务领域的不同，龙湖地产设有多个事业部，如住宅事业部、商业事业部、酒店事业部等，每个事业部负责管理和运营相关项目。
同时，龙湖地产设有研发中心、设计中心、市场中心等职能部门，为各个事业部提供支持和服务。
在各个事业部之下，龙湖地产还设有项目公司，负责具体的项目开发、销售和运营。
项目公司由项目总监带领，并根据项目的规模和复杂程度，设立不同的部门和岗位，包括项目策划、设计、施工、销售、物业管理等。
这种项目化的组织结构使得龙湖地产能够快速响应市场需求，高效地开展项目运作。
二、管理模式1.平台化管理龙湖地产倡导平台化管理，即通过建立共享的资源和平台，实现资源的优化配置和协同工作。
在龙湖地产的内部，不同事业部、职能部门之间有着紧密的协作和信息共享。
平台化管理可以提高资源的利用效率，减少重复建设，提升整体运作的效益。
2.项目化管理龙湖地产采用项目化管理模式，将每个项目看作一个独立的业务单元，由专业的团队负责全程管理。
这种管理模式能够实现项目的专业化、高效化运作，确保项目按时按质完成。
同时，项目化管理还能够提高团队的凝聚力和协作能力，使得团队成员能够紧密合作，克服项目中的各种困难。
3.创新驱动龙湖地产注重创新驱动，鼓励员工提出新的理念和方法，并给予相应的支持和奖励。
龙湖地产设有研发中心，专门负责研究和引进新的科技和工艺，提升产品的品质和竞争力。
此外，龙湖地产还鼓励员工在工作中寻找创新点和突破口，推动企业的持续发展。
4.人才培养和激励龙湖地产非常注重人才培养和激励机制的建立。
公司为员工提供广阔的晋升空间和发展机会，并建立了完善的培训体系，帮助员工提升专业能力和综合素质。
此外，龙湖地产还设立了一系列的激励机制，如股权激励、绩效奖励等，以激发员工的积极性和创造力。
总结起来，龙湖地产的组织结构相对分散且灵活，通过事业部和项目公司的设置，实现了快速响应市场需求的能力。
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
入户门成品保护
•建议： 1、实行框扇分离
2、合理安排工序 明确各方责任
3、取消室内卫生间
•整 •改
的回填处理
•汇
•总
•表
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
入户门成品保护
4、安装工艺上的保护措施：门安装后应在锁孔内临 时插上塑料管或木栓以防止锁舌伸出决图 纸审查时没有发现 的问题；
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
四组团车库人行出入口的调整案例
原设计为5米高 的亭子，现改 为此状；
车库人行出入 口、通风排烟 口等出地面的 构筑物应作为 研发的重点之 一
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
空调机位
过于强调建筑外立面的效果，而忽视了空调室内 室外机的功能需求；
为了保证用户用水使用的舒适性，建议在每个组 团的进水环网上增加一组减压阀门，并增设旁通 管，便于随时调整水压。
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
•？ •5-2栋生活直供水楼层的给水时有时
无
•直接原因：楼栋给水与车库水池的给水为一根主管，在水池 补水时将削减压力而造成压力骤降的现象。
•2:建议改用石材收口
•3:墙面建议用墙纸
•4:建议用深色的材料
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
•精装修地漏建议用方型的地漏；
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
•楼梯间出屋面的防 火门高度未考虑屋 面找坡、防水、隔 热等构造高度
龙湖地产工程管理发展策略调整案例
关于市政水压超压的处理
水厂提供的供水压力均偏保守，设计院设计时又 保守一点，再加上新建小区的用水负荷是逐步增 加的，往往造成一次供水直供部分的压力偏高；
龙湖 战略管理制度
龙湖战略管理制度一、龙湖集团的发展历程龙湖集团成立于1995年，初期主要从事住宅项目的开发，致力于打造高品质的住宅社区。
随着市场需求的不断变化和国家政策的调整，龙湖集团逐渐调整战略，拓展业务范围，涉足商业地产、写字楼、酒店等领域，实现了多元化发展。
目前，龙湖集团已经成为中国房地产行业的领先企业之一，拥有遍布全国的开发项目，业务遍及房地产、商业、酒店等领域，具有雄厚的实力和良好的口碑。
二、龙湖集团的战略管理制度1.制定长远发展规划龙湖集团在战略管理制度方面非常重视规划与执行。
在公司创立之初，便确定了长期发展目标和发展方向，不断完善和调整战略规划，保持公司的竞争优势。
龙湖集团注重思考和研究行业变化和市场需求，根据实际情况灵活调整战略。
2.建立科学决策机制龙湖集团建立了完善的决策机制，实行科学决策，避免盲目投资和决策失误。
公司高层管理人员经过系统培训，具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，能够提供科学的决策建议，并根据实际情况做出相应调整。
3.加强市场调研龙湖集团注重市场调研和分析，了解客户需求和行业变化，为公司制定战略提供重要参考。
公司设立专门的市场调研部门，对房地产市场进行深入研究，掌握行业动态和市场趋势，及时调整战略，迎接挑战。
4.重视企业文化建设龙湖集团注重企业文化建设，倡导“诚信、务实、创新、共赢”的价值观，倡导员工团队合作，促进员工个人发展。
公司建立了一套完善的人才培养和选拔机制，提供良好的员工福利待遇，激励员工积极进取，为公司的持续发展提供人才支撑。
5.强化风险管理龙湖集团高度重视风险管理，建立了完善的风险防范机制和内部控制体系。
公司内部设立风险管理部门，负责排查和评估企业潜在风险，并及时采取措施加以应对，确保公司运营稳健可持续。
6.推行可持续发展战略龙湖集团始终坚持可持续发展理念，积极参与环保和社会责任活动，推动绿色建筑和科技创新，为社会和环境做出积极贡献。
公司建立了一套科学合理的可持续发展策略，并全面贯彻落实，确保公司健康发展。
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〖龙湖研发〗龙湖集团设计管理策略
2014-03-12万达内部资料〉房地产经理人联盟
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龙湖集团设计管理
•选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动性，当好“导演”的角色。
•充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。
•在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。
•首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由项目部负责考核。
附件一：弗莱明戈初设和施设委托合同
•及时审图。
施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。
附件二：弗莱明戈读图纪录
•在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需要。
•利用样板区进行及时总结。
•与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选材，大大提高了选材的效率。
附件三：弗莱明戈材料选样清单
•采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。
附件四：弗莱明戈4#楼立面彩图
•对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。
附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书
•充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。
•在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施工、销售、成本控制造成干扰。
设计效果把控
•1、加强前期读图工作，尽量将问题解决在实施前
•2、多学习、多交流，加强对建筑风格、建筑细部的把握
•3、利用做大样板、多与项目部工程师、厂家交流等方式提前控制问题•4、利用样板楼的时机及时总结
•5、利用外部资源进行效果的控制
•6、多组织结构、设备、景观、装修等相关专业工程师对交叉问题进行探讨
落水管其实可以在外墙形成装饰效果的，而不需要经常转到一些不太合理的地方。
三、效果把控---竖向处理
•1、和景观竖向的配合在此阶段一定要尽量清理清楚，景观设计应尽量提前介入。
因为景观的一些竖向标高会影响到建筑的入户、开门、开窗的位置、高度、花园的位置与面积等，由于花园洋房的楼栋数较多，而且楼栋之间的间距较高层要小，所以后期处理高差的余地太小、成本较高，而且效果不一定很好。
•2、小区的人行交通一定要结合建筑和景观进行合理处理，特别是室外楼梯、挡墙的位置等。
•3、与小区外围的竖向处理一般不会太被重视，但是恰恰外围是小区的形象所在，一定要加以
重视。
设计阶段成本控制
结合地形利用台地消化高差，减少土方量和挡墙量
•注意车库的设置位置、方式及基础处理形式
•在设计任务书中对含钢量提出要求，在重庆市率先提出框架－短肢剪力墙结构形式
•加强图纸管理，尽量避免返工
•充分利用资源，多与项目部、造价采购部、设计院、勘测院、审图机构等专业技术人员进行探讨，进行多方案比选
•尽早确定交付标准
•尽早完成材料选择
•进行材料选择的优化
成本控制－－材料选用
对铝合金二次设计进行了优化：如型材断面、门型窗型、五金配件等。
经过优化，铝合金含量从样板房的12.56kg/m2减少到后期的10.18kg/m2。
五金配件除客户敏感的滑轨采用ROTO外其余均采用国产。
•屋面挂瓦条的优化，原30×40顺水条＋20×30挂瓦条改为30×40挂瓦条（取消了顺水条）。
•木花架：不影响效果的情况下取消了部分木花架；前期木花架全部为红雪松，后期更改为普通防腐木（因量太大，且客户不是很敏感）。
•涂料：阳台、入户花园等灰空间外墙涂料可以采用平涂涂料（方便业主清洁、使用，避免擦伤，且价格便宜）。
•抗裂砂浆：取消空调位里面的抗裂砂浆施工（不影响效果，客户不敏感）。
铝合金烟帽：可用GRC替代（在屋顶，客户不敏感）。
•线条：大部分线条用聚苯板、GRC进行制作。
•管井门：可由900mm更改为700mm宽（900mm宽的管井门容易让人误认为是入户门，且价格高）。
•木窗板客户也不是太敏感，可用其它材料代替。
•屋面瓦：由样板房的小筒瓦更改为S形瓦，从交房客户反映来看，对此关心的客户很少。
设计中新材料、新技术、新工艺
•膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统
•膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统
•墙体分别采用页岩空心砖和加气混凝土砌块
•采用隔热断桥铝合金中空玻璃门窗
•苯板、GRC线条：造型美观、易于施工、造价低廉
•遮檐板：镀锌铁皮制作，功能优异，
•木墙板：让客户着迷但是又不易模仿好的小木屋
•钢附框的使用：加快施工速度，有利于成品保护
•屋面挂瓦条干挂：避免瓦面污染，易于施工
•木质信报箱：造价略高，但是获得很多客户的好评
•循环、景观水体：既能节约用水，又能保持水体清洁
膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统
膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统
规划报建与验收－－突破项
•1、公共绿地小区化
•2、配套与蓝湖郡大社区共用
•3、规划间距的规则利用：
•1）、退台建筑按每层高度进行间距的计算•2）、从非主要房间出阳台可不算主采光面•4、入户大堂取消防火门
弗莱明戈项目研发优化后效果。