物业设备设施管理培训教材

《物业设备设施管理》学习辅导一、结构第一讲物业设备设施管理基础第二讲设施设施中大修规定第三讲节能管理第四讲工程部经理的管理责任第一讲物业设备设施管理基础一、物业设备管理的意义和目标1、物业设备概述什么是物业设备设施？物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。

2、物业设备管理的意义管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：(1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。

(2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。

(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

(4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。

(5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。

3、物业设备管理的目标用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。

衡量物业设备管理质量的两个指标：A-----设备有效利用率， %；B-----设备的完好率， %；4、物业设备是否完好的标准为：（1）零部件完整齐全（2）设备运转正常（3）设备技术资料及运转记录齐全（4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象（5）防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容（1）物业设备基础资料的管理（2）物业设备运行管理（3）物业设备维修管理（4）物业设备更新改造管理（5）备品配件管理（6）固定资产（设备）管理和工程资料的管理等1、物业设备基础资料的管理注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

（1）设备原始档案设备原始档案包括：a)设备清单或装箱单i.设备发票ii.产品质量合格证明书iii.开箱验收报告iv.产品技术资料v.安装施工、水压试验、调试、验收报告b)设备技术资料设备技术资料包括：i.设备卡片ii.设备台帐iii.设备技术登录薄iv.竣工图v.系统资料c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态(1)针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。

(2)对操作人员进行专业的培训教育。

对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证上岗。

(3)加强维护保养工作。

(4)设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。

(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。

(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。

即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：零部件；（3）确定修理的部位、部件及修理时间；（4）安排检修计划。

（4）物业设备的计划检修*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。

以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。

计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

（5）计划检修和维护保养的关系*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。

4、物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。

备品配件的管理*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。

*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。

5、固定资产（设备）管理*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。

*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。

固定资产管理应考虑的几个问题：*固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。

*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。

*设备的报废*固定资产的管理要求：A、保证其完整无缺。

B、提高其完程度和利用效果。

C、正确核定其需用量。

D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。

F、进行其投资预测。

6、工程资料的管理1) 资料管理的目的和意义2) 物业工程资料的分类目录A、竣工验收资料B、设备管理资料C、二次装修设备改造变更资料3）工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。

4）工程资料管理的要求：A、归档：要求和时间B、保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体）；每年年底一次特别清理。

三、物业设备管理制度、*现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。

物业管理的规章制度有下列三大类：（1）技术规程方面的制度A、物业设备接管验收制度B、物业设备的安全操作规程C、物业设备的保养维修规程（2）管理工作方面的制度A、物业设备预防性计划维修保养制度B、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度。

C、工具领用保管制度（3）、责任方面的制度A、各专业，技术工种及管理岗位责任制度B、值班制度C、交接班制度D、报告记录制度四、物业设备管理的要求标准*设备管理体制(1)、企业负责人管理职责(2)、设备管理部门及其人员配备（3）、健全必要的管理制度（4）、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求*设备技术与经济管理（1）、设备前期管理（2）、固定资产管理（3）、设备技术管理（4）、设备经济管理（5）、设备使用与维护管理（6）、设备检修管理（7）、动力房管理（8）、特种设备管理5第二讲设备设施大中修规定一、供电系统设施设备的大中修（1）设施设备大中修的依据1 ．《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303 )2. 《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB 50150 )3 ．《供配电系统设计规范》（GB5o052 )4 ．《 1oKv 高压配电柜使用维护说明书》5 ．《 10Kv 变压器使用维护说明书》供电系统设备设施的大中修（2）中修的确定及项目内容1．设备设施中修确定的条件部分解体修理和更换少量的部件，零部件更换率一般为10﹪～20﹪.2.设备设施中修的项目内容是指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备正常运转并能够恢复、达到应有的标准以技术要求。

供电系统设备设施的大中修（3）．大中修的确定及项目内容1．设备设施大修确定的条件对设备进行全面检修、全部解体，零部件更换率一般不超过30﹪.2．设备设施大修的项目内容对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，修复设备的附件以及翻新外观，是设备基本恢复原有性能。

供电系统设备设施的大中修（4）高压供电系统主要设备设施大中修参考周期Ａ、符合以下条件者可考虑变压器大修：1 ．在运行中发现配电变压器有缺陷或异常，危及安全运行，又不能在现场进行处理者。

2 ．配电变压器平均负荷率持续在80 ％以上，且测量绝缘水平有明显下降趋势者。

3 ．运行年限已达到设计使用寿命（一般为20 年），且长期处于80 ％以上重载运行者。

4 ．在运行中遭受多次过电压，二次短路电流冲击等需进行吊芯检查者。

5 ．属技术改进项目需要大修解决者。

Ｂ、断路器根据实际使用条件并结合产品设备手册要求，断路器操作次数等主要参数达到生产厂家技术文件中约定条件者应进行检查和测试，依据测试结果确定是否进行大中修，以保证其工作可靠性。

供电系统设备设施的大中修（5）设施设备大中修的工作内容1、管理目标Ａ．提高管理价值，使管理区域内设备保值、增值；Ｂ．延长设备使用寿命，为客户节约资金；Ｃ．使设备在良好工况下运行。

二、电梯大中修的确定及项目内容1、电梯中修的确定条件A、出对个别零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加润滑油、拧紧电气接线端子的螺栓等外，均需进行拆卸检查。

B、需拆检电梯传动部件和机械电气安全装置，需更换有异常声响或磨损的零件，以及拆修部分电气元件。

C、新装电梯在使用2年以上的且使用十分频繁的。

凡符合上述1、2、3三条中任何一条者，即可算为中修项目。

2、电梯中修项目内容A、电梯的机械部件中修项目内容1）清洗曳引机涡轮减速机和调换减速箱内的齿轮油。

2）调换曳引机蜗杆轴伸处的石面盘根或耐油橡胶封圈。

3）调换曳引机涡轮减速箱盖与箱体之间的密封垫圈或重新涂抹封圈。

4）调换电磁制动器闸瓦的石棉刹车带，并调整闸瓦与制动轮的间隙小于等于0.5mm，并使间隙均匀。

5）调整和整修层矫门的联动部分，调整更换层矫门滑轮及更换门扇下端、滑块。

6）调整电磁制动器的制动弹簧压缩力。

7）限速器上卡绳压块的调整或更换。

8）检查和调整轿厢安全钳楔块与导轨之间间隙为2到3mm，并使间隙保持均匀一致。

9）检查和调整限速器钢丝绳与安全钳连杆的连接情况，并检查和调整限速器钢丝绳的张紧及伸长状况。

10）调整和调换轿厢、对重的导靴及靴衬。

11）检查和调整曳引钢丝绳的松紧度，若轿厢在最高层的层楼平面位置是，对重底部与对重缓冲器顶面之间小于100mm时，应截短曳引钢丝绳的伸长部分，使该间距在尺寸范围内。

12）检查和调整门刀与层门机械钩子锁滚轮的啮合状况，并调整锁钩的锁紧合状况。

13）调整或更换导靴靴衬，修锉导轨上的划痕，并重新校正导轨。

B、电梯的电气部分中修项目内容主控制及信号继电器屏上继电器、接触器触点的整修或更换，或更换整个继电器、接触器。

1）检查和拧紧各接触器、继电器上的接线螺栓。

2）检查和调整方向机械联锁的可靠性。

3）检查和调整井道内各限位开关动作可靠性及动作位置。

4）检查和调整井道内各磁性开关工作的可靠性。

5）检查和更换轿厢操作箱、各层厅外呼按钮箱上的按钮元件、开关及电气元件。

6）检查和更换信号指示灯的灯泡及灯座。