物业设施设备管理培训.

物业管理
物业设备、设施
建筑物本体及场 地上的相关供配电、供 排水、供气、供冷(暖)及运输系统、弱电 系统等附属配套的设备、设施，它们是 构成房屋建筑实体的有机组成部份。
物业设备、设施管理的意义
物业管理者按照一定的科学管理程序和 制度，按照一定的技术标准要求，对物 业所有的公共设备、设施进行日常养护 和维修，使物业所有的公共设备、设施 处于良好的工作状态，并尽量保持其使 用价值，与物业使用者提供高效、优质、 安全、便捷的综合服务。
设备管理者应具备的素质
c.长期计划 长期计划是指物业的长远规划。一般是
在五年以后实施的，应该由物业管理处提出
规划项目和可行性报告，经业主委员会批准 后，纳入年度计划安排﹐其费用由维修基金 支出。
设备管理者应具备的素质
四﹒有全面质量管理的意识 全面质量管理是一项全面性的包括所有工作的 质量管理。一项工作的全过程和全公司的人员都 要参加的质量保证工作，是一项系统工程。 ISO9002也是一项质量保证系统工程，是国际认 可的工 作质量标准，它涉及到企业工作的各个方 面，一个企业经ISO9002论证合格，就能得到国 际认可，就可以和国际上其他国家的工作接轨， 能提升企业的信誉和知名度，拓展国际工作空间， 从而为企业带来效益。
给物业使用人创造一个安全、舒适、文明、
有效延长物业设备、设施的使用年限及确
保其功能的正常发挥；
以最经济的寿命周期费用，获取最大的设
备、设施投资效益。
物业设备、设施管理的目标
保持设备、设施的完好
保障设备、设施“安全、可靠、
经济、合理”运行
延长
设备、设施的基础管理；
设备、设施的安全管理；
设备、设施的运行管理； 设备、设施的维护管理；
设备、设施的节能管理。
基础管理


组织架构、管理文件；
物业设备、设施原始资料； 物业设备、设施现场资料。
安全管理
安全作业制度；
设备、设施安全操作规程； 设备、设施安全检查制度。
设备运行管理的“八字”方针
经济——加强维修工程成本管理，维修资 金和维修定额管理； 合理——合理安排人力、物力、财力，务 求少花钱多保养，要制定详细的维修计划 和方案；
设备管理者应具备的素质
一 ﹒有良好的服务意识和技术素质
设备管理者不但要具有坚实的理论基础知 识，还要具有良好的物业服务管理识。不但熟悉 本专业 设备系统的性能，而且要 有较强的处理 实际问题能力。还要有良好技术素质，才能应付 和处理随时可能发生的设备故障，才能发现和消 灭设备事故于未然，使设备保持完好水平，确保 物业管理的正常运转。
运行管理
设备、设施运行操作； 设备、设施运行监控； 设备、设施巡视检查。
设备管理者应具备的素质
b.中期计划 中期计划是指年(半年)检项目和计划在三至 五年内规划进行的项目计划。三至五年内的规划 项目是指：设备更新及大检修、建筑物的局部翻 修和新增设施及设备项目，通过这 些项目，可 以提高物业档次，保值或升值，其费用应由维修 基金支出，但必须经业主委员会批准。应该指出： 中期计划也包括设备的年检(半年检)项目，这部 份中期项目的费用由管理费支付。
有超前意识和忧患意识；
有良好服务意识和技术素质； 有全面计划管理意识； 有全面质量管理意识。
设备运行管理的“八字”方针
安全——通过对设备(设施)的维修管理，
使物业使用人感舒适安全；
可靠——设备的运行、维护保养应按相关
的规程实施，其内容和质量质量应达到的 标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备 无故障可靠运行。
设备管理者应具备的素质
三﹒全面计划管理的水平 “三全管理”即：全面计划管理、全面质量管 理和全面经济核算。全面计划管理亦即“目标管 理”。可分为短期、中期、长期三种管理，具体要 求如下： a.短期计划 短期计划，一般是指月度工作计划和季度工作 计划是物业日常全面管理的工作计划。月度和租季 度计划要做到立项有据，目标明确，措施具体，限 定完成时间，实施人员落实。短期计划费用由管理 费支出。
设备管理者应具备的素质
所谓全过程的质量管理是指物业管理工作的 每一个环节，每一个人的工作，从任务下达，准 备条件，实施和达到目标要求的全过程都要符合 予定质量标准，不会因为某工作环节而导致整个 工作项目的失败。为了保证全面质量管理达到理 想的效果，就需要得到管理制度和工作标准予的 以支持。
物业设备、设施管理内容
通讯、视像、广播、智能化网络系统；
垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯；
建筑物防雷及接地系统。
辅助设备、设施
油烟处理、泼水处理、噪声处理； 景观喷泉、灯饰广告设施；
体育运动设施、健身器械、娱乐及
游戏设施。
物业设备、设施管理目的
和谐的生活和工作环境；
有利于提高城市管理的社会化、专业化；
建筑物设备、设施分类
暖通、卫生设备、设施 电气设备、设施
辅助设备、设施
暖通、卫生设备、设施
给水系统、排水系统、消防水系统；
喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械； 供冷系统、通风系统、锅炉(供热)系
统。
电气设备、设施
高压变电系统、供配电系统、应急供电
系统；
消防报警系统、安防监控报警系统；
设备管理者应具备的素质
二﹒有超前意识和忧患意识
一位优秀的设备管理者，要具有不断进取， 善于接受新事物和勇 于创新改革的良好素质。要 经常检讨设 备管理，设备状况。不断 改进管理， 改进设备，提高技术水平和管理水平。 对于新建 的物业，要争取超前介入设计，施工阶段的工作， 从物业管理的角度对设计、施工中的不合理，提 出改进意见，使物业建成后，更能满足物业管理 的要求，更好地为业主服务。
物业 设备、设施管理
物业与物业管理
物业-
已建成投入使用的建筑物及其相关的设 备、设施和场地。
- 受物业所有人的委托，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境 容貌等管理项目进行维 护、修缮和养护，并 向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服 务。