广州写字楼评估--富力东山新天地和天盈广场东塔概况
从富力中心及盈丰大厦看不同类型办公楼设计■
广东土木与建筑GUANGDONG ARCHITECTURE CIVIL ENGINEERING 2012年3月第3期MAR 2012No．3随着珠江新城作为广州新兴商务中心地位的显著加强，区内办公楼、酒店林立，配以少量住宅项目。
笔者曾参与多项不同类型办公楼和酒店的设计工作，其中富力中心和盈丰大厦项目先后在2009年和2011年获得全国优秀工程勘察设计行业奖，本文试图通过对上述两项目的归纳总结，浅谈对不同类型办公楼的一点设计心得体会，供设计人员参考。
1地段决定定位众所周知，地段是决定项目定位的关键因素，富力中心和盈丰大厦的不同定位就很好地体现了这一点：富力中心位于珠江新城中轴绿化广场旁，临近珠江北岸，周边有广州第一高塔西塔和广州大剧院、政务中心、博物馆等公建设施围绕，决定了大厦是定位高端的超甲级办公楼；盈丰大厦位于珠江新城西北面，毗邻广州大道，是已建成的盈力大厦的姊妹楼，市场定位为宜商宜住的公寓式办公楼。
富力中心地下5层，地上54层，总高228m ，总建筑面积约16.3万m 2。
地下各层为设备用房及车库，首层为层高10m 的大堂，2层为会议中心，3、4层为配套餐饮，往上各层为办公楼。
该项目由发展商持有，只租不售，从目前情况看来，入驻机构包括西班牙等国领事馆、国外知名航空公司、银行高端理财部门及其它知名企业的广州总部等。
楼层高，采用VRV 中央空调，楼宇保安高度智能化设计，楼层高低分区，提高电梯效率，重视节能设计，主要体现在幕墙材质和空调形式的选择上。
盈丰大厦地下3层，地上29层，总高99.75m ，总建筑面积约80700m 2。
地下各层为设备用房及车库，首层为商铺，2、3层及28、29层为层高4.8m 的办公楼，5、6层结合天面花园设有8套别墅式办公公寓，往上各层均为层高3.15m 的办公楼。
该大厦功能完备，间隔灵活，使用和管理费用较低。
楼层低，节约建造成本，采用分体空调，管理费用低，使用时间和间隔灵活，楼宇设计环境活泼，走廊部分自然通风、无空调。
广州商圈介绍
广州商业圈分布十大商圈1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。
目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。
而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。
从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。
但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。
坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。
天娱广场天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。
东方宝泰购物广场广州首家“非MALL”商业体东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。
由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。
该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。
而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。
作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。
与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。
东方宝泰购物广场在业态不仅设置了集购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、景观六位一体的综合式购物方式，更充分利用了商业体的外部空间环境，营造一个休闲与购物完美结合的新型商业体，开创广州首个“非MALL”模式。
广州东塔
【相关资料】：东塔：50秒登顶俯览羊城，包括超五星级酒店、国际化公寓、甲级写字楼和商场
相关报道
2009年9月28日，羊城晚报 记者赵燕华、实习生潘淑芝报道：530米、116层，广州再创新高度！备受瞩目的羊城新地标、珠江新城收官之作、超高层建筑———东塔，今天上午正式动工。当广东省委常委、广州市委书记、市人大常委会主任朱小丹，广州市市长张广宁，全国政协常委、东塔投资方周大福集团副董事长、新世界(12.80,0.04,0.31%)中国地产主席郑家纯……挥下第一铲，预示华南地区第一高楼将在2016年耸立于珠江新城中轴的天际线。
位于广州天河区珠江新城CBD中心地段，规划用途为商务办公，用地面积26,494.184平方米，规划建筑面积为地面以上35万平方米，地下商业建筑1.8万平方米，地块容积率达13，明确将建设超高层建筑。这也是珠江新城核心商务区出让的最后一块商业用地[2] 。
广州东塔和广州西塔将会构成广州最和谐的新中轴线。
东塔将与“姐妹花”西塔和谐“协作”，遥相呼应。在广州长达12公里的中轴线上，东、西双塔和电视塔将一同构筑广州乃至全国具有高度影响力的地标建筑群。
节节高升：按不同功能分三节
据透露，东塔地下空间中将建设一条商业步行街连通西塔，市民将可轻松穿梭在两塔之间。
此前，人们一直猜测东塔的外形与高度，今天，谜底揭盅果然让人眼前一亮：高530米，规划建设116层，包括地上部分113层，地下部分3层。东塔外形呈现四方形，与西塔的圆形正好遥相呼应。
戴德梁行华中区策略发展顾问部董事黎庆文表示，广州、深圳在超高层大楼建设上的你追我赶，实际都是在传递一个信号：“我才是龙头。”
广州东塔
广州东塔位于珠江新城CBD 中心地段，与对面已经封顶的西塔一起形成双塔，分别位于新城市中轴线两侧，南面隔江对望新建的广州新电视塔，北面为天河体育中心、中信大厦及广州火车东站。
项目占地26494平方米，地上建筑面积为37万平方米。
其中塔楼建筑屋顶标高为530m，结构屋面标高为518m，地上112 层，集办公、服务公寓、酒店、餐厅于一体; 地下5 层，包括零售区、停车场、货物起卸区和机电设备用房; 裙房地上8 层，高50. 7m，与塔楼间采用防震缝区分为各自独立的抗震单元。
广州东塔方案效果图本工程建筑方案设计为美国KPF 建筑事务所，结构设计由奥雅纳全程参与，广州市设计院负责审图及出图工作。
在广州东塔方案设计阶段，对多种结构方案进行研究，主要包括筒中筒、巨型桁架-核心筒结构、带伸臂的巨型框架-核心筒结构和带伸臂的筒中筒结构。
针对每种方案，分别给出相对总造价、施工难度等方面的对比，以便于业主做出选择，各结构方案的指标对比。
虽然带伸臂巨型框架-核心筒结构具有最高的造价和较大的施工难度，但由于其具备最大的楼层平面开放度、最高的空间利用效率、最灵活的幕墙设计和最好的景观可视性，从而最终赢得了业主和建筑师的青睐。
带伸臂桁架的巨型框架-核心筒结构由钢筋混凝土核心筒( 内嵌钢板/ 型钢) 、矩形钢管混凝土柱与6 道双层空间环桁架组成的巨型框架、连接核心筒和巨型框架的4 道伸臂桁架组成。
由于建筑立面收进，在酒店区，抗侧体系通过环桁架过渡为常规框架-核心筒结构体系。
巨型框架主要由巨型柱和连接巨型柱的巨型梁( 双层空间钢桁架) 组成。
8 根巨柱从地下室一直延伸至办公区顶部( 层68) ，之后减掉1 根，余下7 根继续延伸至公寓区顶( 层92) 。
整个巨型框架体系所贯穿的高度超过塔楼总高度的5 /6，可保持上下抗侧力体系基本一致的规则布置。
巨型柱采用内灌C80 高强混凝土的钢管混凝土柱，可提供巨大的轴向刚度，与多道伸臂桁架共同作用，有效抵抗侧向荷载产生的倾覆力矩。
20121101_富力盈通大厦资料整
2012年11月1日
富力盈通大厦楼盘概况
地址
占地面积 建筑面积 物业类型 层数 总高度 地下停车 位数量 电梯数量 开发商 物业管理 公司
万达广场 7623㎡
12000㎡
天河广州市天河区珠江新城华夏路30号 （富力盈信大厦北侧）
商铺，写字楼 地上41层（项目1层至5层为配套商业，6 至41层为超甲级写字楼），地下4层 196米 641个（负一层：134个，负二层：163个， 负三层：167层，负四层：177个） 客梯18个、货梯2个 广州富力超盛置业发展有限公司 天力物业CBD物业管理中心
８
9
10
11
12
2 3 4 5
７ ６
13
6 7 8 9
14
10
11 12 13 14 合计
136.99
136.99 360.30 126.40 126.40 2385.02
96.77
96.77 254.52 89.29 89.29 1684.79
５
４
３
２
１
富力盈通大厦30层平面图
编号
建筑面积
（㎡）
6-41F 写字楼
开间面积
开盘时间 入住时间
120-2400㎡(标准层面积2400㎡)
2012-10-01 2013-12-01 办公楼37000元/㎡（精装修），商铺2030万元/㎡ 全部销售
1-5F 商业配套
目前均价 经营方式
富力盈通大厦交通位置图
本案
富力盈通 大厦
公共 绿地
富力盈通大厦位于珠江新城华夏路，地处CBD中轴线核心区位，毗邻城市交通动脉黄埔大 道，北邻体育西成熟商业和生活区，东邻珠江新城中轴线，视野极为开阔，俯揽近20万㎡ 中央绿化广场，地理位置得天独厚。 项目距离地下集运系统仅需2分钟路程，地铁3号线、5号线交汇“珠江新城”站仅5分钟路 程，项目周边配有众多公交线路，中轴线地下轻轨也从项目附近经过，出行交通极为便利。
广州富力中心
广州富力中心
凯达环球有限公司
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2005(000)010
【摘要】富力中心是广州富力地产集团有限公司（R＆F）第一栋250m高的高层办公楼。
作为一栋A级的办公楼，应具有高效率的品质，同时外观要具有隽永、端庄的特质，要反映出公司“财富”和“力量”的特征，我们的目标是创造标志性建筑。
【总页数】6页(P43-48)
【作者】凯达环球有限公司
【作者单位】凯达环球有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】TU2
【相关文献】
1.对酒店式公寓设计的思考——以广州富力盈力大厦为例 [J], 肖艺;吴隽宇
2.广州市中心城区"三旧"改造的规划设计探索——以杨箕富力东山新天地规划设计为例 [J], 赵静
3.广州富力丽思卡尔顿酒店中餐厅丽轩荣获2018广州《米其林指南》一星餐厅殊荣 [J], ;
4.天力物业,挑战物业管理最高境界——解读广州天力物业发展有限公司的“富力模式” [J], 李小静
5.南海开路先锋"瀚海寻箱"记
——广州海事测绘中心执行"穗富航628"沉船应急扫测任务工作纪实 [J], 马格淇;李腾
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富力盈盛
据了解，富力盈盛广场位于珠江新城东部马场路与花城大道交界，位于地铁5号线潭村站上盖。
东面临近赛马场，西面邻近珠江公园，区内有众多高级写字楼与楼盘，商业气氛颇为浓重，优越的地理位置，便利的交通以及周边配套服务的日趋完善为项目增添不少亮点。
据现场销售人员的介绍，富力盈盛广场为A、B栋双塔设计，总面积为10万平。
其中A栋为高级涉外公寓的富力国际公馆，现已全部售罄，并于9月交付使用。
而B栋则为甲级写字楼项目，日前已接受VIP诚意登记并可获得额外95折优惠。
句介绍，项目共25层，其中1、2层为商业配套服务，3层为私家高档会所，可提供客户接待宴请功能。
4-25层为写字楼，单层面积1900平，总建筑面积为4万平，户型面积90-236平，实用率高达75%，方正实用，为中小型企业提供了一个性价比比较高的解决方案，且可按客户需求打通多个套间，组合成更为实用的写字楼。
由于项目地理位置优越，自开盘以来一直受到外界的密切关注，现时项目二百多套单位中已收到300多台客户的意向登记。
据现场销售人员介绍，项目预计本周留开盘，均价预计在33000-35000元/平，管理费为25元/平·月，预计明年5月可交付使用，是今年珠江新城中能最早交付的一手写字楼项目盈盛广场日收金8亿富力商业地产转型待考6月1日，富力公布其5月完成销售收入22.82亿元，完成销售面积16.97万平方米。
其城市中广州贡献最大，销售额为5.6亿元，销售面积为4.13万平米；其次是天津，合同额4.47亿元，销售面积为2.69亿元。
北京的销售则稍逊于天津，销售额4.47亿元，销售面积达1.99万平米。
而19日，富力仅在广州的盈盛广场一个项目，就完成订单8亿元。
资料显示，富力盈盛广场面积达10万平方米，户型为80-1800平方米自由空间，是现今珠江新城CBD罕见的出售型的甲级商务写字楼。
据了解，富力盈盛广场预计将成为此区域今年交付最快的写字楼。
富力盈盛广场处于珠江新城商圈，与体育中心商圈、琶洲商圈紧紧相邻，并在未来珠江新城、员村金融创新基地中抢占着中枢位置，形成“三圈商脉，四区中枢”的商务办公区位优势。
广州东塔建筑方案
广州东塔建筑方案广州东塔，位于广州市天河区珠江新城核心地段，是一座集商务办公、酒店、商业和公寓为一体的综合性建筑项目。
东塔的建筑方案将充分展现现代城市风貌和高品质的城市生活，为广州市增添一道靓丽的风景线。
广州东塔的整体设计风格将融入当代建筑潮流，注重创新与独特性，并兼顾与周边环境的协调。
建筑外观将采用充满动感的流线型设计，建筑造型简洁大方，给人一种现代感和科技感。
在建筑选择材料上，注重环保和可持续发展的原则，并结合广州的特色文化元素，打造出独具一格的建筑外观。
东塔的主体建筑高度将达到150米，共有30层。
建筑将设置多层商务办公区、高端酒店、综合商业区和豪华公寓区。
商务办公区将提供灵活舒适的办公环境，满足不同企业的需求。
高端酒店将提供国际标准的服务设施，为来访的商务客人和旅游者提供优质的住宿体验。
综合商业区将集合国内外知名品牌，为市民提供便利的购物和娱乐场所。
豪华公寓区将提供舒适宜居的居住环境，并配备先进的设施和便利的服务，满足高端人群对品质生活的追求。
在室内设计上，东塔将采用现代简约风格，注重空间的开敞感和灵活性。
办公区将配备先进的设备和舒适的办公家具，为企业提供高效和舒适的工作环境。
高端酒店将打造温馨舒适的客房，提供各项高品质的服务。
综合商业区将布置精美的店铺和餐饮区，为市民提供美食和购物的选择。
豪华公寓区将精心设计每个公寓单元的布局和装修风格，为居民打造舒适宜居的家庭生活空间。
除了建筑本身的设计，广州东塔还将注重公共空间的规划和设计。
项目将配套有绿化景观、步行街、运动场馆等公共设施，为居民和访客提供一个宜居和宜游的环境。
在交通规划上，东塔将与周边地铁和公交站点相连，方便人们出行。
总的来说，广州东塔的建筑方案将充分体现当代城市的风貌和高品质的城市生活。
通过创新的设计和舒适的环境，东塔将成为广州市的一张亮丽名片，为城市发展增添新的动力。
相信东塔的建成将进一步提升广州的国际形象，为市民和访客带来更加美好的生活体验。
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广州富力东山新天地大厦（又名富力盈东国际）
地址：广州市越秀区广州大道与中山一路交汇处
交通：公交——南方报社站
地铁——3号线珠江新城
5号线珠江新城、五羊邨、杨箕站
概况：位于五羊新城及珠江新城双核心地带，位置优越，紧邻广州CBD商务总部珠江新城，处天河、越秀双中心交汇核心，左右逢源天河、越秀商圈，周边超甲级写字楼林立，众多知名企业进驻，落成交楼时间为2016年第一季度，楼层分布层数50层，其中1－4层为商业，6－50层为超甲级写字楼，共有43层办公层，层高数值办公层高4.2米、净高2.7米（未含15CM架空地台）；配全新天花，架高地台地毯，节省装修成本；空调为集中式中央空调，开放时间周一至周五800-1800，周六800-1200；电梯状况采用分区管理的理念，整栋4个垂直分区，20部高速日立电梯，等待时间不超过40秒，实现从大堂抵达各个分区；单元使用率72%~75%；全落地玻璃，采光和景观好。
价格：赶集网显示每平方米每天租金从3.7元-4.5元不等，面积从116m2-800m2不等；管理费28元/平方米/月；停车费1900元/月（24小时），1200元/月（12小时），8元/小时。
天盈广场东塔
地址：广州市天河区兴民路222号
所属商圈：珠江新城
交通：地铁——猎德[地铁站]（地铁5号线），大剧院[地铁站]（APM 线），花城大道[地铁站]（APM线），海心沙[地铁站]（APM线），妇儿中心[地铁站]（APM线），珠江新城[地铁站]（地铁3号线,地铁5号线）
公交——猎德东[公交站]（夜56,777,旅游公交3
线,11,20,40,45,583,90,499,18），猎德[公交站]（夜56,901A,777,旅游公交3线,11,194,20,40,45,583等14条线路），临江大道中①[公交站]（293,886,886A）
概况：位于城市中轴与珠江江轴交汇之上，千亿地标建筑环绕，坐拥珠江新城南向一线无敌江景以及珠江公园双重景致；占地面积约7万㎡，总建筑面积约45万㎡，楼高39层，B1层至B4层是地下停车场，1层至5层是商场，6层是写字楼大堂、7层至39层为写字楼，其中10层及25层为避难层，总体可售共31层，单层面积约2000㎡，标准层层高约4.2米，装修后净高约2.9米，交楼标准为带精装修，全层实用率约66%。
项目由著名建筑设计团队许李严建筑师事务所（ROCCO）负责总体建筑设计，该团队曾经设计过的大型项目包括“月光宝盒”广东省博物馆、W酒店等天盈广场的物业管理公司为启胜物业管理有限公司，该公司是香港新鸿基地产集团全资附属机构。
启胜管理多个国际级商厦及重点物业，包括香港地标环球贸易广场ICC、
中环国际金融中心、湾仔中环广场及新鸿基中心、东九龙创纪之城及旺角新世纪广场等。
开发商：富力地产，香港新鸿基地产，广州市富景房地产开发有限公司；开盘时间：2015年8月
楼层状况总层数：43层；楼高39层，B1层至B4层是地下停车场，1层至5层是商场，6层是写字楼大堂、7层至39层为写字楼，其中10层及25层为避难层，总体可售共31层标准层高：4.2米净高：2.9米；可出租层数：31层；可出售层数：31层；可出售面积：60000 5个分区： 1区：7-16F（其中14层为避难层） 2区：17-26F 3区：27-36F(其中29层为避难层） 4区：37-47F（暂不售，其中42层为避难层） 5区：48-57F（暂不售）；容积率3.2，绿化率15.5%
物业公司：广州启胜物业管理有限公司，物业费30-35元/平方米·月停车位停车位描述：548；停车位数量：1977个，B1层至B4层是地下停车场，其中，C3栋于C1栋共用742个车位。
地下车位：约560个。