小产权房的房产证由谁颁发
小产权开发商签合同协议书有效吗
首先，我们要明确什么是小产权房。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
这种房屋的产权性质是集体所有，购买者只有使用权，不能转让。
根据我国法律规定，小产权房买卖不受法律保护。
这是因为小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。
其所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
然而，这并不意味着小产权开发商签订的合同协议书一定无效。
以下是几个方面的分析：1. 合同法规定，只要合同符合构成要件，不违反禁止性规定，就应认定合同有效。
因此，小产权开发商签订的合同协议书在形式上符合合同法的规定，具有法律效力。
2. 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖行为，合同一般应当认定有效。
这是因为，这种买卖行为属于农村集体经济组织内部事务，不会对国家土地管理秩序造成影响。
3. 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
这意味着，在特定情况下，小产权开发商签订的合同协议书可以获得法律认可。
4. 然而，需要注意的是，即使小产权开发商签订的合同协议书在形式上具有法律效力，但由于小产权房本身的非法性，合同的实际履行可能会受到限制。
例如，购房者在购房后可能无法取得正式的房产证，无法进行合法的房产交易。
5. 此外，政策风险也是小产权开发商签订合同协议书需要考虑的因素。
例如，在相关部门整顿小产权房建设项目的背景下，购房者在购房后可能面临房屋被拆除的风险。
综上所述，小产权开发商签订的合同协议书在形式上具有法律效力，但在实际履行过程中可能会受到限制。
购房者在签订此类合同时，应充分了解相关法律法规和政策，谨慎对待，避免自身权益受损。
同时，政府相关部门也应加强对小产权房市场的监管，维护国家土地管理秩序，保障人民群众的合法权益。
试论小产权房的所有权归属
试论小产权房的所有权归属【摘要】本文围绕小产权房的所有权归属展开讨论，首先引入小产权房的定义和兴起，然后对小产权房进行分类并深入探讨其所有权归属问题。
接着针对小产权房合法性展开分析，指出小产权房存在的问题，并展望其发展前景。
在提出小产权房的所有权应归属于谁的观点，同时提出政策完善建议和市场规范化的重要性。
文章综合阐述了小产权房的现状和未来发展方向，为进一步探讨小产权房问题提供了一定参考价值。
【关键词】小产权房、所有权归属、合法性、问题、发展前景、市场规范化、政策完善、定义、兴起、分类、结论、建议、探讨1. 引言1.1 小产权房定义小产权房是指根据政府有关规定，由开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，依法出售的具有一定使用年限和产权约束的住房。
小产权房通常是指一些不符合商品房标准，但符合居住条件的住房，并且具有一定的合法性和可售性。
小产权房的出现主要是由于在城市建设过程中，存在土地资源有限、城市规划不完善等问题，导致一些地区出现了小产权房的现象。
小产权房一般具有一定的使用年限，一般为70年或者50年，届时需返还给国家，不能再延续使用。
小产权房的出现可以一定程度上解决城市居住问题，但也存在着一些法律和制度上的漏洞和问题。
随着城市建设的发展和政策的调整，小产权房的管理和归属问题也将逐渐成为社会关注的焦点。
1.2 小产权房的兴起小产权房的兴起是近年来房地产市场上备受关注的一个话题。
小产权房是指那些建设单位未取得国有土地使用权证的房屋，其所有权不明确，属于一种特殊类型的商品房。
兴起小产权房的现象主要有以下几个原因：房地产市场供不应求导致房价居高不下，小产权房以较低的价格吸引了一部分购房者；一些地方政府为了解决住房困难问题，利用小产权房来填补保障性住房缺口；小产权房为一些中小开发商提供了发展空间，促进了房地产市场的多元化发展。
小产权房的兴起既是市场供需关系的结果，也是政府政策和开发商策略的交互作用所致。
尽管小产权房在一定程度上缓解了住房问题，但其存在的合法性和所有权归属等问题仍然值得深入探讨。
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法修改
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法十八届三中全会之后，农村集体土地即将可能上市流转的大背景下，小产权房作为一种不合法的事物存在并大有蔓延盛行的趋势的情况下，对于小产权房的改革是大势所趋，也是迫在眉睫必须要解决的问题了。
下面我将从民法角度就小产权房谈谈我自己的一点看法。
一、对小产权房的认识小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
小产权房一般分为三类：第一、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
对于第三类，我觉得由于其数量较少，涉及军方，从民法角度去考虑既没有必要，也没有可操作性。
所以，我们讨论的小产权房的改革主要应该集中于前两类。
二、小产权房合法性问题分析我国现行政策和法律都不承认小产权房的合法性。
这主要是基于土地管理法、物权法、合同法的相关规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
而从物权法的角度来看,房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。
大产权房和小产权房如何区别
大产权房和小产权房如何区别在实践中，小产权房值得一般是在农村建造的房子，小产权房买卖是有法律风险的，购房者在购房的时候要注意规避风险。
如果要区分大产权房和小产权房的，那么大产权房和小产权房如何区别？阅读完以下我为您整理的内容，一定会对您有所帮助的。
一、大产权房和小产权房如何区别1、小产权房①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。
②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
③小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
2、大产权房①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。
③大产权房的用地是由国家（也就是当地）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。
二、小产权房买卖注意事项1、看开发主体是不是合法。
施行城中村土地开发的主体可所以乡民，还可所以乡村集体经济组织依法建立的具有法人资历和房地产开发天资的经济实体，也可所以村委会依法委托的房地产开发公司。
但主体必定要获得合法开发土地的资历。
2、看是不是获得了国有土地使用证。
依照有关规则，城中村的开发用地，有必要由武汉市土地整理储藏基地征为国有土地，实现土地性质的转变，再经过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市疆土房产局核发国有土地使用证。
3、看是不是契合城市规划。
城中村改造项目，有必要契合城市总体规划，只有契合城市整体规划，购房者的房子一切权证书才有必定的获得保证。
4、看是不是获得了修建工程施工许可证。
城中村改造项目应依照《修建法》的规则，进行报建、投标、施工、监理及组织竣工检验。
5、看有没有商品房销（预）售许可证。
这是城中村改造项目允许向社会出售的主要象征。
城中村改造项目应契合《房地产法》的规则，经武汉市疆土房产局审核，各项条件契合有关法律法规的规则，获得商品房销（预）售许可证后，才干向社会出售。
小产权房是什么,有什么最新政策
小产权房最新政策是什么对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。
一、小产权房最新政策是什么《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
二、什么是小产权房小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。
说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
小产权实质就是没产权，国家规定农村集体土地不能出让，但是一些房开商用农村的集体土地盖房子卖，就是所谓的小产权房，这种房子是不合法的，权益得不到保护。
卖家肯定没有土地使用权，因为土地是集体的，国家不允许出让，自然办不了土地使用权证。
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
小产权和大产权房具体是什么
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>小产权和大产权房具体是什么通俗点的说就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。
我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
这两者有什么区别呢?赢了网小编在下文为您解答!1、什么是小产权房?小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。
这也不难理解，很多村中城，城中村越来越多，在城市化高速发展的今天，体制跟不上形势的今天，于是出现了小产权房，这样的产物。
也算上是解决农村形式的城镇化进城的一个临时的解决方案。
一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。
小产权房，合不合法，怎么确定?小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的，但是必须具备三个条件：首先：必须是村里组织的，由村委会为出面，以集体利益为主的形式;如果是由开发商操作的，那就是违法的，但是目前都是这么操作的，村里出面审批，村里私自出让土地等等，开发商盖房销售和受益。
其次：建设用地是在集体土地上建设的，土地归村里的所有村民集体所有;但是村里有偿转让给了开发商，村委会变相的成了土地爷。
最后：购买者和享有者必须为本集体成员所有，由此可以确认，非本村本集体人员购买的，利益将会受损。
2、什么是大产权房?大产权房即小产权房的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。
可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。
大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
一分钟教你搞懂小产权房与大产权房的区别
一分钟教你搞懂小产权房与大产权房的区别导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
购房过程中，很多购房者最关心的问题就是房子的产权问题？有很大一部分人对大产权房小产权房傻傻分不清楚。
有些人甚至认为小产权房就是指产权不足70年的房屋。
其实，这是错误的。
那么小产权房和大产权房的区别是什么？与40年、50年、70年房屋产权的区别又是什么？一、什么是大产权房？国家发产权证能买卖的就叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
二、什么是小产权房？是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
“小产权房”的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
三、大产权房和小产权房的区别非常大1、大产权房的房产证由国家颁发，有五证。
小产权房的房产证由乡镇政府颁发，没有五证。
通俗了说，就是大产权有房受法律保护，小产权不受法律保护；2、大小产权房虽然均可交易，但是大产权房可以卖给所有人，小产权房只能卖给农村集体里的成员；3、在拆迁时，大产权房有明确补偿，但小产权房可能得到很少的补偿甚至没有补偿；4、小产权房无法在房管局做登记，无法做抵押，所以无法贷款购买，只能全款购买。
总而言之，小产权房在安全性上是完全比不了大产权房的，它的优点就是价格便宜，如果无力买房又有刚需可以考虑。
四、40、50年产权房与70年产权房的区别？这是按照土地规划用途的不同来划分的，住宅建设用地最高是70年，工业等用地最高为50年，而商业娱乐等用地最高是40年。
小产权房与大产权房有何区别
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>小产权房与大产权房有何区别小产权房就是50年产权/40年产权的房子?一直以来这都是一个困扰着购房者的问题，小产权房跟大产权房有什么区别，今天小编就带大家一起来了解一下什么是小产权房。
小产权房所谓，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
通俗点解释就是，国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。
而国家不发产权证的叫小产权房。
“小产权房”的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
小产权房与大产权房的区别一、小产权房1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。
2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。
3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
二、大产权房1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
买小产权房会具备一定的风险1、缺少“五证”“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。
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市民张大叔退休后打算到市郊居住，朋友给他介绍了一处小产权房，环境优美，交通方便，据说还可以办产权证。
张大叔十分心动，没想到回家和家人商量后，儿子坚决不同意购买小产权房，说是国家政策不允许，但是具体原因儿子说不清楚。
两个人带着疑问咨询了许多人也不得而知。
小产权房的产权证由乡政府或村镇颁发
法律规定：《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。
应当怎么办：所谓的小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村里颁发。
小产权房不是一个法律概念，而是民间约定俗成的一种称谓，这类房屋与商品房截然不同，既没有土地使用证和商品房预售许可证，也没有真正合法有效的产权证。
按国家相关政策，集体土地上建设的房屋，只能在本集体经济组织范围内流转，城市居民购买小产权房不受法律保护，不得确权发证。
而且购买小产权房后也无法再次转让过户或进行抵押贷款，这不仅对房屋的升值、保值有一定影响，购房后若遇到国家征地拆迁，由于城市居民并非是合法的产权人，无法得到产权拆迁补偿。
另外，若小产权房建在了耕地上属违法行为，国家会强令拆除，购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
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