星沙中央商务区(CBD)开发建设项目招商计划书
北京中央商务区的中心商业招商手册-9PPT
商业鸟瞰图 放大版
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Fortune Mall
一期公寓
• • • • • 总建筑面积为7.2万平方米，约506套散售公寓； 目前入住率为85%，租金水平为11-13美元/月/平方米； 入住人群（跨国公司管理人员，高级白领，商业精英及 专业人士)； 楼高128米，共有45层； 由达文物业进行管理，仲量联行担当物业顾问。
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Luxury and sumptuous club and SPA;
Main landscape garden located at east side of the building; Standard room size is 45 sqm; Inborn unique washroom design (WR is close to the external window) ; LTW leads the interior design.
二期酒店
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五星级定位， 520套房间，蝶形建筑；
“仟禧Millennium”品牌管理 - 新加坡CDL集团； 豪华会所和SPA； 东侧面对项目的中心绿地； 标准房间面积45平方米左右； 靠近窗户的洗手间设计； LTW主持精装设计。
PII HOTEL • It is a five-star hotel, 520 keys, the keynternational branding, “Millennium” from Singapore CDL;
CBD
财富中心整体概况
• • 五栋超高层建筑矗立于9.2公顷的长方形地块上，酒店位于中间，其于4栋各占一角； 总建筑面积约72万平方米，一期24万平方米，二期30万平方米，三期18万平方米；
格瑞物业
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丰富性
我们拥有星沙片区最大的影院，星沙最大 的娱乐休闲场地，咖啡厅，健身馆等最丰 富的业态分布。作为拥有丰富业态，一定 会吸引很大一部分15--35岁城市白领，青年 ，外来人员的关注，体验。其中24--35城市 白领，青年，外来人员有是具有独立消费 能力的消费主力军。
自主性
我们是开发商自主运作。现在很多商场都 是有所谓的管理公司招商运作的，暴露了 很多问题，资金实力跟不上，对营运并不 熟悉实际操作经验比较少，捞一笔就早的 情况时有发生，在规划招商中存在的严重 问题，营运中忽视和掩饰，这些是造成一 些商场开业难，开业不火，经营不佳的原 因。就这些而言，我们是完全可以避免的 。
招商目的
一、全面启动商业
由于本项目周边商业基础薄弱，原有商业为社区基本生活配 套，尚未形成对外的商业辐射，本项目不具有传统的商业基础和 先天的商业氛围。如果实行单一的销售策略，而在没有后期的招 商管理和规划跟进的情况下，将使销售形成压力，同时在客观上 无法具体执行项目前期定位和业态具体规划。如果在个体投资者 无法进行有效的自主招商和租赁的情况下，将不利于项目的后期 销售和市场推广，并将造成不良的项目形象和社会形象。只有通 过前期的统一招商和对主力店铺的专向引入，通过合理的业态规 划及具体业态的导入，使项目在整体建筑完工后进入开盘阶段能 快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上保持项目前期的 业态统一规划，培养合理有序的整体商业形象和市场形象，推动 项目的全面进展。
招商目的
二、快速回笼资金，缓解销售压力
星沙整体商业市场以星沙广场为核心，商业较 为集中。而城北板块地域、居住区、人流、商业据 点相对分散，作为长沙城市商业副中心的核心商业 项目，近3万平方米的商业体量对销售将形成巨大的 压力。为了在项目运作过程中能快速回笼资金，在 分区销售的同时，对部分大体量、大业态、以及特 殊主题区块进行有效的统一招商，通过前期的租金 回笼，从而减轻项目的整体销售压力。
写字楼招商策划全案
产品价值构建
项目主要特性——地段价值
位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗邻王陵公园，背枕 银洲渡假村，眺望橘子洲头
岳麓山文化底蕴深厚 ，承续2000年文化脉络、历史积 淀，坐拥繁华与文明 湘江北去，气势浩大，与岳麓山遥相呼应。
一个事实：城市的文化和环境影响力
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
产品价值构建
项目主要特性——区位价值
铁路、公路、航空、水运交通四通八 达，有京广铁路、黄花国际机场、京珠 高速、319国道以及湘江水运 潇湘大道（风光带、6车道）贯通南北， 是河西的交通主干线。世纪金岸属长沙 中心地域，至火车站10公里，至黄花机 场30公里。 位于过江遂道的出口处 毗邻地铁二号线
至尊· 世纪金岸
招商策划报告
组员：
李林 刘丹丹 杨阳 朱斌 牛宏宇 任茜 谭菊香
2010年5月6号
至尊· 世纪金岸效果图
1 产品价值构建与项目介绍 2 区域市场研究与项目定位 3 项目设计分析与探讨
目 录 引 擎
/Contents
4 项目招商策略
5 招商程序与执行
Contents
1
产品价值构建与项目介绍
恒隆国际大厦
湖南信息大厦 顺天财富 湘域中央 华美欧国际 三重大厦 联合商厦 明汇达商务楼 佳天国际
28
32 30 30 21 27 33 12 29
400
130 200 720 258 60 150 80 350
1
1 1 1 1 1 1 1 1
10
4 6 5 6 2 2 3 4
三菱
西子奥的斯 三菱 蒂森克虎佰 未定 FUJITEC 三菱 三菱 三菱
第三阶段 强销 主题:总领城市商务巢 目的：点对点 圈子营销 政企公关活动 热销拉升项目影 响力
2018-2019【精品】年长沙市星沙CBD发展实施报告
地下空间与北侧长永高速相连通，设置地
下接入口；
4、远大路、人民路、三一大道、星沙大道、
黄兴大道等纵横路网联系城区；
新长海
广场 4
3
星沙CBD空间布局
布局思路：
商业街
主要轴线
一街两区 三轴线 四中心
人文景观轴
景观主题公园
商贸发展轴
景观主题公园
公园绿地
商务发展轴
功能分区
景观主题公园
文化中心 居住、配套区
活力的六本木 繁华的拉德芳斯
拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心
• 拉德芳斯拥有欧 洲最大的购物心， 拥有250多家商店, 营业面积10多万 平米。位于拉德 芳斯中心，周边 有环形道路，值 得星沙CBD设置 商业网点时候借 鉴。
拉德芳斯经验借鉴
1. 建立合理的开发机制，保证 建设规划的有效实施。
2. 注重规划合理性与景观文化 环境的营造。
星沙CBD交通规划
1、地铁引进CBD ，经星沙大道设漓湘路站；
2、板仓路拓宽为6车道，同时留出20米绿化带；板仓路西侧地下空间设置大型公共地下停车场；
3、规划在漓湘路以北形成较为完整的地下交
通网络系统，减少地面交通量：利用现状
地形高差，将部分支路作为地下或半地下
支路，人车分流，营造良好的街道景观。
1
国内外CBD案例
2
区域发展环境研究
3
星沙CBD发展思路
4
实施步骤建议
星沙CBD发展实施步骤
第一步：用3—5年时间营造CBD发展的良好环境 以工程机械等产业升级和房地产业为引擎产业，鼓励工程机械产业战略产 业链条高端部分，加大生态环保型城市综合体投资开发力度，同步进行CBD市 政基设施建设与环境建设；以房地产业的先期发展，带动商业的发展；着力于 增加人气及商业氛围的营造。
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告
连的地区重新建立城市副中心。
副中心特点：
1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副 中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近 物流的，就多设计物流。 2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中 心性。 3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城 市干道与CBD紧密联系。
商业
看起来很美
如果能我们仅仅依靠单一的“城市综合体”，能 真正对项目进行最深层次的解读吗？
住宅
将目光放远一点，重新审视……
星沙商业中心
东城
传统
本案
商业
区域
星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙 县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。
从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙 作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中 “一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经 济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。 使得长沙产业结构的进一步优化。
前文观点回顾
1
周边竞争 的阵地战
比拼硬件
无法出位
2
分竞合击 ห้องสมุดไป่ตู้精博大
开发效益 最大化
3
主次划分 商业类—— 住宅类—— 品质标杆 市场跟随
用区位内极缺的 “精品 商业”诉求策略凸显项 目“稀缺”、“高质素
配套”的信息点。
产品诉求的营销架构
明线
引发共鸣
生活理念 财富价值
势能
暗线
产品价值
形态资源
开源·鑫贸大楼项目招商介绍资料
项目招商材料开发商——开源集团二〇一四年二月目录一、长沙经济技术开发区区域经济优势 (1)（一）城区区位优势 (1)（二）城区经济基础 (2)（三）城区商业环境 (2)二、开源.鑫贸大楼项目简介 (3)（一）开源商务区简介 (3)（二）开源.鑫贸大楼功能定位 (3)（三）开源商务区配套酒店、剧院简介 (4)三、开发商简介 (5)四、附开源商务区效果图 (6)五、附开源.鑫贸大楼效果图 (9)六、附裙楼商场平面户型图 (11)七、附商务写字楼平面户型图 (13)一、长沙经济技术开发区区域经济优势（一）城区区位优势长沙县星沙国家级经济技术开发区毗邻湖南省会长沙，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭“两型社会”综合配套改革试验区的核心地带，是中央确定的“全国18个改革开放典型地区之一”，是长沙市2020年310平方公里城市总体规划“一主两次”中的两个城市次中心之一和长沙市商业体系规划“一主两副”的两个商业副中心之一。
长沙县在2010年度中国中小城市科学发展百强排名中位列第31位，在2011年的全国县域经济基本竞争力排名中，长沙县在中国百强县的排名从2010年第47位提升到第18位，均居中部第一，连续两次荣获“中国最具幸福感城市（县级）”称号，两次摘取“中国人居环境范例奖”，被誉为“国家园林县城”、“全国文明县城”等称号。
长沙经济技术发区（长沙县县城星沙）紧靠省会长沙市，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带。
长永高速、机场高速、绕城高速、株黄高速、省道S103线横穿县境，107国道、京港澳高速、省道S207线和武广铁路纵贯南北，国际空港长沙黄花国际机场座落于境内，距长沙火车站、武广高铁站、黄花国际机场、湘江码头、霞凝新港均约8公里，地铁三号线由东经城区中心（本项目）往西，已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络，形成了以星沙为中心的“十分钟经济圈”，路过的10余条公交线路快速通达全城，长永高速的加盖，板仓路的拓宽，无缝连接全城，加快实现了与长沙市区的全面对接。
片区开发建设招商书范文商铺项目如何招商
片区开发建设招商书范文商铺项目如何招商第一部分：项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!!二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气业主的第二客厅，商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围休闲广场，景观丰富，彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力三、商业功能定位打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
我司建议的功能如下：功能内容:3、整和市场——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体——整和市场空间，进行合理商品布局——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广4、合理回报——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售第二部分：招商及销售策略一、项目整体营销策略营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。
因此，房地产营销活动必然是动态的。
商业项目招商工作计划书
商业项目招商工作计划书尊敬的领导：为了有效地推动商业项目的招商工作，并确保项目的顺利实施，特编写本工作计划书，以供参考。
一、项目背景1.1 项目概述本项目旨在建设一个综合性商业项目，包括商业中心、购物中心、娱乐中心、办公楼等。
项目地处市中心区域，交通便利，周边居民稠密，商业氛围浓厚，具有很大的市场潜力。
1.2 项目目标通过招商，引入一批具有实力和特色的品牌商家，提升项目整体的知名度和影响力，增加项目的经济效益。
二、招商目标2.1 商业中心根据市场需求，确定商业品类，招商任务为引入10个品牌商家，包括服装、餐饮、美容等。
2.2 购物中心主要引入国内外知名品牌商家，招商任务为引入20个品牌商家，包括服装、鞋包、珠宝、家居用品等。
2.3 娱乐中心重点引入具有特色和创新的娱乐项目，招商任务为引入5个具有竞争力的娱乐品牌。
2.4 办公楼重点引入知名企业，招商任务为引入5个办公楼租户。
三、招商策略3.1 市场调研根据项目定位和目标客群，进行市场调研，了解当地商业市场需求和竞争情况，并确定目标招商品类。
3.2 品牌推广通过多种渠道，包括网络、媒体、展览会等，宣传项目优势和吸引力，吸引品牌商家的关注。
3.3 招商推介会举办招商推介会，邀请目标品牌商家参加，介绍项目概况、市场前景和招商政策，提高他们对项目的兴趣和信心。
3.4 招商资源整合与地方政府、商会以及品牌推广机构等建立良好合作关系，共同开展招商活动，实现资源共享和互补。
四、招商工作计划4.1 工作时间安排根据项目实际情况，制定招商工作的时间节点和安排，确保工作进度和目标的实现。
4.2 招商目标分解将招商目标进一步分解为具体的招商任务，并根据任务制定招商工作计划，明确招商方式和招商渠道。
4.3 资源配置根据招商需求，合理配置招商团队，包括市场调研人员、品牌推广人员、推介会组织人员等，确保招商工作的高效进行。
4.4 进度跟踪定期组织招商工作进展会议，跟踪和分析招商工作的进展情况，及时解决工作中的问题和难题，确保项目按计划实施。
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星沙中央商务区（CBD）开发建设项目
招商计划书
一、项目建设的背景
国家级长沙经济技术开发区是湖南省现代制造业基地，是长株潭重要的经济增长极。
长沙县综合经济实力居湖南第一，中西部前列，是全国百强县。
2008年初，长沙经开区、长沙县提出促进产城融合，建立新优势，实现新跨越的战略目标。
为加快推进新战略，促进产城融合，提升城市品质，争创区域竞争优势，推动区县从以第二产业为主向二、三产业齐头并进的转变，从工业制造基地向宜居城市转变，从长沙市副中心向湖南省乃至中西部区域经济中心转变，经开区和长沙县决定在县城长永高速以南、星沙大道以西、盼盼路以北、京珠高速以东区域内开发建设星沙中央商务区（CBD）。
2008年5月，长沙经开区、长沙县共同委托深圳新摩尔公司对星沙CBD开发建设进行了可行性研究，并通过了评估。
2009年9月，长沙经开区管委会出台《关于加快产城融合、促进第三产业发展的试行办法》。
2010年2月，长沙经济技术开发区管委会、长沙县人民政府联合成立星沙CBD开发建设领导小组，下设开发建设指挥部，由长沙经济技术开发有限公司出资1亿元，长沙县星城建设投资有限公司出资5000万元，共同组建长沙新盛地实业投资有限公司，具体承担星沙CBD的开发建设和运营管理。
2010年5月，长沙县发改局对星沙CBD建设项目予以备案立项。
2010年9月，星沙中
央商务区控制性详细规划和城市设计实行国际招标。
2011年元月，星沙CBD开发建设项目列入《长沙县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，作为县域大力发展现代服务业的重要载体。
目前，经开区管委会和长沙县人民政府正在研究出台新的支持星沙CBD开发建设的扶持优惠政策。
二、项目建设的优势
一是具有优越的区位交通条件。
长沙经济技术发区（长沙县县城星沙）紧靠省会长沙市，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带，距长沙火车站、武广高铁站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里，已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络，形成了以星沙为中心的“十分钟经济圈”，实现了与长沙市区的全面对接。
根据长沙市的城市发展规划，长沙县、经开区已不再是一个独立的区、县定位，而是长沙市重要的组成部分，属于大长沙市整体的概念。
二是具有良好的工业基础。
2010年，长沙县和经开区工业总产值突破千亿元。
县区聚集了博世、可口可乐等23家世界500强企业和三一重工、远大集团、广汽长丰等国内知名企业，形成了工程机械、汽车及零部件、电子信息三大产业集群；全国县域经济基本竞争力排名居第25位，成为全国十八个改革开发典型地区之一，跻身全国最具投资潜力和区域带动力中小城市百强。
国际国内知名企业的聚集，为星沙CBD企业总部经济的发展奠定了基础；而现代制造业的繁荣，必将带动和促进CBD生产性服务业的发展。
三是具有浓厚的商业氛围。
县
城星沙现有通程商业广场、中南汽配市场两大商贸流通重点区域。
以通程商业广场为中心的星沙商圈目前聚集易初莲花、新一佳、步步高、苏宁、国美等品牌商家，而星沙1—6区已形成集酒店、宾馆、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性消费区域。
在长沙新的城市发展规划中，星沙商圈已列为两大商业副中心之一，随着城市化进程的加快、房地产开发力度的加大、产业的升级发展及人口的不断增长，将推动星沙商业的新一轮发展。
中南汽车世界和汽配市场已经成为了全国知名的专业市场，影响着中西部多省。
四是具有巨大的发展远景。
长沙县将发展提升第三产业作为“十二五”的战略重点，长沙经开区也确立了坚持产城融合，统筹协调发展的基本原则。
到2015年，长沙县地区生产总值达1300亿元，财政总收入达到200亿元，人均地区生产总值2万美元，社会事业更加繁荣，基本公共服务体系更加完备，人民生活更加殷实幸福。
长沙经开区内就业人数将达到24万人，按人均年劳动报酬5万元计算，社会购买达到120亿元，经济实力的不断增长，社会环境的持续优化为建设星沙中央商务区营造了良好的物质基础和社会基础。
三、项目建设定位、规模与步骤
星沙CBD的开发定位为建设一个集商业、娱乐、旅游、休闲等为一体的区域，着重发展新兴第三产业，通过提供良好的商务设施和完善的配套服务，吸引金融、贸易、投资、保险、证券、
中介等高层次的第三产业进驻，形成区域性的人流、物流、资金流、信息流和文化流的集散地。
项目一期范围为东起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至长永高速，占地面积约1.2平方公里。
后期的建设范围将往南延伸至盼盼路，总面积扩大到2.4平方公里。
目前规划的方案为：用地规模2.42平方公里，建筑规模约为420－600万平方米。
漓湘路以北1.2平方公里范围内商务办公写字楼、住宅公寓、商业（含酒店、文化娱乐设施）建筑比例分别为55%、30%、15%。
CBD中心居住用地占总用地的比例初步确定为32-38％左右。
除城市道路、公共绿地外，全区可开发净用地130.35公顷，按420-600平米建筑总量计，平均容积率达到3.1-4.5。
漓湘路以北已开发用地9.5公顷，可开发净用地60.43公顷。
第一步：用3—5年时间营造CBD发展的良好环境。
第二步：用5—8年时间形成具长沙副中心职能的中央商务区。
第三步：用10—15年时间打造真正意义上的长沙市东部核心新城。
初步估算，CBD项目开发投资额约110亿元，加上公共配套设施投资，整个CBD开发建设总投资约130—140亿元，产出200亿元以上。
四、招商计划
1、诚邀参与区域土地一级开发合作，独资、合资参与土地二级开发。
2、诚邀国内外在城市商务和城市综合体开发建设上有实力和经验的公司投资开发。
3、欢迎社会各界人士参与招商投资工作。