2011年8月郑州市管城区市场调研报告
郑州市2011年消费品市场运行情况分析及2012年展望
郑州市2011年消费品市场运行情况分析及2012年展望在“十二五”规划的开局之年，全市围绕着“扩内需、促消费”，从多个方面着力，不断提高城乡居民消费能力，消费品市场总体上保持了平稳较快增长。
前11个月，全市实现社会消费品零售总额1807.8亿元，同比增长18.4%。
增速比全省平均水平高0.4个百分点，比全国平均水平高1.4个百分点。
一、2011年消费品市场基本情况及运行特点1、城镇市场占主体，城乡市场同步增长。
从总量看，1-11月份城镇零售额实现1658亿元，占全市的91.7%；乡村零售额实现149.8亿元，占全市的8.3%。
从增速来看，1-11月份城镇零售额同比增长18.4%，比上年同期回落0.7个百分点。
乡村零售额同比增长17.4%，比上年同期提高1.3个百分点。
城镇市场增速比乡村市场增速高1个百分点，和上年同期相差的2.9个百分点相比，减少1.9个百分点。
城乡市场发展差距正在缩小，逐步实现同步增长。
2、批发零售业带动明显，住宿餐饮业增长平稳。
分行业看，前11个月全市批发零售业共实现零售额1519.4元，同比增长18.5%，其中批发业实现零售额178.1亿元，同比增长20.5%；零售业实现零售额1341.3亿元，同比增长18.2%。
住宿餐饮业共实现零售额288.4亿元，同比增长17.6%，其中住宿业实现零售额19.5亿元，同比增长15.6%；餐饮业实现零售额268.9亿元，同比增长17.7%。
批发零售、住宿餐饮业零售额分别占全市的84.1%和15.9%，批发零售业零售额占八成以上，比住宿餐饮业零售额增速高0.9个百分点。
3、个体经营户及限额以下企业仍占市场份额一半以上，限额以上企业（单位）规模化经营不断提高。
1-11月份个体经营户及限额以下企业实现零售额929.9亿元，同比增长13.0%，占全市的51.4%。
限额以上企业（单位）实现零售额877.9亿元，同比增长24.6%。
限额以上企业（单位）零售额增速比个体经营户及限额以下企业高11.6个百分点，说明限额以上企业通过企业集团化、连锁经营等多种业态竞相发展，实现企业规模化经营不断提高。
【年度报告】年月郑州房地产市场分析报告费雷格
（年度报告）年月郑州房地产市场分析报告费雷格费雷格:2011年7月郑州房地产市场分析方案2011-07-31目录壹、行业环境31．楼市运行32．行业政策43．城市建设5二、土地市场61．供应分析62．成交分析10三、楼市数据161．商品房市场162．住宅市场173．非住宅市场19四、楼市动态201．各区域楼盘销售排行202．楼盘活动21附:媒体监控21壹、行业环境1．楼市运行1.1全国楼市运行✧1-7月份，国民经济保持平稳较快增长初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，壹季度增长9.7%，二季度增长9.5%。
分产业来见，第壹产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。
✧1-7月份，固定资产投资保持较快增长1-7月份，固定资产投资（不含农户）152420亿元，同比增长25.4%，比1-6月份回落0.2个百分点。
其中，国有及国有控股投资52752亿元，增长13.6%。
从环比见，7月份固定资产投资（不含农户）增长0.27%。
分产业见，1-7月份，第壹产业投资3539亿元，同比增长22.8%；第二产业投资66777亿元，增长26.7%；第三产业投资82104亿元，增长24.5%。
分地区见，1-7月份，东部地区投资增长22.6%，中部地区投资增长30.5%，西部地区投资增长29.2%。
✧1-7月份，房地产开发投资增速较快1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。
其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。
7月当月完成开发投资额5623亿元，同比增长36.5%，增速创本年新高。
1-7月份，房屋新开工面积达11.5亿平方米，同比增长24.9%；施工面积为42.4亿平方米，超过2010年全年水平，同比增长30.8%。
7月单月的房屋新开工面积为15726万方，为今年3月以来最低单月水平，但同比增速仍保持高位，同比增长34.4%，增速比上月提高11.6个百分点。
2011郑东新区市场调查报告分析
一、郑东新区专题研究1、郑州新区发展概况2003年3月，郑东新区的第一个项目——郑州国际会展中心正式动工建设，一个沉寂了千年的荒滩大泽上响起了钻机的轰鸣，此举标志着一个崭新的发展时代开始了。
转眼间，四年多过去了，郑东新区已从那张写满标识和线条的蓝图上走下来，变成一幢幢美丽的高楼，一条条宽阔的道路，一个昭示郑州新时代的发展方向。
郑东新区位于郑州市区东部，是由郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。
该区以迁建的原郑州机场为起步区，以107国道做为新老城区的分界线，郑州新区东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132平方公里,市区常住人口260余万人），将在未来20—30年内建成。
郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。
每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。
CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD 和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。
根据已经完成的总体规划，将郑州市原机场区域规划为商务中心区（CBD），环CBD33平方公里为近期重点开发建设区域（新区起步区），这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。
目前在建的起步区面积33平方公里，将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，它不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。
整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层建筑。
管城区环境现状评估报告
管城区环境现状评估报告管城区是河南省郑州市的一个行政区域，也是郑州市的中心区域之一。
下面是对管城区环境现状的评估报告。
一、大气环境1. 空气质量：由于管城区位于郑州市区中心，交通密集且工业活动频繁，导致空气质量相对较差，尤其是尾气排放、燃煤等污染源的存在，常年存在轻度到中度污染。
2. 粉尘污染：管城区有多个工业园区和建筑工地，粉尘污染比较严重。
建筑工地的扬尘和工业园区的粉尘排放是主要来源。
3. 酸雨：管城区的大气环境中酸雨的问题相对较轻。
但随着工业活动的不断增加和车辆尾气排放的增加，酸雨问题有逐渐恶化的趋势，需要引起重视。
二、水环境1. 河流水质：管城区主要有育才河、北康河、城东河等一些小型河流。
由于市区的工业生活污水排放、非法倾倒等问题，部分河流水质受到一定程度的污染。
2. 地下水质：管城区地下水资源丰富，但由于过度开采和农业化肥农药的使用，地下水受到一定程度的污染。
部分地下水中重金属超标，不适宜直接饮用。
三、土壤环境1. 土壤污染：管城区经济发展快速，工业园区和农业活动频繁，导致土壤污染问题较为严重。
工业园区和农田使用的化肥农药、废弃物的倾倒等问题，使得部分土壤中重金属、有机物等污染物超标。
2. 土地开垦：管城区的城镇化建设进度较快，大量耕地被用于建设，农田减少。
这种土地开垦对农业和生态环境带来一定影响，需要合理规划土地利用。
四、生态环境1. 植被状况：由于城市建设的快速发展，管城区的植被受到一定程度的破坏。
大量树木被砍伐，绿地减少，对生态系统的稳定性和保护功能带来一定的影响。
2. 生物多样性：管城区的建设进度较快，生物多样性受到一定程度的威胁。
部分野生动植物的栖息地减少，种群数量下降。
五、噪音环境1. 道路交通噪音：由于管城区位于城市中心，交通繁忙，道路交通噪音较大。
尤其是市中心的主要交通干道，噪音辐射范围广。
2. 工业噪音：管城区有多个工业园区，工业噪音受到一定程度的限制，影响居民的生活质量。
郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告
郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告二零一一年八月目录1 郑州写字楼概况1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况1.2 本次调盘区域及楼盘特点2 调查个案分析2.1 郑州重点写字楼分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区）3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点3.2 郑州写字楼客群分析3.3 郑州写字楼价格分析3.4 配套需求分析3.5 写字楼客户关注因素分析4 分析总结1 郑州写字楼概况自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。
11年1-6月写字楼供应量为41.5万㎡，成交量为41.0万㎡，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/㎡，涨幅明显。
2001年-2011年上半年办公物业量价走势图2010.01-2011.06办公物业量价走势图1.1近两年郑州写字楼供求及成交状况供应量：11年1-6月办公物业供应量为41.5万㎡，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。
成交量：11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。
成交均价：11年1-6月办公物业成交均价为12399元/㎡，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。
11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万㎡，同比下降11.2%；办公物业成交量为41.0万㎡，同比下降12.5%；成交均价为12399元/㎡，同比增长72.2%。
供求关系分析：11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万㎡，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万㎡。
10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。
供应量分析：2011年1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万㎡、22.8万㎡和6.04万㎡。
郑州市管城区市场调研报告
三向并举的发展模式
城市中心区 逐渐东移
管城区特殊的地理位置，使其在发展过程中的优势日益明显。
房企 云集
万科、恒大、正商、鼎盛等知名房企云集管城区， 管城区已成各大房企战略要地。
A. 闻讯而来的地产商包括众多国内地产 大鳄，比如万科、恒大、正商、鼎盛 等 B. 郑州地铁1号线的开通，它的运营扩大 了出行范围，提高了出行效率，因此 也改变了很多购房者的置业选择。随 着地铁网络的构建，地铁沿线成为置 业热点，同时催生更多的价值和机遇 。
周边配套：创新街小学、六十三中、商业广场、文化
活动中心等 项目动态：仅剩1套，
方圆创世停车场
典型项目分析四:源升金锣湾
项目概况
投资商：郑州丰益置业有限公司 项目地址：航海路与紫荆山路交叉口 项目规模：占地约7642.55㎡ ，总建面约5.2万㎡ 2 # 1 # 3 # 4 #
物业类型：高层（欧式经典人文建筑）
日访客量：20-30组 主要以路过、朋友 介绍获取信息；
B1/B1b（88㎡） 南北通透，全明设计， 南北观景大阳台，生活休 闲两相宜
C1（89㎡） 空间布局合理，动静分 区明显，实用，客厅连接 大阳台，南向卧室带飘窗，
好的户型对销售 起到积极的影响
典型项目分析五：清华城
项目概况 开发商：河南省清华房地产开发有限公司 项目地址：中州大道与货站街交汇处西 项目规模：占地4万㎡，总建面约35万㎡， 容积率：6.4 绿化率：10% 物业类型：LOFT SOHO 高层
1 # 2#
SOHO
LOFT
曲面流线
项目配套： 幼儿园、小学、地下车库
周围配套：六十三中、商业广场、游乐场、 文化活动中心、会所、健身房等 销售均价：预计8700元/平米
郑州商业市场调研报告
h郑州市商业市场研究报告营销部2011-8-29h目录一、郑州市宏观经济环境现状………………………………………二、郑州市商业环境分析……………………………………………三、郑州市各区域商圈发展现状………………………………………3.1、二七商圈…………………………………………3.2、碧沙岗商圈…………………………………………3.3、紫荆山商圈…………………………………………3.4、郑东新区商圈……………………………………………3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………3.5.1、东南区域点状商圈…………………………………………3.5.2、西南区域点状商圈…………………………………………3.5.3、大学路带状商圈…………………………………………3.5.4、秦岭路点状商圈…………………………………………四、典型案例分析……………………………………………五、郑州市商业市场发展前景预测……………………………六、总结……………………………………………………一、郑州市宏观经济环境现状1、GDP发展状况经统计局初步核算，2010年全年完成生产总值4000亿元，比上年增长13.0%；人均生产总值4.9万元。
其中第一产业增加值124.6亿元，增长3.0%；第二产业增加值2269.9亿元，增长15.1%；第三产业增加值1605.5亿元，增长10.5%。
三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1：56.7：40.2。
2、固定资产投资2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元，比上年增长20.8%。
其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元，比上年增长21.9%。
全年房地产开发完成投资775.2亿元，比上年增长50.9%；其中住宅投资555.7亿元，增长41.0%。
商品房屋施工面积6255.5万平方米，比上年增长20.1%；其中住宅施工4582.9万平方米，增长16.3%。
商品房新开工面积1811.8万平方米，增长25.5%。
河南郑州市房地产市场2011年中报分析
2011年，作为又一个十年的开局之年，似乎注定要成为不平凡的一年。
在这一年里，十二五规划开始实施，中原经济区建设提上日程，郑州都市区建设即将开始……当然，绕不开的还有楼市。
回望我们走过的半年，在各种限购、限贷、限房价、限地价等政策的围追堵截之下，连环涨价的脚步开始越走越缓，观望的情绪也开始日益凝重，对于走过的路我们该如何评价？对于将要行走的路又该如何审度？事实胜于雄辩，中原楼市网独家策划的《城市力量·2011中原楼市年中报之数据力量》用最翔实的数字讲述中原楼市上半年走过的血腥风雨之路，也以另一种形式预判风波诡谲的下半年楼市走向……全国房地产市场分析全国70个大中城市住宅房价涨幅情况2011年全国70个大中城市的统计方法有所改动，不再有统一的指数，而根据价格涨幅的城市数量分别统计，参考数值仅2月开始。
下图表分别对住宅的环比情况和同比情况做了一下对比。
左图显示住宅价格环比下降的城市个数分别是8、12、9、9个。
环比持平的城市的个数分别是6、8、5、11个。
环比涨幅情况只有2月份当中有7个城市超过1%，而其它城市都是小幅度上涨不超1%。
由此看来，房价没有明显下降，但涨幅趋缓。
右图表是住宅价格同比情况。
价格同比下降的城市有微量增长，同比涨幅落的城市分别是31、42、52、36个，2-4月增加明显，基本上超过一半的城市，住宅价格同比涨幅回落。
同比涨幅5%以内的城市分别是24、26、29、36个，越来越多的城市将房价调控在同比上涨5%以内。
数据来源：北京盛联阳房地产经纪有限公司全国70个大中城市二手住宅房价涨幅情况二手房住宅价格环比下降城市个数猛增，仅2月份的4个城市增加到5月份的23个城市，环比价格持平的城市保持在10-15个左右。
环比涨幅超1%的城市只有2月和3月分别有5个和3个城市，4月和5月价格涨幅均没有超过1%的。
二手住宅受影响更明显，价格环比下降的城市增多。
二手住宅价格同比下降的城市分别有3、5、8、4个，同比涨幅回落的分别有22、45、49、29个，同比涨幅5%以内的城市分别是0、41、43、49个。
郑州建材市场调查报告
郑州建材市场调查报告本文将对郑州建材市场进行调查分析，包括市场规模、市场构成、以及市场趋势等方面的内容。
一、市场规模据统计，郑州建材市场年销售额约为450亿人民币，占全国建材市场总销售额的比例约为3%。
目前，郑州建材市场已经发展成为覆盖建材全行业，涵盖钢材、水泥、木材、瓷砖、卫浴、家具等品类的综合性市场。
二、市场构成1. 钢材类郑州市场主要的钢材类产品销售商有河南省钢铁贸易集团、鲁南钢铁、宝胜钢铁等，规模大、实力雄厚。
同时，一些小型钢材销售商也能够在不同市场层面上进行供应。
2. 水泥类郑州市场的水泥供应商较多，涵盖了百色、海螺、台资水泥、南方水泥等一线品牌，同时也有不少小型厂家，市场竞争较为激烈。
3. 木材类郑州市场的木材品种主要包括板材、实木地板、胶合板、集成材等，供应商以南方爱丽、旭辉、金鹰等品牌为主，同时也有许多国内省份的小型厂家供应木材。
4. 瓷砖类郑州市场的瓷砖品种丰富，供应商以马可波罗、浙江东方雨虹、欧神诺等品牌为主，同时也有不少国内的厂家供应。
5. 卫浴类郑州市场的卫浴产品有B&Q、九牧、虹牌、东鹏等一线品牌，同时也有很多小型卫浴厂家。
6. 家具类郑州市场的家具种类丰富，有欧式、中式、美式等不同款式的供应商，涵盖了家具市场中的各项产品。
三、市场趋势1. 多元化发展：随着建材市场的发展，越来越多的市场行业开始向多元化方向发展，在市场上逐渐形成钢材、水泥、木材、瓷砖、卫浴、家具等不同品类的行业竞争。
2. 产业升级：随着科技的不断进步，以及消费需求的不断升级，建材市场也在快速升级，呈现出高档化、个性化、智能化等趋势，以适应消费者需求。
3. 绿色环保：随着对环境保护意识的提高，建材市场也在向绿色环保方向发展，推销绿色环保产品，并在生产和销售过程中注重环保。
综上所述，郑州建材市场已经形成了一定规模，市场构成丰富，同时面临着多元化、产业升级和绿色环保等市场趋势，建材商家需要做出适应性的调整，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
2011年郑州市房地产市场运行情况及2012年走势
11年郑州市房地产市场运行情况及2012年走势（2011年10月）一、2011年前3季度郑州房地产市场运行情况1．房地产开发投资情况2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长18.2%。
2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。
2011年前3季度，房地产开发企业资金到位786.4亿元，同比增长17.1%。
在资金来源中，国内贷款78.9亿元，同比下降2%，占比7.8%；企业自筹资金为401.0亿元，同比增长55.2%，占比39.8%；企业定金及预收款为135.5亿元，同比下降11.3%；个人按揭贷款为69.6亿元，同比下降35.6%。
2．房地产业完成税收情况2011年前3季度，郑州市房地产业完成税收67.2亿元，同比增长16.4%，增收9.5亿元，增幅比上年同期77.9%下滑61.5个百分点，增收额比上年同期下滑15.9亿元。
郑州市房地产营业税在全省18个省辖市排第18位。
3．商品房投放情况2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7.52%。
市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。
4. 商品房销售情况2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。
全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。
市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。
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经济基础价值
固定资产投资——2011年上半年，管城区固定资产投资和房地产投 资方面在郑州市整体投资中占的比例都比较小，增长率与全市基本 持平，但是地产投资在固定资产投资中比重占到51.8%，地产固定 资产投资成为管城固定资产投资的绝对主力，是地产发展利好因素。
郑州市： 上半年，全市固定资产投
单位（亿元）
竞争格局、外部条件、产品、客户、价格
区域市场研究
区域市场——管城区区域发展不平衡，目前区域发展重心已经由中 心城区向南部转移。房地产开发进度仍较为缓慢，区域地产项目分 布较少，品质大盘主要分布在航海路沿线的区域。
航海路沿线以及南部 楼盘主要为：正商幸 福港湾，正商国际广 场，正商新蓝钻，中 鼎翡翠，美景鸿城， 阳光城，橡树玫瑰城，
郑 州 市 管 城 区 市 场 调 研 报 告
2011.08
前言
管城区是传统意义的老城区，目前地产市
场在土地成交，市场供应，市场销售上都基本
居于郑州市各区的末位。
管城未来能否在郑州地产市场中占据重要
的一席，是否具备充足的发展潜力？
管城区价值分析 1
管城概况、区域价值、经济层面价值
2
区域地产市场现状与潜在供应价值分析
十八里河功能区
水岸沿线功能区 商都物流园功能区 南曹商贸功能区 潮湖休闲功能区
启示——
新管城组团的发展，使得管城新区未来将进一步融入郑州都是区建设，区域地位伴随中原城市群建 设逐步提升，对于区域地产业的发展来讲，应充分预期未来区域价值，前瞻性的看待房地产开发。
经济基础价值
GDP——2011年上半管城区全区国民生产总值实现107.5亿元，同 比增长9.3%。按照GDP与地产发展关系可以看出，区域房地产已经 进入高速发展的时期，总体上具备一定的经济发展条件。
管城发展价值
新商城组团——新商城组团就是大商城遗址板块和商都新区板块之和， 五大商圈、六个功能区域的超强组合，管城区全力深化区域发展，主 动融入郑州都市区建设。
金岱宇通工业片区
以服装批发零售
和小商品集散为主 要业态的临火车站 商圈； 以楼宇总部、商 务办公和高档购物 为主导的紫荆商圈； 以餐饮酒店、特 色街区、高档住宅 小区为主要业态的 航东商圈； 以餐饮、娱乐、 休闲、百货为主要 业态的金三角商圈； 以家具、建材、 汽车销售为主要业 态的郑汴商圈。
登封四个二级中心城市。
两轴：南北发展轴由沿京广铁 路、107国道的城镇构成，同时与 市域的东西发展带，共同构成中 原城市群“十”字形空间结构的 核心；市域南部的东西发展轴由 登封、新密和新郑等城镇依托省 级交通干线构成。
在城市“东扩北移”的发展模式取得成效之后，为平衡城区发展以及加强城市“中原城市
承东 启 接
南 西 北
机 郑州东站 G G 310
连
107
启示——
独特的城市地位，便捷的交通优势，老城崛起指日可待，趁发展东风，地产发展机遇难得。
管城交通价值
区内交通——城区内四纵四横的立体交通体系，可便捷到达其他各区 的任何区域，为区域发展奠定良好基础。
北临
金水 西毗二七
商城路 郑汴路 陇海路 航海路 紫 荆 山 南三环 路
商城组团顺势提出，由政府主导的南部板块运动进入黄金发展期，大
规模新城建设快速推进，未来人口将快速聚集，南部区域成熟度将大 幅度提升，必将促进区域地产市场的成熟发展。
•工程总干渠由长葛市后河镇入郑州 市境内，经新郑市观音寺乡，在东吴 庄南跨双洎河，经新村镇，穿京广高 速公路入中牟县境，绕郭店北再入新 郑，在刘村东入管城区境内，跨金水 河后入二七区。经过中原区黄岗寺、 石羊寺穿贾鲁河、须水河，入荥阳市 境，最后从孤柏嘴过黄河，全长 123．3公里。
区域地产现状、土地市场现状、商品房销售环境现状、潜在供应价值分析
3
区域竞争价值分析
区域楼盘分布、区域竞争分析、个案分析
4
区域总结
竞争格局、外部条件、产品、客户、价格
走进管城
区域概述——管城回族区地处郑州市的东南部,是商城遗址所在地， 属老城区，是郑州市少数民族相对集中的区域。
管城回族区
管城区东临中牟 县、西临二七区、 南连新郑市、北 与金水区相接， 全区总面积 143.43平方公里， 城区面积32.60平 方公里.区政府驻
区域南部十八里河区域有亚 洲最大的客车生产基地宇通公 司，周边分布各类大型钢材市 场，市郑州重要的物流中心，
郑东新区
管城区
吸引全世界的客户。
启示——
独特的区位价值，核心企业的拉动，区域价值将随着城市发展不断提升，为地产发 展奠定基础。
管城区位价值
区位交通——管城区一“中”一“通”的绝佳区位，为经济发展提 供了基础，也促进了商贸物流业的发展壮大，管城已经成为河南中 西部地区的区域性物流中心。
107.5亿 管 城 区
管城区城镇居民人均可 支配收入9936元，同比 增长13.7%。农村居民人 均现金收入7494元，同 比增长20.5%。其它各项 经济指标也均实现稳步 增长。
启示——
尽管管城区作为老城区在经济增速上明显低于郑州市整体平均值，但是已经超过8%，对发展 地产行业也是一个有利因素。
商城路217号。至
2009年底，我区 常住人口40万人， 户籍人口35万人。
启示——
管城区地处老城区，生活配套相对完善，与二七，金水区比邻，东临中牟，南接新郑，向东 向南都具备一定的发展空间。
管城文化价值
文化价值——管城区内古文化资源丰富，分布商城遗址、尚岗杨遗址、 站马屯遗址、二里岗遗址几大古文化遗址，郑州商城遗址是郑州成为 中国八大古都的标志，管城也成为郑州文化积淀最为深厚的一个区。
正商华钻，郑州升龙
锦绣城等。 航海路
管城区属城市老城区。区域功能可分为两大块，分别为北部的传统商住聚集区和南部以城中村改造项目为 主的新兴居住区。区域北部传统商住物流区为郑州市早期发展起来的老城区，商业氛围较为浓厚。南部区 域主要以城中村改造的房地产项目为主。区域内十里铺、十八里河等均在改造之中，且当前已经在建和建 成的城中村改造项目比比皆是，极大拉动了区域经济发展。
郑州商城遗址 是商王汤建立 的亳都，距今已有3600年的 历史。这是中国发现最早的 一座商代城垣遗址，也是目 前发现的商代城垣建筑遗址 中规模最大的一座。1961年
二里岗遗址 属商代文化遗 址。位于市区东南部陇海马 路东段两侧，出土商代早期 房基、灰坑、窖穴、壕沟、 水井、墓葬、祭祀坑、夯土 墙及一大批铜、石、玉、骨、 蚌、角、陶、原始青瓷器及 刻字骨、卜骨等。是距今 3500年前的典型遗存。
地铁2号线站点：起于惠济 区中心，止于站马屯。途经 开元路、郑花路、花园路、 紫荆山路、郑许公路。。
启示——
地铁给现代都市的变化涉及多个领域，观念更新，文化多元、生活丰富、经济繁荣，这些利好不仅 促进城市区域经济的腾飞，也为区域地产发展吸引更广泛的客群，拉动区域价值提升。
管城发展价值
规划价值——随着郑州市城市框架的不断拉大，之前“北移东扩”的 发展战略受到制约，《郑州市城市总体规划（2008-2020）》明确了 东、南、西三向并举的发展模式，未来城市经济增长极将更加丰富， 南部板块运动成为近阶段发展重心，为管城老城焕新颜带来机遇。
群之首”的地位稳固，城市转而改为三向并举的发展模式，主力发展方向为东、南、西。 向东：“郑汴新区”升级“大郑东”——中原城市群未来核心区 向南：郑许融城推进，郑许产业带即将形成，航空港区建设进行时 向西：商业曙光再现，打造18个超亿元项目
管城发展价值
规划价值——南水北调工程为郑州市南部发展带来巨大机遇，管城新
所谓“中”和“通”二个字： “中”，是指管城处于全市商 务中心区，承东启西、连接南
北。
所谓“通”，是指管城的交通 四通八达，京广、陇海两大铁 路在境内穿越，京珠高速公路、 107国道、310国道在区内交汇， 新郑国际机场通往市区的高速 公路在我区入市。另外，坐拥 亚洲最大的铁路一类口岸—— 郑州铁路东站，南邻郑州国际 航空物流港。 G107 场 高 速 国际航空物流港
郑州
管城
2 59.3 28.50% 同比增长
管城区： 元—6月份，全区地区生 产总值完成107.5亿元，同
单位（亿元）
11年上半年郑州、管城房地产投资情况 600 400 200 0 房地产投资 同比增长 39.00% 38.00% 37.00% 36.00% 35.00% 34.00% 33.00%
商城遗址国务院公布为全国
文物保护单位。
尚岗杨遗址 属仰韶文化中 晚期遣址。位于南曹乡尚岗 杨村西的土岗上。东西长约 300米，南北宽约250米，总 面积为7.5公顷。1987年3月 4日，被公布为郑州市文物
站马屯遗址 属龙山文化遗 存。位于十八里河镇站马屯 村南干沟古河道两侧的土岗 上，出土了陶、骨、角、蚌、
区域整体角度：管城区市郑州市老城区，占据商务中心位臵，具有承 东启西，连接南北的区位价值，周边交通发达，扼守城市南大门，具备
独一无二的文化价值，都成为区域地产崛起的有利条件。
规划价值：新商城组团的建设，将使得管城区跟深入地融入中原城市 群建设的战略规划中，城区迎来历史性大发展机遇。随着区域城市地位 快速提升，为房地产业的繁荣奠定基础。 经济角度：契合地产发展规律的GDP增长速度，超大的地产固定投 资比例，成为地产快速发展的基础保证。
12.2%
根据最新公布的2011年郑 州市统计公报：上半年完 成生产总值2315.1亿元， 同比增长12.2％。其中第 一产业增加值53.9亿元， 同比增长3.2%；第二产业 增加值1366.4亿元，同比 增长15.5%；第三产业增 加值894.8亿元，同比增 长8.7%。
9.3%
2315.1亿 郑 州 市
管城交通价值
地铁交通——2013年即将开通的地铁1、2号线在管城区均设臵站点， 并在紫荆山站交汇，汇聚客流，财流，使得区域具备发展地铁物业 的先天条件，区域升值潜力巨大。