房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项-裴玉梅讲解
（二）清算的单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。
清算单位
立项批文
关于土地增值税清算单位 目前各地采用的主要依据如下： 1、发改委项目立项批准 （备案）文件; 2、建设工程规划许可证； 3、建筑工程施工许可证； 4、销售（预售）许可证； 5、初始产权登记证明。 房地产开发企业以分期销售形式开发并
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的
应清算 可清算
车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水
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厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮
电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费
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用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非
0
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营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除
未开具发票或未全额开具发票的，以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以 调整。
收入的审核要点
3、代收税费是否计入收入 代收税款，不计入销售收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企
3．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2010]220号)
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题
![解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题](https://img.taocdn.com/s3/m/ecc0fad7fbb069dc5022aaea998fcc22bcd1438a.png)
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题自今年初以来，全国税务机关普遍加大了对土地增值税清算稽查力度，为了进一步做好土地增值税清算工作，日前国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，明确了八个方面的问题。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题国家税务总局第一次对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
充分体现了了销售合同在确认收入中的重要性。
但国税函[2010]220号没有明确未开具发票或未全额开具发票，未签订的销售合同的如何界定收入。
笔者认为：对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)。
对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定);对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的，应不确认收入的实现(这样处理亦和国税发[2009]31号文件相附)，待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
另外，笔者认为：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算后发生补、退房款的，应重新计算土地增值税，多退(或抵)少补。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题国税函[2010]220号文开先河地对未支付的质量保证金的扣除问题进行了明确：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
房地产企业对土地增值税清算需关注哪些内容
企业 （ 出地 方 ）取 得 国有 土地 使 开发产品已取得了初始产权 证明。
定可 用下列公 示表示 ：（ 已 转 让 可 售 建 用 权后 ，联合 其 他单 位 （ 出资 方 ）一 筑 面 积 ＋出 租 或 自 用 可 售 建 筑 面 积 ） ÷ 总 可售 建 筑 面 积 ８ ５ ％。
２ ．合作开发 的房 地产项 目中清算 工 证 明材 料 已 报 房 地 产 管 理 部 门备 案。
（ ２ ） 开 发 产 品 已开 始 投 入 使 用 。（ ３ ）
或该 比例 虽未 超过 ８ ５ ％ ， 但 剩 余 的 可 项 目的 主体 确 定
售 建筑 面积 已经 出售 或 自用 的。该 规
（ 二 ）普 通住 宅和 非 普通 住宅
国税发 ［ ２ ０ ０ ６ 】 １ ８ ７号第一 条第 二项
同开发 的 ，若 双 方约 定 ，出地 方不 承 应分别计算增值额 担 经营 风 险而 只收取 固定 利 益 的，包
（ ２ ）取Leabharlann 销售 （ 预售 ）许可证满 ３ 括 货 币 资 金 和 其 他 非 货 币 资 产 ，对 出 规定 ：开发 项 目 中同时包含 普通 住 宅
范围
增值税 清算管 理规程 的通知 （ 国税发
同 一 开 发 项 目 内 ，房 地 产 开 发 企 业 分
根据 《 国家税务总局关于印发土地 期 取 得 初 始 产 权 登记 证 明 的 。
（ ３ ） 对 于 分 期 开 发 房 地 产 项 目，
二、把握清 算政策的界定 标准
（ 一）“ 已竣工验 收”的房地 产
清算范 围及清 算主体 的确定 问题
ｉ
、
目： （ １ ） 同 一 开 发 项 目 内 ， 房 地 产 开 者 以 后 分 配 开 发 产 品 时 应 分 配 开 发 产
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.12.28•【文号】国税发[2006]187号•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
5、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另
一方房地产进行交换的行为。这种行 为既发生了房产产权、土地使用权的 转移，交换双方又取得了实物形态的 收入，按条例规定，属于土地增值税 的征税范围。
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房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增 值税清算
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2020/11/19
房地产开发企业土地增值税清算
主要内容
¨基本政策 ¨征收管理 ¨税款计算 ¨优惠政策 ¨清算流程
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房地产开发企业土地增值税清算
第一部分 土地增值税简介
¨ 纳税义务人 ¨ 征税范围 ¨ 纳税地点 ¨ 纳税时间
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
¨ 4、房地产的抵押。
房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取 得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
增值税税款结算。
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四、后续管理
¨ 清算后再转让
税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，
清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土 地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单 位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金 额÷清算的总建筑面积
现行政策对于非房地产开发企业以房地产投资 入股进行非房地产开发项目的合资或联营的，免 征土地增值税。
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
¨ 7、房地产的联建。
房地产的联建是指由一方出土地， 另一方出资金，共同建房，建成后双 方各得一部分。这实际上是以转让部 分土地使用权来换取新建成房屋部分 产权的行为。对于建成后按比例分房 自用的，暂免征土地增值税；建成后 转让的，应征收土地增值税。
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（二）对具体情况的界定
¨ 2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生 了房地产产权的转让，没有取得相应的收入， Βιβλιοθήκη 而不能将其纳入土地增值税的征税范围。
细则所称赠与是指： （1）房产所有人、土地使用权使用人将房屋产
权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人的； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权 、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利 、公益事业的。
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（二）对具体情况的界定
1、以出售方式转让国有土地使用税、地上的建筑物 及附着物的
一是 出售国有土地使用权的。即取得国有土地使 用权后仅进行土地开发，这种情况是指土地使用 者通过受让方式，向政府交纳土地出让金，有偿 受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、 通路和平整地面等基础开发，不进行房产开发， 即所谓的“将生地变熟地”，然后直接将空地卖 出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳 入土地增值税的征税范围。
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（二）对具体情况的界定
10、股权转让。
主要是指投资或联营的一方将所持有的 股权转让给他人的行为，不涉及房地产权属 转让的股权转让，不征收土地增值税。
¨ （国税函[2000]687号 鉴于深圳市能源集团有 限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同 转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权 ，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用
¨ 从事房地产开发的纳税人均要预征土地增值 税，按月于次月1日起15日内申报纳税。
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第二部分 土地增值税征收管理
¨ 项目管理 ¨ 预征管理 ¨ 清算管理 ¨ 后续管理 ¨ 核定征收
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一、项目管理
¨ 房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设 前到主管地税机关办理备案手续。
申报时间：纳税人在土地增值税清算时未转让的房
地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售 或有偿转让的次月10日前办理土地增值税申报纳税 。
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五、核定征收
(一)核定方式：
¨ 1、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合 核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项 目进行清算。
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（二）对具体情况的界定
¨ 3、房地产的出租。 房地产的出租是指房产的产权所有人、依
照法律规定取得土地使用权的土地使用人 ，将房产、土地使用权租赁给承租人使用 ，由承租人向出租人支付租金的行为。房 地产的出租，出租人虽然取得了收入，但 没有发生房产产权、土地使用权的转让， 因此，不属于土地增值税的征税范围。
四、纳税义务发生时间
¨条例第十条 纳税人应当自转让房地产 合同签订之日起七日内向房地产所在 地主管税务机关办理纳税申报，并在 税务机关核定的期限内缴纳土地增值 税。
¨ 税务机关核定的纳税期限，应在纳税 人签订房地产转让合同之后、办理房 地产权属转让手续之前。
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（二）对具体情况的界定
9、房地产的重新评估。
主要是指国有企业在清产核资时对 房地产进行重新评估而使其升值的情 况。这种情况房地产虽然有增值，但 其既没有发生房地产权属的转移，房 产产权、土地使用权人也未取得收入 ，因此，不属于土地增值税的征税范 围。
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¨ 滞纳金计算：对未按预征规定期限预缴税款的， 从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳 金。
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三、清算管理
¨ 清算条件 ¨ 时间要求 ¨ 申请资料 ¨ 清算受理
¨ 税款结算：纳税人收到《土地增值税清算审 核表》后，在主管税务机关规定的期限内办 理补税申报或者退税手续，按规定进行土地
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
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房地产开发企业土地增值税清算
（一） 征税范围的原则
¨1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
（一） 征税范围的原则
¨3、只对有偿转让的房地产的行为 征税。这里，是否取得收入是判定 属于土地增值税征税范围的标准之 三。
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房地产开发企业土地增值税清算
（一） 征税范围的原则
¨因此，土地增值税的征税范围不包 括转让房地产权属，未取得收入的 行为。如通过继承、赠与方式转让 房地产的，虽然发生了转让行为， 但权属人未取得收入，因而不征收 土地增值税。
¨ 12、实质性转让（国税函[2007]645号）
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
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房地产开发企业土地增值税清算
三、土地增值税的纳税地点
¨条例第十条 纳税人应当向房地产所在 地主管税务机关办理纳税申报
¨实施细则第十七条 房地产所在地，是 指决地产的座落地。纳税人转让房地 产座落在两个或两个以上地区的，应 按房地产所在地分别申报纳税。
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
¨ 三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
8、房地产的代建房行为。
是指房地产开发公司代客户进行房 地产的开发，开发完成后向客户收取 代建收入的行为。对于房地产开发公 司而言，虽然取得了收入，但没有发 生房地产权属的转移，其收入属于劳 务性质的，因而，不属于土地增值税 的征税范围。
¨ 房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本 核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非 普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。一经 备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。主管 地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清 算时必须按备案的成本对象计算征收。
¨ 房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房 销售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报 送主管地税机关备案。
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