杭州公寓式酒店的发展趋势浅析【文献综述】

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旅游管理
杭州公寓式酒店的发展趋势浅析
（一）国内外研究现状
公寓式酒店最早出现在欧美国家。

在我国兴起，最早出现在深圳。

随着我国经济的持续快速发展，公寓式酒店因其个性化的服务逐渐受到市场的欢迎，特别是受到商务人士的青睐。

从兴起到现在，短短十几年的时间，公寓式酒店在深圳、北京、上海等大中城市已初具规模。

有许多旅游专业的学者专家和酒店的专业经理人或管理者都对公寓式酒店进行了研究，通过对各个地区、城市以及城市各区域的公寓式酒店的分析总结，在公寓式酒店的定义、目标市场、区位因素、发展趋势等方面都有比较多的研究成果。

（二）研究主要成果
1、公寓式酒店的定义
公寓式酒店是一种酒店的形式，它是以公寓形式存在的酒店，可以是在某个酒店内包含公寓酒店，也可以是单独的纯公寓式酒店。

公寓式酒店的建造一般是四五星的标准，外观和大堂很气派，每个房间都是套间，配备了独立的卧室、客厅、卫生间、衣帽间，甚至还有阳台、厨房等。

投资者聘请的酒店管理公司会为入住的客人提供与普通酒店一样完善优质的服务，如打扫、洗衣、送餐等。

2、公寓式酒店的特点
由于公寓式酒店面向的目标人群主要是商务人士，旅游人群及一些年轻的办公人员，因此通常具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。

公寓式酒店都建在交通便利的商务区或者旅游区附近，方便入住客人的办公和出游，生活娱乐设施也很齐全，能充分满足年轻人的需求，即便其本身不带有某些设施，附近也会有很充分的资源。

另外，高星级酒店的建筑设计令人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了商务人士的身价和形象，商务中心、商务会所等服务设施也会给商务活动带来诸多便利。

（吴也,《漫谈酒店式公寓》,2001）
3、目标客源
公寓酒店既有家的感觉又能享受高品质的酒店服务，因此公寓式酒店的主要目标人群也很有特点，许多文献都对公寓式酒店的目标客源进行了分析，主要分为以下几类：（1）年轻人
因为公寓式酒店能提供许多便捷的服务，即使价格相对较高，许多年轻人，如城市白领、家居办公一族仍然愿意消费。

这类人收入一般都较高, 又没有很多时间照顾自己的起居，因此他们很愿意入住公寓式酒店，追求便利、时尚、有质量的生活。

（2）小型办公族和SOHO族。

有一些办公人员和从事自由职业的人员，他们对网络、通讯等方面的依赖程度较高，工作起来经常通宵达旦，不分昼夜，经常有叫餐需求，工作、生活二合一，公寓式酒店既可以居住, 又可办公, 家电设备齐全, 如果不想送餐，还可以使用厨房自己做饭，工作、生活两不误。

（3）国外常驻商务人士。

一些高学历、高素质国际人士，出于工作原因,长期停留在国外, 一般都租住在星级酒店内。

但普通的星级酒店相对较小，缺少了家的感觉，经济上也不合算。

而租用公寓难以满足商务性需求，而且租期较长，公寓式酒店正好可以解决这些问题，所以这类人是公寓酒店的一大目标客户群。

（4）国内商务、旅游等短期租赁人士。

国内的一些商务人士，经常出差或考察, 需要在另一个城市作短期停留，他们要求有较高的居住舒适度及服务性高、交通便利, 具有商务配套设施和服务。

另一些时间较长的自助旅游度假的人，既想体验另一个城市的生活，又能免除一些繁杂的家务工作，那些交通便利、拥有家居配套、24小时服务的公寓式酒店就成了他们理想的选择。

（李萌，《我国酒店式公寓发展现状》，2009）
4、公寓式酒店发展因素
公寓式酒店发展的因素很多，从经济因素、社会因素、行业因素、区位因素、投资者因素、相关关系因素等六个方面来看，大致可以将以上的六个因素分为外部因素和内部因素两类。

外部因素主要指一个地区的经济实力与经济地位，以及入住客源的经济实力和数量。

如深圳，经济持续增长，尤其是高科技产业发展迅速，海内外驻深圳的商务机构及经常往来深圳的商务人员越来越多，对公寓式酒店的需求也不断增加。

其次，深圳和香港的深港一体化进展，香港的经济发展，往来深圳的商务和旅游人士会增加，到深圳投
资公寓酒店的人也会增多，这就促进了深圳公寓式酒店的发展。

内部因素主要有四个方面：①是否有可持续发展潜力的地理位置，建筑设计、内部装修是否符合客户需求；②是否有品牌效益；③是否有良好的设施和管理水平；④是否有持续、稳定的市场推广。

（肖小平，《深圳酒店式公寓的现况及其未来》）
5、发展趋势
目前所查阅的文献中，对公寓式酒店的总体发展趋势的研究较少，比较多的是目标客源和管理经营发展的研究。

未来，公寓式酒店的目标客源范围将会扩大，除了经济上发展的促进，还会有思想观念的影响。

在经营管理方面，将会有四个趋势：（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，更多更有个性和特点的公寓式酒店将会出现；（2）投资者的实力会更强，规模不断增大；（3）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，入住率有保证，产品服务升级；（4）市场供应量增加，价格升高。

6、发展存在的问题
有许多文献也提到了公寓式酒店发展的问题，如：
（1）市场混乱，许多普通的商务酒店或招待所打公寓式酒店的旗号，却不能提供公寓式酒店的设施设备、优质服务；
（2）缺乏整体规划，公寓式酒店的分布不均匀，中心商务区的密度很大，边缘地带分布稀疏；
（3）缺乏专业管理，虽然有些公寓式酒店比较知名，但是管理还是不够专业，无法提供好的产品服务给顾客。

（任欣颖,黄丽英,《广州酒店式公寓发展的困境与对策》2008;梁保尔,朱承强，《上海酒店式公寓发展现状研究》，2004）
（三）发展趋势
人们对公寓式酒店的研究，随着公寓式酒店的发展越来越多。

在之前，研究较多的是公寓式酒店的定义、发展历史和过程等，到近几年，不管是按研究区域分还是按研究内容分，都更细化。

研究的地理范围，从一个洲缩小到一个国家、一个地区，甚至一个省份、一个城市，如：广州、深圳、北京、上海等，并且从这些公寓式酒店发展较快较好的城市，研究到了一些公寓式酒店刚兴起不久的城市。

公寓式酒店的研究内容更有针对性，如公寓式酒店的目标客源、发展条件、发展面临的问题等，因此对各方面的研究也更加深入。

（四）存在问题
虽然目前对公寓式酒店的研究很多，从定义、特点，到发展条件、目标市场、发展
趋势都有许多研究成果，但在具体怎样经营和对地区公寓式酒店的总体规划方面的研究很少。

一个公寓式酒店，除了要有良好的地理位置、建筑设施等硬件，也需要专业的管理，两者缺一不可，好的管理能生产出与市场有差异的产品，吸引更多的客源，创造更大的效益。

另外，在一个区域内是否能经营公寓式酒店，规模多大，也都值得研究，经过科学地规划，才能获得利益最大化。

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