土地价值评估案例
房地产成本法评估案例
房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。
该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。
二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。
该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。
具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。
2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。
3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。
4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。
5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。
三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。
2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。
3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。
四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。
2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。
如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。
3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。
4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。
如电梯、空调等。
5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。
五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。
房地产评估师的土地估价方法与案例
房地产评估师的土地估价方法与案例房地产评估师是负责评估和估价房地产价值的专业人士。
在房地产评估的过程中，土地估价是一个重要的环节。
本文将介绍房地产评估师在土地估价方面采用的方法并提供相应的案例分析。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估中常用的一种方法，适用于土地估价。
该方法通过比较附近土地类似性质的交易价格和土地面积，计算出土地的市场价值。
市场比较法在土地估价中的应用有以下特点：1. 寻找合适的比较案例：评估师需收集并分析附近类似土地交易案例，包括交易价格、土地面积、位置等信息。
2. 建立合适的调整模型：评估师根据比较案例的差异性，对土地估价进行调整，考虑因素包括地理位置、土地用途、土地规划等。
3. 计算土地市场价值：通过对比价值调整后的比较案例，评估师可以计算出土地的市场价值。
案例分析：以某市A区的一块土地为例，该土地面积为1000平方米，交易时价格为500万元。
评估师在附近发现与该土地类似的案例，分别为：案例1：土地面积900平方米，交易价格450万元；案例2：土地面积1100平方米，交易价格550万元。
评估师根据市场比较法，将案例1视为较小的土地，相对估价为450万元/900平方米 × 1000平方米 = 500万元；将案例2视为较大的土地，相对估价为550万元/1100平方米 × 1000平方米 = 500万元。
因此，评估师认为该土地的市场价值为500万元。
二、收益法收益法是另一种常用于房地产评估的方法，也适用于土地估价。
该方法通过考虑土地的潜在收益能力来确定土地的价值，适用于商业地产和开发项目的估价。
收益法在土地估价中的应用有以下特点：1. 计算土地的未来收益：评估师根据土地可开发的潜力和相关市场因素，预测土地在未来一段时间内的收益。
2. 考虑风险和折现率：评估师需要考虑土地开发过程中的风险和不确定性，并采用折现率来计算未来收益的现值。
3. 计算土地市场价值：通过对土地未来收益的现值进行计算，评估师可以得出土地的市场价值。
用地土地使用权价值评估》案例分析报告
关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司一、估价案例的主要情况1、估价案例的背景委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。
2、估价对象概况（1）宗地登记状况：估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。
（2）宗地权利状况：估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。
（3）宗地利用状况：估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。
该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。
3、估价目的提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。
4、估价时点经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。
5、地价定义根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。
工业厂房及土地评估案例
工业厂房及土地评估案例一、案例背景某地区的一家工业企业计划进行资产重组，需要对其拥有的工业厂房及土地进行评估。
为了确保评估结果准确可靠，我们组织了一支专业评估团队，对该工业厂房及土地进行全面的评估工作。
二、评估目的1. 了解工业厂房及土地的实际价值，为资产重组提供参考依据。
2. 为企业决策提供准确的评估结果，帮助企业优化资产配置和合理决策。
三、评估范围和方法1. 评估范围：(1) 工业厂房：包括厂房建筑面积、结构状况、设计用途、设备设施等。
(2) 土地：包括土地面积、地理位置、土地性质、规划用途等。
2. 评估方法：(1) 市场比较法：通过比较类似工业厂房及土地的交易价格，确定其市场价值。
(2) 收益法：根据工业厂房及土地的租金收益和未来增值潜力，计算其资本化收益。
(3) 成本法：根据工业厂房及土地的重建成本和折旧情况，计算其折旧价值。
四、评估过程1. 数据收集：(1) 工业厂房：收集工业厂房的建筑面积、用途、结构状况、设备设施等相关信息。
(2) 土地：收集土地的面积、地理位置、规划用途等相关信息。
2. 实地考察：(1) 工业厂房：对工业厂房进行实地考察，了解其实际情况，包括建筑质量、维护状况等。
(2) 土地：对土地进行实地考察，了解其地理环境、交通便利程度等。
3. 数据分析：(1) 市场比较法：收集类似工业厂房及土地的交易数据，进行比较分析，确定市场价值。
(2) 收益法：根据租金收益和未来增值潜力，计算工业厂房及土地的资本化收益。
(3) 成本法：根据重建成本和折旧情况，计算工业厂房及土地的折旧价值。
4. 评估报告：编写评估报告，包括评估目的、范围、方法、数据分析结果和评估结论等内容。
五、评估结果根据市场比较法、收益法和成本法的综合分析，我们得出以下评估结果：1. 工业厂房的市场价值为X万元，资本化收益为Y万元，折旧价值为Z万元。
2. 土地的市场价值为X万元，资本化收益为Y万元，折旧价值为Z万元。
土地估价之路线价估价法
正旁街路线价
均为两万以上 均为一万五千以上 均为一万以上
二成、一成
均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上
三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。
X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
2
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5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
2012-3-17
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
②平均深度百分率
③累计深度百分率
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制(续)
制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准； ②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； ③确定单独深度百分率； ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
工业用地与居住用地比价机制举例
工业用地与居住用地比价机制举例
一个常见的工业用地与居住用地比价机制的例子是土地评估报告。
土地评估报告是一种全面评估土地价值的文件，其中包括了工业用地和居住用地的比价。
根据土地评估报告，工业用地的价值会根据其地理位置、土地面积、市场需求和供应等因素进行评估。
评估师会考虑工业用地的商业潜力、租金收入和潜在利润等因素来确定其价值。
同样，居住用地的价值也会根据类似的因素进行评估，例如地理位置、土地面积、周边设施等等。
在比价机制中，评估师会比较工业用地和居住用地的价值，并得出一个相对比例，即工业用地价值与居住用地价值的比例。
例如，评估师可能得出的结论是每平方米工业用地价值是居住用地价值的两倍。
这种比价机制可以帮助政府、开发商和投资者在决策土地用途时提供参考。
如果工业用地的价值比居住用地高，政府可以更倾向于发展工业领域，吸引更多工业企业入驻；反之，如果居住用地的价值比工业用地高，政府可以更倾向于发展住宅区，满足人们的居住需求。
总体而言，工业用地与居住用地比价机制可以通过评估师的专业判断和分析为土地使用决策提供指导，平衡了工业和居住需求的合理配置。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
集体建设用地基准地价评估体系构建--以泰州市区为例
2020年第09期ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第431期Serial No.431No.09袁2020经济研究导刊在我国城乡二元结构的影响下，土地市场长期处于城乡分割的不平衡发展状态，严重阻碍了城乡间土地要素的流动，影响了城乡一体化发展。
十九大提出乡村振兴战略，要求深化农村土地制度改革，加快推进农业农村现代化，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系。
2019年，通过的《土地管理法》修正案，主要涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等内容，这是加快完善现代市场体系，公平配置城乡要素资源，合理分配土地资源收益，实施乡村振兴战略的重要抓手。
在此背景下，有必要制定集体建设用地地价标准以指导和规范农村集体建设用地市场行为，促进农村集体建设用地市场平稳健康发展。
然而，因集体建设用地流转长期受到限制，其土地市场尚不完善，近年来集体建设用地基准地价体系研究才逐步开展，虽已开展了集体建设用地价格影响因素[1]、集体建设用地理论价格和市场价格[2]、农村集体建设用地流转价格的政策[3]等理论研究及试点地区的集体建设用地基准地价的实践探索，但目前尚未形成集体建设用地基准地价评估的技术标准。
而我国城镇国有建设用地基准地价评估体系研究起步较早，主要依据《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》等规范，目前相关研究理论和方法较为成熟[4]。
从技术路线上来看，由适用于市场发育不完善时采用的“定级估价”方式扩展到了市场高度发育时可采用“以价定级”的方式；从评估用途来看，由商服、住宅和工业三种用途的基准地价逐步细化、扩大用途范围，增加了办公、科教、医卫慈善等用途的基准地价。
在应用方面，城镇基准地价成果在土地出让、转让、抵押等方面的地价评估与地价管理中得到了广泛的应用。
鉴于此，本文通过集体建设用地和国有建设用地的异同分析，参考城镇国有建设用地基准地价评估体系，针对集体建设用地的特点，探索研究适合于现阶段集体建设用地基准地价评估体系。
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基地价值及开发市场价值分析
2.1 基地价值计算
2.1.1基地价值计算原则和方法
现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。
在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。
2.1.2基准地价系数修正法计算地价
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
公式为：待估宗地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值）
2.1.3基准地价的确定如下表
现行昆明市城区各类用地基准地价表表2-10
Ⅳ级2450元/平方米
163.33万元/亩
1069元/平方米
71.27万元/亩
1560元/平方米
104万元/亩
Ⅴ级1368元/平方米
91.2万元/亩
611元/平方米
40.73万元/亩
960元/平方米
64万元/亩
Ⅵ级
439元/平方米
29.27万元/亩
458元/平方米
30.53万元/亩
51元/平方米
30.07万元/亩
住宅用地基准地价拟涨35％
2.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价
图2-15
级别：I级基准地价：4186元/平方米（279万元/亩）
分布范围：1区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域；
2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙
江，盘龙区向北至东风东路所围成的区域及双龙商场、省邮电局，省农机局，盘龙法院片区。
级别Ⅱ级基准地价：3072元/平方米（205万元/亩）
分布范围：1区域：北起人民中路与西昌路的交叉点，沿人民中路至人民中路与东风西路的交叉点小西门，小西门向西北沿东风东路至东风东路与翠湖南路的交叉点，此交叉点沿翠湖南路至翠湖南路与圆通街的交叉点，此交叉点沿圆通街至圆通街与盘龙江的交叉点，此交叉点沿盘龙江至盘龙江与环城南路的交叉点双龙桥，双龙桥向西至环城南路与西昌路的交叉点，此交叉点沿西昌路至人民中路与西昌路的交叉点所围成的的区域除一级地外。
2区域：北起人民东路与盘龙江的交叉点，向东沿人民东路至人民东路与白塔路交叉点，此交叉点向南沿白塔路至春城路与永平路的交叉点，此交叉点向西沿永平路至永平路与盘龙江的交叉点，此交叉点向北沿盘龙江至人民东路与盘龙江的交叉点所围攻成的区域除一级地外；
级别：Ⅲ级基准地价：2304元/平方米（154万元/亩）
分布范围：1区域：北起一二一大街的西站立交桥，沿一二一大街至小菜园立交桥，小菜园立交桥沿环城北路至环城北路与北京路的交叉点，此交叉点沿北主洋路至圆通路的交叉点，由此向西沿圆通路至圆通路翠湖东路的交叉点，此交叉点沿翠湖东路至东风西路的交叉点，此交叉点沿环城西路至一二一大街与环城北路的交叉点西站立交桥所围成的区域。
2区域：北起北京路与昆明北站铁路的交叉点，沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎阳路的交叉点，此交叉点向西沿黎阳路至环城东路，沿环城东路至环城东路与春城路的交叉点，此交叉点向北沿春城路至白塔路与人民东路的交叉点，此交叉点向西沿人民东路至人民东路与北京路的交叉点，此交叉点沿北京路与北京路与昆明弱站铁路的交叉点所围成的区域。
3区域：北起环城西路与人民西路的交叉点，向东至人民西路与西昌路的交叉点，此交叉点向南沿西昌路与环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与环城西路的交叉点，此交叉点向北沿环城西路于环城西路与人民西路的交叉点所围成的区域。
级别：Ⅳ级基准地价：1560元/平方米（104万元/亩）
分布范围：1区域：二环北路与颐华路的交叉点，沿颐华路至颐华路与联盟路的交叉点，此交叉点向东沿联盟路至联盟路与昆明北站铁路线的交叉点，此交叉点沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎明路的交叉点，此交叉点向西沿黎明路至环城东路，沿环城东路至环城东路与春城路的交叉点，此交叉点向南沿春城路至春城路与二环南路的交叉点至福德桥，福德立交桥向东沿二环南路至二环南路与二环东路交叉点石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至二环北路与颐华路的交叉点所围成的区域。
2区域：由二环西路与昆明北站铁路线的交叉点，向东沿铁路线至铁路线与环城北路的交叉点小菜园立交桥，小菜园立交桥向西顺一二一大街沿环城西路至环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与西园路的交叉点，交叉点向北沿西园路至西园路与人民西路的交叉点，此交叉点向西至人民西路与二环西路的交叉点西宛立交桥向北沿二环西路至二环西路与昆明北站铁路线的交叉点所围成的区域。
3区域：二环南路从福海立交桥至福德立交桥这一区段向北200米与向南200米的区域。
级别：Ⅴ级基准地价：960元/平方米（64万元/亩）
分布范围：1区域：北起黄土坡立交桥沿学府路向东至教场中路，教场中路赂北至二环北路，二环北路至盘龙江，盘龙江向南至盘龙江与昆明北站铁路线的交叉点，此交叉点沿西沿昆石铁路线至昆石铁路线与二环西路交叉点，此交叉点向北至黄土坡立交桥所围成的区域；
2区域：由石闸立交桥向东经迎溪村———沐东村———太平村
黑土上凹的联线经关通路、民航东路接民航路，民航路沿关上南路至关上南路与春城路的交叉点日新立交桥，日新立交桥向北沿春城路至福德立交桥，福德立交桥向东沿二环南路至石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至石闸立交桥所围成的区域。
3区域：由金星立交桥向东沿二环北路，二环东路至石闸立交桥，石闸立交桥沿白龙路至白龙路与园博路的交叉点，此交叉点沿园博路向西北向的延长丝至北
晨大道与昆曲公路的交叉点，此交叉点沿北晨大道至北晨大道与烟草路的交叉点，此交叉点沿烟草路至金星立交桥所围成的区域。
4区域：由西宛立交桥向东沿人民西路至人民西路与西园路的交叉点，此交叉点向南沿西园路至西宛路与环城南路的交叉点，此交叉点沿环城南路至福海立交桥，福海立交桥向西沿二环南路至二环南路与二环西路的交叉点明波立交桥，明波立交桥向北沿二环西路至西西宛立交桥所围成的区域。
级别：Ⅵ级基准地价：451元/平方米（30万元/亩）
分布范围：五级地以外的区域。
根据昆明市市区2002年1月1日基准地价表以及相关的基准地价的规定，本地块属于Ⅴ级综合类用地，昆明市Ⅴ级综合类用地测算基准地价为960元/平方米，项目地价评估日为2008年5月23日（基准地价基准日为2002年1月1日），至评估日期该区域综合用地已有6年多，地价变动每年约上升35％，则评估基准日Ⅴ级综合类用地的基准地价＝960×（1+35％）6.5
＝6752.13元/平方米
2.1.5区域因素和个别因素的修正
参考《昆明市城市规划区土地定级与基准地价更新技术报告》，编制综合用地宗地地价影响因素条件说明表及商业用地宗地地价影响因素修正系数表。
（详细见表5，6）
昆明市Ⅴ级综合类用地宗地地价影响因素指标说明表表2-11
Ⅴ级综合类用地修正系数表表2-12
2.1.6宗地地价的确定
经广泛调查，评估地块各项因素情况及修正系数表在表七
影响因素说明及修正系数表
表2-13
该综合用地宗地地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值）
＝6752.13×（1+0.03/100）
＝6754.16元/平方米
＝450.28万元/亩
2.2市场比较法
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估日地价的方法。
其计算公式为：。