我国房地产上市公司绩效评价方法研究
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我国房地产上市公司绩效评价方法研究
王雪岩
( 长春理工大学经济管理学院，吉林 长春 130022 )
【摘 要】本文在对房地产上市公司绩效评价现状研究分析的基础上，分别分析了我国房地产上市公司模糊综合评价法、BP神经网络评价方法以及平衡计分卡等绩效评价方法的优点和不足，通过对主流绩效评价方法的比较，对选择有效的房地产上市公司绩效评价方法给出了建议。
【关键词】房地产；上市公司；绩效评价
随着中国房地产行业的快速发展，建设规模过大、房价增长率过高等问题对我国房地产行业的健康稳定持续发展造成破坏。
为有效地解决建设规模过大、房价增长率过高等问题，在国家、各省市的房地产政策宏观调控下，房地产企业自身要不断地完善企业自身的管理机制，提高企业的运营能力，尝试寻找解决该类问题的新方法，使房地产企业在激烈的市场竞争中健康稳定的发展下去。
中国社科院就《房地产蓝皮书》在2017年5月9日举行发布会。
蓝皮书执行主编王业强表示，在中央经济工作会议坚持“房子是用来住，不是用来炒的”定位的背景下，抑制房地产投资，防止金融风险，同时也要保持房地产平稳发展是2017年中国政府部门对房地产政策调控的基调。
而房地产上市企业作为我国房地产行业的重要组成部分，其经营管理绩效的提高对企业自身市场竞争和房地产行业整体竞争贡献了积极的作用。
因此，针对于我国房地产上市公司经营管理现状，建立一套完整的适合我国房地产行情的经营绩效评价系统有着重大的意义。
不仅有利于房地产行业经济的快速稳定发展，还可以对房地产行业的经营绩效进行有效的评估和定位，有利于企业董事及投资者做出正确的投资选择，同时也有利于我国政府部门进行宏观调控，进行监管，有效规避行业风险。
一、基于模糊综合评价法的的房地产上市公司绩效综合评价（一）模糊综合评价模型建立步骤
模糊综合评价方法是指在综合绩效评价中，评价的对象通常受许多不确定性因素的影响而具有模糊性，将经典综合评价方法与模糊理论相结合而得到的评价方法。
其通常被用来当作综合决策的数学工具，模糊综合评价过程是根据已知的评价标准和实测值，然后经过模糊变换后做出的评价。
在对我国房地产上市公司绩效评价模型建立中，模糊综合评价通常包括确定评价对象的因素集、确定评语等级集、进行单因素评价，建立模糊关系矩阵、确定评价因素的模糊权向量、选择合适的模糊算子以及模糊综合评判分析等步骤。
（二）模糊综合评价方法优缺点
应用模糊综合评价方法可以根据内容的复杂程度以及实际分析对精度高低的要求，适当增加子准则层，进行评价将使结果尽量客观从而取得更好的实际效果。
在模糊综合评价中，权值的分配主要靠人的主观判断，影响因素过多时就很难准确分配权重，不易获得专家评价结果。
二、基于BP神经网络的房地产上市公司绩效综合评价（一）BP神经网络评价模型构建与成型
模型构建与成型的步骤主要包括BP神经网络结构分析、指标选取与无量纲化处理（主要包括：评价指标选取以及指标无量纲化处理）、模型训练与成型。
基于BP神经网络的房地产上市公司绩效综合评价通过学习以及训练的自组织功能拟合各个指标的最佳权数，从而实现评价的功能。
BP网络是多层网络，层与层之间多采用全互连方式，同一层单元之间不存在相互连接，BP网络分为输入层、隐含层和输出层，如图1所示。
（二）BP神经网络评价方法优缺点
BP神经网络具有自学习性、自适应性以及较强的容错性等优点,只需要将处理过的数据输入到神经网络中，通过网络计算产生结果,
有效地减少了指标权重确定过程中人为因素对结果的影响,进而提高了绩效评价的有效性和可靠性。
因网络结构不同的评价结果也会产生极大的差异，但是网络结构的构建大多依赖于评价者的主观经验，随意性较大。
输入层隐层输出层
图1 BP网络结构
三、基于平衡计分卡（BSC）的房地产上市公司绩效综合评价
（一）平衡计分卡模型考核指标构建步骤
从财务维度、内部业务流程维度、客户维度、学习与成长维度四大内容为主的指标系统关注房地产上市公司发展绩效。
平衡计分卡模型考核指标构建步骤主要分为以下几个步骤：确立绩效评价的目标，建立平衡计分卡四个维度的目标。
在需要完成的目标中寻找出可以衡量这些目标的指标。
选择能够保证实现事后指标的重要活动以及流程，通过经验并结合企业实际情况来为重要节点的问题确定监视性的指标，作出恰当的调整，实现整个流程中对焦点目标的管控。
（二）平衡计分卡评价方法优缺点
平衡计分卡的评价系统比较全面，通过财务维度、内部业务流程维度、客户维度、学习与成长维度四个指标的综合评价，兼顾了财务指标和非财务指标，从而能够把握短期与长期目标，实现房地产上市公司的长远发展。
现有的平衡计分卡主要关注绩效指标的选取，没有解决各个指标具体所占权重，解决如何进行平衡的问题。
此外，平衡计分卡未涉及企业组织资源的分配问题。
四、选择房地产上市公司绩效综合评价方法建议
通过对我国房地产上市公司模糊综合评价法、BP神经网络评价方法以及平衡计分卡等绩效评价方法的分析，需要找到一种模型，实验数据较易获得、模拟结果客观可信、模拟效果具有可视性、模型具有较好的外推能力、模拟方法相对以往更为先进，优缺互补的绩效评价方法，将模糊综合评价法与平衡计分卡联合使用，综合考虑多种影响因素，对房地产上市公司绩效进行综合评价，是一种值得期待的可靠的绩效管理研究方法。
作者简介：王雪岩，长春理工大学经济管理学院，企业管理专业，在读硕士研究生。
基于因子分析的中国房地产上市公司绩效评价
目前企 业战略绩效评价 的主流方法主要是关 键绩效指
标法 （ Ｐ ） Ｋ Ｉ和平衡计分卡（ Ｓ 。杨成炎 （０ ６ 在评价 Ｅ Ａ Ｂ Ｃ） ２０ ） Ｖ 和 Ｂ Ｃ的优缺点基 础上 ， Ｓ 对两者进行整合 。以 Ｂ Ｃ为载体 ， Ｓ 以 Ｅ Ａ为导向 ， Ｂ Ｃ在企业 长期 战略 中的作用和 Ｅ Ａ评 Ｖ 将 Ｓ Ｖ 价系统的导向作用相结合 ， 构建新 的 Ｂ Ｃ体系。较之 以前 的 Ｓ
摘
要： 以中国房地产上市公司为研 究对 象， 在借 鉴 Ｂ Ｃ模式和前人研 究成 果的基础上 ， Ｓ 设计 了中国房地产上 市
公司绩效评价体 系， 用因子分析法分析 了 ７ 运 ３家样本企业 ２ ０ ０ ９年的财务及非财务数据 ， 究发现 ， 研 设计的房地产上
市公 司绩 效 评价 体 系及使 用 的 因子 分析 法具 有 相 当的 可取 性 ， 能较 真 实地反 映 中 国房 地 产上 市公 司的 绩效 水 平 。
发费用 比例 、 主营业务市场份额和客户满意度等非财务指标 。
客户需 求 、 企业 内部管理 、 员工态度 以及员 工成长等 因素越 来越 重视 ， 用因子 分析等定 量方 法的研究 也逐渐 普及开 采 来， 但是 ， 这两方面在房 地产企业绩效评价 的研 究 中却还不 多见 ， 因此 ， 本文拟借鉴 Ｂ Ｃ模式和前人 的研究成果 ， Ｓ 建立一 套较完善的绩效评价 指标体 系， 并采用因子分析法进行定量
受培训人员比率和研发投入强度等 。他们的研究均取得 了 较 理 想 的效 果 。 （ ） 三 战略导 向的关键绩效指标评价方 面的研究
中国近几年 的发展实践表明 ， 房地产业是中国国民经济 的支柱产业 ， 而其在国民经济发展 中所扮演的角色也越来越 重要。作 为房地产业主体的房地产企业 ， 其绩效直接决 定着 房地产业 的发展 ， 间接地影 响社会资源 的优化 配置 ， 而房 地 产企业之间的竞争也 日趋激烈 ， 因此房地产企业的绩效 问题 成为社会关注的一个热点问题。
房地产绩效考核方式(精)
房地产绩效考核方式(精)引言房地产企业的核心目标是实现利润最大化和市场占有率的提高。
对于企业来说，如何评估自己的业绩，制定科学的绩效考核制度，是保持竞争优势的关键因素。
本文将从四个方面介绍目前常用的房地产绩效考核方式，希望能为房地产企业的绩效考核提供一些有益的参考。
一、销售业绩考核房地产企业最重要的业绩指标无疑是销售业绩。
销售业绩考核方法可以根据市场情况、企业发展目标等因素制定，比如通过销售量、销售额、市场占有率等指标进行衡量。
1.1 销售量考核法销售量考核法是以销售面积、套数或套均售价等缺点作为考核指标的方法。
这种考核方法的优点是简单易行，能够有效的激励销售业绩。
但缺点也是比较明显的，例如无法衡量销售产品的质量，忽略了销售人员的服务态度和技能等要素。
1.2 销售额考核法销售额考核法通常是用来衡量销售业绩的主要方法。
它可以准确地反映销售人员的贡献和企业的财务状况，更加全面地衡量业务的质量和效益。
但这种考核方法也有缺点，比如销售时机、区域差异、市场变化等因素也会影响销售额的考核结果。
1.3 市场占有率考核法市场占有率考核法是用来衡量企业在市场上占有份额的方法。
市场占有率考核方法能全面反映企业在市场上的竞争力，尤其适用于行业内企业多、竞争激烈的情况。
但这种考核方法也有局限性，比如所衡量的指标并不专业，很难反映企业的业务实力和市场定位。
二、财务业绩考核财务业绩是一个企业的重要指标，也是衡量公司高层绩效的关键。
房地产企业也可以通过财务方式来进行衡量。
2.1 净利润率考核法净利润率反映了企业经营效益的高低，是企业经营能力的一个重要标志。
净利润率考核方法也非常简单，只要计算出企业的净利润率再与同行进行比较，就可以反映企业的经营状况。
但这种考核方法也有缺点，比如忽略了企业的成本管理和资金运营等要素。
2.2 ROE考核法ROE是指股东权益收益率，反映了企业股东在投资企业时所获得收益的大小。
ROE是衡量企业经营利润能力的关键指标。
房地产开发企业绩效考评方案研究
工作完成 的质量 、 完成 工作所花成本 和完成工 作所需时 间。在 确定这些 指标 时要遵循 Ｓ Ｒ ＭＡ Ｔ原则 。 ３设定考评标 准。标准指 的是在各个 指标上分别应该达 到 ． 什么样 的水平 。 设定标准时 ， 在 通常需要考虑两类标 准 ： 基本标 准和卓越标准 。 本标准是每个被考 评对象经过努力都能够达 基 到的水平 ， 以用于判断 被考评者 的绩 效是否能够 满足基本 的 可 要求 。卓越 标准 的水平 并非人人都 能达 到 ， 只有一 小部分被考 评对象可 以达到 ， 因此卓越标 准主要是 为 了识别角 色榜样 。额 外的奖金 、 分红 、 职位的晋升等可 以依据 卓越标准 的考评 。 表 １ ４审核 关键绩效指标 。对关 键绩效指标进行 审核的 目的主 ． 定 级标 准 评价 要素 分值 备 注 要 是为 了确认 这些指标是 否能够全 面 、 客观地反映被考 评对象 Ｉ 非常 Ａ 重要紧 ｌ １ 部门根 Ｓ Ａ Ｔ 急 ０ ０ 、 据． Ｉ 原则， Ｉ Ｒ ￣ 将任务 解具 细化、 包分 体 的工 作绩效 ， 以及是否适合 于考评 操作 。 Ｉ 一 Ａ 重要紧急 ８ 明确 ．同时部门应把当月所有工作放在同一层面上进行 ０ （ ） 取 考 评 周 期 和 考 评 人 员 三 选 Ｂ 重要 但 不紧 急 ６ 评 价 ． 终 确定 各 项工作 的 定级 标准 。 ０ 最 Ｃ 不重要但紧急 ３ ２ 各部门应根据计划安排及时完成工作， ０ 、 切勿图部门或 考评 周期 ， 即对不 同 的被考评 者分别在什 么周期 内进行 考 个人原因将非关键线路工作转化为关键线路工作。 Ｄ 不重 要 不紧 急 ｌ ３ ０ 评 。 月 度 、 度 还 是 年 度 可 以依 据 公 司 自己 的 实 际 情 况 进 行 确 季 员工月度计划总分为∑ （ 各单项计划标准得分 ） 定 ， 不 同的考评人 员 ， 对 其考 评周 期应该 有差 异 。如对 行政 人 举例 说 明 ： 工 当月 工作 计 划 中有 １ “ 、 “ ” ３ 员 的考评 和对销 售人 员 的考 评周期 就应 该不 同。选取 考评 人 员 ０项 Ａ” ５项 Ｂ 、
房地产公司财务绩效评价研究
房地产公司财务绩效评价研究房地产行业一直是一个备受关注的领域，而房地产公司的财务绩效更是影响到整个行业的健康发展。
本文将对房地产公司财务绩效评价进行研究，探讨其重要性和影响因素，希望能够为相关企业提供一些有益的参考和建议。
一、财务绩效评价的重要性1.1 作为企业经营状况的重要指标财务绩效是一个企业经营状况的重要指标，它可以反映企业的盈利能力、偿债能力、经营效率等方面的情况。
对于房地产公司来说，财务绩效评价能够帮助企业了解自己的盈利能力，及时发现存在的问题，并采取相应的措施加以改进。
1.2 影响企业的发展和投资者的决策财务绩效评价直接影响着企业的发展和投资者的决策。
一个财务绩效良好的房地产公司会吸引更多的投资者，有助于扩大企业规模，提高市场份额。
相反，如果财务绩效较差，可能会导致投资者的撤资，甚至对企业的生存造成威胁。
1.3 促进企业的健康发展通过对财务绩效的评价，房地产公司可以及时发现问题并加以修正，促进企业的健康发展。
只有健康的财务绩效才能够为企业的战略决策提供有力支持，确保企业能够持续稳健地成长。
二、房地产公司财务绩效评价的影响因素2.1 宏观经济环境宏观经济环境是影响房地产公司财务绩效的重要因素之一。
经济持续增长和稳定的宏观环境有利于房地产市场的发展，从而提高房地产公司的销售额和盈利能力。
相反，如果宏观经济环境不稳定，房地产市场可能会受到冲击，进而影响房地产公司的财务绩效。
2.2 行业竞争态势房地产行业是一个竞争激烈的行业，行业竞争态势直接影响着房地产公司的市场地位和盈利能力。
如果行业竞争激烈，房地产公司可能需要投入更多的资金用于市场推广和品牌建设，从而影响到其财务绩效。
2.3 企业内部管理企业内部管理是房地产公司财务绩效的关键因素之一。
一个高效的内部管理可以提高企业的运营效率、优化成本结构，从而提高企业的盈利能力。
相反，如果企业内部管理混乱、效率低下，可能会导致资金浪费和损失，从而影响到企业的财务绩效。
我国房地产上市公司经营效率评价——基于两阶段DEA模型
数 采用最初 的 Ｃ ＣＲ模 型对房 地产 上市 公司运 营效 率进行 分 析 。Ｃ ＣＲ模 型是 由美 国运 筹学 家 Ｃ ａ ｓＣ ｐ ｅ 和 Ｒｈ ｄｓ ｈｍｅ、 ｏ ｐｒ ｏｅ （ 简称 ＣＣ 在 “ Ｒ） 相对效 率评 价 ” 的基础 上发展起 来的 ， 是一 它 种对具有相同类型决策单元（ ＤＭＵ） 进行绩效评价的模 型方法。
无 效
１ ｏ０ ． ０ Ｏ Ｏ１４ ． ８ ６ １ ００ ． Ｏ ｏ
０１ ４ ． ９ ７
有 效 无效 有 效
无效
１ Ｏ０ ． ０ ０ ０５ ７ ． ５ ７ １ ００ ． ｏ Ｏ
０ ６０ ． １ ４
有 效 无 效 有效
无 效
公 司 名称 总 效 率
万科 １００ ． Ｏ ０
结 论
有 效 有 效
无 效
总效 率
０７ ２ ．５ ９ １ ｏＯ ． ｏ Ｏ
０４ ３ ．４ １
结 论
无 效 有 效
无 效
总 效 率
１ Ｏ０ ． ０ ０ １ ００ ． ０ ０
０６ ２ ．３ ４
结 论
有 效 有 效
无 效
保 利 地 产 １ ０ Ｏ ． ０ Ｏ
结 论
有 效 有 效 有效
无效
总 效 率
１ ｏＯ ． Ｏ ｏ ０９ ３ ． ５ ０ ０９ ５ ． ７ ６
０５ ７ ． ９ ７
结 论
有 效 无 效 无 效
无 效
保 利 地 产 ０７ ９ ．８ ３ 金地 集 团 １ ０ ０ ． ０ ０
深 长城 ０５ ３ ． ４ ３
宏观调控下我国房地产上市公司绩效评价研究
在 宏观 调 控情 况 下 ， 一 个完 善 的房 地产 上 市 公 司就
自身的情况 ， 从而改善上市公 司的经营策略 ， 提 高在行 显 得尤 为重 要 。无论 是投 资者 还是 房地产 上市 公 司战 略
一
步显 示 了中央政 府调 控 的决心 。可 以预见 。 限购 、 限价
政策息息相 关， 是政府部门、 证券市场投资者共 同关注 等行政性政策在短期内不会放松 ， 土地制度 完善 、 房产
的 问题 ， 它 的健 康 发 展 是广 大学 者 、 老 百 姓 和业 内相 关 税 试点 改革等 长效 机制 建立 也有 可能 落到 实处 。受此影
●■●ｌ
Ｍ
Ｇ
宏观调控下我 国房地产 上市公 司 绩效评价研 究
南京 工业 大 学 林锦 国 陈慧敏
【 摘 要】 作为房地产业的龙头企业 ， 房地产上市公 司是整个行业综合 实力的代表 ， 它的发展从侧 面反 映 了整个行 业的
情 况。文章选取 了在 沪、 深两市上 市的 １ ０家房地产上 市公 司代表 作为样本 ， 利用主成分分析法对这 １ ０家上 市公 司进行 绩 效评 价 ， 并从不 同角度计 算 出这 １ ｏ家房地产上 市公 司的综合得 分以及排名 ， 在此基础 上发现我 国房地产上市公 司在 宏观 调控 下存在整体偿债 能力不 强、 公 司 负债较 大、 经营现金流量表现 不佳 、 资本 的营运 管理 结构不合理 等 问题 ， 并就如 何缓 解
一
、
宏观调 控政策对房地产 上市公 司绩效 评价的 效 ，才能公正公平地评价公司管理者的能力和水平 ； 中 小投资者只有 了解上市公司 的经营绩效 ， 才能降低投资
中国房地产上市公司财务绩效评价探讨
了 企业 对 各 种 日常 经 营 债 务 支付 的速 度 和 效 率 ， 映 企 业 的 即 反 时 支 付 能 力 ， 短 期 偿 债 能 力 的 核 心 指 标 之 一 ， 反 映 短 期 偿 是 在 债 能力 方 面是 最 常 用 也 是最 具 代 表 性 的指 标 之 一 。 ２已获 利 息 倍 数 ： 指 标 是 企业 长 期 偿 债 能 力 判 断 的一 个 ． 该 重要 指 标 之 一 ， 虑 到 房 地 产 上 市 公 司 一 般 都 负 债 较 多 ， 息 考 利 压 力 比较 大 ， 要 可 以有 效 反 映 付 息 能力 的指 标 反 映房 地 产 企 需
我 国房地 产 业在 经 济发 展 中的 战 略 地 位 和 我 国房 地 产 上 市 公 司 自 身的 特 点 ， 出设 计 一 套 符合 我 国 房 地 产 上 市公 司特 点 的 有 提
效 的财 务 绩 效评 价体 系 ． 现 对 房 地 产上 市公 司 的 经 营 绩 效 的 科 学 评 价 。 实 【 关键 词】 地 产 上 市ห้องสมุดไป่ตู้ 司 财务 绩 效评 价 房
一
、
建 立 房 地 产 上 市 公 司 财 务 绩 效 评 价 指 标 体 系 的 必 要
性
从 实 际情 况 可 以看 出 ， 国房 地 产 上 市 公 司 的 生存 和 发 展 我 是 不 平 衡 的 ， 存 在 不 少 问题 ， 中 一 个 重 要 原 因 就 是 没 有 能 还 其 够 有 效 地 的监 督 、 价 企 业 运 行 中 存 在 的 主 要 问 题 ， 根 据 这 评 并 些存 在 的 问 题 及 时进 行 战 略 调 整 ， 时 解 决 这 些 问 题 ， 免 企 及 避 业 发 展 误 人 歧 途 。 归 根 结 底 ， 没 有 及 时 建 立 适 合 房 地 产 企 业 是 发展 需 要 的绩 效 评 价 体 系 ， 而 及 早 发 现 问题 。 企 业 发 展 中 ， 从 在 财 务 指 标 是 至 关 重 要 的 ．许 多 问题 都 可 以归 结 为 财务 问题 ． 许 多 问 题 都 可 以从 财 务 指标 上 得 到反 映 ． 以 最 重 要 的 是 建 立 一 所 套 有 效 的 财 务 指标 体 系去 反 映企 业 的经 营 状 况 。 为此 ， 文 提 本 出要 设 计 一 套 适 用 于 房 地 产 上 市 公 司 的财 务绩 效 指 标 评 价 体 系， 以实 现 帮 助 企 业 经 营 者 及 时 发现 企 业 经 营 中存 在 的 问 题 的 最 终 目标 ， 企 业 的 经 营 提供 有 效 帮 助 。 为 根 据我 国房 地 产 上 市 公 司 实 际 的 现 状 和 发 展 中的 问题 ． 本 文 在 下 面 重 点 提 出 建 立 房 地 产 上 市公 司 财 务 绩 效 评 价 指 标 体 系 的 整 体 设 计 思 路 ， 过 这 些 指 标 的建 立 和 完 善 ， 营 者 可 以 通 经 正 确 估 计 企 业 目前 的 经 营 业 绩 ， 体 把 握 经 营 状 况 ． 早 找 到 整 尽 企 业 的 主 要 问 题 ， 现 企 业 市 场 竞 争 力 的不 断 提 高 ， 企 业 获 实 使 得 长远 发 展 。
房地产上市公司财务绩效评价研究——以万科集团为例
房地产上市公司财务绩效评价研究——以万科集团为例房地产上市公司财务绩效评价研究——以万科集团为例摘要：随着我国房地产行业的快速发展，房地产上市公司的财务绩效评价变得越来越重要。
本文以万科集团为例，探讨了房地产上市公司的财务绩效评价方法，分析了万科集团在财务绩效方面的表现，并提出了进一步提升万科集团财务绩效的建议。
关键词：房地产上市公司；财务绩效评价；万科集团；建议一、引言房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业，也是国民经济增长的重要驱动力。
随着我国城市化进程的推进和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出快速增长的态势。
而房地产上市公司是房地产行业中的龙头企业，其财务绩效的评价对于投资者、经营者和监管机构来说具有重要意义。
二、财务绩效评价方法1. 财务比率分析财务比率分析是常见且重要的财务绩效评价方法之一。
通过计算财务比率，可以客观地评估公司的盈利能力、偿债能力和经营效率等方面的情况。
比如，营业利润率、资产收益率、流动比率等都是常用的财务比率指标。
2. 杜邦分析法杜邦分析法是一种综合评价公司绩效的方法，通过将ROE 分解为净利润率、总资产周转率和资产负债率，可以深入了解公司在盈利、资产利用率和财务杠杆方面的表现，并找出影响财务绩效的关键因素。
3. 现金流量分析现金流量是企业经营活动中最直接的体现，也是企业生存与发展的重要依据。
通过现金流量分析，可以评估房地产上市公司的盈余质量、资金流动性和偿债能力等方面的表现。
三、万科集团的财务绩效评价1. 财务比率分析根据万科集团2019年和2020年的财务数据，可以得出以下结论：万科集团的营业利润率呈上升趋势，表明其盈利能力在逐渐提升；资产收益率较高，说明万科集团在利用资产方面具有竞争优势；流动比率稳定在较高水平，表明万科集团的流动性较好。
2. 杜邦分析法根据杜邦分析法，万科集团的ROE主要受净利润率和总资产周转率的影响。
近年来，万科集团的净利润率和总资产周转率都呈上升趋势，说明万科集团在盈利和资产利用方面取得了显著的改善。
我国房地产业市场绩效分析
2010．3表1近五年房地产开发企业投资完成额资料来源:《中国统计年鉴2009年》一、引言市场绩效是企业在一定的市场结构下，通过一定的市场行为所产生的价格、产量、利润、产品质量以及在技术进步等方面的最终经济成果以及它们对社会总体福利的影响，反映了房地产市场运行的效率和资源配置的优劣。
我国房地产业近年来市场绩效取得了很大成绩：房地产投资额与竣工面积快速增长，行业利润率稳步提升，提供大量就业机会。
但同时也存在一系列缺陷：房价居高不下，房价收入比不断扩大；房地产市场空置率较高，房地产供求结构性矛盾突出等等。
总体上来说，房地产业市场绩效的经济方面因素（利润率，投资额，竣工面积和销售面积等）水平增长较高，但市场绩效的社会福利方面因素（房价收入比、空置率等）的滞后严重影响了市场总体绩效水平的提高。
评价房地产市场绩效的主要指标分为绝对指标和相对指标。
二、指标分析（一）绝对指标绝对指标主要包括投资额、竣工面积与就业人数。
1、投资额近年来我国房地产投资呈现较快的上升趋势(见表1)。
2006年比2005年增长了22.09%；2007年比2006年增长30.2%；2008年房地产总投资额31203.19亿元，比2007年的亿元增长23.39%；5年间平均增速达25.24%。
而同期的全社会投资额平均增速为25.44%，房地产的投资速度和全社会投资增长速度基本持平，房地产市场处于快速成长阶段。
房地产业的快速增长的同时也为我国宏观经济的增长做出了巨大贡献。
2、竣工面积我国住宅竣工面积大幅增加，改善了居民的住房条件，但住宅竣工面积东西差距拉大。
年均住宅竣工面积达到3.8亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上，基本满足居民的居住需要(见表2)。
但目前我国房地产开发呈现地域差异性，区域发展明显不均衡。
据了解，目前我国房地产的投资中70%以上集中在东部地区，50%以上是集中在北京、上海、浙江、广东、江苏5个省份。
城镇房屋建筑面积和住宅建筑面积中，东部地区比中西部地区的总量还要多。
我国房地产宏观调控绩效评价分析
效率性指产 品、 服务或其他形式 的产 出与资 源消耗 的关 现 了投资过热 、 房价过 高 、 结构 不平衡 等问题 ， ２ ０ ０ ３年 以来 系 。一项有效率 的活动应该是在保证质 量的条件 下 ， 以最小 我 国政府采 取了一 系列的政策 措施 以促 进房地产 市场 的健 的投入实现最大的产出或者一定 的产 出实现投入最小化 。 就 康有序发展 ， 按 照调控 的 目标房地产宏观调控大致可 以划分 房地产宏观调控而言 ． 效率性主要指开发 的房产投入使用情 为 ３个阶段 。第 一阶段 （ ２ ０ ０ ３ － ２ ０ ０ ８ ） 抑制房地产 市场投资过 况和房地产对国民经济 的带 动作用 。 指标主要有商 品房空置 热， 控制房价过快增长。第二阶段（ ２ ０ ０ ８ ． ２ ０ ０ ９ ） 刺激房地产市 率和房地产业对 Ｇ ＤＰ的贡献 率。 场， 鼓励楼市投资 ， 带动 消费 以促进 国民经济增长 。 第 三阶段 ３ ． 效果性 目标 （ ２ ０ ０ ９ 至今 ） 遏制 房价 ， 促进房价合理 回归。 效果性是指一项活动 的目标实现程度 ， 以及一项活动 的 房地 产宏 观调控有效性成为公众关注 的焦 点 。 对房地产 实际效果与预期 的关系 。就房地产宏观调控 而言 ， 效率性指 宏 观调控 进行 绩效评价能为我 国房地产调控提供依 据 ． 有效 标 主要 反应 为房价调控 、 房 地产规模调 控 、 与 国民经 济相协 检验房地产宏 观调控 的效果 ， 保 障公众 对房地产市场 的了解 调的调控。 具体而言 ， 指标 主要有商 品房平均价格增长率 、 商 和对政府工作 的监督 。 房地产宏 观调控绩效是政府绩效评价 品住房价格收入 比、 房地产开发投 资额 ／ 全社会 固定资产投 的一种 ， 房地产调控绩效评价是对 政府 干预房地产市场实 际 资额 、 房价增长率 ／ Ｇ Ｄ Ｐ增 长率 。 效果 的评价 。但是我 国房地 产市场历史较短 ， 房地产调控仍