律师函在解除租赁合同及办理房屋交接中的神奇作用民商事裁判规则
010《律师函》的作用不可小觑--张律师巧妙运用律师函及时化解合同纠纷
《律师函》的作用不可小觑——张律师巧妙运用律师函及时化解合同纠纷张旭锋律师在办理房地产纠纷案件中十分重视《律师函》的作用，并在撰写、运用《律师函》方面多有成功的实践。
以下举一例与广大网友共飨。
委托人：南生（买方）对方当事人（开发商）：广州某房地产发展有限公司【基本案情】2007年8月，委托人与开发商签定《某认购书》，认购商品房一套，认购书约定了商品房的基本状况等内容。
同时双方还约定：委托人在签订认购书后10天内交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》。
认购书签订后，委托人准备签订《商品房买卖合同》时，开发商却认为认购书所约定购房价格计算有误，要求增加房屋价款，而委托人则主张按照认购书所约定价格购买房屋。
此后，委托人积极联系开发商签订《商品房买卖合同》，但开发商出尔反尔，推委拖延，一直未和委托人签订《商品房买卖合同》。
【办案思路】接受委托之后，张律师对案件进行了基本分析认为：就法律效力而言，认购书作为一种双方在平等自愿的基础上签订的预约合同，具有法律效力，这一点根据我国现行法律可以认定，也已经为司法实践所认可。
就法律适用而言，认购书就是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
根据合同法的规定和认购合同的约定，作为当事人，在签订认购书后，双方都应该在规定的期限内积极履行认购书约定的义务，根据认购书的条款去和对方洽谈房屋买卖的具体事宜。
《合同法》第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（1）假借订立合同，恶意进行磋商；（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（3）有其他违背诚实信用原则的行为。
此规定的即为缔约过失责任。
根据上述思路，张律师起草了一封《律师函》，着重从以下几个方面阐述了自己的观点。
一、本律师经调查核实发现的问题；二、本律师就委托人与贵方在履行合同中出现的问题的见解；三、就本《律师函》述及问题给贵方的通知；四、贵方拒绝履行法律义务的后果；五、本律师的建议。
房屋租赁合同解除的律师函
律师函致：朱某某某某某某律师事务所（以下简称“本所”）是经中华人民共和国司法部审核批准并依法获得法律执业资格，在中华人民共和国境内从事法律业务的律师事务所。
根据中华人民共和国法律法规及委托人的合法授权，本所律师具有合法的资格向您签发本律师函。
经某某商铺（以下简称“承租人”）授权，本所律师现就承租人承租朱某某（以下简称“出租人”）名下公建房屋相关事宜致函如下：依据承租人提供的资料及陈述，承租人与出租人签订《房屋租赁合同》，约定由承租人向出租人承租位于某市某街某号三套公建面积约167平方米作为营业商铺使用。
当前，该租赁合同处于第4年租赁期间。
合同签订之后，承租方在承租的公建内开展正常的生产经营，但此期间，该公建房屋一楼、二楼房顶存在多处漏水、墙皮脱落的情况，阴雨天为甚。
因承租方经营中药材、中成药的零售业务，故对房屋保持干燥、不漏水的要求较高，现出租方公建房屋一楼、二楼房顶漏水的问题给承租方日常经营已造成实质性的不良影响，且部分产品因为房顶漏水的原因发霉、变质。
为维持正常经营，避免不必要的经济损失，承租方已根据合同11.1条约定，与出租方多次电话协商下述事宜，均协商不成。
现承租人委托本所律师就下述事宜与出租方沟通协调。
鉴于以上事实及理由，本所律师郑重函告出租方：1、出租人本应保证房屋适用于承租方经营某某商铺药店。
按照合同第七条7.3.2约定，出租方违反合同第三条第一款之规定，造成我方无法正常使用承租房的构成违约，我方向出租方正式提出解除租赁合同要求，且保留追究出租方违约责任的权利。
2、依据租赁合同第四条4.1规格，第4年的租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。
因承租方已全部缴纳该期房租，所以承租方决定在2020年7月31日前搬离出租方公建房屋。
2020年7月31日起三日内，出租方应该对公建房屋验收，预期则视为出租方验收完毕，承租方对此不承担任何法律责任。
3、根据合同第五条5.3约定，承租方尚有30，000元保证金由出租方持有，租赁期满的时候，出租方应该在扣除相关费用后返还承租方余额。
通用范文(正式版)租赁合同解除律师函
租赁合同解除律师函尊敬的 [合同方名称],我代表 [你的姓名]，作为 [你所在的法律事务所]的律师，特此致函。
经我了解，贵方与我方签订了一份租赁合同，合同编号为[合同编号]，并约定了租赁房屋的地质为 [房屋地质]。
然而，根据我方客户的陈述和相关证据，我方认为贵方已违反了租赁合同中的某些条款，并机构了对贵方提出解除合同的要求。
根据租赁合同的[合同条款/条款编号]，任何一方如违反合同的规定，对方有权解除合同并要求对方承担相应的违约责任。
根据我方对该合同的分析，我方认为贵方存在违约事由：1.未按时支付租金：根据合同约定，贵方应于每月的[租金缴纳日]前支付租金，然而贵方多次延迟支付租金，直接违反了合同约定。
2.房屋违约：根据我方客户的陈述和相关证据，贵方未保持房屋的良好状态，并未按合同约定进行维修和保养。
此举违反了合同约定的房屋维护责任。
3.擅自转租：据我方客户指控，贵方已经擅自将租赁房屋转租给他人，违反了租赁合同的约定，也未经我方方面同意，违反了转租手续的规定。
基于事实和合同的相关约定，我方要求贵方立即停止违约行为并解除合同。
根据合同约定，解除合同后，贵方将需要支付相应的违约金，并赔偿我方因解除合同而遭受的一切损失。
我方要求贵方在接到本函后的 [指定期限，通常为10个工作日] 内，书面回复是否同意解除合同，并承担相应的违约责任和赔偿责任。
如果贵方未及时回复或拒绝承担责任，我方将采取一切必要的法律手段维护我方的合法权益。
请贵方慎重考虑，并及时回复。
如有需要，请随函附上贵方向我方支付的租金凭证和其他相关证据。
此致[你的姓名] [你的律师事务所名称] [联系方式]。
解除房屋租赁合同追回租金的律师函
解除房屋租赁合同追回租金的律师函看到这封信，您可能会有些吃惊或者心里一紧，不过也别急，我不是来给您找麻烦的，而是想和您谈个正经事儿。
最近我这边有点儿困扰，关于咱们的租房合同，有些事情咱得清清楚楚，讲明白。
咱们之前的租房合同，我已经履行得好好的，一直按时交租金，没少给您打钱，您也没少接收对吧？可这段时间，您那儿可能有些小状况，租金拖了几个月都没收着。
您也知道，房租这种事儿，一天两天可能大家都能理解，事情拖得久了，咱们生活中的大事儿都得往上排，不能总是轻飘飘的忽视了。
我理解您可能有各种各样的难处，或者忘记了这事儿，毕竟大家都不容易。
但生活中讲究个信任与承诺，不光是说说而已，对吧？咱们签了合同，也都有自己的责任，不能把东西丢在一边，不管不顾。
说实话，我这几个月的租金虽然不是天文数字，但积少成多，您拖得时间越长，我这边心里也会越来越难受。
您也知道，房子不能空着，房租也是生活的一部分。
拖欠租金久了，手头也会越来越紧，生活会受影响。
不是我非得找您麻烦，而是确实需要您按合同履行义务。
再说了，这拖欠租金这事儿，毕竟是触犯了合同的基本条款。
这就好比咱们约定好了的比赛规则，突然有人不按规矩出牌了。
您看，这合同上白纸黑字写得清清楚楚，您应该知道按时收租是您的责任，而我按时交钱也是我的责任。
今天拖延了，明天拖延了，咱俩都容易不开心，到头来没个好结果，反倒让大家都不好受。
所以，我希望您能重新审视一下咱们的合同，别让这小问题变成大麻烦。
您要是有任何难处，咱可以坐下来聊聊，看看能不能找到个合理的解决办法，毕竟大家都是为了生活。
如果说您这边真的有特别的困难，耽搁了支付租金，那咱们可以商量延长支付时间，或者分期付款。
可是，如果您只是忘了，或者忙得有些疏忽，那咱还是得站出来，重新提一提。
您是成年人，我也是成年人，咱俩都不想把问题搞得太复杂。
毕竟，这租金问题拖下去，不仅对我不好，对您也不好，没准儿还得惹一身麻烦。
我知道这事儿很不愉快，但咱总得找到个解决的办法，不然谁也得不到好处。
租赁合同解除律师函
租赁合同解除律师函租赁合同解除律师函亲爱的/女士，我是律师X，代表我们的客户，写信给您，关于租赁合同的解除事宜。
根据我们的调查和客户的指示，我们发现需要解除您与我们客户之间的租赁合同。
根据我们所掌握的情况，我将在本函中概述相关的事实，并针对相应的法律原则提供一些法律意见。
我们希望通过此函能解决这一争议，并达成双方满意的解决方案。
一、事实背景我们了解到，您与我们的客户签订了一份租赁合同，合同明确规定了租赁物品、租赁期限以及租金支付等重要条款。
然而，根据我们客户提供的证据和相关法律条文，我们发现了以下的问题：1. 违约行为：根据我们的调查，您未按照合同约定的租金支付时间和金额进行支付。
我们已经核实了相关记录和付款证明，证明您存在拖欠租金的情况。
2. 损坏租赁物品：我们客户还就您对租赁物品的损坏表示担忧。
根据合同的约定，您有责任合理使用并妥善保管租赁物品。
然而，我们客户提供了相关证据，证明您未按照约定维护租赁物品，导致其严重损坏。
基于上述事实，我们的客户有理由要求解除租赁合同，并寻求您承担相应的违约责任。
二、法律意见1. 租赁合同解除权：根据《中华人民共和国合同法》第90条的规定，当一方未履行合同义务，涉及重大违约行为时，对方有权解除合同。
根据您未按时支付租金和损坏物品的行为，我们的客户有理由主张解除租赁合同的权利。
2. 违约赔偿责任：依据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，违约方应当承担违约责任，包括补偿对方因此遭受的损失。
我们的客户有权要求您对损坏的租赁物品进行修复或赔偿，并承担相应的经济损失。
三、解决方案为了解决这一租赁合同纠纷，我们提出以下解决方案：1. 合同解除：我们客户要求彻底解除租赁合同，双方恢复原有权利和义务的自由。
2. 赔偿要求：基于您的违约行为和对租赁物品的损坏，我们要求您进行相应的赔偿。
具体包括但不限于支付拖欠的租金和修复或赔偿受损的租赁物品等。
我们希望您能认真考虑我们提出的解决方案，并在收到本函后的三十日内回复。
承租人解除租赁合同律师函
1.本合同自本律师函发出之日起[生效日期]正式解除。
2.解除合同后，承租人应按照合同约定，向出租人支付违约金[违约金金额]元。
3.解除合同后，双方应互相返还已收到的对方支付的款项及物品。
4.解除合同后，如承租人未按照本律师函要求履行违约金支付义务，出租人有权依法追究承租人的法律责任。
三、其他事项
1.解除合同后，双方对彼此不再享有权利和义务。
2.双方应妥善处理合同解除后的相关事宜，避免产生纠纷。
3.本律师函自发出之日起[有效期限]内有效。
请承租人收到本律师函后，按照上述要求履行相关义务。如承租人对本律师函有任何疑问，请尽快与出租人联系。
特此通知。
敬请关注并予以配合。
此致
敬礼！
[出租人名称]
承租人解除租赁合同律师函
致：[承租人名称]
尊敬的客户：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，现将双方于[签订日期]签订的《租赁合同》（以下简称“本合同”）相关解除事宜通知如下：
一、解除合同的事由
1.鉴于承租人[具体事由]，已构成根本违约，出租人据此有权解除本合同。
2.出同义务。然而，承租人未能在规定期限内履行相应义务，故出租人现要求解除本合同。
[出租人联系方式]
[发出日期]
解除合同律师函
解除合同律师函范本函号：________致：_________ 公司___________ 律师事务所受________ 公司（下称“我方委托人”）的委托，指派本律师负责处理贵司拖欠我方委托人房屋租金之事宜。
在审查相关材料后，经我方委托人授权，本律师特致函贵司：依据我方委托人陈述及提供相关材料，本律师了解了如下事实：1、____ 年_____ 月______ 日，贵司与我方委托人签订了一份《______ 房屋租赁合同》，向我方委托人承租位于_____________________ 的房屋。
租赁期限为 _____ 年（自___ 年_____ 月______ 日起至_____ 年_____ 月____ 日止）；租金标准为人民币____ 元/ 月，租金支付方式为2、依据《中华人民共和国合同法》第227 条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
”贵司本应于____ 年____ 月_____ 日前向我方委托人支付租金，截止至今（___ 年______ 月 ___ 日），已经逾期___ 日未支付房屋租金，已构成违约。
鉴于贵司的上述违约行为，我方委托人特委托本律师郑重声明如下：1、贵司与我方委托人签订的《 ______ 房屋租赁合同》于______ 年_____ 月_____ 日之日解除；2、请贵司于收到本函后 ______ 日内向我方委托人支付拖欠的房屋租金；3、请贵司于收到本函后 ______ 日内退出房屋，并按合同约定和我方委托人办理交接房屋手续。
若贵司逾期未按我方要求履行相应义务的，则本律师将通过法律手段追究贵司的法律责任，以维护我方委托人的合法权益。
届时一切后果以及与此相关的一切费用都一并由贵司承担。
特此函告，请慎对之，以免讼累！_____________ 律师事务所__________________ 律师____ 年 ____ 月_____ 日合同是适应私有制的商品经济的客观要求而出现的，是商品交换在法律上的表现形式。
房屋租赁解除合同律师函范文
房屋租赁解除合同律师函（据实填写承租人/出租人姓名）：（据实填写律所全称）律师事务所（以下简称“本所”）接受（据实填写承租人/出租人姓名）的委托，依据中华人民共和国有关法律法规以及委托人的陈述和提供的证据材料，特向你方发出以下函告：一、基本事实我方委托人与你方系房屋租赁合同关系，双方签订了书面的租赁合同，现根据合同约定，租期尚未届满。
根据租赁合同约定，你方（据实填写违约行为，例如：拖欠某年某月至某年某月的房屋租金；他方主张房屋的使用权导致房屋无法正常使用；你方出租系违法转租；房屋质量出现严重问题，无法正常使用；承租人未按照合同约定的用途使用房屋，造成重大损失）行为已经构成严重违约，我方委托人有权单方解除双方之间的房屋租赁合同。
二、律师意见本律师根据相关法律规定，综合我方委托人陈述与提供的租赁合同，本律师认为：我方委托人与你方之间存在租赁合同关系，因你方存在严重的违约行为，双方合同中已经明确约定了单方解除条款。
此外，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条、第七百一十六条、第七百二十二条及合同编中关于合同法定解除权的相关规定，我方委托人有权要求单方解除与你方签订的房屋租赁合同，有权向你方主张违约赔偿责任。
三、函告要求1.你方接到本函之时，我方委托人与你方签订的房屋租赁合同立即解除，我方委托人保留对你方主张违约赔偿责任的权利。
2.限接函3日内，完成租赁房屋的交接，逾期未履行不影响租赁合同的解除。
请你方接函之时，立即联系我方委托人，处理房屋租赁合同解除后的其他事宜。
若因逾期交接造成的损失，我方当事人有权向你方主张赔偿。
四、特别声明本律师函仅供本次事务使用，不得用于任何其他目的。
特此函告。
（以下无正文）律师事务所（盖章）律师（签字）年月日。
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律师函在解除租赁合同及办理房屋交接中的神奇
作用民商事裁判规则
甲方：___________________
乙方：___________________
日期：___________________
事裁判规则
律师函在解除租赁合同及办理房屋交接中的神奇作用阅读提示：写字楼租赁中，因出租人违约导致合同目的不能实现，承租人有法定解除权。
鉴于纠纷发生时，情形并不明朗，出租人是否违约及该行为是否一定导致合同目的不能实现，需要承租人谨慎衡虽。
实务中，承租人采取聘请律师发送律师函解除合同并要求办理房屋交接事宜，取得了良好的效果，值得借鉴。
本案中，承租人发函解除合同后，及时再次发函要求退房及交接事宜，法院认定承租人在合同解除后办理房屋交接过程中主观上不存在过错，无需就出租人主张的扩大损失承担责任并支付所谓房屋占有使用费。
裁判要旨
承租人发函解除合同后，及时再次发函要求退房及交接事宜，因此在合同解除后办理房屋交接过程中主观上不存在过错，无需就出租人主张的扩大损失承担责任并支付所谓房屋占有使用费。
案情简介
一、2014年11月4日，李某（乙方、承租方）与马某（甲方、
出租方）签订《写字楼、商业租赁合同》，约定甲方将
位于北京市东城区某楼出租给乙方使用。
甲方承诺此房具备餐饮
条件，如果不具备餐饮条件，甲方退还乙方已交的房屋租金及押
金。
合同签订后，马某向李某交付了房屋，李某依约支付租金并接收房屋。
二、2015年4月22日，李某委
托律师向马某寄送了〈〈律师函》，称马某交付的商铺可能因无法出具环境影响报告书而不符合餐饮条件，不能办理营业执照，有可能致使合同目的不能实现，提议李某应支付的租金暂由第三方监管，若涉案房屋符合餐饮条件，再将租金支付给马某。
三、2015年8月18日，李某委托律师向马某发出〈〈律师函》，李某以涉案房屋不符合合同约定的用途，无法取得北京市东城区环保局的环境影响评估报告书，无法办理营业执照为由，提出解除双方房屋租赁合同，并要求马某返还押金、设备款、赔偿损失等。
四、2015年9月14
日，李某再次委托律师向马某发出《律师函》，李某要求马
某收到函件后3日内与李某办理物业交接手续，并要求马某返还押金、设备款、赔偿损失、退还押金等。
五、马某向一审法院起诉请求，李某应当就其造成的扩大损失及房屋占有使用费承担相应责任。
一审法院判决：驳回马某的诉讼请求。
经马某上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
裁判要点
两审法院认定合同解除日及承租人无需承担扩大损失等责任的原因在于：
一、承租人以合同目的不能实现为由解除合同，则该解除合同律师函送达出租人之日即租赁合同解除之日
双方订立《写字楼、商业租赁合同》约定由承租人使用涉案房屋
经营餐饮，但涉案房屋不符合政府有关部门关于经营餐饮业的条件，存在重大瑕疵，导致租赁合同目的无法实现。
因此，承租人
要求解除合同理由正当，应予支持。
承租人于2015
年8月18日致函出租人通知解除合同，根据合同法第九十六条的规定，该函件送达出租人之日即为合同解除之日。
二、承租人向出租人再发律师函要求退还房屋并办理交接，主观上不存在过错，无需就扩大损失承担责任及支付房屋占有费
本案中，出租人诉请承租人承担扩大损失及支付房屋占有费。
但因承租人在解除合同函后再次及时向出租人发函要求退换房屋并办理房屋交接，承租人在合同解除后办理房屋交接过程中不存在过错。
出租人在收到交接通知后仍持有异议，并未及时办理交接，且以承租人拖欠租金为由欲解除合同，但其并不据此享有合同解除权，异议并不成立。
因此，承租人无需就扩大损失承担责任及支付所谓的房屋占有费。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：写字楼租赁合同纠纷中，律师函作为一方聘请专业律师出具的文书，具有固定证据，中断诉讼时效，尽到通知或提示义务及主观恶意免责的重要作用。
因此，在纠纷发生时，律师函较多的被采用。
如本案中，承租人在解除合同及办理房屋交接均采用发送律师函的形式，裁判在认定合同解除日及承租人是否扩大损失承担责任时均倾向
于承租人，取得良好的效果。
相关法律法规
《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期
限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。