商业地产的招商策略与操盘(北大EMBA)
商业地产招商策划方案
商业地产招商策划方案一、项目概述商业地产项目是指以商业为核心，融合零售、餐饮、娱乐等多元业态的综合性建筑群体。
本项目位于城市核心地段，总建筑面积达到xxx平方米，并配备了现代化的设施和优质的服务，具备了较高的商业吸引力和投资价值。
二、招商目标1. 实现商业地产项目投资回报最大化；2. 吸引一流品牌入驻，形成优质的商业生态圈；3. 提升地区经济发展水平，带动周边商圈的繁荣。
三、招商策略1. 市场调研和定位：通过对目标消费群体的需求、竞争对手的分析，确立项目的定位，明确目标客户和核心竞争力。
2. 品牌引进策略：与一流品牌商洽谈合作，争取引进旗舰店或专卖店，增加项目的知名度和吸引力。
3. 租金优化策略：制定灵活的租金政策，根据品牌和业态的不同，给予合理的租金优惠，提高商户入驻的积极性。
4. 营销推广策略：通过线上线下多种渠道进行广告宣传，举办精彩活动，提升项目的知名度和美誉度。
5. 扶持政策：向新进驻的品牌商提供一定的资金补贴或者运营支持，以激励他们更好地开展业务。
四、招商方案1. 售前合作(1) 提供定制化的商业解决方案，为潜在品牌商提供全面的支持和服务；(2) 向品牌商介绍项目的地理位置、人流量、配套设施等关键信息，协助其评估市场潜力；(3) 筛选符合项目定位和目标客户的品牌商，邀请其参观项目进行实地考察。
2. 优惠政策(1) 针对旗舰店或者品牌商实行差异化的租金策略，根据品牌影响力、销售额等因素制定不同的优惠方案；(2) 提供装修补贴、广告宣传支持、租赁期限灵活等激励政策；(3) 提供消费者洞察和市场分析报告，帮助品牌商更好地了解目标消费群体，制定适应市场需求的经营策略。
3. 营销推广(1) 制定全面的市场营销策略，包括线上线下多渠道广告投放、参与行业展会和活动等；(2) 提供营销方案定制、陈列设计等服务，协助品牌商打造独特的形象和展示效果；(3) 联合品牌商共同举办主题推广活动，吸引消费者参与，提升项目的知名度和人气。
商业地产的操盘环节与招商策略
商业地产的操盘环节与招商策略商业地产是指专门用于商业活动的房地产项目，包括购物中心、商场、写字楼、酒店等。
商业地产的投资价值和经营成功与否，关键取决于操盘环节和招商策略。
操盘环节主要涉及项目选址、土地购置、规划设计、建设施工等阶段，而招商策略涉及租户招募、合同谈判、租金调整、业态升级等方面。
首先，商业地产的成功与否与项目选址密切相关。
选址是指商业地产项目所处地段的选择和决策。
在选址过程中，需考虑到消费市场、流量密度、交通便捷性、竞争对手等因素。
例如，购物中心的成功与否关键在于地段的选择，需要选择在人流量较大、有较高消费能力的地段，如商业中心、繁华地段等。
其次，土地购置是商业地产项目操盘的重要一环。
土地购置需要考虑到成本、地产市场波动、政策限制等因素。
在购置土地时，需要对市场进行分析，了解土地供应与需求情况，以避免土地价格高估导致项目投资回报率低。
然后，规划设计是商业地产项目操盘的核心环节。
规划设计的好坏直接影响到商业地产项目的各项运营指标。
规划设计需要考虑到商业地产的功能布局、商铺面积划分、公共空间设计等方面。
商业地产项目规划设计应根据目标消费者群体的需求，合理布局商业空间，保证商铺租金回报率。
建设施工是商业地产项目操盘的最后一环。
建设施工是实现规划设计的具体过程。
在建设施工过程中，需要确保施工质量、工期进度，控制建设成本，确保项目能按时完成，避免延误项目时间和增加项目成本。
招商策略是商业地产项目操盘的重要一环。
招商策略包括租户招募、合同谈判、租金调整、业态升级等方面。
首先，租户招募是商业地产项目不可或缺的一项工作，需要根据目标市场和商业地产项目的定位，吸引符合项目定位的合作伙伴。
其次，合同谈判是租户招募的关键一环，需要确定租金、租期、物业管理等细节条款。
再次，租金调整是商业地产项目经营中的常规工作，需要根据市场需求和租户贡献附加值来进行租金调整。
最后，业态升级是商业地产项目经营过程中的重要一环，需要根据市场需求和消费者需求来进行业态调整，保持项目的竞争优势。
商业地产项目招商管理策略.
B、中小店的铺位租金往往是主力店的4一10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要利润来源；
拐点二：租金高低悬殊，租期长短不一
主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜得多，一般在第四年起，租金开始递増，増速在3%-10%,由于发展商考虑多种因素，成功经营的主力店最终有利于项目的可持续发展。
C、需具备较强的评估能力。特别是对主力店的资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其増长率、财务状况、合作意愿程度等。
D、需制定合理的招商推广策略。招商推广策略应符合招商策划内容的要求,并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率。
B、知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；
C、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，在保持一定量客流的基础上发挥更大的作用；
D、主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入；
2、确定主力店之后，再确定中小店群
C、利用一切可能的方法的手段建立广泛的信息网络，认真研究、分析这些潜在“顾客”的动向及其业务发展战略，为以后的联系、跟踪奠定基础
D、改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁,信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。优秀的招商团队要尝试采用各种先进的手段来收集信息。
E、信息的时效性决定了收集和处理信息一定要及时。优秀的招商团队应该要不断提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而逐渐提升自身的信息价值量。
商业地产招商策略
商业地产招商策略
首先，定位和目标市场分析。
商业地产的定位和目标市场分析是招商
策略的基础。
开发商需要了解目标市场的需求、消费习惯和潜在竞争对手，以便有针对性地吸引商户入驻。
定位和目标市场分析应包括人口结构、消
费水平、市场容量、竞争态势等因素。
其次，多样化的商业组合。
商业地产应该提供多元化的商业组合，满
足消费者多样化的需求。
例如，可以引入不同类型的商户，包括大型零售店、专卖店、餐饮店、娱乐设施等，以及提供不同的服务和体验，如超市、健身房、美容院等。
多样化的商业组合可以吸引更多的目标顾客，增加商
业地产的吸引力和价值。
第三，优惠政策和服务。
商业地产开发商可以提供一系列的优惠政策
和服务，吸引商户入驻。
例如，提供降低租金或租金补贴的政策，提供免
费的装修或设备设施，提供市场营销和宣传支持等。
这些优惠政策和服务
可以减轻商户的经营成本，增加他们的利润空间，进而增加商业地产的吸
引力。
第四，品牌合作和推广。
商业地产可以通过与知名品牌合作，增加商
业地产的知名度和吸引力。
合作品牌可以为商业地产带来更多的顾客和流量，提高商业地产的租金和收益。
此外，商业地产开发商还可以通过各种
宣传和推广手段，如广告、促销活动、线上线下宣传等，提高商业地产的
曝光度，吸引更多的商户入驻。
总之，商业地产招商策略是一个综合性的工作，需要考虑多个因素和
要素。
开发商应根据市场需求和自身优势，制定相应的招商策略，不断创
新和改进，以增加商业地产的吸引力和价值。
商业地产招商流程及策略
商业地产招商流程及策略一、商业地产招商流程：1.定位阶段：确定商业地产项目的定位，包括商业类型、目标客群、产品定位等。
2.营销策划阶段：制定招商策略和计划，明确目标，包括商业客户的定位、招商方式、资源投入等。
3.材料准备阶段：准备相关招商材料，如项目介绍、规划图纸、商业方案、租赁手册等。
4.招商推广阶段：通过多种渠道进行宣传推广，包括广告宣传、线下展览会、媒体合作、官网推广、社交媒体营销等。
5.招商对接阶段：与潜在商业租户进行沟通、洽谈和签约，了解其需求并提供相关服务，包括参观场地、商谈租金、商业模式等。
6.审核选拔阶段：对租户进行审核，包括财务能力、商业模式、品牌形象等的评估。
7.合同签订阶段：与租户就租赁合同进行谈判，达成协议后签署正式合同。
8.进驻准备阶段：协助租户完成装修、物业手续、开业筹备等工作。
9.营销活动阶段：开展相关营销活动，吸引消费者进入商业地产项目，如开业典礼、优惠促销、主题活动等。
二、商业地产招商策略：1.定位策略：根据目标客群和商业类型，确定商业地产项目的定位，如高端消费、便利型购物等。
2.宣传推广策略：通过综合运用广告宣传、线下展览会、社交媒体营销等多种渠道，提高品牌知名度和项目曝光度。
3.差异化策略：与竞争对手区分开来，通过创新的商业模式、服务或体验亮点，吸引优质租户和消费者。
4.人才优先策略：5.合作伙伴策略：与知名品牌、大型企业、政府机构等建立长期合作伙伴关系，通过合作引入他们的旗舰店或办公场所。
6.定期活动策略：定期组织各种营销活动，如促销活动、主题展览、讲座、庆典等，吸引人流量和消费者。
8.财务扶持策略：对于具有潜力但暂时财务能力较弱的商业租户，可以给与一定的财务扶持或优惠政策，吸引其进驻。
总之，商业地产招商流程和策略是一个系统工程，需要在理论与实践中不断总结和优化，以实现商业地产项目的长期稳定运营和价值最大化。
商业地产项目招商管理策略
商业地产项目招商管理策略1.项目定位及市场分析在商业地产项目招商管理策略中，首先需要明确项目的定位，确定目标客户群体，进而进行市场分析。
通过研究市场需求、分析竞争对手的情况、调查市场潜力等手段，评估项目的商业价值，并为招商工作提供决策依据。
2.市场营销策略在市场营销策略中，需要制定合理的定价策略，根据项目的定位和地理位置确定租金标准，并考虑市场需求进行适当的调整。
同时，需要制定市场推广策略，通过宣传、广告、媒体报道等方式，提高项目的知名度和曝光度。
3.招商策略招商策略是商业地产项目的核心要素之一、在招商策略中，需要根据项目的定位，选择合适的租户类型，制定招商目标和计划，明确入驻标准和条件，以及与租户的协商和签约等事项。
同时，还需要根据项目的特点，开展差异化招商，通过引进品牌商户和创新业态，增加项目的吸引力和竞争力。
4.招商团队建设为了有效执行招商策略，项目需要建立专业的招商团队。
这个团队应当由经验丰富的招商人员组成，包括市场分析师、租务经理、营销人员等。
团队成员需要具备良好的市场洞察力、协商能力和沟通能力，以便更好地与租户进行合作，并解决一些潜在的问题和困难。
5.租户管理与服务商业地产项目的租户管理和服务非常重要。
在项目运营过程中，需要与租户保持良好的沟通和合作，及时解决各类问题，提供优质的售后服务。
可以通过定期开展商户会议、定期巡查、满意度调查等方式，了解租户的需求和意见，并采取相应的措施进行改进。
6.品牌营销在商业地产项目招商管理策略中，品牌营销是一个关键环节。
通过引进知名品牌、举办特色活动、联合推广等方式，提升项目的品牌价值和知名度，吸引更多的租户和消费者，进而增加项目的商业价值和经济效益。
7.持续创新和改进总结起来，商业地产项目招商管理策略是一个复杂而系统的工作，需要综合考虑项目定位、市场需求、招商策略、市场营销和租户管理等因素。
只有通过科学的策略制定和精细的管理执行，才能提高项目的入驻率和商业价值。
商业地产的招商管理要诀
商业地产的招商管理要诀商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优秀的商户入驻，提高商业地产项目的经营效益。
下面将从招商策略、招商流程和招商管理三个方面，总结商业地产招商管理的要诀。
一、招商策略1.明确项目定位：商业地产项目应根据所在地区的消费水平、人口结构、竞争对手等因素，明确自身的定位和目标受众群体，确定适合的商业业态和品牌定位，以满足市场需求和竞争优势。
2.策划差异化竞争：商业地产项目需要通过差异化的商业业态和服务特色吸引商户和消费者。
可以通过引进新的商业业态、强化特色餐饮、举办特色活动等方式，创造独特的购物和消费体验。
3.建立合作伙伴关系：与知名的商业品牌、大型企业、地方政府等建立合作伙伴关系，共同合作开展招商活动。
通过借助合作伙伴的品牌影响力和资源优势，提升商业地产项目的吸引力和竞争力。
二、招商流程1.市场调研：通过市场调研，了解当地商业环境、消费习惯、竞争情况等信息，为招商策略和具体招商目标的确定提供依据。
2.招商目标制定：根据市场调研的结果，确定商业地产项目的招商目标，包括商户数量、品牌定位、总体经营规模等，并制定详细的招商计划。
3.招商宣传：通过多种渠道和方式，宣传项目的亮点和优势，吸引潜在商户的关注和参与。
可以利用广告、网络媒体、招商会议等方式进行宣传。
4.商户评估：对有意向入驻的商户进行评估，包括商户的经营实力、品牌影响力、合作条件等方面的考察，确保商户与项目定位相符合，并符合项目的要求。
5.合同签订：与商户达成合作意向后，正式签订入驻合同，明确双方的权责和合作细则，确保双方利益的平衡和合作的顺利进行。
三、招商管理1.租金策略：制定合理的租金政策，根据商户品牌影响力和经营面积等因素进行差异化定价，确保租金收入最大化，并与商户长期合作。
2.运营指导：为入驻商户提供运营指导和培训，帮助商户提升经营管理水平，提供市场营销、品牌推广、顾客服务等方面的支持，共同提升项目的经营效益。
商业地产五大招商策略
商业地产五大招商策略商业地产五大招商策略提要：广告招商是指充分利用各种广告宣传媒体，将商业物业的特征、形象及市场机会等信息传达给目标商家商业地产五大招商策略20世纪90年代开始，百货业的建设促成了商业投资的热点。
90年代末期，兴起了大型超市和大卖场，此后，商业街项目纷纷上马。
近几年来，又掀起了购物中心的建设热潮。
从客观要求看，商业资本高速圈地以求更大市场份额，刺激了商业地产的蓬勃兴起。
新兴商圈在各大城市风起云涌，一个个商业神话被刻画得如此深刻。
由物质需求拉动的商品供应也正依循行业细分、市场细分的商业法则改变着全国商品市场，庞大的资金流、物流、人流在各类商业地产中进行集散，城市化的宏观政策也促使原有自发性商圈按自身发展规律加速向机制调控性商圈进行过渡。
机会与风险并存，商业合理化将是摆在新兴商圈面前的一道课题，招商的成功与否直接影响到项目的成活，能否使用有效的招商策略则成为成功招商的基石。
招商策略是指科学的利用各种有效的招商手段形成组合，对目标市场进行持续性公关，从而达到商业规划合理、商业优化进驻的目的。
1、主力商户优先招商商业物业是商店群的集合体，是多个零售商店汇集的商业经营场所，但是，不同的零售商店在商业物业里的地位和作用不尽相同。
主力商户、半主力商户主要包括百货商店、超级市场、大型专业店等，是商业物业吸引客源的锚固点，对商业物业的商业经营活动会产生较大的影响，在商业物业里处于核心地位。
在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采取优先招商的策略。
一方面，主力商户、半主力商店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐的拉锯式谈判。
另一方面，不同的主力商户、半主力商店对商店的建筑规模、建筑结构会有不同的要求，提前招商确定主力商户、半主力商店，有利于商业物业的施工建设，避免建筑物以后的翻修改动，节省建设成本。
因此，对商业物业的主力商户、半主力商店应优先招商，并在商业物业施工建设以前，就开展对主力商户、半主力商户的招商活动。
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
商业地产招商策略
商业地产招商策略
1.定位准确：商业地产招商前需要明确定位目标市场，并了解目标租
户的需求。
例如，如果目标市场是年轻人群体，那么应选择开发时尚休闲
的商业地产，如咖啡馆、时尚餐厅等。
2.提供丰富的配套设施：商业地产应提供丰富的配套设施，满足租户
的需求，如停车场、安全设施、儿童游乐区等。
通过提供便利的配套设施，可以吸引更多的优质商户入驻。
3.提供有竞争力的租金和优惠政策：商业地产开发商可以提供有竞争
力的租金价格和优惠政策，吸引优质商户入驻。
例如，可以提供租金折扣、减免物业费等，以促使商户选择入驻。
4.打造独特的品牌形象：商业地产应打造独特的品牌形象，树立知名
度和口碑。
例如，通过与有影响力的品牌合作，提供独特的购物体验，吸
引更多的消费者和商户。
5.开展有效的市场营销活动：商业地产开发商可以通过开展有效的市
场营销活动来吸引商户入驻。
例如，举办开业庆典、促销活动、积分兑换等，吸引更多的消费者和商户参与。
6.建立良好的合作关系：商业地产开发商应建立良好的合作关系，并
与有潜力的商户建立合作伙伴关系。
通过与商户的紧密合作，可以共同推
动商业地产的发展，并提供更好的服务。
7.不断改进和升级：商业地产招商策略需要不断改进和升级，以适应
市场的变化。
商业地产开发商应时刻关注市场动态，了解目标租户的需求，并根据需要进行相应的调整和改进。
总之，商业地产招商策略需要根据市场需求和目标租户的需求制定，同时要与商户建立良好的合作关系，并不断改进和升级，以提高商业地产的价值和吸引力。
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3、中国流通行业主力业态
（1）便利店（convenience store） （2）超市（包括食品超市和综合超市）（supermarket） （3）大型超市（hypermarket） （4）仓储式会员店（warehouse club） （5）百货店（department store） （6）专业店（speciality store） （7）专卖店（exclusive shop） （8）家居建材商店（home center） （9）购物中心（shopping center/shopping mall） (10) 专业市场（speciality mauket)
商业房地产：(Commercial Investment
指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等
)
[根据美国商业房地产投资协会（CCIM）的行业定义] 商用房地产（real estate for business)
指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等
住宅开发的商业模式
商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住 房的居民百分比；总的可支配收入;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势， 以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 (2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水 平；普通员工的学历与工资水平。 (3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得 性与可靠性。 (4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 (5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动 的自由度。 (6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位臵、数量、规模、营业额、营业 方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争 的短期与长期变动；饱和程度。 (7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的 性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺 的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。 (8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制 (9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件
商圈的零售饱和指数
一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需 要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量， 饱和指数可由公式求得。 IRS＝C×RE／RF 式中 IRS—— C——商业圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商店的营业面积。 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共 有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和 指数为… IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小， 则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和 指数较高的商圈开店。
物业要素
（1）场地：形状、地基、朝向、日照、道路衔接 （2）楼层、面积、层高、净高、载荷、平面与垂直交通 （3）水、电、气、暖、通讯条件 （4）中央空调、货梯、客梯、消防、人防 （5）卸货区、库房、通道 （6）停车，机动车、自行车 （7）广告位 （8）相邻关系 （9）法律与权利瑕疵，是否依法建设，是否有抵押， 是否有拆迁可能 （10）租期，租金，支付方式，免租期
中国批发市场起源
从80年代初期，大致由三个方面形成， 一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来 的； 二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部 门的购销中心的基础上形成的； 三是为适应经济发展的要求而兴建的。 90年代以来，中国批发市场进入了一个快速发 展时期，成为中国经济发展的一个新的增长点。
商圈的设定方法
在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调 查的方法来设定商圈。 1、顾客调查的主要项目：（1）住址；（2）来店频率 （次/周、次/月）；（3）大型店利用频度；（4）竞争 店利用频度。 2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画线 即使商圈的范围自然展现。 3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。 4、户数乘以每月生活费用支出，即为一家店铺营业额。 5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三 个层次，即第一商圈，市场占有率在30%以上，占本店销 售额的75%；第二商圈：市场占有率在10%以上，占本让 销售总额的25%；第三商圈：市场占有率在5%以上，占本 店销售额的5%。
提升商业地产价值的首要环节
一、选址工程的环节控制
所谓[选址]，关键在于“选” 因为选址是一项系统工程。 选址不是在“找地” 选址的核心理念： “引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”
终端为主，渠道制胜
Location，Location，Location， ——店址，店址，还是店址 ‚一步差三市‛ 商业物业的资本价值首先在于选址
五、商圈分析的核心
1、商圈分析以市场调查为基础。 市场调查，针对选址要素详尽收集和占有材料。 2、市场调查的主要内容和制式表单 3、商圈分析内容 （1）战略与标准分析，是否符合企业发展战略和基本标准 （2）经营分析，主要是盈亏平衡分析 （3）投资分析，主要是投资回报分析 （4）资本分析，主要从资本运作角度分析商业物业的增值 潜力和实现途径 附表一：
市场发展缺乏创新，发展后劲不足。
一是重视市场数量发展，不注重市场质量提高； 二是重建设、轻管理。市场投资主体对市场的管理仅 仅停留在物业管理的层次上； 三是交易方式落后，许多市场仍停留在原始的‚一手 钱，一手货‛的交易模式上，摊位制仍是大多数市场 普遍采用的办法 四是面对日益激烈的市场竞争，市场缺乏适应性，对 经营品种不能及时作调整 五是市场缺乏发展资金，不能及时有效地完善市场功 能； 六是市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采 用过去老一套管理办法和营销方式。
住宅开发的商业模式
第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高 端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。
商业地产的商业模式(1)
只租不售：
物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后 进入资本市场获取良好的融资。
选址的要诀
金角：城市主要干道的交叉路口的 把角为上等立地 (十字、转盘） 银边：城市主要干道的边缘地带、 商业特色街的中间地段 草肚皮：人口集中的腹地地带、大 型社区主干道等
当前中国选址必须解决的四个缺乏
缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略； 缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验； 缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒 作和盲目追风； 缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案 例效应；
选址要素
1、城市要素
（1）城市类型：地形、气候、风土，行政、经济、历史、 文化、教育 （2）城市设施：学校、医院，能源供应，环保 （3）城市交通：城际交通、城内交通 （4）城市规划：行政区、商业区、居住区、道路、 大型基础设施 （5）消费者：人口、收入、可支配收入、消费水平、 消费结构、消费习俗、禁忌 （6）城市商业：数量、面积、从业人员、销售额 （7）城市供应商
中国专业（批发）市场的 战略性调整、创新与发展
批发市场从起步到发展有近20余年，虽然全国发展很不平衡， 东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间， 从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整 期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级， 二次创业的严峻挑战。 批发市场与企业一样，在激烈的市场竞争中，优胜劣汰。 但批发市场这种流通模式在相当一段时间内，如在2010年至 2020年期间，由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低， 各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在 与发展，充满着活力，但数量不应增加，而应减少，一些名 牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存 在的时间会更长。
商业地产的五大特性
商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；
商业地产注重商业业态的研究和分析 商业地产必须遵循社会的专业分工 商业地产高回报的同时风险同样很大 商业地产必须注重选址和商圈研究
住宅地产面临的变革
传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦
传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变
商圈的划分（不同业态的差异）
第一商圈 以1km为半径的， 也叫做核心商圈 第二商圈 以3km为半径的， 也叫做次级商圈 第三商圈 以 5km 以 上 为 半 径 的 ， 也叫做边缘商圈
商圈分析的步骤
一般可分为以下几步： 第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、 信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。 第二步是确定调查的内容，包括购物频率、 平均购买数量、顾客集中程度。 第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。 第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。 第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。 最后要确定商店的区域、地点和业态等 。 附表三：
选址禁忌
（1）西晒 （2）风口 （3）斜坡 （4）快车道、单行道 （5）门前障碍，如大树、建筑物、构筑物、立交桥、 人行天桥 （6）地基、路面有高差 （7）门脸太窄 （8）无门前广场，顶街而建 （9）人居环境复杂，区域脏、乱、差，治安混乱， 几不管
商圈研究是核心
商圈要素 1）位臵，是否商圈内主要聚客点，人流是否会 被竞争对手截流，是否有自然障碍 （2）人口，人口数量、密度，人均收入，购买力 （3）道路、交通 （4）竞争店，商圈饱和度 （5）客流量 （6）商圈内规划变化的可能性