新《杭州市物业管理条例》要点解读

新《杭州市物业管理条例》要点解读一

新修订的《杭州市物业管理条例》（以下称新物管条例）将于2014年5月1日起正式实施，与修订前的《杭州市物业管理条例》（以下称旧物管条例）相比较，新物业管理条例在居委会参与物业管理、规范业主行使权力、业主大会的召开、物业费的收取、法律责任方面都有比较大的变化，为解决杭州市物业管理中的相关问题提供了法律依据。物业管理可谓涉及到家家户户，关系到每个人的生活。为便于认识和理解新修订的《杭州市物业管理条例》，现将修订的要点进行梳理，并做适当地解读，以供大家分享。

要点一、增强了社区居委会在物业管理中的作用。

按旧物管条例的规定，社区居委会在物业管理当中可以说是无所作为，仅规定居委会按照自己的职责协助本社区物业管理工作，或应业主委员会的聘请，担任业主委员会顾问，或应业主大会或者业主代表大会的邀请列席会议。而现实当中，有的小区业委会因各种原因迟迟不能产生，造成小区物业管理的缺失，给居民的正常生活带来不便。新物管条例明显增强了居委会在物业管理中的作用，主要体现在：（一）参加业主大会筹备组。新物管条例第九条第二款规定，业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。这意味着居委会在业委会成立前便可参与到小区的物业管理中。居委会作为小区居民的自治组织，对小区的各项情况可以说是很了解的，居委会派出代表参与业主大会的筹备，有利于小区的物业管理。

（二）监督业主大会会议的表决。新物业管理条例第十七条第一款规定，街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。居委会对业主大会会议表决进行监督，有利于表决的公平公正。

（三）指导业主召开业主大会，并执行业主大会决定。新物管条例第十八条规定，未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。现实当中，因业委会相关人员怠于行使职权或滥用职权，导致新老业委会不能有效衔接的问题时有发生，业主对此意见很大，甚至会发生冲突。新物管条例的这一规定可以有效地解决这一问题，确保业委会工作能持续有效地进行。

（四）参与物业管理区域的划分和调整。新物业管理条例第二十七条规定，物业管理区域由所在区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则进行划分；第二十八条规定，业主委员会向所在区、县（市）房产主管部门提出调整物业管理区域的要求的，房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。居委会对其服务范围内的小区共用设施设备配置、建筑规模、社区建设是比较清楚的，参与物业管理区域的划分和调整将有利于物业管理企业对小区物业的管理。

（五）受托应急代行物业管理职责。新物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，社区居民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府委托下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。这一职责会在一定程度上增加居委会的工作量，但毕竟是权宜之计，目的是为了保证小区居民的正常生活，避免小区的物业管理出现真空状态。

（六）监督指导业主自行管理物业。新物业管理条例第四十条规定，经专有部分面积占建筑物总面积

过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。在现实中，有的小区业主因对物业公司的服务不满意，也不想再三地更换物业公司，决定由业主自己来管理物业的现象也时有发生。新物业管理条例的这一规定为业主自己来管理物业提供了法律依据，让业主大会的这一决定成为切实可行。

新《杭州市物业管理条例》要点解读二

要点二：创新业主大会与业主委员会制度

业主大会的召开和业主委员会的选举是物业管理的重要内容，在实践中常存在业主大会召开难从而导致业委会的选举不能顺利进行的问题。新物管条例针对这些突出的问题在制度作了创新性的规定。主要体现在：

（一）对业主参加业主大会的确认方式作了明确的规定。新物管条例第十一条规定，业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：一是业主到会并在会议签到表上确认；二是业主在表决票上或者表决票发放表上确认；三是业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。同时规定，业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

业主大会的召集是一件难事，不少的业主常常是早出晚归，有的则是偶尔过来住几天，有的甚至常年不在这一小区里居住，即使见个面都难，更别说在一起开大会。新物管条例的这一规定采取灵活的方式确认参加业主大会的业主，有利于业主大会的顺利召开。

（二）对业主委托他人行使权利作了明确规定。新物管条例第十四条规定，业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

此规定明确了业主可以委托的对象及可以行使的权限。即业主本人因各种原因不方便行使共同管理权的情况下，可以书面委托同一物业管理区域内的其他业主代为行使。相比之下，通常同一物业管理区域内的业主对该物业管理区域内的各项事物要比其他人熟悉，这有利于业主共同管理权的有效行使。业委会是业主大会的执行机构，是代表全体业主行使权利，规定非业主使用人不得担任业委会委员，更能维护和实现业主的合法权益。

（三）对分期开发建设后期交付的项目业委会委员的增补作了规定。新物管条例第十五条规定，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。建设项目分期建设、分期交付使用是常事，为避免后期交付的物业的业主无法参与并通过业委会行使权利的现象发生，新物管条例规定首次业主大会会议应当在议事规则中明确增补业委会委员的办法。而且，业委会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位，建设单位应在后期的销售合同中注明业主大会的决定事项，这实际上是使业主大会的决定事项成为销售合同的内容，让购房者在购房时即可知道业主大会的相关决定，成为是否下单购房所应考虑的内容，可以有效地避免购房后才知晓业主大会决定事项而发生的纠纷。