商业地产里的坪效、人效&时效

商业地产里的"坪效"、“人效”&“时效”

门店高赢利能力的控制点

大多数的情况下，我们都简单把门店的销售额等同为客单数乘以客单价，在实际的操作中也会重视从客单数和客单价上提高门店的销售额，殊不知在重视这两点的同时，我们也忽视了很多对于提高门店的赢利能力有帮助的控制点。

首先我们看看门店利润的几种不同的计算公式：

（1）利润=客单价x客单数x平均毛利率-经营费用

（2）利润=坪效 x 坪数 x 平均毛利率 - 经营费用

（3）利润=人效 x 人数 x 平均毛利率 - 经营费用

（4）利润=时效 x 时间量 x 平均毛利率 - 经营费用

（5）利润=单品销售额 x 单品数 x 平均毛利率 - 经营费用

上面的公式中，公式（1）是我们最熟悉和被普遍运用的，其他的几个公式一般都不怎么重视。然而在实际的门店运营中合理全面的控制门店的赢利点对于利润能力的提高是极为重要的。从上面的公式中我们可以看到除了客单价、客单数等我们经常提到的控制点外，还有平均毛利率、经营费用、坪效、坪数、人效、人数、时效、时间量、单品平均销售额、单品数等众多不被重视的控制点。

一、利润=客单价 x 客单数 x 平均毛利率 - 经营费用

本公式中对于利润有4个控制点：客单价、客单数、平均毛利率、经营费用。

客单价：这个控制点可以简化的理解为如何让顾客一次性购买更高金额的商品；客单价=顾客购买商品数 x 平均商品价格，从这个公式中我们可以很容易的发现提高客单价的出发点有两个方面：

1、包括舒适的购物道具、卖场环境和服务。

2、关联销售，贵重、高价值商品的专业化营销，超前或是完善的售后服务等。当然团购和批发也是提高客单价的不错途径。

客单数：有效的客流数，即来卖场后买单的客流数，我们可以从两个方面来考虑，即如何吸引顾客前来卖场和如何使更多的来到卖场的客人成为有效的客流。

1、如何吸引更多的顾客前来卖场：吸引人的促销活动、有特色的卖场经营、良好的服务和

购物环境等。

2、如何使更多的来到卖场的客人成为有效的客流：良好的动线设计、商品布局、商品陈列、商品价格和特色等。

平均毛利率：平均毛利率=毛利额/销售额，从这个公式来看提高毛利率可以从提高总毛利额和降低总销售额考虑，有人会认为要降低销售额与我们的目标是相违背的，的确是这样，因为对于经营来说我们更重视毛利额，我们的最终目的是赢利，可以把公式变化成一个对我们有利的形式：毛利额=销售额 x 平均毛利=单品平均销售额 x 单品数 x 平均毛利率，要提高毛利额我们必须从销售额和平均毛利率上全面提高。如何提高毛利率呢？这就需要我们的管理人员能够了解商品A、B、C、D等级的分类，能够平衡高毛利商品和畅销商品的关系，能够用畅销商品带动高毛利商品的销售，在同等畅销的情况下主推高毛利的商品，在不影响畅销商品销售的情况下主推高毛利商品。

另外从公式中我们也能看到销售额=单品平均销售额x单品数，有效的商品数和商品的平均销售额也是需要我们关注的问题，这将在后面具体提到。

经营费用：经营费用是一个防守的控制点，通过对它的控制我们能够降低我们的投入，但却不能从积极的方面促进我们最终目的盈利的提高，并且他的控制力是有限度的。经营费用包括可控的经营费用和不可控的经营费用。

可控的经营费用包括：人工成本、存货损耗、水电暖、耗用品、修理费、营销费用、运输费、通讯费、环境费及其他可控费用等。对于可控费用我们要坚持通过合理的控制(包括运用新的技术和设备)用最低的投入产出最大的效益。

不可控的经营费用包括：租金支出、折旧及摊销等。对于不可控费用在未形成和定义之前要根据实际的经营情况合理配置，在已形成和定义之后如果有空闲的资源要积极的转嫁出去，比如再出租和出售等。

二、利润=坪效 x 坪数 x 平均毛利率-经营费用

本公式对于利润有4个控制点：坪效、坪数、平均毛利率、经营费用，由于平均毛利率和经营费用在前面已经有了分析，所以在本节和以后的各节中将不再重复。

坪效：即每平米面积上产生的销售额。在现实的工作中，我们经常定义坪效=销售额/坪数，把坪效定义为被动的量，这是不对的。如果我们把公式变换成销售额=坪效 x 坪数，对于我们的工作更加有意义，这样坪效就变成了一个积极的量。

特定面积上经营的商品项目和具体的商品（包括本区域的气氛布置、商品布局、动线等）是影响坪效的主要因素。对于我们的卖场来说每一寸位置都是需要付租金的，并且租金相同，如何及时发现并整改产出过低或不合理的区域是管理人员提高门店盈利能力的一个重要控制点。

坪数：一般来说，坪数是事先已经给定的量，是不能更改的，但我们也知道在已给定的面积内有些地方是能够产生出利润而有些地方是不能产生利润的，也就是对于利润来说有些面积是有效的，而有些面积又是无效的，这就涉及到了一个“有效坪数”的定义。对于管理人员来说如何减少无效坪数，使无效的坪数转变为有效的坪数也是提高门店赢利能力的一个控制点。

三、利润=人效 x 人数 x 平均毛利率-经营费用

本公式对于利润有4个控制点：人效、人数、平均毛利、经营费用

人效：与坪效一样，人效常常被定义为：人效=销售额/人数，也是一个被动的量，这是不对的，把公式变化成销售额=人效 x 人数，从而使人效成为一个积极的量，对于管理者的工作更加有意义。对于零售业的工作来说，每日的工作量大体是相同的，也是有规律的，在符合劳动政策的情况下，用更少的人员完成所有的工作是提高人效的方法，当然要达到更少是与员工素质（包括心态、品质、技能等）、管理人员的管理技能（合理的分配工作、员工排班、员工激励等）息息相关的。

人数：人员是根据岗位的需求设置的，它一般也是一个定量，但如果这个定量不合理是可以更改这个人为的定量的。影响人数的因素有人效、流程、岗位设定等，在任何合乎法律规定的情况下人员的变化能够带来利润的增加对于公司的运做来说都是合理的。

“隐性人数”，是一个值得关注的问题，在卖场中由生产商或经销商提供的促销员，他们不涉及公式中人数和经营费用的变化，却可以极大的提高人效，对于“隐性人数”的控制应该引起所有管理人员的关注。

四、利润=时效 x 时间量 x 平均毛利率-经营费用

本公式对于利润有4个控制点：时效、时间量、平均毛利、经营费用

时效：通常人们所了解的时效是一个平均的量：时效=销售额/时间量，这种对时效的理解淡化了不同时间段时效高、低的区别，容易被管理人员忽视。往往管理人员大体都能知道一天的客流高峰期和低峰期，却只认为这是规律，没有想过去改变这种情况。如果门店能在时效的低峰期，采取适当的方式比如：针对该时段的促销活动和商业推广等，将会使低峰期的时效得到一定程度的提高。正如现在正在被广泛运用的“淡季促销”。

时间量：从公式来看随着时间量的增加，销售额是有增加的，但是时间量的增加也会带来经营费用的增加，另外还存在的问题是能够增加的时间量都是时效较低的时间段，所以是否增加时间量必须考虑其所带来的毛利增加是否能抵消经营费用的增加。

与此相同的问题是对于时效较低的时间段（初始营业和即将停业的时间段）能否减去不营业，也要看该时间段的利润情况。目前业内就存在上午不营业的门店。

五、利润=单品平均销售额 x 单品数 x 平均毛利率-经营费用

本公式对于利润有4个控制点：单品平均销售额、单品数、平均毛利、经营费用

单品平均销售额：商品的陈列对于商品的销售是致关重要的，同一商品陈列在不同的位置其销售额可能有天壤之别，但是由于地域性和消费者消费能力的不同商品和商品之间的确存在某些差别，会分别出个A、B、C、D等级，作为管理人员毫无疑问应该了解这些差别，并合理的陈列。但更重要的是能够发现被埋没了销售潜能的商品，并采取适当的措施发挥其潜能，并能让C、D 类商品合理的享有基本的权利，让A、B类商品带动C、D类商品的销售。总的来说就是让所有的商品发挥其应有的销售能力。

单品数：这里谈到的单品数也是一个有效的量，因为产生不了销售的单品对于卖场经营的影响反而是负面的，从另一个方面来看，有效的单品数越多整个卖场产生的利润越大，所以及时有效的新品引进也可在一定程度上提高卖场的利润。

房产经纪人成功案例

编者按：有这样的一个群体，他们不是售楼员，却周旋在各种房子之间，他们不是购房者却跑遍大街小巷看房，他们看遍武汉购房者的辛酸苦辣，他们自己也尝遍了辛酸苦辣，他们就是武汉的房产经纪人。相信自己，永不放弃! 出镜人物：小游在我刚进入这一行的第12天，我接到了我的第一个房源，房东是一个急着要到外地做生意的人，想在出去之前把房子卖掉，看着他远去的背影，我脑海闪过两个字：速度!一定要快，不然无法用行动去感谢房东对我的信任! 可是，自己刚入行不久，自己手头的客户资源很少，和这套房子也很难匹配上。于是就上亿房网找找看，没想到的是很快一个李姓客户进入我的视线，通过电话沟通，我得知李先生也是个生意人，很想在武汉买套自己的住房，但是由于生意太忙，及前几次看房未看中的经历让他暂时不想再考虑……沉默了10秒，我鼓足信心对他说“相信我给你推的这套房子，绝对不会让您失望，也是给您自己一个机会，你什么时候有空……”后来李先生在看房当日就在我们公司交了定金，并表示了对我们中介及我的感谢!当然，也非常谢谢房东的配合! 永不放弃，是这次成功给我上的第一课! 出镜人物：小汪有一次我在网上看到一个金地太阳城挂价80万精装130平方的房子，然后马上跟房东联系要求看房，看后那个房子确实不错，于是我就开始找客户看房，客房看房都比较满意，就是价格问题，他们觉得太高了，房东又不肯少，心想这个房子我在短期内很难买掉，怎么办?于是我想用的我的真诚来打动房东，然后利用房东下班的时间跟房东聊天，通过一段时间的沟通，房东终于愿意降价为78万，出于信任而且还愿意把钥匙给我托管。我很高兴，于是我又约了一个比较准客户来看房，客户看后只愿意出76万购买。这下我为难了，于是我又致电给房东，不谈少价的事，从房东口中他现在在汉口也在看房，是想等把这里的房子了再在汉口那边买。我一听机会来，然后跟房东说如果你的房子降价为76万，我的客户一次付款，今晚就可以签。这时房东的手机快没电了，而且房产证在他父母家。于是我打电话给客户，客户也非常的配合，推掉一切事，多晚都来签合同。听这话，我就房东说要他在他们公司门口等着我，我坐的士接他跟他一起回他父母家拿证。就这样当晚就把合同给签了。我很感谢我遇到了好的房东和客户。用行动打动客户，用辛勤博取信任!

浅析《民法总则》中的诉讼时效制度

浅析《民法总则》中的诉讼时效制度浅析《民法总则》中的诉讼时效制度民法上的时效，指一定事实状态经过一定的期间后即产生与该期间经过相应的法律效果的法律制度。时效属于法律事实之一种，《民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。从该法条可以看出，《民法总则》对诉讼时效分为普通诉讼时效、诉讼时效起算、最长诉讼时效及延长这三方面来表述，也是本文论述的三方面。一、普通诉讼时效《民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。（一）规范目的文义上看，本条第一款旨在确立时间的经过对民事权利所产生的影响，是对权利人行使权利的期间作出限制，也是诉讼时效制度的价值。通说认为其价值主要在于以下几点：其一，稳定社会关系；其二，促使权利人行使权利；其三，避免债务人举证不便，减轻债务人的负担。但从《民法总则》中的时效制度规定来看，更多地强调的是稳定社会关系及促使权利人行驶权利，并未提及减轻债务人的负担这一功

能。从目前司法实践来看，诉讼时效价值在于：其一，诉讼时效制度合理配置、有效利用有限的司法资源；其二，诉讼时效制度确立公权力对私权利提供救济的界限；其三，诉讼时效制度平衡权利人与义务人之间的权益关系。因此，对于诉讼时效的价值的观点，不影响司法实践中对诉讼时效的适用。（二）规范含义诉讼时效，指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间，其权利的行使受到阻碍的制度。本条将其界定为“向人民法院请求保护民事权利的……期间”，延续了民法通则第135 条的表述，并结合司法实践长期逐渐转向抗辩权发生说。故应当对“向人民法院请求保护民事权利”作限缩解释，诉讼时效期间的经过，并不妨碍当事人向人民法院提起诉讼以保护自己的权利，除非对方当事人援引时效予以抗辩始得阻碍权利的行使。其次，本条规定的“权利”，并不等同于《民法总则》第五章规定的所有民事权利，而是指的是请求权。对该“权利”含义的理解，涉及诉讼时效的适用对象，其具体范围如何，依诉讼时效制度的立法目的，应解释为诉讼时效仅适用于请求权，故本款规定的“权利”限缩为请求权。根据上述理解，无论是诉讼时效的中止还是诉讼时效规定的排除适用，均围绕请求权而展开。因此，只有请求权才会面临诉讼时效期间的限制。当然，并不是所有的请求权均适用诉讼时效的规定，还存

侵权责任法试题 (2)

侵权责任法试题一、单选题： 1、《中华人民共和国侵权责任法》自（ D ）起施行。（第十二章九十二条） A、2009年12月25日 B、2010年1月1日 C、2010年5月1日 D、2010年7月1日 2、因同一侵权行为应当承担侵权责任、行政责任和刑事责任，而侵权人的财产不足以支付的，应先承担（A）（第一章第四条） A、侵权责任 B、行政责任 C、刑事责任 D、经济责任 3、教唆、帮助他人实施侵权行为的，教唆人、帮助人应承担（D ）（第二章第九条） A、相应责任 B、部分责任 C、补充责任 D、与行为人承担连带责任 4、因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人（ C ），应当承担侵权责任。（第九十条） A、有过错的 B、无过错的，仍 C、不能证明自己没有过错的 D、无过错的，不 5、在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，（ C ）应当承担侵权责任。（第八十九条） A、有关单位 B、有关个人 C、有关单位或者个人 D、有关单位和个人 6、患者在诊疗活动中受到损害，医疗机构及其医务人员有过错的，由（B）承担赔偿责任。（第五十四条） A、医务人员 B、医疗机构 C、医疗机构负责人 D、医务人员和医疗机构 7、请求赔偿精神损害必须是造成他人（ A ）（第二章第二十二条） A、严重精神损害 B、一般精神损害 C、精神损害 D、身体残疾 8、受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，（C）（第二章第二十四条） A、受害人自行承担责任 B、行为人承担责任 C、可以根据实际情况，由双方分担损失 D、由受害人和行为人平均承担责任 9、被侵权人对损害的发生也有过错的，（B）（第二章第二十六条） A、应当减轻侵权人的责任 B、可以减轻侵权人的责任 C、必须减轻侵权人的责任 D、不可以减轻侵权人的责任 10、个人之间所形成的劳务关系，提供劳务一方因劳务自己受到损害的，（D）（第四章第三十五条） A、由接受劳务一方承担责任 B、由提供劳务一方自己承担责任 C、由双方按照公平原则承担责任 D、根据双方各自的过错承担相应的责任 11、无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。监护人尽到监护责任的，（C）。（第三十二条） A、应当减轻其侵权责任

销售人员如何找到关键负责人

销售人员如何找到关键负责人？销售成功与找对销售对象关系十分密切。一般来讲，关键人物是指有需要的、有决定权的、有购买能力的人。通过接触客户的关键人物，您可以获知该客户的真实状况。有些销售人员容易陷入一种沟通陷阱，把时间浪费在感兴趣的人物身上，把对方当做关键人物对待，这是非常浪费时间又没有效果的销售方法。因此，对于销售人员来讲，尽早与关键负责人建立好感和信任关系，才能拿到订单。但是，怎样才能找到关键负责人呢？有下面几种方法。 1.通过现代媒介——互联网查找随着互联网的普及，市场及销售业发展到一个新的境地。目前，大型、正规的公司都有自己的企业网址。而企业网址最基本的功能就是全面、详细地介绍企业及其产品，如企业简介、企业人员、企业组织架构、研究机构、产品的外观和功能等，一一展示在互联网上。据此，销售人员可以通过企业的网址了解客户公司的业务、产品、人员架构等，从中获得想要的负责人信息。 2.通过客户公司电话查找向客户公司打电话寻找关键负责人是最直接有效的手段，一般公司都有总机，而总机接线员掌握公司各部门和负责人的电话，向总机询问能够得到想要的答案，但有时也不容易，需要一定的方法。（1）多尝试法多准备几个该公司的电话，用不同的号码去打，不同的人接，会有不同的反应，这样成功的几率也比较大。随便转一个分机再问（不按0转人工），可能转到销售部或人事部，这样就躲过前台了。或让前台转其他科室，与外面有业务联系的科室是比较好转的，如人事招聘、销售、市场、广告、采购等部门。然后，就看你如何与他们沟通了，没准一下转到老总那里。如果你觉得这个客户很有戏，你就不要放弃，可以找另外一个同事帮你打，顺便考考你的同事，也可以从中学到新的方法！（2）核对资料法

房产中介成交巧妙实战案例讲解

房产中介成交巧妙实战案例讲解开盘房源：90.3平方米，十四楼。框架式结构。二室两厅。装修程度中等。大理石地板。优点：屋龄四年，较新，交通比较方便，临近学区。主卧客厅采光好。缺点：西晒，户型不合理。卧室偏小。物业管理费较贵。无阳台。卫生间因为靠近另外一栋大楼，比较暗，窗户小。价格：房东报价103万，比市场行情多10万左右。此房源是社区驻守而来，因为小区位置较好，可出售房源不多，当时房东急着要出去，所以登记了一下就上班去了，没有签署委托协议。回到门店后，经纪人输入电脑后开始准备针对该房东展开回报议价。第二天：在下午三点多的时候给房东打第一个电话。（因为房东是公务员，上午或者下午刚上班的时候比较忙碌，所以选择在下午三点多打这个电话，这个时候一般也没什么事情，只有当房东不忙时，房东才可能愿意接听你的电话时间稍长一点。否则接了电话马上挂掉，经纪人也无法达到目的。）对话：“您好，李先生吗？我是XX房产经纪人小孙，孙悟空的孙。昨天帮您登记房源的那个，瘦高个那个就是我（加深房东印象），您想起来没有？” “哦。知道，什么事情？有房东要买了吗？”房东语气较冷淡。 “李先生真是个急性子，虽然我们房东很多，但是时间上也没有这么快，毕竟买房子也不是买白菜，我们想帮您做做广告（给房东以利益诱导，免费广告谁都想做。），公司规定做广告的房源要上门去实地看一下房子，不知道您什么时候有空？” “我最近比较忙，没什么时间。”依旧冷淡。 “知道您时间很宝贵，我们不需要多长时间，20分钟左右就可以了，登了广告后，房东肯定很多（给房东以希望）。后天是周末，或者大后天周日，您看您什么时候方便(给房东二选一，不是要不要鸡蛋，而是要一个鸡蛋还是两个鸡蛋)？” “那后天下午吧” “后天下午几点？两点半可以吗？（时间要约准，不要大概区间，经纪人的时间也很宝贵）” “可以的” “那好，李先生，打搅了，我们后天下午两点半见。（再次加深房东时间印象），您先忙吧” 等房东挂掉电话经纪人再挂掉电话。第三天下午3点多再次拨通电话，实堪前再次和房东确认，以便经纪人安排自己的行程。 “您好，李先生，我是XX房产的小孙，昨天和您约过的，明天下午两点半去拜访您一下，顺便看看房子，您明天下午两点半在家嘛？因为广告星期一要出来了，我们这边比较急。（再次给房东以希望，但不要承诺广告方式，你承诺了报纸广告，万一没有登，房东印象会很差）” “在的” “如果有什么事情您可以提前告诉我一声，现在这个号码就是我的手机号，您可以储存一下，我的名片上也有我的手机号码，我们再约时间也可以，不能耽误您的事情。(以退为进)” “不用了，明天我不出去，整天都在家。” “那好，我们明天下午两点半见，再见，李先生。”

民法总则新规定

一、诉讼时效期间由两年延长为三年重要性：★★★★★ 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本条将普通诉讼时效的期间由两年延长为三年。有关期间的修改，在实务中最需要注意的是法律的溯及力问题。关于溯及力问题，最高人民法院有可能会制定专门的司法解释。在解释未公布前，可以作为参考的是1999年施行的《合同法》对此前《技术合同法》（已被《合同法》废止）中关于技术合同争议的诉讼时效作出延长时，最高人民法院在司法解释中所确立的溯及力原则。《技术合同法》规定，技术合同争议的诉讼时效期限为一年。而根据《合同法》的规定，技术合同争议的诉讼时效应适用普通诉讼时效期间，为两年。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》就此确立的原则是，技术合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法施行之日超过一年的，人民法院不予保护;尚未超过一年的，其提起诉讼的时效期间为两年。参考该解释，本次《民法总则》将普通诉讼时效期间由两年延长为三年，有可能确立的溯及力规则为：当事人的权利受到侵害的事实发生在《民法总则》实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《民法总则》施行之日超过两年的，人民法院不予保护;尚未超过两年的，其提起诉讼的时效期间为三年。需要引起关注的是，虽然《民法总则》已经公布，但施行日期为今年的10月1日，在此之前，仍以两年标准为确定诉讼时效，切勿因此延误主张权利而导致诉讼时效经过。二、重大误解撤销权行使期间缩短为三个月重要性：★★★★★ 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：

商业地产主流产品资料讲解

商业地产主流产品简介商业地产最初的产品模式有裙楼、临街底商、独立商业建筑等，历经较长时间的发展和转变，演变成如今购物中心、商业街、城市综合体、公寓、写字楼、酒店、社区商业、批发市场、地铁商业等多种产品相结合的局面，对这些主流产品的了解和认识有助于我们加深对于商业地产开发的理解。一、购物中心 1、概念：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。 2、分类（根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，购物中心分为）：（1）Shopping Mall (停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)；（2）Shopping Center (店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。 3、特征：（1）多功能的消费场所；（2）多业态的综合物；

（3）物业管理和商品经营双主体运营。 4、案例：台北101购物中心（1）项目简介：位于台北市信义区的信义商圈，紧邻台北市政府，同时是台北金融大楼，系由台湾十二家银行及产业界共同出资兴建，造价共达580亿元台币，由著名建筑师李祖原负责设计及监造，台北101购物中心除了底部群楼作为购物商场外，将成为台北金融商业重镇，股市证交所亦将移至此。（2）楼层介绍：群楼商场地上101层、地下5层、高508米，是目前世界最高楼，其中B2-B4为停车场，B1至4楼共有5层楼的购物中心，5楼则为数家银行与证券服务金融中心进驻服务，6楼至84楼为一般办公大楼，85楼为商务俱乐部，86至88楼为观景餐厅，89楼为室内观景层，91楼为室外观景台。二、商业街 1、概念：商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 2、分类（按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的

电话营销如何找到关键人

电话营销如何找到负责人我们业务员在第一次打电话给陌生客户的时候，最先面临的可能就是如何找到对方决策人或者负责人的问题！以前很多销售培训师也就写过很多关于电话营销如何绕过前台，如何绕过秘书。今天我主要来说说电话营销如何找到负责人。场景之一询问相关部门的电话及负责人姓名。一般来讲，如果对方有总机，且管理正规，可以询问查号小姐对方的xx办公室的分机号码，并且询问xx的姓名。如果对方没有总工，可以询问xx部门或者xx部门的分机并询问负责人的姓名。如果对方企业是公司性质或者公司名字较为时髦，或者对方是合资、集体、私营，xx部门一般叫做xx部，负责人称谓叫做部长或者经理。一般这种企业没有专门的xx部门，xx由技术部或者由xx部负责。如果对方仍然是传统国有企业，一般仍叫做处或者科，负责人称为处长或者科长。如果对方没有查号小姐或者查号小姐素质较差，一问三不知，可以直接询问对方技术部门的电话及负责人的姓名。如果对方没有查号台，可以直接任意拨2-4位数字，询问接电话的人。操作步骤 1．有礼貌地向查号小姐对方问好。 “你好！”或者“早上好！”、“下午好！” “请问是XXXXX公司（厂）吗？” 2．直接询问相关部门的电话和负责人姓名。 “请问总工程师办公室电话是多少？” “请问你们总工姓什么？” “请问技术部的电话是多少？” “请问你们xx部长（经理、处长、科长）姓什么？” 注意事项最好直接找到最高级领导，自上而下的做推广。最好打听到对方负责人的姓名，以便于下一步能直接与负责人接触，并最大限度地消除第一次谈话的陌生感。场景之二受到对方查号小姐的刁难，如何处理？一、基本状况俗话讲：小鬼难缠。许多查号小姐如厂区的门卫一样，都有一种本能的警惕心里。她们会给你出一些难题，个别情况会态度极为恶劣。二、几种情况的处理 1．对方会询问你是干什么的，有什么事情。如果对方态度很温和或者只是例行公事的询问，可以直言相告。 “我们是做计算机软件设计的，想和你们xx联系一下技术方面的问题。” “我们正在本地做计算机软件的技术推广活动，想和你们厂联系一下。” 如果对方不是很礼貌，可以婉转相告。 “我们是做XXX（对方产品）专业计算机设计的，想和你们总工联系”“我们是XXX（当地名）xx介绍过来的，想和你们总工联系一下技术合作方面的工作” 2．对方知道你的来意后，仍不愿意告知电话及负责人姓名。

安徽省高院关于审理医疗赔偿纠纷民事案件的若干意见

安徽省高级人民法院关于审理医疗赔偿纠纷民事案件的若干意见皖高法(2004)11号文为正确审理医疗赔偿纠纷民事案件，依法平等保护患者方和医疗机构的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、国务院《医疗事故处理条例》最高人民法院《关于参照〈医疗事故处理条例〉审理医疗纠纷民事案件的通知》及相关的法律法规，结合我省审判实践，省高院去年底制定了《关于审理医疗赔偿纠纷民事案件的若干意见》，现已试行。全文如下：一、关于立案、受理第一条本《意见》所指的医疗赔偿纠纷民事案件包括医疗事故赔偿纠纷民事案件和医疗事故以外的其他医疗赔偿纠纷民事案件。第二条本《意见》所指的医疗事故以外的其他医疗赔偿纠纷包括以下纠纷： (一)因医疗故意行为引起的赔偿纠纷； (二)医疗机构的诊疗、护理行为造成患者伤害虽不构成医疗事故，但确因其诊疗、护理行为存在过失引起的赔偿纠纷； (三)其他违反医疗方面法律、法规的行为引起的赔偿纠纷。第三条因非医疗机构的医用产品存在质量缺陷以及在非医疗机构进行医疗美容等引起的损害赔偿纠纷，按人身损害赔偿纠纷立案受理。第四条单位没有医疗机构执业许可证、个人行医没有医生执业资格证的诊疗行为引起的损害赔偿纠纷，按人身损害赔偿纠纷立案受理。第五条医疗机构起诉要求患者出院、终止医疗服务合同或者要求患者偿还拖欠医疗费的，按合同纠纷立案受理。在已经审理的医疗赔偿纠纷案件中医疗机构将上述请求作为反诉提起的，告知医疗机构另案起诉。第六条从事计划生育技术服务的机构在计划生育服务中造成公民人身伤害，构成医疗事故的，按医疗事故赔偿纠纷立案受理；不构成医疗事故的，按医疗事故以外的其他赔偿纠纷立案受理。二、关于当事人第七条医疗赔偿纠纷民事案件，患者方起诉的，下列人员为原告： (一)患者本人； (二)患者死亡的，其同一顺序的法定继承人。但法定继承人明确表示放弃继承权的除外。第八条医疗赔偿纠纷民事案件，患者方起诉的，区别以下情形确定被告： (一)医疗单位有医疗机构执业许可证和法人资格的，该医疗单位为被告； (二)企、事业单位、国家机关设立的为内部职工服务的门诊部、诊所、卫生所(室)，虽领有医疗机构执业许可证，但不具备法人资格的，以设立单位为被告； (三)依法设立的不具有法人资格的个体、私营诊所，以医疗机构执业许可证或医生执业资格证上载明的单位或个人为被告； (四)农村村民委员会将集体性质的村卫生室(所)发包给有医生执业资格证的个人的，以村集体和个人为共同被告；个人以村卫生室的名义行医的，以个人为被告； (五)使用他人执业许可证或执业资格证的，以出借人和使用人为被告按本《意见》第四条立案受理。三、关于举证责任第九条医疗赔偿纠纷案件，患者方对以下事实承担举证责任： (一)在医疗机构接受过医疗； (二)有具体的损害结果。

房产经纪人谈判技巧.doc

房产经纪人谈判技巧市场低迷，如何开发房源客户？如何做好房东议价，买方调价？有效销售话术，商圈精耕，销售八大步，客户跟踪维护，成交案例解析，网络营销指导，经纪人作业技巧和规范，自我时间行程管理，涉及经纪人工作的方方面面，全面克隆百万业绩经纪人的成功之路！含金牌经纪人实战讲座DVD 光盘，本论坛抢先试读连载。卖方议价的办法. 1，委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价格没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。 2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因），最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。 3，市场行情（ SWOT ）分析法。优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势 :致命的缺点 ,例格局 ,环境 ,房龄 ,屋况 ,装修等，机会 :利用时事政策 ,产业动态等利空消息抓住机会，来打击

房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策，银行对房地产风险的评估等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁 :市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁 :可选择 :A 附近明星楼盘 ,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告 ;B 同行 ,同业挂牌的同类型房源 ;C 市场比较 (纵向 ,涨跌幅等 )，未卖出产生的成本分析:利息 ,维修 ,水电煤 ,市场变化等，替代个案研讨分析 :A 再装修后出租产生问题 , 装修成本增加 ,租客不稳 ,收租金滞后 ,到期后整理房子麻烦 ,家具 , 折旧等 ;B 空关的问题 ;所有的风险都承担 ,不能变现失去新的投资机会，感情的话 (人都是感性的动物 ):A 长痛不如短痛 ;B 过去是失效的支票 ,未来是未兑现的支票 ,现在是现金支票 ;C 学开车要知道刹车在哪里 ,投资不动产要设定” 停损点”D 不会因为这么点业绩就劝您卖 ,实在是这个价格真的很不错了。案例：案例 :某房屋总价 400 万 ,其贷款余 200 万 ,7 年 ,面积 285 平方 ,请问题业主持有一年的成本为多少 ?(利率 5.31%,管理费4 元/平方 ) 计算式 : 一年所交银行之利息=10.08 万现在卖掉回笼资金为=200 万

不一样的江湖.,商业地产三大产品线。

不一样的江湖：中国商业地产产品线三大门派内功详解近年来，凡是做商业地产，都讲究“上纲上线”。万达凭借“万达广场”一条产品线闯荡天下；华润则兵分三路，万象城打头阵，五彩城（万象汇）领中军，1234space殿后，现也打下了一片江山。恒隆自负高冷，凭一招“恒隆广场”占领高地。连卖住宅的万科也耐不住寂寞，高调发布万科广场，万科红，万科2049等一系列产品线。更有些卖猪肉的，卖饮料的也插科打诨，打起了商业产品线的主意，更是扬言3年100座。惹得一帮正统做商业的忍不住嗤笑：洒家始投老种经略相公，做到关西五路廉访使，也不枉了叫做镇关西。你是个卖肉的操刀屠户，狗一般的人，也叫做镇关西。产品线一定是个美娇娘，惹得众多英雄好汉垂涎欲滴。待洒家揭开她的面纱细看，窥得其中真容。产品线战略的意义：产品线战略的初衷，说白了就是要做标准化。推行标准化产品线，便于快速复制、连锁开发，还可从根本上降低开发管理难度和成本费用外，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终可以大幅度提高项目的投资回报率。如下公式所示：投资回报率f=利润率×周转率×杠杆率。举个例子来说，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按传统方式进行开发，通常周转率在0.25倍左右，杠杆率通常是2-3，（即投入100元，回报200-300元）。如果按中间值计算，在净利润是20%的情况下，年化的回报率f=20%

×0.25×2.5=12.5%。如果推行标准化开发模式，周转率可能提高到0.3倍，杠杆率可能提高到5，在净利润也是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。代表房企的商业产品线一览

如何找到并打动关键人

客户角色分析——如何找到并打动关键人销售理论是死的，人是活的。无论电话销售（telemarketing）还是面谈（face to face），都是一个与人交往的过程，都要在交流沟通的过程中不断对对方的性格、心理进行掌握。对于客户角色的分析，尤其是“商易宝”会员的销售过程中我们所面对和接触到的各种不同职位的人士，有一些相似之处可以被归纳出来，供销售中参考。我们在跟客户公司接触时，会跟对方不同的人打交道。从我们销售“商易宝”会员的角度来看，我们把客户公司的人分为： ①、发起者，即首先提出或有意向购买我们会员产品的人； ②、影响者，即其看法或建议对最终决策具有一定影响的人； ③、决策者，即对是否买、何时付款做出完全或部分最后决定的人； ④、执行者，即实际购买我们会员服务的人； ⑤、使用者，即我们的会员服务的使用者和受益人对于决策权来说，应该就产品的购买过程去观察，涉及到产品的决策者、购买者和使用者。因此影响购买决策的常常不是一个人。例如，以小孩的课外书籍为例，爸爸可能是决策者，妈妈可能是购买者，儿子可能是使用者，影响决策者的则可能还有孩子的老师。我们在销售网络会员服务的时候同样要考虑到可能打交道的不同人。我们接触相关人物有5种类型：守门人：即控制信息的人，如前台、秘书及向领导汇报工作的人。尤其是我们经常遇到要绕过前台去找到关键人的问题。决策者：“拍板”的人。决策者是最重要的人物，是业务员重点拜访的对象。但也有例外，有时，决策者只是一个在下属拿出的购买方案上签字认可的人，业务成败的关键不一定是他。影响者：对决策者起重要影响作用的人。这些人的身份比较复杂，有的甚至不是客户单位的员工。但他们对你、你的企业或产品的正面或者负面评价，对决策者的购买行动可能有至关重要的影响。如有的企业是单位一把手最后决策，而真正影响生意成败的人则往往是销售经理、某个区域经理甚至是负责技术开发的工程师（往往是我们网站比较忠实的用户）。业务员要做好决策影响者的工作，让他们把正面、有利的销售信息传递给决策者。（几种情况分析）执行者：具体操作业务的人。他们关系着交易活动能否顺利进行，有道是“阎王好见，小鬼难缠”。使用者：产品的使用者。使用者对产品的评价，对能否与客户顺利合作同样有重要影响。例如宝洁公司要求销售代表做到让“（客户单位）员工高兴，领导满意，自己（执行者）放心”。这里很多时候我们需要知道客户单位那里会由谁来管理网站后台，对方是什么职务和角色，对我们的产品满意否。经常与他进行沟通，解决功能使用与资源分配或其他方面的问题。这对客户的续费和挖掘客户的其他投入是极其重要的。需要注意，这里面的几种身份可能是在一个人身上重复。比如一个很小的代理公司的老板，这5种角色甚至可能有4种都是他一个人，那么你的“商易宝”服务的销售专心做好他的工作就好了。

东师《民法》17春在线作业1

2017秋17春民法17春在线作业1 一、单选题（共10 道试题，共30 分。） 1. 甲向乙借款2万元，时效期间还剩1年时，甲与乙结婚，两年后，甲与乙离婚，此时，乙向甲主张2万元债权，是否受到法律的保护？（） A. 不受法律保护，因诉讼时效已过 B. 受法律保护，因结婚而导致诉讼时效中断，该债权的诉讼时效重新起算 C. 受法律保护，因结婚而导致诉讼时效中止 D. 受法律保护，因结婚而导致诉讼时效延长正确答案： 2. 受要约人向要约人作出的对要约完全同意的意思表示生效的时间一般为()。 A. 意思表示作出时 B. 意思表示发出时 C. 意思表示送达对方时 D. 要约人作出回复时正确答案： 3. 在当事人没有约定、法律亦无特别规定的情况下，买卖合同中的财产所有权的转移时间是（）。 A. 标的物交付时 B. 买方付清全部货款时 C. 合同生效时 D. 合同成立时正确答案： 4. 陈某死亡时，遗产由其母甲、妻子乙和两个孩子丙、丁继承。当时乙已经怀孕，为胎儿保留继承份额1万元。胎儿出生1天后死亡，这1万元应该如何处理？（） A. 由甲继承 B. 由乙继承 C. 由丙丁继承 D. 由甲、乙、丙、丁继承正确答案： 5. 下列责任形式中，属于民事责任形式的是()。 A. 拘留 B. 赔偿损失 C. 收缴非法所得 D. 罚款正确答案： 6. 我国甲公司与国外乙公司互相通过电传达成一份小麦买卖协议，双方约定应签订合同确

认书。甲公司在未签订确认书时，即向乙公司发货，乙公司拒收，根据有关法律规定下列选项中哪项正确？（） A. 双方的合同无效 B. 双方的合同未成立 C. 双方的合同效力特定 D. 以上都不对正确答案： 7. 代理人在代理权限内，以（）的名义实施民事法律行为。 A. 国家 B. 自己 C. 被代理人 D. 代理人所在机构正确答案： 8. 根据（）规定，公民和法人可以作为民事法律关系的主体。 A. 《经济合同法》 B. 《民法通则》 C. 《行政法》 D. 《公司法》正确答案： 9. 借贷合同是()。 A. 单务合同 B. 诺成合同 C. 转移财产使用权的合同 D. 以国家专业银行、其他金融机构和信用合作社为出借人的合同。正确答案： 10. 买卖合同不属于（）。 A. 双务合同 B. 不要式合同 C. 有偿合同 D. 实践性合同正确答案：民法17春在线作业1 二、多选题（共10 道试题，共30 分。） 1. 列无合法依据所获利益中，不属于不当得利的有()。 A. 养子女在收养关系成立后，依然支付其生父母的生活费而又主张不当得利的

工业品大客户销售制胜策略十二招之关键人策略

工业品大客户销售制胜策略十二招之关键人策略工业品大客户采购，参与决策人多决策过程复杂，客户内部影响采购大致有如下几类人：决策人、使用人、技术选型人、购买人。大客户销售成功的关键之一：就是在错综复杂的客户组织内部，找到影响采购决策最大的关键人，并与关键人建立良好关系，我们称之为关键人策略，关键人策略有六步法：第一步：寻找你内线第二步：了解客户内部采购的组织结构图第三步：明确客户的角色与职能分工第四步：确定影响采购决策的关键人第五步：与关键决策人建立良好关系第六步：建立广泛的统一战线，与所有人保持良好关系一）第一步找到内线是关键。为什么要有内线？因为通过内线你可以容易的知道：客户采购的进度安排、预算、组织结构、角色、关键人、竞争对手。。。你可能要花上九牛二虎之力，用几个月才能摸清的客户情况，在几分钟内全清楚了。谁可能是你的内线？基本条件是：1）能掌握情况的人（至少每次的相关会议都应当有份参加）2）具备与你发展良好关系的条件（可能从采购中获益、特别喜欢你产品、特别喜欢你）。除此之外最好是：他自身就是技术负责人或者决策人，不要怀疑这样的人能够成为你的内线的可能性，只要工作到位，一切皆有可能。有一次一个参加培训学员告诉我，他经历的一个最神秘的内线是客户办公室的助理，因为每次相关会议都是她来速记，全部的合同也是他打印，无疑是最掌握情况的内线，不仅对客户内部情况了如指掌，对竞争对手的动向也一清二楚，最终协助他们拿下了一个大单。至于谁是能与你能发展良好关系的内线，就要靠你眼关六路去观察

了，谁对你态度比较和蔼；谁与你一见如故谈的来；谁主动为你端个水递个茶；或者是大学校友半个老乡都是发展内线的好人选。二）有了内线，要了解客户内部情况就比较容易了。如果暂时无法找到内线，就要想办法通过多方求证，先摸清客户的职位和角色。其实职位比较容易一看名片就知道，但有一点请大家注意：客户的职务与他的角色可能会错位，不要小看一个职务低微的人，有可能是对采购有重大影响的大角色；相反一个总经理看起来权利很大，但他最终的决定很大程度上要受到他下属的影响。在与客户打交道的的组织结构中，我们要碰到的有以下四类人，除了要从中找到关键人外，由于他们对整个采购有不同的影响力，我们也需要研究他们的关注点是什么，并与其建立良好关系。客户影响采购的有四类客户：三）如果还是无法确定真正的的关键人，那经验告诉我们：在一个比较正规的工业品企业，通常 80% 关键人物是：决策人或技术负责人，其中决策人的力量：与技术含量成反比；技术人的力量：与技术含量成正比，换句话说：技术愈复杂，技术负责人的力量愈大，如果他的态度走到了竞争对手那里，恐怕就没有什么希望了。另外20％的情况就需要你实地去问，去观察。

奥鹏南开大学《主干课2-侵权责任法》2020春主干课考试

无过错责任原则，是指（）。 A.没有过错而承担的责任的原则 B.不以过错为承担责任要件的原则 C.被害人无过错，加害人才负责任的原则 D.双方当事人均无过错而分担责任的原则【正确答案】:B 甲造纸厂排放的废水流入某湖后,发生大量鱼类死亡事件，受害者诉至法院，要求造纸厂赔偿损失，但造纸厂拒绝承担赔偿责任。其所提出的下列抗辩理由中能成立的是（）。 A.造纸厂没有任何过错 B.另一工厂也排放了废水 C.其排放的废水完全符合规定的排放标准 D.超过诉讼时效3 年【正确答案】:D 劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任。劳务派遣单位有过错的，由派遣单位（）。 A.承担全部侵权责任 B.承担相应的补充责任 C.按过错大小承担按份责任 D.与用工单位承担连带责任【正确答案】:A 甲为了阻挠乙当选劳动模范，到处散布乙生活作风不好的谣言，乙因此未能当选。甲侵害了乙的（）。 A.荣誉权 B.财产权

C.隐私权 D.名誉权【正确答案】:D 某证券公司在办公楼外墙体上挂了一张大型广告牌。某日，该广告牌被大风吹落，将一名路过此地的行人砸伤。依据侵权责任法规定，对该受害者承担赔偿责任的是（）。 A.证券公司 B.该广告牌的制作者 C.该广告牌的设计者 D.市容管理单位【正确答案】:A 下列侵权责任中，法律允许适用惩罚性赔偿的是（）。 A.高度危险责任 B.医疗损害责任 C.产品责任 D.物件损害责任【正确答案】:C 甲、乙是同事，因工作争执甲对乙不满，写了一份丑化乙的短文发布在丙网站。乙发现后要求丙删除，丙不予理会，致使乙遭受的损害扩大。关于扩大损害部分的责任承担，下列说法正确的是（）。 A.甲和丙承担按份责任 B.甲承担全部责任 C.甲和丙承担连带责任 D.丙承担全部责任【正确答案】:B

房产经纪人工作总结多篇_工作总结范文

房产经纪人工作总结多篇_工作总结范文篇一 20XX年对我们来讲是极其不平凡的一年，在这一年中，公司经历了由产生、发展、到不断壮大的过程，我们大家共同努力、精诚团结、互助共赢，为大量的客户找到了他们满意的新家，在服务社会的同时，也成就了自己，实现了自我价值。而我也非常荣幸的在这不平凡的年份里加入到了我们不平凡的新天地大家庭，开启了我工作和生活的崭新篇章。回首这一年，如梦如幻，无限感慨。我从没想过我这一生还会从事这样一份工作，更没有想过，我，这样一个没有学历、没有背景，没有钱的"三无人员"，也可以取得这样高的收入，我常跟同事朋友谈起，"前半辈子真是白活了，新生活才刚刚开始！"我之所以会取得这些成绩，首先我要感恩，非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，非常感谢公司领导、同事对我的关心帮助，正是因为有了你们，才使我由一个对房产中介什么都不懂的门外汉，迅速的成长为一个合格的房产经纪人，在此我向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢。 20XX年4月1日，我在小区开店，正式成为我们新天地大家庭的一员，那时在中介行业，我是一个不折不扣的新兵，对能不能干好没有半点信心。公司领导、同事对我非常关心帮助、不断给我指导鼓励，我也深知，像我这个年龄进行二次创业没有退路可走，只许成功、不许失败。我也明白，失败的原因千万种、成功的捷径就一条，那就是努力、勤奋、专业，我暗下决心，要做就做的。功夫不负有心人，经过不断努力，我连续5个月取得了公司业绩第一，多次受到了公司的肯定和嘉奖。截止到目前，仅仅9个月的时间，实现卖房收入元，租房收入元，总收入近万元，比过去十年挣得还多，我很高兴，比较满意，但我决不满足，我会把这些仅仅当做是下一步工作的起点，在崭新的一年里，实现更高的收入。此时此刻，我心里有已经有了一个

民法总则基本知识逻辑图解

民法总则基本知识逻辑图解民法概述民法的概念平等主体之间的财产关系（归属、流转）我国民法的调整对象平等主体之间的人身关系民法是权利法民法的内容主要是私法民法的特点民法是实体法民法具有一定程度的任意性民法强调意思自治原则民法与邻近法律部门之间的区别（与经济法、行政法、劳动法、商法）主体制度、物权制度、债与合同制度、人格权制度、民法的体系知识产权制度、侵权责任制度、财产继承制度民法的渊源：宪法、民事法律、国务院发布的民事法规决议和命令、最高人民法院的指导性文件、国务院各部委依据行政法规制定的规范性文件、地方法规、国家认可的民事习惯等时间上的适用范围民法的适用范围空间上的适用范围对人的适用范围我国民法的历史发展

民法的基本原则民法基本原则的概念和功能民法基本原则概述民事立法上确认的基本原则及其关系平等原则（意思自治原则的前提）意思自治原则（民法基本原则的核心）公平原则（对意思自治原则的必要补充）诚实信用原则（对意思自治原则的必要限制）公序良俗原则（对意思自治原则的必要限制）

民事法律关系民事法律关系的概念民事法律关系概述财产关系与人身关系民事法律关系的分类绝对法律关系与相对法律关系物权关系与债权关系民事法律关系的主体：自然人、法人、其他组织和国家民事法律关系的要素民事法律关系的内容：民事权利和民事义务民事法律关系的客体：物、行为、智力成果、人身利益、权利民事法律事实的概念和意义事件民事法律事实民事法律事实的分类表示行为：民事行为、准民事行为行为非表示行为（事实行为）

商业地产开发与运营中的品牌策略

商业地产开发与运营中的品牌策略品牌的价值，在于通过整合各种营销传播手段，对产品进行“包装”，提升产品的知名度，影响消费者的认知，从而产生购买动机并付之行动，通过口碑传播扩散品牌的美誉度，最终使消费者产生很高的忠诚度。当然，在这个过程中，产品本身的品质是品牌策略的基础。品牌策略是企业面对大众消费者市场经常采取的一种策略，原因在于买卖双方之间的信息不对称比较严重，普通消费者没有能力精通所有的产品相关知识，促使其做出购买决策的依据主要就是品牌形象，包括企业的品牌形象以及产品的品牌形象。而在企业对企业的中间品市场，买卖双方的信息不对称依然存在，但已大大降低，参与交易的各方通常对对方都有不同程度的了解，因此购买行为的理性色彩比较重，品牌的作用就被削弱了。现实的市场操作中，企业急功近利的做法往往是忽视产品本身的品质，而最注重的就是宣传造势，说白了就是喜欢“忽悠”消费者。但如果是针对以个人为单位的消费者，“忽悠”还能起作用，针对企业这样的机构，“忽悠”是没用的。在商业地产的开发与运营过程中，包括投融资、开发建设、商铺销售、招商、运营管理等多个环节，地产投资商、开发商、投资客、商家与消费者都是这个产业链上的利益相关者。在不同的环节，由于参与博弈的对象不同，品牌策略的价值也有所不同。在投融资环节，参与博弈的主要是投资商与开发商，彼此对对方都具备很强的研究和评估能力，能否达成交易取决于彼此的需求、理念、实力、决策者的偏好等多种因素，品牌的作用相对弱一些。品牌策略能够发挥关键作用的主要是在商铺的销售、招商以及运营管理等环节。但遗憾的是，我们在当下的商业地产开发与运营过程中，更多看到的是各种急功近利的违背商业地产运作规律的短期行为，遑论品牌策略。

绕前台之30种方法教你快速找到关键人

绕前台之30种方法教你快速找到关键人 1.在找资料的时候，顺便找到老板的名字，在打电话的时候，直接找老总，若对方问到我是谁，我会说是其客户或者朋友，这样找到的机会大一些；（装老板朋友/客户（与外有业务联系的部门是比较好转的，如：人事招聘，销售，市场，广告，采购。） 2.多准备几个该公司的电话，用不同的号码去打，不同的人接，会有不同的反应，这样成功的几率也比较大。 3.随便转一个分机再问（不按0转人工），可能转到业务员那里或人事部，这样就躲过前台啦，然后就看如何与非前台人员如何沟通了，没准一下转到老总那里，呵呵！ 4.直接告诉前台建网站有好处，或者做推广的必要性，让她无法拒绝！ 5.如果你觉得这个客户很有戏，你就不要放弃，可以找另外一个同事帮你打，顺便考考你的同事，也可以学到新的方法！ 6、事态严重化（使无权处理）例如：（对于房产公司）你好，我有一栋楼要出租，希望找你们公司老总谈，不知道你们老板贵姓？再如：（对于广告公司）你好，我是北京晚报的，您们公司老总是那一位？我们跟他谈谈代理的事情！

7.你好我是www.51job的，贵公司在我们这里登记招聘员工的信息，我想问一下贵公司的法人是谁？因为我们要核对您的相关资信情况！ 8.夸大身份！例如：你好，转你们李总（声音要大）！我是××公司的钟总啊！ 9.我是用了历史上最卑鄙无耻的两种方法假设知道老总姓李 A：你好这是++公司 B：你好李**叔叔在么？我是他的侄子! 嘟嘟--转过去了假设不知道老总姓什么 A：你好这是**公司 B：你好**公司吧，你们在**大厦上么？我是电力公司的，你们这个月的电费有点问题，给我转到行政部嘟嘟---转过去了对付她们很容易的，只要你有征服他们的欲望，就有办法！ 10. 威胁法！ 1）例如：小姐，这事情很重要，你能否做主？我很急，马上帮我转给你们公司老总（或负责人）备注：此类方法适用于买域名！ 11.A:喂...李总在吗?