美国保障性住房政策变迁及其启示
美国政府的住房福利保障政策
美国政府的住房福利保障政策--从罗斯福新政到约翰逊“伟大社会”时期（B）黄安年文发表：《山东师大学报》1998年第4期；学术交流网/美国社会保障/2006年6月15日重发（上接A篇）需要指出的是在60年代约翰逊总统任期,联邦社区开发住房, 低房租住房及城市重建有了进一步的发展。
1964年1月27日一项住房和社区发展综合议案提交国会,国会争论的焦点在都市重建和低房租公共住房。
经过讨价还价,1964年9月2日约翰逊总统签署了综合住宅法。
它包括10项条款。
第一，联邦住房署和抵押保险计划;第二，为老年人和弱者的住房;第三，都市重建;第四，公共住房;第五，农村住房;第六，社区设备;第七，联邦国民抵押;第八，训练和奖学金计划;第九，储贷计划；第十，杂项。
[20]据1964年的住房法令到1965年9月30日授权拨款11项中都市重建的补助金7.25亿美元, 农村住宅贷款1.5亿美元, 老年住房贷款7,500万美元,总共11亿美元。
[21]下表反映了自1948－1964年间美国低房租公共住房完成的单元情况(据1949年住宅法开始)[22]年单元年单元年单元年单元1948 1,201 1949 267 1950 1,023 1951 9,9941952 58,258 1953 58,214 1954 44,293 1955 20,8991956 11,993 1957 10,513 1958 15,472 1959 21,8321960 16,401 1961 20,600 1962 28,633 1963 27,1211964 23,734由于美国民权运动在全国的扩展, 美国政府加快了扶贫的步伐。
1965年约翰逊总统签署了两个有关住房的重要立法。
1965年8月10日的住房和都市发展法案, 对住不起体面住房的穷人给以租金补贴, 共24万套, 拨款29亿美元用于城市更新;对有资格居住公共房屋者由于政府的措施而迁移者, 或居住不够标准者及老弱残者等符合补助条件的,财力负担超过本人收入25％的其超过部分,由政府补贴。
国外住房保障制度对我国的启示
总资产周转率造成 了一定的影响 ， 需要进行进一步的分解。 ５ ． 资产总额的分解
结合相应 的数据 和实际情况 ， 建行在 ２ ０ １ ０年在经营 、 投 资等方面 的先进流量净 额均 有所 减少 ， 但是 由于金融危机 的 影响， 使得 市场存在过 多的流动性 ， 在 国家货 币政 策调整 的
Ｆ Ｉ Ｎ ＡＮ Ｃ Ｅ Ｅ Ｃ ＯＮ ＯＭＹ 金融 经济
国外住房保障制度对我国的启示
杨 立凤
（ 中国人 民银 行 沈 阳分行 营 业管理 部 ， 辽宁 沈阳 １ １ ０ ０ １ ３ ）
摘要 ： 近年 来， 中央 出台了一 系列房地 产调控政 策 ， 其 中
一
一
类为供给导 向型 的公屋政策 ， 另一类为需求导 向型的公屋
一
、
国外住房保障发展概述
保 障性住 房是 与商品房相对应的一个概念 ， 是指政府为 中低 收入住房 困难 家庭所 提供的限定标准 、 限定 价格或租金 的住 房 ， 一 般 由廉租住 房 、 经济适用住 房和政 策性租赁住 房 构成 。国际称呼上 ， 没有保 障性住房这一说法 ， 将住房分为公 屋与私屋 。公 屋是 由政府买单的保障性住房 ， 而私屋则是 由 私人拥有 的不享受政府买单优惠 的自建或市场化的商品房 。 根据保 障方式 与环节的不同 ，公屋政策主要分 为两类 ：
化成本结构 ， 增加利 润 ； 另 一方 面 ， 应 该响应央 行政策 导 向，
在于积极对业务进 行了创新 ， 使得银行 获得 了新的利润增长 点。 但是 ， 也需要 注意到其 中存在的问题 。 ２ ０ １ ０年 ， 建行的经 验成 本进 一步增 加 ， 与２ ０ ０ ９年相 比高 出 １ ５ ． ５ ８ ％， 对销售 的
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
美国住房政策的若干启示
和有效性 。
（ 三）发达的住房金融体 系是住房
政策的必要补充
纵 观世 界 各 国 （ 区 ） 地 ，凡 是 住
房保 障制度实施 比较 好的 ，都建立 了
完善的住 房金 融 中介机构 。美国住房 金融体 系非常发达 ，２ ０世纪 ３ 年代 ０
美国政 府把 居者有其屋 ”作为 美 国住房的 自有率超过 了 ６ ％ 。公共 美国联邦政府通过金融立法 ，建立 了 ０ 政府 的职责 经历几十年 的发展 ， 住 房则是在 ２ ０世纪 ３ ０年代作 为 新 住房金融机构 。美 国有储蓄放款协会 、
Ｊ 是对 自有住房 的支持 。美 国对住 调私有 制度 ，其结果是 ． 社会政策 ” 市场健 康运行的保证 房地产投机炒作 不仅会 抬高房地
产价格 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ阻挡 中低 收入阶层实现 购
＝ 的抵税政策 。这种税收上的好 税 ： 向上对 白有住 房的偏好 ，都促 取
（ 二）完备的法律制度是美国住房 房梦 ” ，也是财富与资源 的浪费 ，并降 低 房地 产的使 用效率。美国对住房 出 美国住房保障 立法体 系涵盖 了公 售 获幂 者要征 收资本利得税 ．特别是 ０
加上对贷款业的优惠政策 以及从 政策建 立的基石
住房 的普遍私有化 。 早在 １６ 年 ， 共住房补贴 、房租补贴 、消 除贫 民窟 对不超 过 １ 的短 期投资利得要计入 ０ ９ 年
＿ ｉ ｌ 簪 地 ０
当年应税所 得。对 于个人 来说 ，短期 以拉 动经济增长 为主转 变为以关注 民 规 范 、程 序规 范和运 行规 范 。 目前 ，
起 ．构成 了美 国抑制房地产投机政策 不能买房的租房 ． 租售并举的住房供 的形式确 立下来十分必要 ．只有这样 ．
美国社会福利改革的历史发展及启示
美国社会福利改革的历史发展及启示近代美国福利制度的历史发展可以追溯至20世纪初期，当时由于工业化和城市化的迅速发展，一些工人和低收入人群遭受的劳动环境和经济现实越来越不堪忍受。
于是，工人和社会福利组织开始要求政府为他们提供一些保障和帮助。
但是，在美国，一直以来都有一种思想说，人应该互相帮助而不依靠政府，因此福利制度的建立不是一步到位的。
在1920年代，经济增长放缓，美国爆发了大萧条，失业率剧增，社会福利问题显露出来。
随着弗兰克林·罗斯福在1933年上台成为总统，美国才开始开展一系列大规模的福利改革。
根据罗斯福的主张，政府应该为广大民众提供各种福利保障，从而改善广大群众的生活水平。
这一思想彻底改变了美国社会福利的发展。
随着罗斯福新政的实施，1935年通过的社会保障法案福利制度，成为美国福利制度中最具有里程碑意义的一步，其中包括了社会安全，医疗，福利，住房保障和最低工资等福利政策。
此外，罗斯福新政还鼓励工会组织，让工人们尝到了组织的甜头，提高了工人的生活水平。
整个社会福利制度的建立，让美国成立了有组织发放社会救济的财政部门和社会保险制度，覆盖了广大群众。
随着社会基本福利的完善，美国的经济不断发展，在20世纪50年代，经济繁荣，社会保障机制得到持续完善，开始向更广泛地领域延伸，如食品和药品监管，公共教育，运输和公共保健等。
在1960年的肯尼迪政府和1964年的约翰逊政府，美国的福利改革取得了更大的进展，发展了许多新福利项目，如福利、美国医疗福利改革、市场补贴改革等等。
这些新措施的建立，极大地推动了美国社会福利制度的发展。
然而，到了1970年代以后，美国的经济和政治面临着巨大的挑战。
首先，是经济周期性下滑的影响，导致了联邦政府预算赤字和税收收入下降。
此外，由于1960年代的社会变革和政治风气的改变，福利系统开始受到了质疑，一些人认为社会福利帮助了无数的懒汉，并削弱了个人的工作动力。
在80年代和90年代的里根政府和克林顿政府时期，福利政策开始发生重大变化。
国外住房保障制度比较及启示
国外住房保障制度的比较及启示摘要：为了满足居民特别是低收入人群的住房需求，世界各国都建立了各自的住房保障制度。
通过介绍美国、瑞典、新加坡三个国家的住房保障制度，在充分了解这些国家住房保障制度的基础上进行比较研究，为我国建立和完善住房保障制度提出政策性建议。
关键词：住房保障制度住房保障模式启示住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。
住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。
一、国外发达国家的住房保障制度分析经过近70年的实践和发展，发达国家的住房保障大致形成了三种运行模式。
一是以美国为代表的欧美发达国家的住房保障模式；二是以瑞典为代表的欧洲高福利国家的住房保障模式；三是以新加坡为代表的新兴经济国家的住房保障模式。
虽然这三个国家的住房保障制度在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中存在共同点。
1.住房保障的目标明确发达国家均以满足城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为建立住房保障制度的出发点，以实现居者有其屋、实现民众的居住权为终极目标。
例如：美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。
瑞典住房保障的总目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。
新加坡将“居者有其房”作为目标，大力发展公共住房。
2.设立专门的住房保障机构住房作为一种特殊的商品，仅仅靠国家和地方制定相关政策来解决问题很不现实，需要有专门机构来规划、安排政策的落实，发达国家普遍设立了专门的住房保障机构，比如美国联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，新加坡中央公积金局和“建屋发展局”。
由于存在专业的负责机构，可以协调各种关系和各方利益，统一推进住房保障工作的进程，避免多部门负责制下容易出现的推诿扯皮现象，提高了住房保障工作的效率。
国外住房保障制度对我国的启示
来落实 、实施 。美国政府为了解决 低收入居民住房和贫民窟问题 , 先后通过了《住房法》、 《城市重建 法》、 《国民住宅法》、 《住房与城市 发展法》等 , 对住房保障作了相应 的规定 。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除了少数富人家庭外 ,很少 能一次付清房款 , 通常按房价 25 %支付现款 ,其余部分以房屋为 抵押向银行和放款协会寻求贷 款 。二是提供较低租金公房 。《住 房法》规定 , 政府必须为低收入者 提供较低租金住房 , 其租金一般 不到私有住房租金的一半 。三是 提供低利息贷款建房 。《国民住宅 法》规定 , 政府提供低利息贷款 , 鼓励私人投资于低收入家庭公寓 住宅 , 建成后的住房 , 优惠提供给 受城市重建或政府公共计划丧失 住 所 的 家 庭 。四 是 提 供 房 租 补 贴 。家庭收入为居住地的中等收 入 80 %以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 贴 。五是帮助低收入家庭获得房
60 编辑 :伟志
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房改纵横
房保障在其社会保障中占有十分 突出的地位 。
1. 完善的法规建设 第二次世界大战后 ,日本住房 短缺达 420 万户 , 约 2000 万人无 房可住 , 占到当时人口的 1/ 4。日 本政府为了缓解住房短缺问题 ,先 后于 1950 年制定了《住房金融公 库法》、1951 年制定了《公营住宅 法》、1955 年制定了《日本住宅公 团法》。此后日本政府又陆续地制 定了一系列相关法规 ,通过建立健 全住房保障的法规 ,使得日本住宅 政策逐步走向正轨 ,不同程度地满 足了不同阶层的住房需要 。 2. 优惠的住房政策 在构建住房保障制度方面 ,日 本政府采取了一系列的优惠政策 , 具体做法是 : 第一 ,以低息贷款促进企业从 事民间住宅建设 。早在 1980 年 ,日 本累计约有 220 多万家大企业 , 兴 建了面积在 16 万平方米以上的住 宅区 40 多处 。日本银行为促进企 业建住宅 , 于 1985 年 10 月以后 , 将利率从 8. 88 %降为 7. 38 % 。全 国银行同期放款 7789 亿日元的住 宅信用贷款 。 第二 ,政府以低税和免税优惠 促进私人住宅的兴建与购置 ,政府 曾举办了一种 50 万日元以内的免 税利息的 “住宅零存整取邮政储 蓄”。在不动产取得税 、固定资产 税等方面对住宅用地实行优惠 ,不 动产取得税一般用地为 4 % , 住宅 用地只按 3 %征收 ,优惠了 1/ 4。固 定资产税率对住宅用地面积在 200 平方米以上的减半 , 200 平方 米以下的只缴纳 1/ 4。税收优惠对 住房开放起到了积极作用 。 第三 ,发挥地方群众团体的作 用 ,吸收社会资金发展住宅建设 。 到了 80 年代 ,通过各种形式建房 , 面积 50 万平方米以上的就有 143 处 , 其优势在于 , 住宅开发不由国 家包下来 ,主要以民间团体吸收社
国外保障性住房的成功经验及启示
国外保障性住房的成功经验及启示作者：赵树梅来源：《中国经贸导刊》2014年第05期摘要：分析了新加坡、日本、美国和德国等保障房制度比较完善的四个国家的主要做法，总结了这些国家的成功经验，以为我国保障性住房制度的发展提供借鉴。
关键词：保障性住房制度经验启示一、国外保障性住房的成功经验（一）以计划和市场相结合的新加坡保障房制度首先，政府提供住宅。
新加坡政府通过推行住房公积金制度，促进房屋私有化，把原来国有的房屋逐步转让给个人，同时对收入水平不同的居民采取不同政策，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。
而且，新加坡近些年着重加大以销售为主的保障性住房建设，逐渐减少以租赁为目的的公租房建设，这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题。
其次，强制实行住房公积金制度。
为了解决退休工人和中、低收入水平居民住房问题，新加坡在1955年开始实施强制的住房公积金制度，从开始主要针对低收入水平居民，到后来对中等收入水平居民逐渐放开限制，到目前为止90%以上的居民住进了新建成的住宅楼。
而且，新加坡的住房公积金制度比较灵活，能够做到根据各地区的实际情况，吸收广大居民积极参与住房公积金的缴存，在缴存比率上亦有不同规定，使得公积金制度在贯彻执行后的相当一段时间里能够真正使最需要保障房的居民获得具体又实在的保障收益。
再次，合理分配公有住房。
新加坡在推行公有住房出售政策以后，大大提高了居民购房的积极性。
为了能够进行公平合理的分配，新加坡政府起初采取登记配售制度，后来实行订购制度，每季度公布房屋建设计划，欲购买的居民通过抽签订购，居民最多等待一两年就可以购买到新房。
（二）完善法律约束下的日本保障房制度首先，日本保障房发展是建立在完善的住房消费保障法律法规之上。
第二次世界大战后，日本房屋短缺严重，住房荒问题是首要解决的难题之一，大约25%的居民无房可住。
为了缓解住房压力，日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范，先后出台一系列法律法规，例如《住宅金融公库法》等。
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== 在 世界范围内 # 保 障 性 住 房 建 设 是 中 低 收 入 阶 层的安 身 立 命 之 本# 同 时 它 也 是 政 府 维 护 社 会 稳 定 % 调 控 市 场 经 济 的 重 要 手 段 & !""@ 年 次 贷 危 机 后 #美 国 政 府 接 管 了 两 大 住 房 抵 押 贷 款 融 资 机 构 + 房 利 美 , 和 + 房 地美 , # 成为 美 国 住 房 政策变化 新 的 风向 标 & #@’% 年 至 今 # 美 国 政 府 为 了 解 决 不 同 时 期 的住房 问 题 采 取 了 不 同 政 策# 已 经 形 成 了 相 对 稳 定 %成 熟 的 住 房 保 障 体 系 # 其 政 策 % 制 度 设 计 和 建 设 经 验 对中 国 保 障 性 住 房 政 策 的 制 定 具 有 重 要 借 鉴 意义&
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