从恩宁路案例看旧
039.广州历史文化街区内城市更新机制浅论——以广州恩宁路永庆坊为例
广州历史文化街区内城市更新机制浅论——以广州恩宁路永庆坊为例邓堪强，骆建云，汪田摘要：本文以广州恩宁路为例，通过总结永庆坊项目落成后的热议分歧点、梳理恩宁路近十年来的保护活化历程，讨论城市更新机制在历史文化街区中推动作用，从保护理念、管控机制、运行机制、公众参与四个方面对广州城市更新机制提出建议。
关键词：历史文化街区，城市更新，保护理念，管控机制，运行机制，公众参与2016年9月，由政府主导、万科运营的广州恩宁路“永庆片区危（旧）房修缮与活化利用项目”（后文简称“永庆坊”）完成，作为广州历史文化街区内首个以城市更新微改造方式进行的活化利用项目甫一亮相，即引发社会各界的热议，打破了多年历史文化遗产保护与活化之间表面的平静。
永庆坊现状照片（自摄）在媒体报道中，各界热议的内容归纳起来主要集中在三个方面：审批的工作流程、保护与利用的设计与建造措施、公众参与的机制，详见下表：正是这场通过媒体传播而展开的争论，使得政府机构、专家学者、居民、社会团体、企业、媒体等多方力量积极关注城市更新微改造，仁者见仁、智者见智，引发了在新的历史条件下，对广州历史文化街区保护或活化的新思考。
1 从恩宁路的变迁看广州历史文化街区保护的历史沿革永庆坊所在的恩宁路位于广州市荔湾区，东起宝华路，西与上下九—第十甫路相接，是一个人文底蕴深厚、历史悠久的历史文化街区，除了保留有较完整的骑楼建筑和西关大屋，还集中了大量的人文史迹。
如永庆大街一巷保存有国际武打巨星李小龙祖屋；十二甫西街芽菜巷有詹天佑故居；八和会馆、銮舆堂作为这里曾经是粤剧名伶和粤剧堂口聚集地证明，至今保存完好。
2006年，广州在“南拓、北优、东进、西联”基础上提出针对中心城区发展的“中调”战略思路，确定中心城区疏解密度、提升功能、优化环境、保护传统、凸显文化的发展方向，开始启动老城区的成片危旧房改造。
恩宁路连片危破房改造项目作为广州“中调”的首个旧城改造项目启动。
2007年，恩宁路被纳入当时在编的《广州历史文化名城保护规划》中“历史保护街区”范围。
旧城改造失败案例
广州荔湾广场城市是不同时代建筑的集合，每条传统老街、每幢文物建筑都记忆着独特的文化，它是城市历史与形象的载体。
广州是一座具有2000多年历史的文化名城，近年来随着大规模的旧城改造，如何有效地保护历史地段的传统风貌，延续城市的传统文脉，已成全社会必须思考的一个命题。
在过往的旧城改造过程中，广州既有过许多成功的典型，也出现过不少失败的个案，其中“荔湾广场模式”就被一些专家学者认为是旧城改造不成功的一个范例。
“荔湾广场模式”的败笔究竟在哪里？有专家认为，荔湾广场是典型的香港模式的移植，把一两层的老房子拆除后，建起几栋几十层的楼房，把一条完整的上下九路拦腰切断。
它对旧城的文脉以及建筑群的肌理造成非常大的破坏，这种伤害对上下九路可以说是永远的痛。
类似的例子还有广州市的农林上路、新河浦路、东皋大道、梅花村等等。
令人忧虑的是，这种破坏老城区原有风貌的改造模式至今似乎仍未完全绝迹。
“近来广州市农讲所一带开发了很多高楼，将农讲所团团包围，这么重要的文化区域怎能进行如此高强度的开发？”中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰坦言，“‘荔湾广场模式’又回来了。
”然而，对于旧城改造的“荔湾广场模式”，也有专家持不同观点：“谈到旧城改造，我认为广州至今还没有找到适当的、成功的模式。
”房地产专家韩世同认为，“荔湾广场是上世纪90年代初期建造的，一直作为城改失败的范例而遭诟病。
但我觉得这个项目却是广州为数不多的旧城改造项目和模式之一，用今天的眼光和标准来评价显然有些不公平，它在当时的确是一个比较成功的模式和范例。
”姑且不论“荔湾广场模式”在今天看来是成功还是失败，有一点却是肯定的：那就是旧城改造必须确立“保护优先”的原则，有效保护历史地段的传统风貌，延续城市传统文脉。
“广州是一座很有特色的城市，都市建筑既具有岭南特色（以骑楼为代表），又具有西洋特色。
但这种特有的城市风貌在上世纪90年代中期受到一定破坏。
现在的旧城改造中，广州建筑整体风貌如何体现，需要我们进一步思考。
广州市老旧小区典型案例
广州市老旧小区典型案例一、越秀区梅花村小区：旧貌换新颜的“老广”记忆守护者。
1. 小区的“前世”梅花村小区可是有着深厚的历史底蕴呢。
这里以前是很多老广州人的聚居地，房子大多是上世纪的建筑，老旧的外墙，狭窄的楼道，电线像蜘蛛网一样在头顶乱拉。
小区里的道路坑洼不平，一到下雨天，到处都是小水坑，居民们出行都得小心翼翼的。
而且停车位严重不足，晚上回来晚了，找个停车的地儿比登天还难。
2. 改造亮点。
首先是环境大变身。
政府投入资金对小区的外立面进行了翻新，原来灰扑扑的墙面现在变得整洁又漂亮，还充满了老广州的特色韵味。
楼道也重新装修了，装上了新的扶手，墙壁刷得白白净净的，晚上还有明亮的感应灯。
道路重新铺设了，排水系统也进行了改造。
现在下雨天再也不用担心积水了，老人小孩可以放心地在小区里散步。
而且还专门规划出了停车位，虽然不能完全满足所有车辆的停放需求，但比起以前那是好太多了。
小区里还新建了一些休闲设施，像小花园里有崭新的健身器材，还有供居民休息聊天的亭子。
每天早上和傍晚，都能看到大爷大妈们在健身器材上锻炼，或者坐在亭子里拉家常。
3. 居民的感受。
住在梅花村的李大爷就特别高兴，他说：“以前这小区破破烂烂的，都不想让亲戚朋友来。
现在可不一样了，环境好了，我们住着也舒心。
晚上吃完饭，还能到小花园里散散步，跟老伙计们聊聊天，这日子过得可惬意了。
”二、荔湾区恩宁路永庆坊：传统与现代融合的老街复兴范例。
1. 曾经的困境。
恩宁路永庆坊那可是广州的老街，以前这里面临着很多问题。
许多老房子因为年久失修，有的甚至成了危房。
年轻人都往外跑，这里渐渐变得冷清。
传统的岭南文化元素在岁月的侵蚀下，也变得黯淡无光。
商业也不发达，除了一些小杂货店，没有什么吸引人的地方。
2. 神奇的改造之旅。
改造的时候可费了不少心思呢。
一方面是对老建筑进行“修旧如旧”的修复。
那些有历史价值的骑楼、西关大屋，在工匠们的精心修复下，重新焕发出了光彩。
保留了原来的建筑结构和特色元素，像满洲窗、趟栊门这些，让人一走进来就仿佛穿越回了老广州。
社区自主更新与独立第三方——广州恩宁路改造的困局与出路
使其 由 社会开艟 转变为 政府开发
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２０ 年 ｕ 月 ． ０７ 大约 ５ ０个街坊就去了广州市政府稻市人大信访局 ． 递交了 先安置后拆迁 。
２ ０ 年柬 公开新一 轮 《 ０９ 恩宁路历史 文化街区保护开 发规划方案》（ ｌ ｎ ｉ ｆ ｎ ｉ ｌ ｃ ｓ ｉ ｒ ｕ ｕ ｅ ｐ ￣ｎ ｏ ｎ ｇ Ｂ ｋａ ａｈｓ ｙｃｌ ａ ｇ Ｅ ｎ ｏ ｔ ｔｒ 个岭南特色 西＊ 古镶 旅游文化区 并向公众咨询意 见。渡方案在其规划目标
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投资平衡各方面部引发市民 媒体祀学者热 。
２１ 年 ３ ００ 月份 叉有更 多街坊的居民到规划局提交建议 反 对 假 古蕾” 建议尊重专家意见 ． 留各时期岭南特色 保
建筑。 同 ７ ８ 年 月份 ， 万庆 良市长 恩宁路视察 到 ２ ｕ 年 ３ 广卅 ０ 月 居民就此提出行政簋议 “ 万言书 。
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从恩宁路改造到广州旧城改造新思路
从恩宁路改造到广州旧城改造新思路【摘要】2007年，恩宁路连片危破房改造项目作为广州“中调”的首个旧城改造项目启动。
此次旧城改造并不成功，历经波折。
同时也反映出旧城改造的目标———文化传承、人居改善、提升城市竞争力之间统一中又有矛盾这一状况。
由此引发对广州旧城改造这一项工程的思考。
【关键词】恩宁路旧城改造文化城市竞争力1.引言恩宁路位于广州市政府西南方，东起宝华路，西北至多宝路与龙津西路相接。
它诞生于1931年，有18米宽，1公里多长，沥青路面，可以并排行八顶大轿，一时风光无限，被誉为“广州最美老街”。
恩宁路是西关骑楼建筑的精髓。
恩宁路、龙津西路与第十甫、上下九步行街骑楼连接，成为全市最完整和最长的骑楼街，分布了十几处文物古迹。
作为广州市现存最古老、各个时期建筑保留最完整的历史文化街区，恩宁路是该市首个旧城改造项目。
5年来，其改造规划已四易其稿，在当地政府、开发商及居民等多方利益的纠葛中艰难前行。
2.恩宁路改造存在问题及对策的思考广州市2000年提出了“东进西联，南拓北优”的发展战略，其核心是“拉开结构、建设新区、保护名城”。
在发展新区的同时，也要保护旧城。
该市的外拓格局在2005年基本成形后，又提出了“中调”战略，但思路还没理清楚，因此恩宁路的“中调”一度变成了“向旧城索要利益”，本质上是在拆毁名城，与广州市的战略发展目标相悖。
”（曾冬梅，2012）恩宁路改造之所以不成功，甚至说是失败，其中一个主要原因可以归结于当地政府与居民思考的角度不同，站在了不同的利益上看待问题。
政府作为一个主要引领者、决策者，在宏观层面上把握全局，希望通过旧城改造，使广州更好地发展为一个全球化的大都市，剔除其中所谓“不好”的因素。
而恩宁路及其周边建筑确实很多已经非常破旧，没有利用价值，拆除它们既能整顿市容市貌，也能提供更多的空间，进行空间层面上的再利用，例如重建住宅区，或者发展商业等等。
而居民更多地是从微观的层面上进行思考。
老城区历史街区城市更新功能初探——以广州恩宁路微改造为例
老城区历史街区城市更新功能初探——以广州恩宁路微改造为例摘要：历史街区通过更新改造整合现有的土地资源，可提高土地价值与经济效益，有效实现街区的可持续发展。
所谓的重塑与创新，不应只限于拆迁和重建，还应渗透着一层对土地的尊重。
关键词：城市更新历史街区恩宁路微改造恩宁路位于广州市西关文化的核心区，是该市现存最古老、各时期建筑保留最完整的历史文化街区。
其诞生于1931年，有18米宽、1公里多长，可并排行走八顶大轿，一时风光无限，被誉为“广州最美老街”。
一、城市更新背景每一座城市都有自己的老街，每一条老街都有属于自己的故事。
这些承载着无数人记忆的老街，更新改造后，都将是历史发展进程中浓墨重彩的一笔。
比如成都的宽窄巷，济南的芙蓉街、杭州的河坊街等等，形成了城市独有的历史记忆，在现代城市的今天，展现城市曾经的历史。
本文以广州的恩宁路为例，简述城市更新的内容。
恩宁路集中了名人故居、会馆、骑楼建筑、碉楼式当铺、西关大屋、着名影剧院及河涌等各类极具岭南特色的物质文化遗产和粤剧、电影及饮食、传统工艺等非物质文化遗产。
这里有着浓郁的特色文化和民俗风情，街区内部还有八和会馆、李小龙祖居、詹天佑故居以及传统民居等历史建筑。
这样一处地方，因建筑结构老旧，出现多栋严重损坏房，几近倒塌；不符合先有建筑规范，采光、通风、消防等环境条件较差；单体建筑面积小，建筑密集，公共空间缺失等，面临更新改造。
2016年，万科成功将永庆大街片区改造为综合业态的新型街区，是一个平衡传统风貌和当代社区精神的多元化产物，而不是一味复古的空壳形象。
二、城市更新理念为了保护西关历史文化，延续街区的文化生态。
恩宁路永庆片区在城市设计层面上遵循“修旧如旧，建新如故”的理念，只做了“微改造”。
（即在维持场地现状格局、肌理基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换及保留修缮，以及整治、保护、活化和完善基础设施等方式，对建筑面貌和功能进行更新的一种策略。
）所以并未拆除全部任何承重结构和构件，只是梳理出一条串联起来的由实际街道和现有建筑组成的内街小巷，把原来历史形成的“死胡同”盘活，同时植入新的空间形态，创造丰富的空间体验，由此形成一个体验型、生活型的创意社区。
恩宁路历史街区的保护和更新
恩宁路历史街区的保护和更新摘要：恩宁路历史街区的更新项目作为广州市旧城更新的转折点，具有划时代的历史意义。
本文基于恩宁路的区位、历史条件和文化特质探究当下恩宁路街区保护与更新中面临的困境和挑战，通过对以恩宁路街区现状和作为试点进行的永庆片区微改造的观察，试着探索恩宁路街区的保护中的得与失，以及未来的保护方向，从而对我国历史街区保护和改造的发展起到一定的启示作用。
关键词：恩宁路；历史街区；保护；旧城更新；永庆片区；微改造1.恩宁路街区的背景恩宁路历史街区位于荔湾区中南部，属于荔湾老城区的核心区域，东起宝华路，北至多宝路，西南至恩宁路。
荔湾旧称“西关”，是广州的旧城。
民国时期，恩宁路历史街区商业发达，民居密集。
1931 年恩宁路由十一甫、恩宁东路、恩宁钟巷、恩宁北路修建和扩建而成，两侧随后发展成为商住混合的骑楼街，长度约 700米，其中遍布上百座历史文化建筑，并与另外三条相连的街道共同构成了全市最长并且最完整的骑楼街。
恩宁路历史街区中部即恩宁涌南边，骑楼街北边，以前是棚户区，有少量清代的青砖大屋，后期亦有重建，房屋多为低矮、密集的普通民居，建筑质量参差不齐。
恩宁路历史街区原本是一个以居住功能为主的传统社区，随着时代的发展，建筑的使用功能呈现多元化发展，历史价值也随之变化。
2.恩宁路街区面临的困境与挑战广州是一座拥有2000多年历史的文化古城，随着时间的推移，昔日繁华的老城开始落寞，在破旧危房最多，以传统商贸行业为支柱的荔湾区尤甚[3]。
2006年，荔湾区政府提出，广州旧城改造将以恩宁路地块危房改造作为试点，并以多宝路以南，宝华路以西，恩宁路以北的历史片区作为改造的范围[4]。
然而，在2017年2月中旬恩宁路居民的联名书中却提到了改造在没有规划许可、施工许可的情况下就开工，有些建筑增加了高度、层数，影响了邻近居民家的开窗采光，甚至对居民的房屋造成破坏。
也无依法公示改造方案、征求居民意见、组织专家论证、公众参与。
城市有机更新知名案例分析
—城市“有机更新”，让城市优雅生长
（二〇一八年十二月） 1
城市有机更新
01
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03
问
他
结
题
山
语
缘
之
思
起
石
考
PART ONE
问题缘起
一个城市，看其如何对待过去，就知道他的未来将如何。。
PART 01 问题缘起
“城市更新”日益成为挖掘城市存量土地的路径之一
PART 01 问题缘起
恩宁路历史文 化街区共同缔 造委员会
万科承办：
获得15年基地的投资改造授 权，并以15年的运营收益逐 年收回投资。
案案例例：分析广—州永庆永坊庆坊 【改造策略】“修旧如旧，保护历史机理”
在建筑改造上，永庆坊严格遵循“修旧如旧”的原则，保留原有的街巷肌理，遵守现有消防法规及 要求，在尊重历史、保护旧城风貌的基础上实施，兼顾历史传承、岭南气候与现代化使用的特点。
永庆坊定位于集众创办公、教育营地、长租公寓、生活配套等产业的“创客小镇” ，配套无明火餐饮、 文化展览等功能，实现产业内容的更新活化
零售创意 创意餐饮
文化剧场
永庆坊品牌墙
生活馆
文化剧场
案例：广州永庆坊 【改造策略】“现代商业的运营思路，扩展能量”
《活力咏春》
《年粤日——粤语流行音乐时空馆》
《国家记忆—广州抗战荣光影像展》
案例：广州永庆坊 【改造策略】“满足现代经营功能需求”
在保留传统岭南民居基础上，永庆坊对原有建筑进行更新整饰，增加现代化配套设施。改善原有部分建筑 功能，完善社区卫生、排水、消防等配套设施，既是对历史文化的传承，更是保护和延续。
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2010.01 恩宁路183户居民联名公开信反对《恩宁路历史文化街区保 护开发规划方案》。并与荔湾区规划局副局长对话，提议：组织召开 座谈会，广泛听取意见修改规划。 2010.01.25 广州市政府就《广州市旧城更新改造规划纲要》，公示征 求市民意见. 2010.03 荔湾区政府赴港为恩宁路改造项目招商。 2010.04 市政协委员吴名高在广州市两会递交提案呼吁——“恩宁路改 造项目”已经变成“完全商业开发”，应该马上停止。恩宁路220户 居民发公开信要求保护历史文化，制定合理补偿方案。 2010.08 报道《恩宁路拆迁为何“烂尾”？》，揭露亚运前恩宁路拆 迁停止，大片废墟难以及时清除，留下了成堆垃圾致使卫生环境恶劣。 广州市长万庆良为此到恩宁路考察，强调要把恩宁路打造成为改善民 生的标本、文化传承的品牌、旧城改造的典范。
2009.12.5 媒体报道《恩宁路改造规划不能偷偷摸摸进行》，质 疑恩宁路改造规划不公开，公众知情权未获得足够重视。
2009.12.21 荔湾区政府公布《恩宁路历史文化街区保护开发规 划方案》，提出将恩宁路老街区建成“丽江古镇”式的首个岭 南特色“西关古镇”旅游文化区，并向公众咨询意见。该规划 方案的合理性引起媒体，学者各方质疑。
2008.04 广州市规划局敲定《恩宁路危破房改造地段历史建筑保护与利 用规划》
2008.05 恩宁路业主发起维权行动，上书全国人大直指拆迁违反《物权 法》，应予撤销或者改变。 （恩宁路改造地块规划用地总面积约11万平方米，地块内共有建筑面积 约20万平方米，其中规划保留约6万平方米，需动迁的约14万平方米， 其中定为危破房的约2.5万平方米，约占18％。由于连片改造和市政配套 设施建设的需要，恩宁路的改造需搬迁住户共1950户，其中公房723户， 私房1277户。） 2008.07 荔湾区政协组织部分区政协常委、政协委员就区委、区政府32 条惠民措施中“恩宁路危破房改造推进情况”进行专题调研视察。
2008.11 恩宁路规划区内正式开始拆迁。
随处可见的大大的“拆”字
原吉祥坊5号废址，锤碎的天花板建筑物料（那个时 期修房子专用的玄武岩石掺进水泥做法）
2009.07 荔湾城市更新改造办聘请首批4位城市规划建设、岭南 文化建筑专家学者组成的旧城改造专家顾问团.
2009.11.10 荔湾区危改办联合街道、城管、公安等多个部门进 入恩宁路组织全面拆卸。
2007.08 广州市文化局属下广州市文物考古研究所编制 《恩宁路改造项目文物及历史建筑保护方》， 广州市拟 采用国际竞赛的方式为恩宁路寻求最佳“整体规划”方 案
（保护方案公布：李小龙故居、八和会馆、宝庆大押、 銮舆堂、泰华楼和一片古老民居等6处建筑被列为重点保 护对象。金声电影院、各式骑楼和现有的学校、医院等7 栋公共设施以及几十棵大树也被列入保护名单。除文物 保护单位和文物线索单位外，将区域内具有一定价值的 清代、民国建筑分为A、B两类，其中A类43栋建筑，建 议重点保护；B类35栋建筑，建议争取保留。大量的石板 街巷都将尽量保持原有风貌。）
从恩宁路案例看旧城改造相关法律法规
目录
一、恩宁路旧城概况 二、恩宁路旧城改造背景 三、恩宁路规划改造全过程 四、旧城改造程序和法律分析 五、总结
一、恩宁路地块概况
恩宁路位于广州市政府西南方，东起宝华路，西 北至多宝路与龙津西路相接。它诞生于1931年，有 18米宽，1公里多长，沥青路面，可以并排行八顶大 轿，一时风光无限，被誉为“广州最美老街”。恩 宁路是西关骑楼建筑的精髓。恩宁路、龙津西路与 第十甫、上下九步行街骑楼连接，成为全市最完整 和最长的骑楼街，分布了十几处文物古迹，其中有 八和会馆 、 詹天佑纪念馆 、金声电影院 、西关 培正小学 、李小龙祖居 、銮舆堂 等重要历史遗迹。
二、恩宁路旧城改造背景
2003年广州市政府开始组织编制《广州市历史 文化名城保护规划》
广州市旧城更新改造规划纲要：本规划所指旧城（区）是建成时间超过30年 的历史旧城，范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，面积约54平 方公里。包含越秀、荔湾、海珠三区的合围地段。
恩宁路第二次规划
根据广州市国土房管局最新公布的拆迁公告（穗房拆字 【2007】22号），作为拆迁人的荔湾区连片危破房改造 项目办公室，申请将拆迁红线范围内的所有房屋列入拆 迁许可，并得到了国土房管局的审查批准，并核发了许 可证（拆许字【2007】22号）。拆迁期限自2007年9月24 日至2009年9月23日止。有行内人士表示，拆迁公告正式 发出，表明前期摸查阶段正式结束，拆迁阶段正式开始。
间新增的危房；在积极推进危破房改造同时，大
力推进越秀区东濠涌、荔湾区恩宁路和海珠区南 华西3个大面积成片旧城改造项目范围内的住户动 迁安置工作。
恩宁路第一次规划
2006.11 恩宁路连片危破房改造项目作为广州“中调”的首个 旧城改造项目启动 2007.03 恩宁路改造项目正式对外招商。 2007.05 荔湾区政府首次对外公布恩宁路拆迁范围（恩宁路改 造规划红线呈批图），恩宁路连片危破房改造项目11日正式开 始动迁。 2007.07 恩宁路骑楼被列入拆迁范围，引起市民强烈反对，后 广州市政府宣损房（简称危破 房）共91．1万平方米，2005年新增危房5．72万 平方米，2006年新增危房12．71万平方米 。按照
广州市委、市政府关于危房改造的总体要求，围
绕第九次党代会的“中调”战略部署，根据计划 安排，到2010年亚运会召开前，全面完成2004年 在册91．1万平方米危破房改造，并同步改造该期
2007年9月29日《广州日报》A26版，大半版的黑白文字 “穗房拆字【2007】22号”公告，赫然把广州最最重点的 旧城改造项目——恩宁路危改拆迁项目具体的一楼一门，
甚至连公厕、未编号楼房等全部列入。市政府承诺保留的
恩宁路骑楼街，其1号到269号单数门牌号，亦尽数录入拆 迁公告当中，包括著名的八和会馆和西关培正小学。