房地产金融第四章房地产抵押贷款
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2020/11/19
房地产金融第四章房地产抵押贷款
第一节房地产抵押贷款的 原理与种类
• 一、抵押与房地产抵押
抵押是指债务人或者第三人不转移对其 所有的财产的占有，将该财产作为债权 的担保的行为。债务人不履行债务时， 债权人有权依照有关法律的规定，以该 财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价 款优先受偿。
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
抵押房地产处分所得价款的 偿还顺序
• 支付处分抵押房地产之费用 • 扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费 • 按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还
抵押人所欠抵押权人的本息及违约金 • 剩余金额退还抵押人
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
二、房地产抵押贷款及其种类
• 依法获得的出让土地使用权 • 依法获得所有权的房屋及其占有范围内
的土地使用权 • 依法获得的房屋期权 • 依法可以抵押的其他房地产
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
房屋期权
• 指以买卖合同约定将来某一时间取得房 屋所有权或者以建筑工程承包合同约定 将来某一时间取得建成房屋的权利。房 屋期权包括预购商品房期权和房屋建设 工程期权
房地产金融第四章房地产抵押贷款
三、房地产抵押贷款的 其他管理
• 一是加强人员培训 • 二是建立健全房地产抵押贷款制度 • 三是加强贷款管理 • 四是实施房地产抵押贷款证券化 • 五是可要求借款人投保房地产抵押贷款
偿还保险
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
第四节银行对抵押房地产的估价的审核
• 房地产抵押贷款是指银行以借款人或第 三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷 款
• 房地产抵押贷款抵押权的行使方法 • 房地产抵押贷款的种类
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
三、房地产抵押贷款的 基本特征
• (一)是以抵押为前提建立的贷款关系 • (二)是以房地产抵押为条件的贷款 • (三)房地产抵押贷款的现实性 •
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贷款偿还方式
• 到期一次还本付息方式 • 等额本息还款方式 • 等额本金还款方式
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等额本息还款方式
•
每月等额偿还贷款本息 贷款本金×贷款月利率
＝贷款本金×贷款月利率＋ -------------------------------------
记的管理和抵押物处分的管理等内容。
• 房地产抵押管理
一是要使房地产抵押具有超前性
二是要确定抵押房地产是否能进入抵押交易市场，
办理抵押的对方当事人是否有资格办理抵押，并
且注意抵押物的时限性
三是要及时办理房地产抵押
四是及时办理抵押房地产保险
五是对抵押物可以作出一些限制性约定
六是加强对抵押贷款的还款监管
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
• 可贷额度＝借款人家庭月收入× （40%～50%）×贷款期限（月）
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产金融第四章房地产抵押贷款
• 合理确定个人住房竞买贷款成数
• 个人住房竞买贷款的用途应限于购买拍 卖的现房
• 对借款人的资格作适当约定
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
个人住房转按贷款
• 是指银行对受让尚未还清住房抵押贷款 住房的购房人发放的住房抵押贷款。
• 个人住房转按贷款的服务对象是已经在 商业银行办理了个人住房贷款的借款人 和符合商业银行个人住房贷款借款条件 的第三人
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
四、房地产抵押贷款的作用
• (一)增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地 产消费市场的发展
• (二)增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资 金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展
• (三)发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的 平衡发展
• (四)确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进 房地产金融的发展
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
第三节 房地产抵
• 流动性风险 • 违约风险 • 抵押风险 • 利率风险和通胀风险
• 非抵押人过错又不属保险责任范围的抵 押物灭失或毁损风险
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
二、房地产抵押管理
• 房地产抵押管理包括抵押权设定的管理、抵押 合同订立的管理、抵押物占管的管理、抵押登
（1＋贷款月利率）贷款总月数－1
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
等额本金还款方式
贷款本金 • 每月等额偿还本金＝--------------
贷款总月数 • 每月偿还利息 ＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率
• 每月偿还贷款本息 ＝每月等额偿还本金＋每月偿还利息
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
二、房地产抵押贷款的 主要贷款品种
• (一)房地产建设贷款→ • (二)商业性商品房抵押贷款 • (三)个人住房竞买贷款 • (四)个人购房组合贷款 • (五)个人住房转按贷款
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
• 国有土地使用证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许 可证
• 此外，为房产投资者提供资金支持，活跃房地 产市场，为房产投资者获利创造条件。
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
第二节 房地产抵押贷款的运作
• 一、房地产抵押贷款的运作要素
房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵 押贷款业务开展的相关参与者和基本条 件。包括贷款资金来源、可以设定抵押 权的房地产、房地产抵押贷款的贷款人、 借款人、抵押权人、抵押人、借款合同、 抵押合同及保险与公证等
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
• 房地产抵押是指抵押人以其 合法拥有的房地产以不转移占有 的方式向抵押权人提供债务按期 履行的担保，在债务人不履行债 务时，抵押权人有权依法处分作 为抵押物的房地产，并优先得到 偿还的行为。
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
可设定抵押权的房地产主要有：
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
抵押房地产价格的构成
• 土地价格 • 建筑物价格
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(二)影响抵押房地产价格的 因素
• 普通因素
社会经济因素 行政因素
• 区位因素
行政区划关系的变更 交通管制 特殊政策 房地产类别划分
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
• 一、抵押房地产价格评估的原则 (一)合法原则 (二)土地、建筑物分离估价，根据需要综合计价
原则
(三)最有效使用原则 (四)替代原则 (五)供求原则 (六)预期原则 (七)时日原则 (八)公平原则 (九)适法原则
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
二、影响抵押房地产评估价格 的因素
• (一)抵押房地产价格的含义及其构成 抵押房地产价格通常是指对作为贷款
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
•借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下 （含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下 （含55%）。
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
个人住房竞买贷款运作的注意 点:
• 与拍卖行协作，适当延长拍卖公告刊登 至实际拍卖的时间
抵押物的房地产评估的价格，这个抵押房 地产价格理论上应该是借款人不履行债务、 抵押权人依法处分抵押的房地产时，该房 地产所能够实现的客观合理价格折算到设 定抵押权时的价格
不过，实际评估的抵押房地产价格是房地产 设定抵押权时的价格
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
• 实务上，房地产抵押价值指为假定未设 定法定优先受偿权利下的市场价值减去 房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人 的建筑工程价款、已抵押担保的债款数 额，以及其他法定优先受偿款。
(二)影响抵押房地产价格的 因素（续）
• 个别因素
位置 面积 地质 日照、通风和干湿 建筑物的朝向、结构、内部格局、设备配置和施 工质量 建筑物的外观
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房地产金融第四章房地产抵押贷款
三、抵押房地产价格评估的 主要方法
• (一)成本估价法 • (二)市场比较法 • (三)收益还原法 • 在建工程的评估可以采用工程进度法
04第四章 可调利率抵押贷款-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平
第四章可调利率抵押贷款一、教学提示本章是在学习第三章固定利率抵押贷款基础上进一步介绍了可调利率抵押贷款的基本原理。
在教学中要掌握的重点内容是提出可调利率贷款的必要性、可调利率抵押贷款在各种条件下的付款机制，此外对根据物价指数调整的抵押贷款、分享增值抵押贷款应有所了解。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、可调利率抵押贷款的提出根据第三章对固定利率抵押贷款的学习可以知道，不管是CAM、CPM，还是GPM，主要是从借款人的角度考虑通过付款模式的变化使更多的家庭能够使用抵押贷款购房，并能够抵消通货膨胀所产生的“倾斜效应”问题。
可调利率抵押贷款的提出主要是从贷款人角度考虑问题。
因为在传统的固定利率抵押贷款中，即使采取不同的付款模式，实际上仍然存在一个潜在的矛盾，即抵押贷款利率是长期固定不变的，而市场利率由于受到各种因素的影响并不是固定不变的。
我们知道金融机构的贷款利率由预期的真实利率、预期通货膨胀率和风险补偿三部分组成，贷款人对通货膨胀率的估计是否较为准确直接影响到贷款利率的确定，事实上这种预测带有很大的不确定性，如果实际的通货膨胀率大于预测的通货膨胀率，则固定利率抵押贷款必然存在损失。
因此，未来不确定的通货膨胀率是固定利率抵押贷款面临的一个主要问题。
从抵押贷款机构的资产负债经营来看，抵押贷款属于长期资产业务，而资金主要来源于相对短期的存款，只有存款利率比较稳定时，贷款机构才能保证一定利差水平。
但是存款利率会随着市场利率的变动而变动，而且，金融机构为能留住储户的存款往往要支付更高的存款利率，所以，抵押贷款的固定利率与贷款机构变动的资金成本之间也存在着矛盾。
由此可见，对于固定利率抵押贷款，当市场利率上升时，贷款人有损失；当市场利率下降时，由于借款人倾向于提前付款，也会使贷款人面临提前还款风险。
因此，贷款机构必须要研究新的抵押贷款方式，以便将抵押贷款的利率风险向借款人转移。
当然，在设计新的抵押贷款方式时必须注意两方面问题，一是借款人对新抵押工具的接受性，二是抵押工具在利率和付款方面的可变性。
第四章 住房抵押贷款证券化
程。
School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院
China University of Mining & Technology 中国矿业大学
§4-1 住房抵押贷款证券化概述
二、住房抵押贷款证券化的产生
住房抵押贷款证券化是资产证券化发展史上最早出现的证券化类 型，它诞生于20世纪70年代的美国。当时，美国面临着严重的经济衰 退，通货膨胀加剧。 商业银行和储贷协会受到了《Q条例》存款利率上限的限制，因 而竞争力下降，经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境，以及 为了防止流动性不足带来的更大的信用危机，金融机构不得不一方 面出售一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债权，以改善自身的 经营现状；另一方面则尽力寻求新的金融工具。
School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院
China University of Mining & Technology 中国矿业大学
§4-1 住房抵押贷款证券化概述
二、住房抵押贷款证券化的产生
住房抵押贷款证券化之后，证券化的金融创新技术被广泛的运
§4-1 住房抵押贷款证券化概述
一、住房抵押贷款证券化的概念
住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS） 是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动差，
但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款
群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过 担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过
房地产金融课件第四章
式中：at—第t期月还款额，t = 1,2,3,……n； n—按月计算的还款期数； p—贷款额； i—按月计算的利息。
二、等本金还款抵押贷款
（二）等本金还款与等额还款抵押贷款的 比较 1.支付方式的比较。等额还款抵押贷款月 支付金额是固定不变的；而等本金还款抵 押贷款月支付金额则是逐年减少的。 2.贷款余额的比较。等额还款抵押贷款的 贷款余额始终大于等本金还款抵押贷款， 但两者差距不大。
第一节 住房抵押贷款业务分类概 述
二、住房抵押贷款业务分类方式 （一）按贷款利率是否变化划分 固定利率抵押贷款是指在整个贷款期间按照事先 确定的利率计算全部贷款利息，利率不再作调整 的贷款方式。 可变利率抵押贷款是指在贷款合同的有效期内， 只规定最初一段时间的利率，在规定的时间到期 后，就要根据贷款合同中事先约定的利率确定方 法，按照当时的市场利率水平重新确定下一段时 间的贷款利率，并按照性的利率计息。
（一）气球式抵押贷款
早期气球式抵押贷款和现在的气球式抵押贷款含 义已经不同。早期气球式抵押贷款最大的特点就 是本金偿还速度很慢，最后一期还款数额大，借 款人还款压力较大。为了缓解借款人最后一次的 还款压力，往往有以下解决方式：①对抵押贷款 合同予以展期，贷款机构将适当提高利率并收取 额外的费用。②借款人向金融机构进行再融资。 ③申请二次抵押贷款。④用其他房产或可以抵押 的物品作抵押申请贷款，以归还部分或全部贷款 余额。
一、等额还款抵押贷款
另外一种简单的计算方法是： 第N期偿还额的利息IN = 第N期贷款余 额ⅹ贷款月利率 第N期月偿还额的本金PN =月本息偿还 额-第N期偿还额的利息IN
房地产金融实务(第3版)课件：住房抵押贷款
表4-1 固定还本抵押贷款本息摊还表
单位：元
期限
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120
月利率 （%）
0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 … 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42
《房地产金融实务》（第3版）
国内将固定还本的抵押贷款称为“等额本金还 款”，将完全均付的抵押贷款称为“等额本息还 款”。按照我国商业银行的规定：贷款期限在1年 以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随 本清；贷款期限在1年以上的，可选择等额本息法、 等额本金法来归还贷款本息。借款人可以根据需 要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种 还款方法，合同签订后，不得更改。
《房地产金融实务》（第3版）
2．双周还款抵押贷款
传统方式是每月还款一次，双周还款则是每两周还款一 次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币 的时间价值，实际效果却是相当明显的。例如：一宗1万 元30年的按揭贷款，按基准利率6.12%计算，采用双周供 还款可以比按月等额还款法节省利息2303.72元，节省比 例高达19.42%；缩短还款期64个月（近5年半），即30年 的月供还款采用双周供，贷款将在24.7年还清。如果按优 惠利率5.51%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款 法节省利息1846.06元，节省比例高达17.64%；缩短还款 期59个月（近5年），即30年的月供还款采用双周供还 款，贷款将在25.1年还清。
《房地产金融实务》（第3版）
可调利率抵押贷款要求贷款利率与借贷双方共同 接受的一些公开指标挂钩。合同签订时双方需要 就初始利率、调整间隔、利率边际、综合利率、 利率波动幅度、还款额波动幅度、负分期付款、 利率下限、贷款的可继承性、贷款费率、提前付 款特权等条款达成协议，这些条款构成了一笔可 调利率抵押贷款协议的主要内容。
04第四章-可调利率抵押贷款-房地产金融与投资概论
Edited by 龙胜平 孙斌艺
9
图4.1 本息均摊方式与根据物价指数调整的抵 押贷款方式比较
高
等
y
教
PLAM
PLAM y
育
出 CPM
版
CPM
社
x
x
0
0
2020年3月4日
Edited by 龙胜平 孙斌艺
10
第二节 根据物价指数调整的抵押贷款
高 等
• 根据物价指数调整的抵押贷款同样也面 临许多棘手的问题。
高 • 一、概述
等
– 贷款利率定期根据某种市场利率指数而不
教
是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓
育
可 调 利 率 抵 押 贷 款 (adjustable rate of
出
mortgages ， 简 称 ARM) 。 通 过 选 择 利 率
版
指数而不是物价指数对贷款进行调整，使 得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期
等
的问题。
教
• 第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短
育
期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期 存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人
出
的利差就无法保证。
版
社
2020年3月4日
Edited by 龙胜平 孙斌艺
3
表4.1 某金融机构简化资产负债表
高
抵押贷款（资产）
等
储蓄存款（负债）
教
所占的百 收益率 预期贷款期限 所占的百 收益率 期限
第二节 根据物价指数调整的抵押贷款
高
– 第三个问题是物价指数的统计是建立在历
等
史数据基础之上的。
教
– 第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的
房地产金融
住房公积金的提取（续）
职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
房地产抵押贷款的种类。
按贷款对象分类，可分为企事业法人房 地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；
按贷款用途分类，可分为房地产开发抵 押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押 贷款等；
按贷款利率确定方式和计息方法分类， 又有固定利率、浮动利率和可调利率房 地产抵押贷款。
房地产抵押贷款的主要品种
1、房地产建设贷款。是银行等金融机构为房地产开发 建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作为抵押的 房地产抵押贷款。
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）； 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
违约又分理性违约和被迫违约。案例
2、利率风险
利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵 押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲， 固定利率贷款的贷款期限越长，金融机构面临 的利率风险越严重。
利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如 果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提 高的话，违约的可能性就会增加。
本金等额还款利息与 本金关系图
Pm
04第四章-可调利率抵押贷款
3
表4.1 某金融机构简化资产负债表
高 等
抵押贷款（资产）
所占的百 分数 33.3 33.3 33.3 收益率 （ %） 11 12 13 预期贷款期限 （年） 2.5 4.5 6.5
储蓄存款（负债）
所占的百 分数 33.3 33.3 33.3 收益率 （%） 7 10 11 期限 （年） 活期 1 2
（1） 年 （2） （3） 指数（ + %） （4） 利差 （% ） （5） ＝ （6） 利率 （% ） （7） 每月付 款额 （8 ） 每月付款 额变幅（% ） （9） 年末余额
教
育 出 版 社
1
8
880.52
118998
2
3
10
13
2
2
12
15
1 228.49
1 504.53
+39.5
+22.5
2018年11月24日 Edited by 龙胜平 孙斌艺 21
第三节
高 等
可调利率抵押贷款原理
教
育 出 版 社
– 贷款的可继承性 (assumbility) 。是指在抵 押贷款房地产出售时，现在的借款人可以 (或不可以)让买方继承现有贷款条件。 – 贷款费率 (discount points) 。与固定利率 抵押贷款相同，贷款合同中也对贷款费率 作了明确规定。 – 提 前付 款 特权 (prepayment privilege) 。 是指借款人提前清偿贷款的权力。通常在 提前付款时免收罚金。
Edited by 龙胜平 孙斌艺 16
教
育 出 版 社
2018年11月24日
第三节
高 等
可调利率抵押贷款原理
• 三、可调利率抵押贷款的其它变量
房地产金融第四章
房地产业的运行要求金融机构从 买卖双方两端注入资金,即金融机 构参与房地产业是通过对房地产 商品开发、经营和消费的双向支 持来体现的。
第三节 房地产信贷状况及其积极效应
一、2002年以来房地产信贷状况
表4-1房地产开发企业资金来源及金融机构人民币各项贷款总额单位:亿元 项目 年份 本年资金 来源小计 9 749.95 13 196.92 17 168.77 21 397.84 27 135.55 37 477.96
第一节 房地产信贷概述
一、房地产信贷的基本特征
定义 特征
房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产金融机构以房 地产为服务对象,围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借 贷活动,即各房地产金融机构运用各种信用手段,把动员和筹集 起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营 者以及住房购买、消费者。
2.个人借款应满度是指购 房者支付占住房总价一定比例的先 期购房款额度。 • (2)贷款期限。贷款期限是指借方从 贷方取得房地产贷款到偿还时的期 限。 • (3)利息支付。借款人按期支付利息 是建立个人住房贷款的重要条件。
第二节 房地产信贷资金的筹集与运用
第一节 房地产信贷概述
二、房地产信贷应满足的条件 (三)房地产信贷应满足的其他条件
1.借款单位应满足的条件
• (1)借款单位必须是依法批准的法人单位。 • (2)借款单体必须实行自主生产经营和独立核 算。 • (3)借款单位必须拥有一定的自有资金。 • (4)借款单位要在银行开立账户,将所有业务收 入存入开户银行,并由银行办理结算业务。 • (5)借款单位必须具有年度开发计划和开发项 目规划设计文件,这些计划和设计文件是经过 企业审批部门认可和确定的。 • (6)借款单位必须具有健全的管理机构和财务 管理制度,并定期向贷款银行提供经费计划和 财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。
房地产金融讲义完整
房地产金融讲义第一章房地产金融学概论2第一节房地产金融学的研究对象2第二节房地产金融概念、特点、作用3第三节房地产金融市场体系4第二章住房金融制度比较2第一节美国住房抵押金融制度担保+二级市场7第二节德国住房储蓄银行制度8第三节新加坡以公积金为核心的住房金融制度9第四节中国的公积金住房金融制度11第三章个人住房抵押贷款13第一节个人住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第二节抵押贷款工具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款工具2：浮动利率抵押贷款17第四节个人住房贷款的运作19第五节个人住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第一节住房抵押贷款概述24第二节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第一节房地产开发企业的融资来源30第二节银行贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第一章房地产金融学概论第一节房地产金融学的研究对象一、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。
一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性非常突出的产业群，(一)房地产业的特点1.房地产业投资大、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较大3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性十分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（二）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收入的重要来源。
二、金融金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
基本职能：为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。
金融市场的功能：资金聚集功能；配置功能；调控功能；信号功能。
04第四章可调利率抵押贷款-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第四章复习思考题参考答案1．提出可调利率抵押贷款的背景主要是什么？由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。
因此为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。
从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：一个是要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。
另一个是要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。
2．根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点何在？优点是：一方面向借款人转移部分利率风险，另一方面，也减轻了借款人的借款难度。
缺点是：第一是是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。
第二，根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配，但是从短期来看，当通货膨胀异常激烈时，借款人收入水平并不可能以同样的速度提高。
这样就增加了借款人的还款难度。
第三，是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的，换句话说，物价指数是过去收集的数据，只是在现在才发表而已，反映的是历史的情况。
因为抵押贷款的每月付款额要在未来发生，因此这种历史价格并不一定能够精确指示未来价格的变动。
第四，是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。
否则，抵押贷款的收益波动将有可能超过存款成本，从而将直接影响贷款的利差收入。
3．如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？可调利率抵押贷款共有三种付款机制：第一，每月付款额和利率均无上限的情况：在没有波动上限的情况下，每月付款额变化相当剧烈，每月付款额的波动幅度很大。
这对于想要规避风险的借款人来说显然不是理想的方法。
而从贷方角度，更应考虑借款人是否有足够的能力应付如此巨大的波动。